23区内の新築マンション価格動向（その12）

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら

>>457
＞現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです

で、主力産業が海外投資でも海外がインフレになれば当然恩恵を受けるでしょ。
世界のインフレ傾向が日本には波及しない、もしくは商品価格の上昇として日本に波及しても、日本の不動産だけが取り残されるというのでしたら理由を挙げて下さい。
　
　
＞結局は一時的なものですよ

はい。私もインフレ論者なだけで、都心の地価が2006年、2007年のペースで上がっていくなんて一言も言ってませんが。
上がり過ぎてますので全体の物価が上がってくるまでは横ばいでしょう。
でも長期的にはインフレになるので、いずれじわじわと上がってくると思ってます。

都心部東側一人勝ちの話しらしいよ。

東京のマンション価格は、東京のマンションへの需給で決まるのに、
なんで石油の値段や世界的インフレの影響で天井知らずでドンドン上がるという
妄想につながってしまうのでしょうね。願望がなせる業か。

日本が、中国みたいに
人口増
一人当たり所得増
一人当たり可処分所得増
若い人口構成
ならばいいのですが、どれもあてはまりません（涙）

建築材料費が上がって、マンション価格があがるという話がありますね。
建材コストは上がるかもしれませんが、その程度では、
東京のマンションへの長期の構造的需給悪化は全く吸収できません。

下がって下がって、マンション専業デベは生き残れないでしょうね。

ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
よくわかる。
巷に喧伝される情報は、不勉強の人が鵜呑みにしやすいかたちの
ものばかり。
大切なのは基本の考え方。
世の中のマネーの仕組み、不動産市場、立地と価格
あらゆることの個別の差異を深く理解したうえで、
いろいろな言説を捕らえないといけない。
手前勝手な解釈をしがちだからこそ、わかっている人が
やりやすくなる。

マンション業界にまともなインテリがしないｎおは今に始まった
ことではないが、もう少しマンション本以外の経済や金融の本を
読んだほうがいいな。

エリア一番人気は、少ない需要を食って成長するが、二番手以降は
振るわない。タワーでも高層階ほど中古は早く売れ借り手も早くつく。

２３区の一番人気は、そういうわけで今後も高値を維持するだろう。
少ない需要に少ない売りや貸しが応える構図だ。

二番手以降のエリアはそうそう大きな伸びは期待できまい。


下がるのは郊外だろう。今は人々は
近さ＞＞＞＞広さの価値観。

一戸建ての生活は実家でで十分経験した。
それがたいしたことはないとわかっている。
広ければ広い物置小屋ができるというだけで
広ければこぎれいに暮らせるというのは幻想にすぎない。

かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。

都心周辺マンション価格は
２００４年入居と２００９年入居ですでに２２０〜３００万の坪単価の開き
２５坪で２０００万の購入価格差が出てきている。

かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
計算になる。

仮に２０２０年の時価評価が今の時価とかわらなかったとしても
先に買ったほうは確実に資産を増やす機会に恵まれ、遅れて買った
ほうは含み益すら手にできない。

私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
住めない部屋を買うのはおかしいと馬鹿にされた。しかし実際に
買ってみたらすでに１０００万ほど評価があがっている。

これからどうするか。
まだ安いエリアの自宅を買う。転勤で地方にいったら住宅ローンで
買って、東京に戻るときに人に貸すというのは結構いい手だろう。
どうせ、戻っても東京では買えまい。

格差社会では、地域の中に、「超高級」から「廉価」までの幅が混在し
「平均値」としての坪単価や月坪あたり賃料があまり意味をなさなくなる。

銀座にエルメスもあればユニクロもある。
周辺にイオンＳＣがひしめく浜松で大丸が中心地に出店をかける。
いつまでも、地方＝大衆　都市部＝金持ちという発想ではダメ。
浜松にも金持ちはいて地元百貨店がつぶれたあとは名古屋まで
買い物にいくらしい。

今現在で、ここは不当に安いという場所をみつけて
その価値を自分の目で検証する。
価格の上下動にのみ目を奪われていたら、本質を見る目が養われない。

投資の話をするスレではないが、仙台のマンション市場は今もまだ底値。
１０年前の大手分譲物件が今は８５平米で２０００万以下の状況だ。
その背景には賃料相場で「月額１３万が法人借りの上限」といわれる
仙台の賃貸事情がある。
借りるより買ったほうが安いというのは地方の実態。
大企業でも東北支店長が役員である会社は少ないだろう。
どこでも、大阪、名古屋、までは戦力を注いでも、九州、東北、北海道は
ひとつランクが下がる。
売り上げ規模が小さいのだから仕方が無い。

とはいえ、１００万人の人口の中でも富裕層はいるわけで、そういうレベルをねらって
住友不動産が、高級タワーを分譲している。
土地を強気で高値買いしてエントランス周りに金をかけるいつもの習性は仙台でも健在。
価格は相場から頭二つ飛び出している。
客の多くは県外からという話だ。

これから本気でインフになれば、仙台中心部のタワマンあたりが価格的には
仕込むのに手ごろではある。

今４％（グロスだから借り入れ金比率が多いとキャッシュフローは厳しい）
で、６年持って転売したときに２割の税引き後いくらになるかだ。
中古もいいが駅近がない。
仙台の地下鉄はバスが地面の下走っているようなもの。
２０００円だせば市街地はタクシーでくまなく走りまわれる。
ただし不動産市場は「駐車場が一番利回りがいい」というのが現状だが
いつまでもそうはいかないはず。
１０００万くらい遊んでいる金があったら８割借り入れで５０００万くらいの
物件を買う。東京の高い中古買うより面白いだろう。