23区内の新築マンション価格動向（その12）

まぁ、その。格差社会だの、二極化だのみなさんいろいろ言ってますがね。
グローバリゼーションが進むと先進国と新興国の所得格差が縮まって
一方で国内の所得格差が広がることにもなる。
だってそうでしょ。中国から毒の入った食品やら質のいい衣料・家電やら
入ってくるおかげで中国経済は豊かになり、わが国も米国も安価な商品を
消費できる。
一方で、国内の消費者物価が抑えられれば、賃金をあげずとも企業は人を
雇える訳でしょ。
インフレ懸念がない結果、金融政策は緩和される。つまり安い金利で土地や
家が買える状況が続いているわけですよ、おっかさん。
銀行は、国際や米国債など安全なものに投資し国債買う人が増えたらおのずと
利回り低下して、債権などより株式や不動産のほうが、いいじゃないかって
話になるんだね。

不動産の値段があがれば、担保価値もあがるから銀行はより多くの金を
貸し出す。この結果、世界的に過剰流動性、つまりベースマネー以上に
信用創造でマネーの総量が増えているというになる。
日本はまだそこまで戻りきってないと見られているんだね。逆に日本は
日銀が、デフレ時代にベースマネーの量を増やしすぎたけど、企業の
信用がなくて貸出しが滞った。
そりゃそうだ、銀行自体不良債権処理しない限り、不動産担保融資など
およびもつかないですもんね。

ところ、みなさん。やっと地価が反転．昨日も税務署が勝手に決める相続路線価
まで宣伝材料に使って、資産デフレ脱却ってキャンペーンやってました。
ＴＶご覧なった方いますか。どうでしょう。
これで地価はあがりはじめた、もう大丈夫だ、日本は景気回復だ。
そう思った人はいません。
そうじゃなくて、「どうせまた下がるんだろう。今買ったら馬鹿をみるぞ。」
これがみなさんの本音じゃないでしょうか。

でも、実際はそうじゃない。銀行が買える人に金を貸して、買える人は
買って、貸して収益を上げる。
収益あがんなくても減価償却費でキャッシュフローさえ健全なら
将来の売却を期待して持っているだけでいいかもしれない。

おっかさん。不動産買うってのは実は、貧乏人には出来ない芸当なんですよ
わかりますか。
５００だ１０００だのまとまった金がないと、銀行は資金を貸さない。
その人がまともに収入を得ているかも見るわけで、物件の値上がり可能性
だけで自己資金ゼロで金貸してくれないわけ。
こうなると、金のない庶民は、上がろうが下がろうが関係ないって話。
高くなったらせっかく貯めた頭金が不足するし、
地価がゆっくり上がっていけば、当然金利が上がっていくじゃないですか。

おっかさん。息子が小机なんか住めるか。鎌ヶ谷なんか嫌だとか
言っているうちに、気が付けば金利も、価格も上がっていくかもしれない
わけですよ。
そんなに急にはすすみません。不動産デベロッパーだって焦って売ったら
損だと思ってます。金利が安いから時間がネックになる話はない。
彼らの借金の利子の成長より買い手の奥様の腹の中の子の成長と
どっちが早いんでしょうかね。
いいですか、おっかさん。そういう話です。

いやおう無しに格差社会は進んでいく。
あきらめちゃいけないんで、自分で流れを読んで進んでいかないといけない。
天は自ら助くる者を助く　っていうんですよね、そでしょ。
人の話ばかり信じていたらダメなんじゃないでしょうか。
自分で考えないとあぶない。
信じるものは足元すくわれる・・・これがこれからの世の中ですよ、おっかさん。

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>632さん

停滞期にはいると新築発売件数は思いがけず少なくなる。
価格が高かろうが安かろうがなにしろ数が少ないから意味がない。
むしろ中古の方が先に注目をあつめる。
資産価値が念頭にある目鼻の利く人は、値上がり打ち止めの兆候が
出てもそこで売り逃げることはしない。
もともと投機目的で買ったわけではないし、自宅は別に持っていても
いまさら登戸だの百合丘だのに住んで便利なわけでもない。
娘に住まわせるなりそれなりの使い道はある。
これからは長期スタンスで投資を考えていく時代だ。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションだからこそ
土地に対して価格が安い。、
35年先には相応に古びてくるだろうからこそ新築を買った。
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていくのは
築20年以降。おそらくは2025年頃だ。

ブームが終われば下がるたまごっちやドラクエなどとは訳が違う。
生活必需品でかつ経済の基盤だ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
ということにならないように、管理会社をのさばらせないように、一年目
から理事会に参画して、いい加減な経理やずさんな業務をつるし上げて
きた。あいつらは甘やかすとつけあがる。
ただ、むこうも良い人材が払底しているだけで、一旦人を入替えたら
目に見えてよくなるのは、人次第のビジネスゆえだろう。
ローンは、10年も経てば残債はすくなくなるしもともとカツカツで組むほど
高い物件を買っていない。

さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と思っていたら、賃料はうなぎのぼり。
たしかにローン支払い終えたら、ここを貸して最新の賃貸に
住んでみてもいいなぁと思う。

＞と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
逃げるのは20年で十分。10年目の長期修繕などたいして金がかかるもんではない。
うしろ専有部の設備更改が一つの売り時の目安。

＞一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
それはありえない。年齢層、ローンの残債額がまちまち。それとその時期の
相場で住み替え先が安いかどうかにもよるだろう。
いったいどこに住み替えさせるつもりなのか。

＞残債割れになれば、
すでに３０％価格上昇しているものが、原価の7割に
なるには
否応無く築２０年３０年の建物に、46％の価格下落が必要という話だ。
坪単価300万が190万になるのに何年かかるのやら。
アパローンに借り替えて人に貸すのも手だね。

＞高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。
だから、維持費を上げない知恵が要るという話だよ。
マンションを買う以上物件を見る目と管理費のコストを査定できる専門的
知見は必須なんだけどね。そういうのは幾つも住み替えてきた人間には
感がはたらくけど、若年層には単なる不安材料でしかないのだろう。

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首都圏のマンション価格、バブル期以来の伸び示す・
民間調査　不動産情報の東京カンテイ（東京・品川、松村優一郎社長）は31日、首都圏のマンション価格調査の結果を発表した。今年の3.3平方メートルあたり単価を2000年と比較すると5割以上上昇した地域が13カ所あり、バブル期以来の伸び率を示した。
1—6月に分譲された新築マンション約2万2000戸を調査対象にした。京王線の富士見ケ丘駅周辺の3.3平方メートル単価は332万8000円と2.2倍以上拡大しているほか、7割以上上昇した地域も3カ所あった。
[8月1日/日経産業新聞]

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あがったらさがる　　これだけは真理

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デフレが染み付いた世代の言葉だね。もはやデフレは脱したのに。
長期的なインフレ基調。むかし国鉄の初乗りは３０円だったけど
二度とそういう値段には戻らないでしょ。多少物価が下がっても
バブル崩壊後のようにどーんと地価が下がるということにはならない
のに、感覚的に理解できないんだろうね。

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あがるものはさがる
さがるものはあがる
素人の思いつきは織り込み済み

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みなさんせっかく稼いだ1500万なり2000万なりの現金の持つパワーを粗末にしすぎ。
先進国にとって、
投資・金融こそが、外国から富を収奪する唯一の手段であって、
マネーはその最強の武器なのに。

それをちんけなローカルマンションの頭金にして固定化するなんて、
奴隷船に自らを足かせで繋ぐようなもの。
持ち家政策自体が、
庶民階層の従順化政策だって書いてた人がいるけどほんとだね。

あらゆる束縛から逃れて、世界中にマネーが躍動する世の中なのに、
田舎の漁港に定置網を張っていたって、
群れが到達する前に脇から掠め取られるだけ。
買ったまま放りっぱなしの長期投資など、戦略でも戦術でもなく
ただの手抜き。そういうところに資本は集まりません。

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7月の中古マンション成約、もう一段上がってきてますな。

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なんか長々書いているけれど、高値論者の人は要約すると、
二年前位までに都心を買えなかった人はざまあみろってこと？

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危機感を覚えてくださいね。
本当に中国が凄い勢いでものを買ってるから
原材料はどんどん高くなっている。

もう庶民は郊外以外絶対に買えない。

以上

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土地は永久にそこにあるけど、
建物は寿命があります。

資材の仕入れは高騰。

たとえ土地が同じ値段でも、
安く住むところを手に入れるのは、
購入組も賃貸組も難しくなっていくのでは？

かりに安い賃貸に住んだところで、
悪い条件をのむか、
引越貧乏になるかのどちらかでしょう。

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それで、おすすめは郊外ということでしょうか？
なんえそんなことすすめるの？

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買えるところを買えばいいんじゃない？

郊外でも都心でも。

それが棲み分け。

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世界中を見渡して、土地の値段が数年のスパンで下がっている都市ってあるのでしょうか？

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この低金利インフレ時代、多少のリスクはあっても金借りて
都心の便利で広くてそれなりに高級感もある分譲物件に住める奴の
勝ち。
リスクは避けて賃貸にすべきとの意見があるが、実際のところ限られた
年収で賃貸できる物件は狭くて安っぽいチンケな物件。
日本の没落を恐れて、そんなニワトリ小屋に○十年も住むことこそ
人生のロス
だいたい君らは値下がり値下がりって、自分が住むんだから２０年ぐらいで償却してゼロ円になっても別に構わないんじゃないの？ぐらいの余裕をもてないのかよっ！て感じ。男だろ

もう遅いけどな

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久しぶりにこの掲示板を読みました。
しかしこの掲示板、これから買おうという人とは
思えない書き込みが多いね。
売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・
はっきりいって最近分譲に興味を持ち始めたなど、
これから買おうという、フツーのサラリーマンには
値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
インフレ論者も多いけど、食料自給率の低い日本は
インフレ＝国内物価上昇＝家計圧迫＝国民の不満増大
ということにになるのでは？
給与を引き上げる余裕のある企業はごく少数でしょうし。

私は、生まれも育ちも都心３区ですが、
正直言えば地元の住まいが投機の対象になりはじめると
土地に愛着を持つ人が姿を消していきます。
バブル時代にそういう流れを見てきた私は、
都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

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>>650
「市場」を語るスレで「私情」を語ってどうするんですか。

自分はどうあれ、世の中はこうだ。
それを書くだけでいいんですよ。

過去買っていようが、買っていまいが
これから起こる事態はこうだ
という見通しを背景ととともに語られたらいいんじゃないでしょうか。
そうでしょ。

みなさん、何が知りたいか。
このまま、都心は坪単価７００あたりでどうなるのか。

都心周辺は４００あたりでどうなるか。
湾岸は３００から先へ
動くのか、城東が２２０までいってどうなるか
そういう話なんでしょ？

みなさん、
下落だ、上昇だ、天井だとか言ってますがね。
いったいどうやってマンション価格が決るかご存知ですか？

マンションは、土地がなきゃできませーん。
土地は誰が売るんですか。
土地はだれが仕入れてくるんですか。

土地を手放す人が増えたら下がるんですよ。

みなさん。「失われた１０年」「就職氷河期」とかいいますがね
企業が、社宅やグラウンドや配送センタ、工場、倉庫の土地を
売って人と資産のリストラをやったんです。その時期に。

だから、工場・倉庫・街中の配送センタ・テニスコート・グラウンド
みーんな売られちゃった。

安値で買ったんだけど、それっでもまだ、世の中不景気で買い手
がいません
ってんで、容積を水増でもしして斜線制限緩和して
普通の倍誓い規模で詰め込んだらやっと売れそうな値段になったんだ。
わかってますか、そのへんの事情。
廊下なんかいくらつくっても面積から除外・・・ひでぇ法律作っちゃったんだ。

でもって、土地が高くなっても、容積緩々斜線制限ゆるゆるのままだから
狭い土地に日当たり最低の都心コンパクトマンションがいっぱいできた。
昔は制限があって建たない場所もどんどん立ててしまったんだね。


もちろんまともなものもある。
東京サウスパークタワー。そんなでも坪単価３３０万以上だった。
汐留のツインパークスこれなんかも開発負担金が多くて４００万
近かったかな。

マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
公共用地などを高値入札したところが苦戦する。

先を占うに、廉価な土地が大規模に供給される動きは無い。
城東地区で靴屋の工場がつぶれたり、エレベータの工場がつぶれたり
する気配もない。

上がることはあっても、下がる要素はないという見方で正しいんじゃ
ないですかね。
土地は、みんないままともに使っているものばかりだから売れと
いわれても、金を積んでも売らないでしょ。あんたかわりの土地見つけて
きなさいよという感じ。

個別に目をつければ、芝浦の先のアパレル系倉庫とかまだまだ多少は
あるけど、こっちから買いにいくより潰れるのを待ったほうがいい。
オンワードとか大手さんだから儲かっている企業だし、カネボウみたいに
左前になってもビルはのこってたりしますよ。

ですからね、みなさん
下げたかったら安い土地がどこにあるか。それを見つけてくる
それしかない。なぜ安いかなんてこだわっちゃダメ。
いいんだよやすければ都心周辺なんだから。

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＞売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・

そうでしょうか。売り手市場になっているというだけでしょう。

「おじさん。はまちある？」
「売り切れだよ」
「鯵は？」
「あるけど高いよ、大分からきたやつうまいよ」
「高いよそれ。ふつうのないの」
「うれちゃったんだよ。奥さんもう少し早くきてくれたらいいのが
　あったんだけどねぇ」

＞フツーのサラリーマンには値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
そりゃ当然だけど
あまりにデフレ時代を謳歌した人間の発想。
１００円ショップでマンション買うわけではない。イトーヨーカドーがマンション
分譲するわけでもない。
値上がりしないと、土地を基点にした「信用想像」つまり金を貸したことで
さらに金回りがよくなる経済活性化のことです・・・が起きない。

本末転倒なのは家が安いから買ってやろう。買えたから給与はこのままで
のんびり行こう。
これじゃダメで、家が買えない。もう少し所得を増やして豊かな暮らしを得たい
こっちの発想が健全ではないですか。

そういう展開にならないと、花見の場所取りみたいに早いものだけが得を
するという話になる。
得した人を引き摺り下ろすというのが共産主義。遅れたきたひとが新たな
チャンスを目指すのが市場原理主義

＞インフレ論者も多いけど、・・・都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

それも一面正しいけど、文句いうだけでなくどうすればいいか考えましょうね。
倫理で経済が動くわけではない。

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