23区内の新築マンション価格動向（その12）

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

×公害にむかう
○郊外にむかう

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い

いくら少子高齢化といっても、日本の総人口の８割が３大都市圏に集中するとしたら、まだ上値が残ってるんじゃない？

>>751
土地はタダでも税金はかかるんだよ。

地価の上昇によって信用創造が機能し、ベースマネーがマネーサプライとして
動き出せば、地価も上がるし消費者物価も上がる。
ただし、地方と３大都市の較差は大きく広がるかもしれない。

価格を収益還元法で計算するにしても将来の転売価格をいくらで想定
するか、現在価値の割引率の設定如何でどんな数値も導き出せる。
希少性の高い都心の価値は、効用や収益性からでなく
差異化の心理要因が生み出す価値かもしれない。
一般からの卓越性の程度から、評価者が高値をつければいくらでも価格は
上昇する。
一種の表象として経済価値を超えた憧れの領域にあるのだろう。
ハイソサエティのコレクターズアイテムとして、都心の豪華マンションは
存在する。高校球児の甲子園、アーチストのカーネギーホール。ロックバンド
の武道館のように、南青山のタワーマンションに住んでみたい。

実用性としての住居は、実はそこまでの表象性を必要としていないかというと
実は、そうでもない。ブランド価値の裏側には、必ず品質や性能の高さというもの
がくっついていて、その傾向の差にあわせて多様な固定信者をつくるのが
一つの特徴でもある。

そこに帰属することで満足感を得たいという意味合いと、そこが便利で好きだから
という意識は同時に存在する。

都心居住は、便利さと同時に、差異化の表象でもある。
なぜか便利さというと「通勤」だけが強調されるが、実は食文化もファッションも
エンターテイメントもあらゆる生活文化の利便は、都心が群を抜いていて
丸の内や大手町、銀座、表参道、六本木などの都心再開発でますます
その傾向が強化されていく。
名古屋、大阪も概ねその傾向にある。

不動産較差社会というべき時代なのだろう。
ふたつの意味があって
保有不動産そのものに大きな較差が生じる
不動産を持つもの持たざるものの差が生じる
順位は以下の通り
①高位の不動産を持ち金融資産も持つもの
②金融資産だけ持つもの
③低位の不動産を持ち金融資産を持たざるもの
④ともに持たざるもの

アメリカの不動産バブルは崩壊しそう。
そろそろ日本の不動産バブルも終わると思うけど。

米国は次はオルトＡだね。まだまだ続く。

上値追いのババ掴みが怖くて、マンション変えない
奴らがウジャウジャいるのを照明しているスレだね

今、７千万のマンションを買って（湾岸辺りに）
どこまで下がると怯えているの？５千万に下がったって
良いじゃない。

それが怖いなら、指くわえて黙って見てな。
たまにこのスレ見ると、見っとも無くて、可愛そうで、
ちっちゃい人間がウヨウヨいるのが気持ち悪い！

かわいそう....

照明→証明
まちがい。

（湾岸辺りに）→（たとえば湾岸辺りに）
訂正。

>>758
字もまともに書けない
かわいそう

確かに数年前までは、買った時点で２割安が当たり前だと思われていた。
そのころ買った人たちは、マンションは「耐久消費材」という割り切りがあった。ある意味、正しい方向に進んでいたと思う。
ところが今「資産」という死んだはずのパラメータが甦ってきて悩まされている。

米国の、サブプライムローン、オルトＡが焦げ付いてどうなるのか
ニューヨークのコンドミニアムの値が下がるか？
東京のマンション業者が「こりゃ危ない」」とあわてて値を下げるか？
そういうもんじゃないだろう。
バッタ屋や１００円ショップが倒産してディスカウンターが店じまいして
消費全体が冷え込むだろうか。
サラ金の焦げ付きや自己破産が増えて消費者金融業が軒並み業績
悪化だが、それで住宅ローンを借りる人が減ったりローン審査が厳しく
わけでもない。
単に債務破綻の可能性の高い人が弾かれるだけだ。
ＧＡＰで夏物を３掛けで処分しても、少し先のエルメスでは３期前の
在庫品をユーロ高を反映した価格で売っていたりする。

バブル崩壊とは大所の失敗をいうのであって、燃え広がる裾野の火が
燃え広がりすぎて鎮火されたこととは関係ない。
加熱しすぎた米国不動産市場を嫌気するからこそ、ＧＳもＭＳも巨額の
ファンドマネーの多くを「まだ高騰のすすんでいない」日本の不動産市場
にむけてきているのではないか。

むしろ懸念されるのは、地方の戸建の住宅ローン。地銀信金が３年固定
で貸してたてさせた戸建は、今後ゆるやかに金利が上がっていって
地方都市の郊外が一段と下落した日にはサブプライムローンやオルトＡ
に近い状況になる。

>>743
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、段階の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

格差とか言われてるけど日本の格差は小さいじゃない。
サラリーマンで億いかないから。
小さな格差しかないんですよ。

例えば年収４００万から２０００万に正社員サラリーマンの
９５％が入るんじゃないかな。
手取りだと３５０万から１４００万とさらに格差は小さいよね。
たかだか年手取り１０００万円の差しかないんですよ。ほとんどの人が。
年収の標準偏差は小さい。

差が出るとすれば共稼ぎ、株投資の優劣、親の財産の多寡が大きい。
格差とか言われてるほどないんですよ。そのためマンションも
価格が今の金利で６０００万円を越えてくると急に需要が減ってくる。

PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。要は日本では
３０００万台のマンションは誰でも買えて、４０００万台はそこそこ
大企業に勤めてれば誰でも買えて５０００万台は大企業でちょっと
年取れば誰でも買えて６０００万超だと共稼ぎ、親の財産とかの
他の要因がないと買いにくいというだけでしょ。

しかもこの新卒大量雇用、第二新卒大量雇用の時代で
就職もまともにできない人達が格差だなんだと騒いで
みても努力不足なんだから当然つくべき差だよね。

格差とかよく世間ではいわれてれてるけど実際に
トヨタの社長ですら大した報酬貰ってないんだから
数字でこんなに格差がありますと示して欲しいよね。
むしろ日本は格差が小さすぎてやる気がわかないというか
会社に出席してミスしなけりゃいいんだからつまらない。

>>765
>PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
>中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>767
じゃあ言い換えよう。
PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
６０００万円が日本の多くの給与所得者の自力限界点と
いうこと。

>>768
>じゃあ言い換えよう。
>PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>769
６０００万円もというのはあなたの感覚であり
多くの中流サラリーマンの給与からみた相対的
価値。要は年収の５倍超のライン。

>>770
>６０００万円もというのはあなたの感覚であり
６０００万円と言う数字を出したのはお前だろｗ

>>771
いやいや６０００万もと言い出した貧乏発言は
あんただよ

>>772
はぁ？お前、日本人？
「豊洲」に６０００万円って書いてあるの読めないのか？

年収の何倍とか、給料の何か月分とか、
そんなんで目安になるわきゃないのにね。
各人ポートフォリオ、信用状況、色々異なるんだから。
昔のように、インカムは給与所得、ストックは郵便貯金、みたいな、
ステレオタイプの団塊世代とは訳が違うんだから。

結局「大丈夫ですよ」って、
言って貰いたいだけでしょう。
売る側も背中押すために、いくらでも気休め言いますよ。

銀行が貸して物が売れれば、
その後困窮しようがどうなろうが、回収困難になろうが、
知ったことじゃないってのが本音だし。

豊洲の6000万は不人気でも
飯田橋の1億〜2億は即売の事実
やっぱ立地が重要だよ

>>774
ここに書き込んでる人達はあまりに実践力が足りないな。
なんでもいいからマンションのMRに行って人気マンションの
抽選にでも参加して相場観でも学んだほうがいいな。
年収低そうだなみんな。金もなさそうだしな。
過去数年の人気都心マンションのモデルルーム行ったことが
ない妄想族だらけだろここは。

行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから
マンション買ってるはずだからな。汐留なんて凄かった。
あの当時人気が凄かったところは軒並み中古も高騰だしね。
人気マンションはそう簡単に買えないんだよ。
販売期間中に相場が上がって大手デベは価格は当初設定から
かえないから、抽選当たれば含み益が出る状態だったからね。
言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

今はもう上がりきったのが分かるだろ。もう数年前の熱気は
モデルルームにないからね。買った瞬間２割下がる物件しかないだろ。正常な状態なったってことだ。適正価格だからほぼ１倍で売れるってこと。


１人気マンションのモデルルーム行って来い。
２しかーーし残念ながらもう人気マンションがなくなったから
　一生郊外マンションか賃貸マンションで諦めてください。

>>776
人気「都心」で汐留が出てくる辺り、貧乏さをかもしだしてますね

マンションが盛り上がって来たのはここ数年で
盛り上がる前の底値のときは
MRなんてガランとしてましたよ

そういうマンション買っても
普通に50％アップとかで売れるのが不思議なところ

汐留が都心じゃ無いとすると貴方の都心ってドコになるんですか？

>>777
ほんと粘着の上頭悪いな。（ｗ
きもいオーラ出しすぎだよ。

頭の悪さとしてお前の文章の底値だったときは
ってその当時底値かどうかは誰もわかんねーだろ。（ｗ

販売期間中に相場が上がってるときの話と違うんだよ。
それは底値確認出来てからの購入だからな。

あと粘着しないでくれないかな。きもいよ、おじさん。

>>778
赤坂とか虎ノ門とか
湾岸は却下だろ基本は
>>779
多分あなたより若いよｗ
20代だしね〜

底値かどうかは分からんかったが
安いと直感できた
あと株価も上がってたしね

>>780
やっぱりずっとこの掲示板に貼り付いている
赤坂野郎＝山手線の内側厨（アンチ湾岸クン）だったかｗ
汐留を都心と言わないならせめて千代田区内の地名位だせよｗ

都心物件と湾岸物件って、
そもそも全く異なるカテゴリーだと思うんですよね。
購入層にしても、客の呼び方売り方にしても、内容的なものをとっても。
これを混同するから話がややこしくなる。
もっとも、意図的に混同したい向きも多いようだが。

たとえば大規模ショッピングセンターとかとセットで販売するのは、
これ完全に郊外型開発のパターンですよね？
何も無い場所に、古くは団地の真中に商店街作ったような。

自然に人が集まった場所に商圏ができ住人が増えるのと、
ハコモノを先に作って人を集めるのは、土地のもつ底力が根本的に違う。
後者は、資本の投入が終了した時点で、
先行きは非常に厳しいものになる。

赤坂→Ｔ豚Ｓ
汐留→ＮＴＶ＆ＮＨＫ移転候補地

汐留の圧倒的勝利ですね。

赤坂野郎って相当前からこの掲示板に粘着しているよね。
むやみに湾岸物件叩いたり「山手線の内側〜」とかの
スレ立てたの全部この人でしょ・・・。
煽り文句や文体がいつも同じだから正体スグ解っちゃうんだよね。

赤坂なんて坂が多くて、歩道もロクに無いトコ
人が住むトコじゃないだろ・・・。
見栄だけで買っちゃった>>780みたいな人がストレスで
こんな掲示板で毎日毎日、粘着したくなる気持ちは解らなくもない。

>>785
ちょうどいい奴がいた。まさに机上の空論屋だな。
株の世界で人の裏なんたらかんたらってよく大もうけ
したとかって嘘つく奴の言う格言だよな。要は私はみんな
と違うって自己顕示欲の高い奴が使う言葉だ。
あんたのように名前にすまいに詳しいとかつけてる
ところが自己顕示欲が強いよ。（ｗ
まあ、あんたがだいたいどんな奴か想像できるけどな。
可愛そうで文章にはできないけどな。

デベが金配ってたってのは販売期間が１期と２期で仮に
４ヶ月あったとして１期の価格から周辺相場は上がってるのに
大手デベは１期と２期であまり価格を買えないから２期に買えば
買った瞬間に周辺相場より安く買えてるってこと。
だからこその凄まじい熱気と抽選なのよ。
市場が活況とかって次元じゃないんよ。
安い物件の取り合いなんだからな。

ほんとあんたみたいなのが価格を語る資格はないね。

首都圏高額マンションの需要量
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

ホントそうですね。
ここには俺は普通のサラリーマンで6000万のマンションでも普通に買えるなんていうヤツがいますが、実際はネットカフェに住んでて奥さんもいないホームレスの妄想です。

リアルだと並以上のサラリーマンでも6000万のマンションを買ってしまうと、頭金が2割程度の場合、ローンを払うだけであとは何もできない寂しい生活を送ることになります。
これは子供がいて、奥さんがフルタイムで働けないという場合です。


普通に買いたいものも買い、海外旅行にもいって、子供にも好きなことをさせてあげようとすると5000万以上の物件なんか、平均的な30代には買えるわけがないんです。