23区内の新築マンション価格動向（その12）

２００２年あたりは、市場をもりたてて猫も杓子もマンション買って頂戴ブームをつくったわけだ。
そこでインターネットの「消費者支援サイト」まで動員されて「不動産、みんなで買えば怖くない」
とやってきたから、もう社会的に都心の地価が反転したから「おまえらご苦労さん」という状況
になっている。
サイトの首謀者は、大手ネット広告会社にサイトの権利売って店じまいすべき時期なのに
まだやっているから「消費者主権がまだ続くかのような錯覚に陥る」よくないな。

じっさい
＞こう考えると住み替えに最も肝要なものは、年収を上げることなのではないだろうか。
いい物件を選び、自分に合ったローンを選択し、賢い返済をしながら、年収も上げる。
時に負債額の大きさに躊躇うこともあるかもしれないが、常に上昇志向を持つことが豊かでゆとりのある生活に欠かせないことを強く意識してはいかがだろうか。

ここまで書いちゃうわけで、私もそれには異論がないが。

消費者支援さいとは消費者サイドの運動論で価格を下げよう・・みたいなニュアンスは
まるでなくて、何にフェアバリューがあるかを見極めるのが主旨。

そこに地価の上昇が介在した時点で、フェアバリューは地価相場論に置き換わる。
その辺に、不動産レーティングサイトの難しさがあるんだろう。
舵取りをするのには、不動産市況と経済の流れに深い素養がないと無理だと思うよ。

実際のところ、今土地を買っているのは業者が多いよね。
サラリーマンの実需じゃ、仮にまだ高値余地があると感じても、収入に見合った予算の限界を超えることは絶対に無い。銀行の審査が通らないからね。

都心の路線地価はバブルの3分の2に達したということだけど、
バブル期は異常の異常だったけど、やっぱり急激すぎる気が・・・

これから都心にMS買うのは絶望的かな。だから買いそびれた人
達が、市場が付いてこないから下がる下がるって
念仏唱えたくなるのもわからんでもないが、根拠がないね。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20070802i115.htm

確かに都心はかなりバブル期に近づきましたね。

＞あなたが長々書いているのは
＞土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
＞というだけの話でしょ

だけの話って・・・あんたずいぶん失礼なものの言い方だね。
そのことを理解してもらいたくて、縷々説明するのは
あなたにとっては「長ったらしい」話になるんでしょうが。
それ自体が強調してもし足りないほど重要な認識だという
ことですよ。

＞市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
私は、市場に価格調整機能はないと思っている。

なぜなら、不動産の価値を収益還元法という単純な物差しで
図るには、賃料相場の上方の拡張性も不透明だし
インフレ懸念による不動産への資産組み換えもある
高くなれば自然に戻るなどという仕組みなら
いまのＮＹのレジデンス市場など説明つかない。

かつて65年から85年までひたすら右肩あがりで地価が
あがった時代、どうして市場に価格調整がきかなかったか
というのと同じ。
91年から2001年までどうして市場に価格調整機能が
利かなかったかというのと同じ


＞大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
＞動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
＞むしろオーバーランする懸念がある
　
そういう単純な比喩で何がわかるというのだろう。

価格は、いくらでも高級化していく。
需給関係で価格調整が利くのは「生活必需品」か「投資市場」
であってブランド化した「住宅」という財は
貴重価値とプレステージという領域の中で価格独自性を
形成していく。
芦屋の住宅地、鎌倉の材木座、松涛、広尾、南麻布
そういう場所に　価格調整などという下世話な概念は通用しまい。

×貴重価値
○希少価値

田舎のおばちゃんを銀座のエルメスのショップにつれていく
「ねぇちゃん、そのゴツイ馬具入れみてぇなバッグは
　丈夫そうだねぇ。縫い目もしっかりしている。幾らだね」
「98万でございます。」
「そりゃ、仔牛が2頭買えるがね。いらね、いらね」

ブランド地以外は？

不動産市場を「タンカー」と捉えるか潮に流される「流木」と捉えるかで
大きく違う。
経済の浮き沈みは「潮流」であって、企業経営の巧拙が問われる株式市場は
「船」のようなものであっても、「不動産市場」は流木に近い。

買わせるための「金融政策」土地放出の「規制緩和」「税制優遇措置」
これらは需要喚起の方策。
都心限定の不動産融資規制などありあえないし、地方限定の優遇金利など
も考えにくい。

地価が下がる・・・それはありうるだろうが、はたしてどういう経済的状況
なのか創造するだにおぞましい。

×創造するだにおぞましい。
○想像するだにおぞましい。

＞ブランド地以外は？

文京区や目黒や駒沢近辺が、ヴィトンなみのブランドでしょ？
湾岸だってコーチ、サンローラン、ロンシャンレベルのブランドだ

清澄白河だってバナリパ、江戸川だってＧＡＰくらいのブランド
性で評価されてないかね。

誤解が多いみたいだから、いうけど私は「上がる」論者でも「下がる」論者でもない

膠着論者。あと２０％は上がるがその後は横ばい。
なにしろ消費者物価が毎年２％ずつあがって、政策金利を米国並みの
すいじゅんまで毎年0.25％ずつあげられたとしたら、マンション価格の指数は
このようなグラフになると思われる。

＞前のマンション底値のときも景気が悪く、
＞・企業資産安売り
＞・景気浮揚のために住宅ローン控除拡大
＞・都心部容積率の緩和
＞などがおこなわれただけなんだよね。

この「だけなんだよ」ってキミの口癖だが、よくないよ。
だけ、どころかこれが全てなんだけどいかに時間と労力を要したか


前の底値っていったいいつの時期を指しているのかしらないが
都心部が対前年二桁下落を終えた1994年〜10年間
毎年２〜４％の下落は続いてきたんだよ。
その間
不良債権のバルク売り、工場用地の地方移転促進
住宅ローンの期間を30年から35年に延長
ローン金利が下がったのは1998年以降
都心部容積率の緩和など関係ない
都心で容積増したのは丸の内大手町のビジネス街の話
それも商業誘致とのセットの条件だ。
変わったのは市街地住宅総合設計制度と都心居住型
総合設計制度による住宅の容積割り増しと廊下階段の
面積不算入のほうが大きい。
これらが奏功してやっと9年目に地価が反転した。
わかるかね。

わかってないのは、景気が悪いと地価が下がるのでなく
地価がさがると景気に多大な悪影響を与えるという事実だよ。
金融危機、不良債権問題は、バブルの後遺症とか名付けないで
不動産の担保価値の下落、資産デフレの弊害なんだよ。
地価を下げ止まらせるために、ゼロ金利だ量的緩和だやってきて
いっこうに下げ止まらないなかで、
若手が、湾岸の倉庫用地に立ったマンション手に入るからと
住宅ローン借りる要員で動員された。港区だけで3万人は
動員されただろう。
それで景気がよくなって地価が反転したわけじゃない。
都市基盤を整備しはじめたわが国の都市行政に目をつけた
不動産ファンドが土地や物件を買い占めた結果上がったんだよ。
しかし、どうだろういまだに景気はいいとはいえまい。
大企業の業績はいいが、社員の給与は伸びていないだろう。
外資系金融機関だけが初任給年間500万だったりする。
だれが景気がいいかは一目瞭然だ。

景気が悪くても地価はあがるんだよ。1980年から1985年
建設不況でどういしょうもない時代、地価は毎年４％から７％上昇した。
ニクソンショック前後の1970年代前半だって同様だ。
不景気なら、企業が土地を売ってマンションが出るから
安く買える・・・ってあなた。あなたの給料が安くて買えますかいな。
金利だって景気が悪くてもインフレなら金利はあがってますよ。
ことに住宅ローン向け長期金利は相当にあがる。

>>680
地価といってもいろいろあるし、
都心の宅地に絞れば景気に比例する傾向にあるでしょう。

農地がこれから上がりそうですね。

映画マルサの女の中で、山崎勉が宮本信子にこういう
「いいか。貧乏人はコップに少しでも水がたまると一気に飲んじまう。
　だから次に貯まるまで喉の渇きを耐え忍ぶはめになる。
　俺たちはコップにいっぱいたまるまでまって、溢れてくる水を
　こうやって舐めていたら、いつまでも喉は渇かない
　わかるかい。姉ちゃん。」

1000万ぽっちの値上がりでマンション転売して儲かったなんていうから
人間がセコイ。せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

上がったものがいつかは下がるなんて
屋根屋のふんどしじゃあるまいし、凧だって糸が切れたら
どこかに飛んでいっちまうじゃないかい。
上がったっきりなんてのはいくらでもあるよ。
長屋のばぁさんだって20年まえに上がったっきり月のものには
おめにかかってないよ。
上がるほうが世の中のためになるってことは多いよ。
だいたい、価値がさがるより上がるほうが世の中豊かになるって
ことだろう。
いけねぇなあ。値打ちがおなしで値段があがるってぇのは
そりゃいけねぇ。

でもね。毎年よくなっていくならそれだけ値段があがっても仕方ない
んじゃないかね。

格差社会の進行で都心の高級物件が増えて、全体価格が上がるように
書いている人がいますが、勘違いではないでしょうか？

格差社会の進行により、全体的な売り上げ総量は下がるとの予測が
多いようです。

中国のように高級市場が皆無だった所では市場は増大しますが、
日本のように中流市場が存在していた所では、ローンを借りて
住宅購入をした人の総額は大きかったのです。
格差拡大により、数％の高額物件を買う層が発生するだけで、
その増大分よりは、ローンを借りて購入する中流層の減少は
はるかに大きいはずです。

都心部の賃貸を見ても、家賃２５−３５万円辺りのファミリー物件は
借り手が少ない。　
内装も凝ったデザイナー物件市場は、更に高額で注目はされますが、
顧客数は小さなもので、売れ残った場合のリスクは大きい。
（中国のように右から左には流れず）
となると、分譲も似たような状態なのだと思います。

売る側も、商品の再編成に悩みつつ、開発しているのが実態ですね。

都心10区・・家族持ちリーマンが購入できる新築MS物件が無くなった。
無謀な住宅ローンを組むか極小部屋であれば別だが・・みんな慎重だ。
これが新橋界隈で飲みながら会話しているリーマンの本音です。

＞格差社会の進行で都心の高級物件は打ち止め。
これ以上は供給されません。築40年の老朽化の建替えが進む程度。
大きなお屋敷が売却されて低層マンションになる流れはまだある。
代官山ヒルサイドテラスの向かい側にある航空会社の更地など
低容積の高級地はまだのこっている。が安くはならない。

全体価格が上がるほどの数が無い。都心は横ばい。
というか聖域としてのプレステージ維持。

格差社会の進行により、首都圏全体の売り上げ総量は下がる

＞日本のように中流市場が存在していた所では、
いまだにありますよｗ

バブル前の市場に戻ったと思えば、現状十分中流市場。
ただし、20年前23区の新築を買おうと思うサラリーマンはいなかった
って話です。
1２年前、シングルのワーキングウーマンが５０００万の１ＬＤＫを
買いまくった話は『マンションを買う女たち』という本にも詳しい。
当時40代の家族持ちはせっせと郊外のマンションか千葉の一戸建て
の資料集めてましたよ。
それが、普通の中流市場。
なにか勘違いしているのは、いまの中流の若者たちでしょう。

ここは23区価格スレなのであえて書いていませんが、郊外は売れなければ
下がる非情な市場になるかもしれませんね。
ただし、在庫負担能力の高いデベが多いから、竣工後2年越しで売っていく
構えかもしれません。
最後は区分所有権を子会社に売って法人の借り上げ貸しをしていくかも
しれませんが。郊外が下がろうがそれによって23区市場が下がる展開には
ならない。

せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

ところが、ばかな企業もあるもので。
じわりじわりと上げて、しばらく儲けようと思っているのに、急に上げる跳ね上がり（一気に飲みたいんだね）もいてね。

いずれ、干し上げられるんだろうね。ちびちびとじっくり舐めるほうがいいよ。

一昨日だったか今春の入試で私立大学の定員割れが４０％を超えたとか
いう話が出ていましたね。
マンションも同じでしょう。
都心は浪人してでも（親の老後の資金むしってでも）入りたい。
けど郊外は銭もらっても嫌。
何でもブランド化。本当は中身なんですがねぇ。

このグラフ解説しておきましょうかね。
国が880兆円の財政赤字（赤字国債の発行で利払いを賄っている）
がある以上、年２％程度のゆるやかなインフレに持ち込んで
借金の「実質価値」を減らしていきたいらしい。
一方、コール無担保翌日物金利（政策金利とされる）は米国が
今５．２％程度でそこまでもっていくには、毎年0.25％づつ上げていく
のがマイルドな話。
物価上昇カーブを縫うようにその近辺でマンション価格が推移する
というのが私の予測。
ことに賃料相場は、物価との連動性が高い。定期借家（更新可）での
契約ならなおさら物価上昇分の家賃改定はでてくるだろう。

実際には、政策金利はもっと緩やかな上げ方になる。
物価上昇はほぼこの線。
いずれにしろ下落要因はどこにもない。

100平米2000万の実質建築費分のみで何も考えずに買える地方都市バンザイ！土地分はタダで家賃のみの世界。

重要な視点に、マンション所有者、戸建て所有者の高年齢化がある。
65歳すぎて、マンションや住宅を売って新しい場所に住み替えるというのは
なかなか決心がいることだ。
湾岸タワーの物件は買ったもののまだ前の家を手放さずにいるという
シニア夫婦を行く組か知っている。
さて、今後の都心・都心周辺中古市場は、居住者が高齢化すれば
するほど、住み替えが円滑に動かない。
そういう事情がわかってきたゆえに、マンション業界は23区の既存
住宅地に新たな物件投入を控えているむきもあるのだと想像する。

郊外の戸建てにも60代の世代は住んでいて、夫が70歳とかなると
交通の便利な駅前マンションに住み替えようかという動きもあったりは
する。本当は医療機関がすぐ近くにある都心がいいにきまっている。
しかし、老後の医療の蓄え、介護の蓄えを考えると、家を売って
賃貸に入るという選択にはならないようだ。
本当は健康な30代が都心周辺にすまないで、病院に20分で運べる
65歳以上の持病持ちが都心周辺に住むべきなのだが、世の中
逆転している。

ただ、住むだけなら沖縄宮古島あたりが一番コストは安い。
食材は海で拾える、家賃込みで月２万円で生活できる。
台風に気をつけていさえすれば100歳まで長生きできる。
ただし、スキューバ以外の娯楽はない。

都会の住居費は労働の拡大再生産の出費なのだろう。
バーで酒を飲んだり、夫婦でレストランで食事をするのと同じく
労働を快適に円滑に高収入を維持するのに必要な経費なのだ
と思うしかない。
ローン審査なんて実はこいつはこのような高額な家に住むだけの
価値アある仕事をやっている男かどうかを審査されていたの
かもしれない。
マンションで出会う30代、顔は若いが名刺の肩書きはみんな
それぞれすごい。

>>693
ドル機軸経済のなかで、円で借金をして、どこに投資するんでしょうかね。
不動産投資は土地勘がないとできない私にはせいぜいハワイですかね。
円安基調のなかでハワイの
老朽コンドミニアムの一室を買って、減価償却費を膨大に得る。
これ相当流行ってますね。ジーノの岸田某氏まで宣伝に一役買っている。
どこをねらえとおっしゃっているのかうかがいたいところですが、スレタイ
とずれるのでやめときますｗ

日本の人口動態の変化（古今東西例を見ない未曾有の高齢化・人口減）
日本の世界の中における地位の大幅な凋落（BRICsの先進国化、日本の経済縮小、ジャパン・パッシング、技術優位性の消滅）

この二つの潮流によって

税収減、社会保険支出増を引起して、国家財政の破滅が一気に加速。

一部の金持ち、高額納税者が、負担に耐えかねて、海外へ流出。

海外に移住できない（しない）人、高齢者、税金を払わない定額所得者くらいしか日本に残らないということ？

「日本がアルゼンチンタンゴを踊る日」のシナリオってこんな感じじゃなかったっけ？

自分が幸せになるんなら、この国も繁栄してほしいって俺は思うが
考え古いのかね。さて

下がり待ちは、その間資金を運用できるからいいけど、上がり期待の買いは
やめたほうがいいというのは同意。
私は、ずっと「膠着派』のスタンスで書いてきた。10年で2割もあがりゃしない
というスタンス。
だいたい、足立区の西新井や板橋本町の街の魅力など
オレには語れない。曳舟も向島も五反田から乗って行き着くのにかなり
時間を要した記憶しかない。
墨田区は定食屋のコップの水がどぶ臭かった時代の記憶しかない。
荒川水系の水道水はあまり飲みたくない。その程度に偏見持っているから
城東が値上がりしてもあまり実感がない。

ただ、荒川区のアクロシティはすばらしいマンションだといまでも思う。
あそこだけ深沢ハウスや成城学園風の佇まいの不思議な異空間。
私は大好きだが、値段は安い。

いずれにしろ、天井打ち止め、そっから先は下がる見込み薄ってことで
そろそろこのスレ閉じて

「投資するなら、23区やめてどこの区に？、もといどこの国？」ってスレタイで
でなおしますかね。

まぁ、その。海外投資だ、日本は衰退するだのなんだの、好き勝手ほざいてますがね。
いったい、そういうみなさんを生んでくれて育ててくれたおっかさんは、ブラジル人ですか？
それともインドかカンボジア人ですかね。
そうじゃないでしょう。ぬかづけつけて手ぬぐい頭に巻いた日本のおっかさんでしょ。
愛国心をなくしたら、人間幸福にはなれません。
マンション買うのだって、金儲けの助平根性ではなくて、自分のカミサンの喜ぶ顔がみたい
それがあるからではありませんか。
確かに今は高値で買えないかもしれない。だからってゴールドコースト買っても
カミサンは飛行機代がもったいないから遊びにいきませんよ。
そんな金があるんならカミサンに投資しなさいよ。
老後の面倒みてくれるのは、福沢諭吉かもしれないけど寝たきりになる前の期間を
楽しく過ごす相手はカミサンが一番安上がり。そうでしょ。
夫婦仲がいいのが一番。そうなるためには、先行投資が大事なんですよ。みなさん。
麗しき楽しき家庭生活の思い出が長い老後の生活の心の支えになる。
違いますかね。
ですから、マンションでもなんでも好きに買ったらいいんです。
買えるあなたの経済力と親の援助に感謝するだけで、他人にとやかく言われる筋合い
ないでしょ。
自己責任、自己責任。
海外不動産もいいけど、日本の経済自分たちで支える気概を持たなきゃ、戦後の日本
経済支えてきた先輩たちに申し訳ないでしょうが。
そうだよね。おっかさん。
ワシのいうこと間違ってないでしょ。

愛国心はともかく、人間が老後の住処として選ぶのは結局住み慣れて心地いい場所だけ。
資産価値とか投資とか言っても定年後の老夫婦にとって一番重要なのは質の良い住環境。
生活保障のための投資はやっても結局住むのは日本。
その意味で高齢化だろうとなんだろうと住宅需要は消えない。
もちろん人口減だから全体では減るけど、人気地域はそれほど変わらないだろう。

＞もちろん人口減だから全体では減るけど、人気地域はそれほど変わらないだろう

私もそう思います。老人になっても住みたい所が結局、人気地域になるでしょう。
現在は老人＝一戸建みたいなところがあるけど、便利なのはMSなのでそっちに流れるでしょう。
そうすると利便性から都心や湾岸のMSの需要はそんなに落ちないのではないでしょうか。

日本ほど安全で個人所得税、医療費が安い国は無いのに・・
どこへ移住すれば良いのですかね？？

欧米、シンガポール、香港等で聖路加病院クラスのプライベートホスピタル
だと保険が無ければ初診料で10-30万円は取られますよ。

最近気がついたけどうちのマンション、４５歳〜６５歳の20年の世代が
すっぽり抜けている。
おちついたのはリタイヤ世代で70歳前後も少なくない。癌でなくなった
作詞家も70歳だがいまの70歳は、みんなえらく元気だ。

デベが困るから供給は減らないというのは明らかに手前勝手な思い込み

よくよく考えてみたら、三井、三菱、住友、野村、東京建物、も10年前はオフィスビル賃貸が
主力で「あーあ、オレ住宅事業部だよ」「なによ。私なんか販売会社よ。まだましじゃない」
みたいな会話していたはず。
三井といえば、大崎から五反田にかけて大きな街づくりを仕掛けるスケールの中で
マンション分譲はそのパーツ。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_177.htm
＜2005年＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　

順　位 事業主名 供給数（戸）
１ 　大　京 ７，２１８
２ 　穴吹工務店 ５，４３９
３ 　大和ハウス工業 ５，０４３
４ 　三井不動産 ４，５８１
５ 　藤和不動産 ４，４８１
６ 　住友不動産 ４，３２１
７ 　三菱地所 ４，１２９
８ 　野村不動産 ４，０３９
９ 　東急不動産 ３，０５１
１０ 　オリックス・リアルエステート ２，８８９
１１ 　コスモスイニシア（リクリートコスモス） ２，７２９
１２ 　マリモ ２，５４９
１３ 　扶桑レクセル ２，２７０
１４ 　ジョイント・コーポレーション １，９６８
１５ 　タカラレーベン １，８３９
１６ 　東京建物 １，８３０
１７ 　ナイス １，８１０
１８ 　近鉄不動産 １，７２７
１９ 　日本エスリート １，７０７
２０ 　新日鉄都市開発 １，６７９

別に消えてなくなっても困りはしない。
専業業者は藤和、大京ともに経営支援をうける立場だし
専業デベなどこれまでも淘汰の波にさらされてきた。

郊外の売れ残りを巡っては今後また一段の業界再編が
あるのかも。
東急電鉄があるから心配なかろうが東急不動産ってどうなの？
って心配がある。東急コミュニティのほうが財務基盤がよっぽど
しっかりしていたりするのではないか。

新自由主義、グローバル競争経済社会というのは、
愛国心とか、もはや情緒は通じない世界です。

そもそもこのスレッドに集まってる人間自体まさに、
皆地方の繁栄や郷土愛なんてくそくらえで打ち捨てて、
都心で楽しい生活したいわけでしょう？
これと同じことが世界レベルでもおきてるわけで、
過疎で老人ばかり、言葉も通じない辺鄙な日本村には、
おいそれとマネーも人も向かわない。

外資が日本の土地を買うにしても、
土地自体に何の愛着も所有欲も無くて、
土地が生み出すマネーに興味があるだけのこと。
マネーなら日本に縛られず、本国に持ち帰るなり、
新たな投資脇に振る向けるなりできるので。
だから彼らは割安で投資妙味のあるものしか興味がない。

税金上げただけで資金逃避する、人件費が高けりゃ海外移転する、
勝ち組の行動理念がそういう中で、
個人にだけ「家買って日本経済支えろ」と求めても、
それは白けるだけでしょう。
家を持って一家の主、みたいな共同幻想が崩れ、
純粋に住む場所としての価値だけに収斂するとき、
今の都心の価格は到底説明できない水準だといえるでしょう。

>皆地方の繁栄や郷土愛なんてくそくらえで打ち捨てて、
>都心で楽しい生活したいわけでしょう？

私の廻りの人達はそうではないけどね。
将来は田舎に戻って引退生活をしたいと考えてますよ。

じゃあ、何故、都心にMSを買うか？
通勤地獄は嫌だし、プライベートの時間が郊外に住むのと比べて
多く取れ、夫婦仲が良くなる！だって、20:00に会社を出ても20:30には
自宅で夕食が夫婦揃って食べれる。
夫婦円満をお金に換算したら・・・凄い金額になると思うよ。

まあ、それぞれのライフスタイルの問題だと思いますけど。

>>707
ついでに呼び出して会社帰りに一杯飲める。
カミサンと飲んで楽しいか？って人は都心に住まないほうがいい。

昭和30年代に上京した人の話では、月給が1万円あるかないかの時代に、畳1畳1,000円の家賃が普通で、四畳半に家族4人が暮らしていたそうです。
昔から東京は高かったんですね。

地方で二人で農作業やったほうがもっと夫婦円満になるよ〜
お互い助け合わないとならないし、誘惑もないから。
オラとオマエで末永く幸せに暮らせます。