23区内の新築マンション価格動向（その12）

地価は中、長期でみれば下がるのは確実だが、
欲の皮の突っ張ったデべはこんなおいしい市況を易々と下げないでしょ。
ただ、圧倒的多数の一般庶民の所得が一向に上がっていませんから、
何度も言われている通り、
23区の人気区は高値安定その他と地方は徐々に下降というのが現実だと。

５７９さん
それはいつ頃から価格に反映されてきますか？
都内で値下がりするのはどのあたりでしょう？

>>581
地価は中、長期でみれば、上がるのも下がるのも確実だろ（笑

そりゃあ23区の人気区は高値安定するだろうよ　たかいんだから。
でも中、長期でみれば、下がるのも確実です。

公示、地価調査、路線価のシステムの仕組みすらご存じない方もいるようですが、タイムリーに市場取引価格と連動してるとお考えなのでしょうか？株じゃないんですよ。

出し抜くも何も、そんなトロイ指標もとに商売やってるようだと、儲かるわけないです。素人さんのマンション買いじゃないんですから。上がって欲しい、上がるはず、では商売になりません。

外資中心に不良債権バンバン買ってた10年ほど前、鑑定士は、さてどれだけ下げたものか、取引事例もないし、突出して下げてよいものか、下げ幅はこれぐらいかと模様眺めしてたものです。裏を返せば、現在既にとっくに上がりきっているのを今更上昇などと眠たいことを言ってるわけです。（その後、業界的にも努力はされてますけどね。事例も増えたし。）ただ公的評価の中でも相続税路線価が一番遅いのは間違いありません。

さて、今やマーケットの最先端にいるのは、豪州勢でしょうか？それとも都内マンション購入者でしょうか。

もともと郊外の生活は米国のような車通勤でもない限りは楽しいはずもない。
ロングアイランドの大邸宅とまでいかずともせめてデスパレートな妻たちに
出てくる程度の家、あるいは、ホームアローンのケビン君が住む家くらい
の広さの家は、いったいどこにいったら手に入るのだろう。

電鉄会社が宅地開発とセットで儲ける仕組みのうえにのっかった
持ち家政策。その破綻の究極の姿が千葉ＮＴでありさらには２０００年以降
ＵＲ都市機構が下絵を書いたタワーマンション大放出だったのでは？

いわば、戦後持ち家政策の大破局
閉店処分セールのようなものだったというべきだろう。
「総理、本当に都心を安売りしてしまったら、もう二度と郊外の宅地は
　高値で買う人はいませんよ。よろしいんですか。」
「金融危機を救うためだ。これしかない。」
「もともとは、もっと高値で売れる開発物件ばかりですよ。」
「デフレがとまらなかったら高値もヘチマもなかろう」

都心マンションブームを作ったのもＴＶドラマ
「今夜ひとりのベッドで」主演本木雅弘　奥菜恵　舞台湯島デザインナーズ賃貸
「肩ごしの恋人」主演米倉涼子　高岡早紀　　舞台　代官山らしき賃貸１ＬＤＫ
「恋ノチカラ」深津絵里　堤真一　舞台　白金あたりの賃貸マンション
「孤独の賭け〜愛しき人よ〜」長谷川京子　芝浦アイランドグローヴタワー
「たったひとつの恋」亀梨和也　綾瀬はるか　　舞台は横浜だが綾瀬はコスモポリス品川に住む
「ハケンの品格」篠原涼子の住む部屋は中央区のフラメンコ料理店の２階
例をあげたらきりがないが、

バブルに向かうころ、リアルな舞台設定として田園都市線をドラマにした
「金曜日の妻たち」、多摩ニュータウン南大沢を舞台にした「誰にも言えない」
が作られた。
これもネガティブなテーマが中心のシニカルなドラマだった。
建築家の隈研吾も
米国が郊外のマイホームを舞台にした明るいホームドラマが数多くつくられ
わが国では郊外をテーマにしたポジティブなドラマがないことを指摘している。
http://www.academyhills.com/gijiroku/25/25_10.html

隈の言葉を引用すれば
「米国は住宅ローンを整備して持ち家政策をとり、郊外生活に誘導した。
これは庶民の夢に付け込んだ巧みな政策だった。
人々は郊外の「芝生の上の白い家」を所有するために懸命に働いた。
持ち家政策は勤労意欲を高め、政治的にも保守的な色合いを強めるのに役立った。
・・・中略・・・実は、日本人はずっと前から
郊外生活の幻想に気づいていたのではないか」

米国の芝生の上の白い家は、地価高騰で「ウサギ小屋」に変わり郊外から
車で都心に通う生活ならぬすし詰め電車に揺られる通勤地獄。

最近の郊外をテーマにしたドラマは
「熟年離婚」渡哲也　高島礼子ほか　横浜の能見台あたりが舞台と思われる
「夢で逢いましょう」矢田亜希子　永塚京三も根岸線の沿線の丘の上の住い
いずれも「過去の夢のよすが」としか描かれていない。

私鉄沿線は井の頭公園前駅
日本生命のＣＦに出てくる　アットホームな私鉄の小さな駅
「保険にはパソコンの便利さも・・・もない・・・でもこの商品には
　暖かい血が通っています」のアレ
井の頭公園も
ドラマ「愛していると言ってくれ」豊川悦司、常盤貴子１９９５年
で使われて以来、ハートウォーミングな街のイメージが定着して
一番人気吉祥寺につながっているのかもしれない。
曰く、郊外でも都心でもない中庸の街。なんでもそろっている
懐かしい街

下町のシロアリに食い荒らされたしもた屋を建て直す
ビフォアーアフター
松谷卓のドラマチックな音楽はよかったが予算が尽きて
番組中止。
一方、都市住宅から芦屋の豪邸まで巧みな語りとカメラワークの
妙で魅せる建物探訪

いずれも、サラリーマンの「マイホームの夢」が遠い夢だったことを
想起させるに十分なものだった。

そうか、ぼくらには湾岸タワマンがあるじゃん。
そーだ抽選会に行こう。

なんだ、貧乏人は当たらない仕組みなのか。入場券がないと
入れないファミリーセールみたいだ。

こうやっていよいよ本格的な賃貸ブームが始まる。
格差社会というのは、都心の持ち家と郊外の持ち家で起きるって
誰が決めたのだろう。
そうじゃなくて、都心の持ち家と賃貸居住者の間で起きる。
老後の住いの不安も介在させながら、持ち家がいいのか
賃貸がいいのか　いやはやただ賃貸に住むのでなく投資で
運用しないと・・・あーあ。

よーわからんが、ドラマは普通に郊外の設定じゃん
学園者とか病院者とか、ＮＨＫ連どらもほとんど。
何が言いたいのか？？　最初に結論ありきだと偏るのかな？

ライフスタイル的（電車通勤など）に、郊外には夢がありそうで、夢がないことを日本人は既に知ってしまっているってことでしょ。その通りだと思うよ。土地がない、本質的に車社会じゃない、人口過密の日本では仕方がない話。賃貸ライフのほうが「まだ」夢があるんじゃないのかな。まあ、買う人は何を言っても買える範囲で買うとは思うけど。

積極的に賃貸選ぶ人が増えるようなマーケットが形成されてくれば、それはそれで日本の都心には合ってるのじゃないかと。そうなれば賃料だって上がるでしょ。（上がって欲しい人、ここには多いみたいだから。普通エンドの立場に立てば逆だと思うけど）

東京のトレンディドラマというのがあるとですよ。

はっきりいって労働者層は、なにか刺激を与えない限り、
郊外だろうが都心だろうが買いやしない。
そのまま今いるところに住みつづけるだけ。
これでは市場は全く活性化しない。

都心マンションにブームが起きたのは、
供給にあわせて、欲望を喚起するイメージ戦略をとったことに加え、
全般的な意味での不動産価格の下落不安をあえて助長利用し、
より確かに思えるものとしての、
「都心不動産」という差別化キーワードを提案したことに尽きる。
下落局面でも都心はＯＫというフレーズは、
まさにそういう売り文句の単なるコピーに過ぎない。

たとえ3000万が1500万になり、５割の損失
一億が7000万になり、３割の損失とはいっても、
実際庶民は失う1500万と3000万の差が生活レベルに直結するのだから。

大衆動員の要諦は、古典的ながらアメとムチ。
バラ色の新価値提案とともに、
既存価値を否定し、そこにとどまろうとするものに対しては、
取り残される、置いていかれる、出遅れる、手遅れになる
そういう恐怖感を与える必要がある。
もう買えなくなる、もう売れなくなる・・・
そうして初めて重い腰を上げさせることができるというもの。

都心から郊外へ、ブームの重点が移される。
暗い都心のドラマも、爽快な郊外ライフのドラマも創られることだろう。

いやいや、いくらイメージ戦略で騙そうと思っても、世の中のお父さん達は、命を削り取られるような、毎日毎日の通勤地獄のつらさを忘れないでしょう。

戦後ここまで持ち家施策を進めてきた。家という財は
大抵の高齢者にいきわたったはずだ。
世の中、二人家族が多くなれば、祖父母が死に
家が余れば孫の代には普通に賃貸暮らししていれば
どちらかの祖父母の持ち家を相続できる公算が高いと
いうことになる。
実家に祖父母の代からの相続資産があるのなら孫が
自分の老後にそなえ家を買う必要は何もない。
持ち家政策とは、ねずみ講の年金政策と対になった
政策で、自分の住いは自分で確保しないと老後
家無し老人が巷に溢れることを心配した為政者の
浅知恵が生み出したものだ。

人が増えないなら先祖の家のひとつがかならず自分にも
まわってくると考えるのが正しい。

>>505、>>540

505の方の株価400円ダウン予想は一日遅れで的中。ド短期の話とはいえお見事でした。赤城の山も今宵限りじゃぁ。

さて、米国じゃREITもデフォルトかな。サブプライム関連ですけど。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070801AT2M0100H01082007.html

住宅産業に力点をおく米国型の需要創造の経済政策が
終焉を迎えて、サービス消費型の経済振興をはからねば
ならない時代になったということでしょう。
生産しなくても人が作ったもののお守りをしていれば
十分食っていける時代になった。

ここで米国景気が低迷、スタグフレーション到来などと
早とちりする輩は少ないでしょう。
この先くるのは、予定通りのインフレ懸念からの長期金利の
高騰。それだけですよ。
株もやっと仕込み時になってきた。

５９４さんはちょっと極論だな。
その論法だと
①　相続税が無いこと。
②　人の移動が無いこと。

最低でもこれが条件。
厳しい共産的な思想ならあてはまるかも。

相続税は免税点が５０００万円ですが、住宅資産の場合評価は
さらに下がります。
知人の税理士で東京在住の大半が相続税を扱った経験がありません。
実際の相続の４％しか相続税の納税はない。
例えば評価１億の自宅を相続しても相続税評価は半分以下になり
それを相続し売って自宅を買い換えた場合も課税の繰り延べで
税金はかかりませんね。

人の移動は首都圏に４０００万人以上が集中していて
今後人口が増えないなら実質とまっているのと同じでしょう？

＞実際の相続の４％しか相続税の納税はない。

実際に１００件の相続のうち相続税を納めなくちゃいけないほどの
大富豪の相続は４軒程度という意味です。
それほど、居住用資産や貸家たてつけ地の相続税の課税標準は
低い。
地価高騰であわてて「相続路線価」を見直してしっかり税収を
のばそうと頑張っているのかもしれませんが
課税制度と地価下落によるゆがみは相続による貧富の差を生みざす
温床にもなっているという指摘がいずれ出てくるかもしれません。

まあ、おっしゃるとおり悪材料出尽くしで底打った方がいいでしょうね。

都内のマンション価格は早くハッキリ天井打った方がいいでしょうが。