23区内の新築マンション価格動向（その12）

２００２年あたりは、市場をもりたてて猫も杓子もマンション買って頂戴ブームをつくったわけだ。
そこでインターネットの「消費者支援サイト」まで動員されて「不動産、みんなで買えば怖くない」
とやってきたから、もう社会的に都心の地価が反転したから「おまえらご苦労さん」という状況
になっている。
サイトの首謀者は、大手ネット広告会社にサイトの権利売って店じまいすべき時期なのに
まだやっているから「消費者主権がまだ続くかのような錯覚に陥る」よくないな。

じっさい
＞こう考えると住み替えに最も肝要なものは、年収を上げることなのではないだろうか。
いい物件を選び、自分に合ったローンを選択し、賢い返済をしながら、年収も上げる。
時に負債額の大きさに躊躇うこともあるかもしれないが、常に上昇志向を持つことが豊かでゆとりのある生活に欠かせないことを強く意識してはいかがだろうか。

ここまで書いちゃうわけで、私もそれには異論がないが。

消費者支援さいとは消費者サイドの運動論で価格を下げよう・・みたいなニュアンスは
まるでなくて、何にフェアバリューがあるかを見極めるのが主旨。

そこに地価の上昇が介在した時点で、フェアバリューは地価相場論に置き換わる。
その辺に、不動産レーティングサイトの難しさがあるんだろう。
舵取りをするのには、不動産市況と経済の流れに深い素養がないと無理だと思うよ。

実際のところ、今土地を買っているのは業者が多いよね。
サラリーマンの実需じゃ、仮にまだ高値余地があると感じても、収入に見合った予算の限界を超えることは絶対に無い。銀行の審査が通らないからね。

都心の路線地価はバブルの3分の2に達したということだけど、
バブル期は異常の異常だったけど、やっぱり急激すぎる気が・・・

これから都心にMS買うのは絶望的かな。だから買いそびれた人
達が、市場が付いてこないから下がる下がるって
念仏唱えたくなるのもわからんでもないが、根拠がないね。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20070802i115.htm

確かに都心はかなりバブル期に近づきましたね。

＞あなたが長々書いているのは
＞土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
＞というだけの話でしょ

だけの話って・・・あんたずいぶん失礼なものの言い方だね。
そのことを理解してもらいたくて、縷々説明するのは
あなたにとっては「長ったらしい」話になるんでしょうが。
それ自体が強調してもし足りないほど重要な認識だという
ことですよ。

＞市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
私は、市場に価格調整機能はないと思っている。

なぜなら、不動産の価値を収益還元法という単純な物差しで
図るには、賃料相場の上方の拡張性も不透明だし
インフレ懸念による不動産への資産組み換えもある
高くなれば自然に戻るなどという仕組みなら
いまのＮＹのレジデンス市場など説明つかない。

かつて65年から85年までひたすら右肩あがりで地価が
あがった時代、どうして市場に価格調整がきかなかったか
というのと同じ。
91年から2001年までどうして市場に価格調整機能が
利かなかったかというのと同じ


＞大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
＞動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
＞むしろオーバーランする懸念がある
　
そういう単純な比喩で何がわかるというのだろう。

価格は、いくらでも高級化していく。
需給関係で価格調整が利くのは「生活必需品」か「投資市場」
であってブランド化した「住宅」という財は
貴重価値とプレステージという領域の中で価格独自性を
形成していく。
芦屋の住宅地、鎌倉の材木座、松涛、広尾、南麻布
そういう場所に　価格調整などという下世話な概念は通用しまい。

×貴重価値
○希少価値

田舎のおばちゃんを銀座のエルメスのショップにつれていく
「ねぇちゃん、そのゴツイ馬具入れみてぇなバッグは
　丈夫そうだねぇ。縫い目もしっかりしている。幾らだね」
「98万でございます。」
「そりゃ、仔牛が2頭買えるがね。いらね、いらね」

ブランド地以外は？

不動産市場を「タンカー」と捉えるか潮に流される「流木」と捉えるかで
大きく違う。
経済の浮き沈みは「潮流」であって、企業経営の巧拙が問われる株式市場は
「船」のようなものであっても、「不動産市場」は流木に近い。

買わせるための「金融政策」土地放出の「規制緩和」「税制優遇措置」
これらは需要喚起の方策。
都心限定の不動産融資規制などありあえないし、地方限定の優遇金利など
も考えにくい。

地価が下がる・・・それはありうるだろうが、はたしてどういう経済的状況
なのか創造するだにおぞましい。

×創造するだにおぞましい。
○想像するだにおぞましい。

＞ブランド地以外は？

文京区や目黒や駒沢近辺が、ヴィトンなみのブランドでしょ？
湾岸だってコーチ、サンローラン、ロンシャンレベルのブランドだ

清澄白河だってバナリパ、江戸川だってＧＡＰくらいのブランド
性で評価されてないかね。

誤解が多いみたいだから、いうけど私は「上がる」論者でも「下がる」論者でもない

膠着論者。あと２０％は上がるがその後は横ばい。
なにしろ消費者物価が毎年２％ずつあがって、政策金利を米国並みの
すいじゅんまで毎年0.25％ずつあげられたとしたら、マンション価格の指数は
このようなグラフになると思われる。

＞前のマンション底値のときも景気が悪く、
＞・企業資産安売り
＞・景気浮揚のために住宅ローン控除拡大
＞・都心部容積率の緩和
＞などがおこなわれただけなんだよね。

この「だけなんだよ」ってキミの口癖だが、よくないよ。
だけ、どころかこれが全てなんだけどいかに時間と労力を要したか


前の底値っていったいいつの時期を指しているのかしらないが
都心部が対前年二桁下落を終えた1994年〜10年間
毎年２〜４％の下落は続いてきたんだよ。
その間
不良債権のバルク売り、工場用地の地方移転促進
住宅ローンの期間を30年から35年に延長
ローン金利が下がったのは1998年以降
都心部容積率の緩和など関係ない
都心で容積増したのは丸の内大手町のビジネス街の話
それも商業誘致とのセットの条件だ。
変わったのは市街地住宅総合設計制度と都心居住型
総合設計制度による住宅の容積割り増しと廊下階段の
面積不算入のほうが大きい。
これらが奏功してやっと9年目に地価が反転した。
わかるかね。

わかってないのは、景気が悪いと地価が下がるのでなく
地価がさがると景気に多大な悪影響を与えるという事実だよ。
金融危機、不良債権問題は、バブルの後遺症とか名付けないで
不動産の担保価値の下落、資産デフレの弊害なんだよ。
地価を下げ止まらせるために、ゼロ金利だ量的緩和だやってきて
いっこうに下げ止まらないなかで、
若手が、湾岸の倉庫用地に立ったマンション手に入るからと
住宅ローン借りる要員で動員された。港区だけで3万人は
動員されただろう。
それで景気がよくなって地価が反転したわけじゃない。
都市基盤を整備しはじめたわが国の都市行政に目をつけた
不動産ファンドが土地や物件を買い占めた結果上がったんだよ。
しかし、どうだろういまだに景気はいいとはいえまい。
大企業の業績はいいが、社員の給与は伸びていないだろう。
外資系金融機関だけが初任給年間500万だったりする。
だれが景気がいいかは一目瞭然だ。

景気が悪くても地価はあがるんだよ。1980年から1985年
建設不況でどういしょうもない時代、地価は毎年４％から７％上昇した。
ニクソンショック前後の1970年代前半だって同様だ。
不景気なら、企業が土地を売ってマンションが出るから
安く買える・・・ってあなた。あなたの給料が安くて買えますかいな。
金利だって景気が悪くてもインフレなら金利はあがってますよ。
ことに住宅ローン向け長期金利は相当にあがる。