23区内の新築マンション価格動向（その12）

「住所パワー」

これ面白いよ

http://www.ichiten.com/detail//index.html

おお、面白いこれ。なかなか都内は的確。

六麓荘町やってみて。

何故？？
http://www.ichiten.com/detail/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%8D%83%E4%...
銀座が最強か？

松涛一丁目もBだった。

北区滝野川…Aだった。3106pt。
…基準がわからん…

品川の便利なとこより、北千住高かった。
でも滝野川より下、、。ん？

円山町は3400pt超！
ラブホテルは39件最短距離は4m！
余裕のAランク！

面白いけど.....ね？

下品でも汚くても、いっぱいあれば、高得点がはじきだされる　ただそれだけです。

↑あんたもしつこいね〜。３１０読めよ（笑）
いまさらジタバタしてもしょうがないんだから、腹括って
１０年くらい待ったら？そんとき消費税や金利がどのくらいで
いくらローン組めるのか知らんが・・・。

要するに、いま買えば得はしないけど損もしないってこと？

reitの現在の水準は、07年はじめに利回り２％台まで買い上がられた水準から３割下げ、概ね４％台中盤あたりまで、利回り水準が回復するとこまで売られてきている。都心部マンションについて言えば、２年前は、利回り７％前後の底値水準から年３０％ペースで値上がりし、２年で約７割の価格上昇。そして現在だと、概ね４％前後の利回りベースの価格設定となっている。言い換えれば、reit市場は一旦、オーバーシュート（年金基金等の盲目的な買い）を経て、行き過ぎが是正され、適正水準に向けて調整中である一方、実需に支えられて、デフレ脱却から段々と回復基調にある経済を背景に堅調な上昇を続けてきたのが分譲マンション市場。いずれも利回り４％台という、そこそこ心地よい水準にきているのが正確な現状認識ではないでしょうか。ただ、いずれにしても、これからの上昇については、ある程度、賃料の上昇が伴うことが前提にはなってくるのでしょう。この見通しについては、賛否が分かれるでしょうけれど！

まず、グロスとネットを最低限分けて議論してください。

満室グロス4％が心地よいなんて、他人事ながらかなり異常な感覚だと思いますが。

私の住んでる城東地区も将来明るい展望があり、それを感じさせる書き込みもありでいつも楽しく読ませてもらってます。

ところで２３区を自動車で表したならば、
千代田区＝ロールスロイス、中央区＝ベンツ、港区＝フェラーリ、人気上昇中の江東区の湾岸あたり＝セルシオとして、墨田区あたりの今はカローラクラスとしても新東京タワー効果でいずれＢＭＷ位行くでしょうか。
皆さんの住んでる地域も車に置き換えて教えてもらえたら嬉しいですm(_ _)m

城東の人気はどのくらいまでもつのか？そこが問題な気がするんですが。
（不安）

日経・ダウ・ＲＥＩＴ暴落！

不動産価格もジワリジワリと下降トレンドかな。

下がるには、誰かが既存価格より安売りしないと始まらない

①土地保有者（企業・個人）
　投機買いの更地なら抱えていて利払いがかさむから
　買い手がなければあきらめて売り急ぐ
　しかし、土地の売りが都心周辺で多くなったという話はない。
　ましてや売れなくて困ったというほど土地があるわけでもない

②新築物件在庫
　　郊外はかなりの在庫がふくらんできたが、都心周辺に在庫が
　　めだつとはいいきれない。
　　むしろ慎重に小出しにしてきて、調整売りが続いている。
　　この程度の戸数で投売りをするほどデベロッパーの資金繰りが
　　苦しいとは思えない。

③中古市場
　　築浅短期転売も３％以下の物件数。
　　都心周辺の中古市場の成約率が鈍ってきたとか、中古の
　　売り出し件数が増えたという話はなさそう。
　　むしろ高どまりで物件数がない。

　　中古保有者が売り急ぐ事情はない。
　　
④戸建て中古
　　高齢化の進展で都内でも６５歳以上の夫婦、もしくは寡婦世帯
　　が増えている。これらの中には、売ってマンションに移り住みたい
　　という希望もある。泥棒などの被害が増えたからだ。
　　また、施設に入る費用を捻出するのに家を売るケースもある。
　　これが値下がりの要素になるかというと
　　安値売りは業者の裁定買いによって市場価格にもどされる。
　　郊外なら安値で売るしかない。

マンション産業というのは、
もともと持続的なビジネスモデルではないのでは？
ブームになると一気に造って一気にガッポリ儲けて、
需要目いっぱい先食いすると今度はバタバタ倒れていく。
大京にしても長谷工にしても藤和にしてもダイアにしても、
大手でも実質デフォルトしてるわけですからね。

↑間違った
>>353です

大きな勘違いは、首都圏の売れ行きの悪さ、在庫の増加は
「都心周辺の価格下落」につながらないという点だ。

秋刀魚が豊漁でも本マグロの値段は変わらない。

＞これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。

それは民主主義、多数決で不動産価格が決まるという意味かね？

マンション市場の価格の基本は地価。人の予想通りに地価が
動いたためしはない。

不動産会社が倒産しても都心周辺は優良物件として買われ
郊外在庫がバルクセールされるだけの話。

ブランド都心と廉価版郊外の物件格差がひらくだけ。

都心は実利的価値の差が多岐に及ぶ。
郊外は基本的にターミナルまでの距離だけで利便性の希薄さに差はない。

都心は精神的満足感と少しの時間短縮　喩えていえば　ブランドスーツ
郊外は実用的には十分住める。　　喩えていえば　量販店のスーツ

これからの紳士服業界はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いとしても
量販店のスーツはもうこれ以上安くならない。
ブランドスーツは売れ残っても、内輪のセールで売られ
次の年は定価を下げずに品数を減らすだけだ。

業界の負け＝価格の低下

という発想が、生まれながらのデフレ世代らしくてほほえましい。
業界の負け、市場からの撤退　市場が他のものに置き換わる

これが普通の姿なのだ

不景気になるとデフレになるというのは全くの誤解。
デフレになると不景気になるだけで、不景気で物価が上がることは
幾度もある。ニクソンショック、オイルショック、１９８０年初頭
マンションが売れなくてもカネのある奴が買い占めたら
市場にはでないだろう。

実際、そうなっているじゃないか？

ブランド品は売れ残っても一般市場で安売りされたりしない。

本来供給過多で値崩れした物件は、「お金持ち」がごそっと買っていったのだ。
１９９４年以降の不良債権も本来ならエンドユーザに安く売ってもよかったはずだが、外資ファンドが３掛けくらいで引き取った。

２００４年の供給過剰による底値も本当はもっと長引くはずが
どこかのお金持ち集団が一棟まるごと買ったりした。

このさき売れなくなったら当然、安値で出るものがあろうが
それは、エンドユーザの手にわたるまえに「第三者」が買うよ。

暴落とは誰も買わなくなるほど過大な評価になった時点での
投機買いのサイクルの停止だが
基本は都心は高値を高値と思わない人が買っている。

庶民との価値観の差が価格になっているだけ。
つき２００万の家賃を普通に払う人がいて、彼らはおそらく
今後も払い続け、新しいマンションができたら住み替えるだろう。

どこにも無理がないわけで、それが下がるというのは
ブランドバッグが下がったらいいなとう女子大生の願望と
堂レベルの話だ。

ここに投稿する人の傾向は、

買った人　　　　　→まだまだ上がるよ！
買え（わ）ない人　→下がるよ！いい加減目を覚ませよ！

挑発的な人　　　　→デベや金持ちが、不動産下がって損する
　　　　　　　　　　のを見て楽しみたい願望の人

こんな感じか。

０７年６月から首都圏で新価格が適用され、契約率が一気に落ちた。
０７年５月７５．７％
０７年６月６９．１％
しかし、その中身を見ると都区部、特に城東地区の利便性に優れた立地の大規模マンションの一人勝ちの様相が強まっている。
今まで、過小評価されていたものが適正な評価に見直される過程の下で、新価格も無理なく受け入れられているようだ。

０７年６月のファミリータイプマンションの契約率は以下。契約数/発売数、契約率
３ＬＤＫ、都区部785/968、８１％、都下339/478、７１％、神奈川県922/1409、６５％、埼玉県299/516、５８％、千葉県221/316、７０％
４ＬＤＫ、都区部204/230、８７％、都下118/159、７４％、神奈川県228/340、６７％、埼玉県77/118、６５％、千葉県75/110、６８％
特に、都心部城東地区の広めのマンションに人気が集中している。
神奈川県の低契約率は武蔵小杉の大量供給の影響だろう。

そうじゃないよ。投資にしろ購入にしろ判断の難しい時期でなおかつ
行動の機敏さが求められる。

私は、２００１年頃かった物件の値動きやこれからどの都市にどの
タイミングで物件を買うかをテーマにしている。

不動産は今後１５年程度のスパンで利益を出し、老後の生活の糧に
したいだけだ。

悪いが大博打を打てるほど若くないんだよ。投資は長いスタンスで
考えろというのが先人たちの教えでもあるよ。

各種指標は、デベロッパーがどんな商品を企画するか決めるのには役に立つでしょう。原料を商品化し利益を乗せて売るのですから、普通に商売として成り立ちます。

しかし不動産を転がすだけで儲かることはありません。転がすだけですから各種指標は既に織り込まれているからです。

税効果でもない限り不動産投資はギャンブルと同じ、住まいとして買う範囲にとどめておきましょう。

個人的な属性を語りたくないからもう書かないが、とにかく
あなたの質問に答える意味がわたしにはまったく無い。
私は１５年で売るか保有し続け家賃収入を得るか決めると
言っているだけだよ。
それもゼロ百の区分所有一室ではなく結構な数を買っている。
そんなことあんたには関係ないから説明したくない。

投資を語るスレではないぞ。

なんでそんな上から目線で言うかなー。あんまり運が良いから神様仏様気分？

それで、特別に値引かれて仕入れたり・何か付加価値つけて処分してるの・する予定？

それとも努力・度胸で神様だから負けないって感じ？

ここ凄かったですね↓。

■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

へえー。すごいですねえ。。
でも別に即日完売にする理由ってある？もう少し高くしてじっくり売ればと思ったりもするが。
という意味では私は三軒茶屋が気になるなー。

秋口にはマンション安くなるの？
リートは下がってるけど信じていいのかな。

豊洲タワーも売れそうだし、富士見プラウドも完売？
デべの在庫は過去最高水準なんだよね。
ダイヤモンドとか東洋経済が言ってるように秋には下がるよね？


だんだん不安になってきた・・・

>>377は口は悪いが、良いポイントを突いてる。

このへん、よくわからないのですが、他人が買ったり、売れたりすると
自分も買わないと不安になるものなのでしょうか？
結果が出るのはまだ先ですよ。デベ側の発言を借りれば、売るまで
価格は下がらない、わからないそうですから。

でも野村の飯田橋とか見てると、皆なんだかんだ欲しいんだなーって
感心すると言うか、あっけにとられます。皆お金持ちだ。
まあお金持ちの将来の心配なんか別にしなくていいですよね。笑

私も不動産の仕事に携わっていなくて東京にいたら、ひょっとして
今頃新築漁ってたりするのかなと想像しました。元同僚は買えたのかな？
買えてても買えてなくても「よかったね」と言ってしまいそう、、、

とりあえず、春以降の不動産会社の株価下落をマンション価格下落の理由にしてる奴は、
一回月足チャート見てから言えってんだ。
年度末に向けて上がってそっから調整するのが2004年以降のパターン。

短期的視野の人が多すぎませんか？

「ねぇ、ねえ。インフレなの、デフレなの、どっちが好きなの？」

「デフレが起きているときは、景気が悪いということになる。
　景気がいいときは、インフレになりやすい。」

「だったら、インフレになることはいいことなのね。」

「景気がよくてインフレならいいけど、モノ不足でのインフレ
　オイルショックのインフレ、戦後のインフレなど
　消費者物価が上がるだけではよくないよ。」

「デフレになれば不景気になるわけ？」

「モノやサービスの値段が下がっていきながらお金の
　流通量が増えていけば景気が悪くならずにすむだろう
　けど、そういう事態はデフレとは呼ばないだろう
　インフレ・デフレとはあくまでマネーの量とＣＰＩの関係で
　きまる話だからね」

「ベースマネーとマネーサプライとはどう違うの。」

「管理通貨制度の下では、中央銀行はいくらでも紙幣の数を
　ふやしていいけど、それをいくらで市中銀行に貸すかで
　マネーの流通調整が行われる。」

「ゼロ金利とか、量的緩和とかいうのは、無担保で銀行に貸し出した
　ことなのね。」

「それでベースマネーは増えたけど、その金は国の借金で
　ある国債の購入にあてられ、企業に貸し出されたりしないと
　マネーサプライが増えたことにならない」

「知ってるわ。１０００万のベースマネーが、１００万の準備金と
　９００万の貸出になって、９００万を借りた人がそれを元手に
　１２００万の売り上げを上げて、９０３万返済して、という流れで
　マネーサプライが増えていくわけね。」

「信用創造というんだけどね。これは企業業績がよくて景気がよけ
　れば拡大していくわけだ。
　実は、日本の銀行は企業の与信に何を使ったかわかる？」

「格付け機関のトリプルＡとかいう指標？」

「大企業の場合はそういうことになるけど、個人事業主や
　中小企業は？」

「昔は土地や工場などの固定資産だったんじゃない？」
「いまでもそうだよ。まず社長の家屋敷や事業所敷地を抵当にいれて
　運転資金を借りたりするよ。」

「だから、地価が下がると中小企業が行き詰まるのね。」

「土地には購入資金の借り入れの抵当にくわえて、根抵当といって
　一定の限度額まで資金を借りられる抵当権の設定がある。」

「銀行も土地が上がってくれたら土地持ちには安心してお金を
　貸せるというわけね。」

「サラリーマンでも、８％のカードローンより、マイホームを担保に
４％のフリーローンを借りたほうが得だよね」


「これまで、ベースマネーを増やしてきたのにいっこうにインフレは起きない
　けどどうなっているの？」

「大半が、国内の融資に流れずに国債やファニーメイなど海外債権の
　安定した金融商品に流れていた。銀行も企業に２％〜３％で貸す
　には営業しないと借りてくれない。国債は黙っていても買わされる
　中小企業に貸した日には、倒産したらえらいことだ。
　住宅ローンは小口だがデベロッパーと提携したら大きくはける。」

「やっぱり、地価があがって土地が与信のベースにならないと
　銀行は融資してくれないのね。」

「それじゃ困るっていうんで、資本市場を発達させようとして、新興市場の
　ジャスダックとか、マザーズとかヘラクレスができたんだけどね。
　あと、私募ファンドによる不動産証券化も直接金融のしくみだね。」

「銀行が貸さない。地価があがらない。景気回復しない。という悪循環
　を、直接金融の仕組みがうまく機能して潮目が変わったのは確かだね。」

首都圏で５千万円以上マンションの年間適正供給量は、２万戸程度。
そこそこの所得層を含め、資産価値の保全を真剣に考え、場所を選ぶ時代に大きく変わっている。そして今選ばれているのが、都心からの物理的距離が近いにも関わらず、過去工業地域であったため安値で放置されている、中央区、台東区、墨田区、江東区の城東地域。
これら地域は他の都心部にくらべ、同じ予算でも広いマンションが購入できる、マンションによってはすべて８０ｍ２以上といったのもある。

一方、非常に苦戦しているのは神奈川県、もともと郊外の割りに地価が割高だったこともあり、新価格以降、販売価格が５千万円超のものが続出している。利便性に劣る地域に資産価値保全能力は無い。完成在庫が積みあがって行くのも当然であろう。
７月にはさらに在庫が積みあがっていると予想される。

マンションの場合、５千万円を超える物件になると、都心部しか売れない状況であるのは明らかだろう。
都心部城東地域にくらべ、都心部山手地域（千代田、港、新宿、文京、渋谷）は高価格になり過ぎ、今後は供給量が絞られ、購入する層も限定されてくるだろう。尚、港区でも湾岸地域は城東地域に分類しても良いだろう。山の手に対して川の手の概念の方が、分かりやすいかもしれない。
都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする。

大学教授さんいいこと言うねぇ

>>389
書いていることがどれも思いこみだけで破綻している。
団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。

「大学教授さん」はどうやら豊◆大好き。
そして芝浦に執着しがち。芝浦→豊洲といえば？

城東の範囲を広げようとし、都心の範囲を狭めようとする。
もちろん、脳内不動産マップ。
代表的な脳内新語は「都心部城東地域」。
なんじゃそりゃ。

もう少し、自分の世界ではなく、不動産を語るベースを用いて
会話していただけないだろうか。これじゃ噛み合わない。

それぞれに有識な数万人単位の関係者がおろう神奈川県を、単に割高で利便性に劣り資産価値保全能力がないと数行で切り捨てて、たった一人のあなたが自信満々であっても、あなたのほうをにわかには信じがたい。

不動産に割高も割安もありません。それがわかれば大儲け誰も苦労しないからです。

安ければ売れる、高ければ売れないということであれば、2002年〜2003年あたり
の都心周辺部のマンションは即日完売だったはずだけれど、実際はそうではなか
った。
自分もそうだが、2005年あたりまでは、ババを引いたかもという疑念が払拭でき
なかった。
価格は予想できるが、売れる売れないは蓋を開けるまでわからない。

マンションも投機の対象か永住かで選ぶ場所も変わるのだろう。
競馬のイメージでとらえてみると、
都心はＧ１レースでも、すでに定評があるので1.2倍くらいの大本命。
城東地区は未勝利戦で、やはり一番人気だが倍率は3〜5倍くらい。
どっちで勝負するかはそいつの度胸しだいってとこかな。
でもこの未勝利戦はかなり当たりそうな気がする。

団塊ジュニアとは、一般的に71年〜76年生まれの年代層を指すでしょう。
彼らは、バブル期は中高生。この層はむしろ就職氷河組です。だから、
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
という言い分は間違っていないでしょう。
あくまでも定義の話ですが・・・

３９９さん
一意見です聞いてください。

＞①金利は上がる
＞②物件価格はもう天井圏
＞③給与は上がらない（成果主義の浸透）
＞④消費税増や社会負担増で負担は増える

＞手取りがどんどん減る時代の到来です。

①について、
国の借金総額1045兆円（国債、地方債、その他含む）の中、
国の歳入は昨年47兆円。単純に金利が２％上がったら
金利移行期間抜きに考えると、利払いだけで20兆円となり、
国家予算の半分近くを利払いに？？　国家破綻を意味する。
政府、日銀は金利上げたいが、財務省がそれを絶対にさせない。
少なくとも５年は大幅金利上昇はないと予測。

②何の根拠もなし。買う人が引き続きいれば充分に上昇する。
都心の物件自体、供給が先細りの中、③の事情により、これから
湧き出してくる需要もある。十分価格維持及び高騰も予想
できる。

③成果主義になったことによって収入増える人が増える
ということ。成果主義で収入増えた人が、やっとこれから
都心〜近郊に買える時代が来る。
成果主義で収入増えない、または減る人は、郊外にしか買えない
だけ。高齢者・団塊世代の買替え需要がさらに本格化。
故に、二極化がさらに進み、ただでさえ少ない都心の
優良物件への需要は引き続き好調と見込む。近郊はせいぜい
悪くても横ばいか。郊外は選別進み下落物件多数。

④これは確かに悩ましい。ある程度のインフレしか
どうしようもない。

以上

だいたい素人の予想の逆に振れるから（予想通りなら苦労しませんよね）
都心は暴落してコンクリートの廃墟と化し、
郊外は堅実に資産維持されるでしょう。

みなさん、極端ですよ。

これからは暴落や暴騰のように、そんな極端なことは起きません。
じりじり上げ、時折ディスカウントしなければならない物件が出て
きて下がり、また少し上がり・・・・。

つまりこれからはどちらも正解でも間違いでもなんじゃないですか？
ただ、都心が廃墟と化すには災害以外考えられませんが。

まあ、物件価格が下がることをこれだけ期待している人（需要）が
いるんだから、郊外物件中心ですね。

千葉埼玉川崎の奥地で決まりでしょう。
それなら購入可能ですよね？

都心の廃墟・・・ありうるでしょう。
理由は想像もつきませんが、
流行るものはいつか廃れるのは間違いないからです。

多摩ニュータウンだって、
かつては皆があこがれ抽選に殺到するような、
将来性を感じさせる町でした。
３０年後、東京は郊外中心に大きく変貌する・・・・
そう考えていた人も多かったでしょう。

人工的な熱狂ははかないもの。
渦中にいるときはそれが永遠に続くような気がするものですが。

１０００年先の未来では東京は廃墟になっているかも知れません。
日本という国そのものがあるかどうかだって疑わしい。
でも少なくともここ数十年のスパンでは一極集中は何も
変わらないでしょう。遷都の話もいつのまにやら立ち消えに
なってしまったし。政治や行政、マーケットの中心地である限り
東京が廃れるのは、今の人たちが生きている範囲ではないね。

401さん

399さんではないけどコメントさせてください。

① 国債・地方債のほとんどは償還期間が10年で固定金利です。残高が1045兆円だとしても、一年ごとに借り換え（償還を終え、新規に発行するもの）されるのはその1/10です。つまり100兆円くらいです。金利が仮に2%あがったとしても2兆円の負担増です。十分吸収できるのです。

また、金利はいきなり2%もあがりません。まず、0.25%、その後追加利上げがあったとしてもトータルで0.5%の利上げがせいぜいでしょう。こうなると、負担増は2500-5000億円に収まります。

一方で、住宅ローンが0.25-0.5%上がってしまうと、やはり需要が細る大きな原因となります。

② 買う人が引き続きいれば上昇します。が、買う人が供給に対して減れば下落します。「今が天井・これから下落」の根拠はたくさんあります。(金利上昇、人口減少、需要の弾切れ、供給の継続、在庫増加、賃貸・中古のだぼつき、社会負担増、老後（年金）の不安、消費税up、外資撤退、etc.」

③ 給料は増える人もいれば減る人もいるでしょうゆえ、この点はとくに影響を与えないと私も思います。

ただ、４０１さんのロジックでは、「富の二極化がすすむと、都心はあがり郊外は落ちる」とのことですが、それはどうでしょう？二極化というのは中間層が少ないということです。つまり、中間層の需要（近郊を買う層）が減るということですよね。ということはまず近郊の値段がさがります。で、近郊がさがると、都心部も引っ張られるのですよ。

例えば、「用賀で８千万円、たまプラで６千万円だったら絶対用賀に住みたい」と思って買っている層でも、たまプラが５千万になったら心が動きます。４千５百万になったら割安感でたまプラを検討します。で、用賀の層が「安いから」とういことでたまプラに流れたとすれば用賀の需要が減ったということです。

え？用賀は都心じゃないって？では、用賀は下がるのでしょう。となると、それにつられて池尻も目黒もさがる、ということで同じ結果です。結局は連鎖でつながり、バランスのとれたところで価格は落ち着きます。つまり、「二極化が進むことは価格低下につながる」のです。（中間層が減るから。）

二極化はもっと極端でしょう。１億超える物件を検討中の人たちが
いくらたまプラが４５００万になったところで、食指を動かすことは
ありません。いつもファーストクラスに乗っている人たちが
エコノミーが値下がりしたからといってクラス変えたりしないでしょう。
それと一緒ですよ。今後、都心地区は富裕層しかすめなくる。
というか、ここ５〜６年が異常だっただけの話。
都心で形成されるマーケットは都内近郊や郊外とは明らかに違う
ものでしょう。影響を受けることはない。

残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。一番多いのは1年、2年あたりです。

４０７、４０８、４０９さん

401です。

なるほど〜皆さんの仰る事よくわかります。
確かにその通りですね。自分なりの確固たる考えを
持ちつつ、人の意見でさらに勉強になる。
いや〜。この掲示板勉強になりますね。

引き続き参考にさせていただきます。

>>398
遅レス、横レスでスミマセン。
当方も団塊ジュニア組ですが、間違ってもバブル入社ではないですよ。

他の方が指摘されてるとおり明らかに氷河期です。定義付けを間違えた
のは貴殿のほうでしょうから、言葉遊びとか暴論はお止めくださいね。

バブル組って元年卒〜H.3年卒あたりなのでは。
10年は行きませんが、5年以上は確実にズレています。

野村の飯田橋とか見ると、40代の方の購入が多いんですね。
バブル組からその前の方々と。
まあ、30前半とかだとそこそこ稼ぎか蓄えか支援かがないとなかなか
買いにくいレンジでしょうからね。いやいや皆さんスゴイしかし。

次の注目物件はここでしょうか。。
三茶と池尻、、この辺の売れ行きが今後を左右しそうですね。

池尻再開発プロジェクト（詳細）
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

409さん

一億円超える物件を検討している人が直接はたまプラを検討しないでしょうが、それらは連鎖して影響を与え合います。

例えば、同じような仕様の3LDKを比較して、青葉台5千万、たまプラ6千万、用賀8千万、目黒1億円だったとします。
（仕組みを話すための例えなので、細かい突っ込みはご容赦願います。)

二極化がドンドン進んで中間層の需要が減ったとし、青葉台が4千万になったとします。すると、たまプラの検討者は「青葉台が4千万ならたまプラは5-5.5千万くらいじゃないと」と思い出し、たまプラの値段に割高感が出だして売れなくなります。本当に青葉台に流れる人もでてきます。そうなるとたまプラの需要は減って、結果として値段が下がります。5千万円になったとしましょう。すると、用賀を検討していた人は「おいおい、たまプラで5千万で買えるのに用賀は8千万かよ」ということで同じこと（流出、買い控え）がおき、値が下がります。7千万円になったとして、また同じことが用賀と目黒の間でおきます。

当たり前ですが、購入希望者が次から次へといる場合は値が下がりません
ので、上記のようなことはおきません。しかし、これからは408に書いたような理由から需要が減っていくであろう故、上記のようなシナリオが想定されるわけです。加えて、「二極化は価格維持に資する要因ではない。むしろ中間層が薄くなる分下方に引っ張られるもの」ということが言いたいわけです。

たとえ、1億出せる裕福な人でも、「えー、用賀が7千万円だったら用賀に行くよ。目黒も9千万円くらいだったら買うよ」ってなことになり、価格は下がっていくのです。1億払える能力があっても、9千万の価値しかないものには1億は払いません。価値がいくらかは需給の状態と類似物件とのバランスで決まります。

これは、希望的観測ではなく客観的な分析です。

>>398
収入は給与所得だけではない。しかしその大半が預貯金にまわるという、
先進国でも特殊な事情を変えようとしているのが、今の日本の流れ。
そのためにどんな取り組みがされてきているか、分かって語っている？

団塊ジュニアは、どう分布させてもバブル期入社ではないし、
整理対象ではない。彼らが新卒入社した1994〜98年頃に、
今整理しなければならないほど大量採用していた企業は、
ただの1社もない。それほどの就職超氷河期だ。

バブル期入社はバブル期入社。決して団塊ジュニアではない。
簡単な間違いくらい認めなよ。
自分の間違いを認められない人間が絶賛する地域の将来など、
たかが知れているぞ。あなたも大学教授と同じで、
デベに躍らされて江◆区湾岸に買っちゃった組なんだろうｗ

給与水準が上がらないという理論も、破綻しているよ。
自信あるようにみえる分だけ、視野狭過ぎなのが滑稽なんだけど。

410さん

> 残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。
> 一番多いのは1年、2年あたりです。

なぜ、そう思われるのですか？
下記ご参考まで

http://www.mof.go.jp/gbb/1903.htm

内国債のうち、10年以上のもの(15年、20年、30年ものを含め)はおよそ65%ですよ。

410さんが多いと思ってらっしゃる短期国債（1年以下）は全体の6%しかありません。

掲示板にいいかげんなことを書くと、見ている人がミスリードされちゃうので、気をつけたほうがよいと思います。

去年の夏、賃貸の更新をきっかけにマンションの購入を考えるようになって、このサイトを興味深く拝見してきました。
自分の購入目的は投資ではなく、完全に実需の住居用です。野村のプラウドタワーなどが候補でしたが、結局購入（申し込み）を見送りました。
マンション購入って、ある種の詐欺のような気がしてきたのです。
ずばり、「前金で30年分の家賃を支払ってくれたら、30年後にそのマンションをタダであげるよ」と言われて、
銀行から借金をしてまで前払いする人は少ないと思うのです。
「30年後のマンションなんてボロボロだし、いらないよ」とか、
「30年間に何があるかわからないから、毎月家賃を支払った方がとりあえず無難」とか、冷静に普通は考えるでしょう。（30年が20年であろうと、多少の割引があろうと）
表現が違うだけで、ローン購入って、家賃前払い後に物件をタダでもらうのと同じ事なのでは？
だとしたら、何千万円もローンを組んでマンションを購入する事って、誰かにダマされてるのか？
こう考えるとマンションを買う気がなくなった。
価格が上がり過ぎるといろんな理由を考え、買えない事を納得するようになる。
すでに充分値上がりしたマンションの価格。あきらめ組多数と思われるので、この先右肩上がりで上昇する事はないと思う。
※プラウドタワー完売は、類似中古物件の高騰による割安感があったせいで、この結果で需要はまだまだあるとは言い切れないと思います。

自分は買ってしまった組
あまりの賃貸の高さにそれだったら買ってもいいかもと
自分は20代後半5年後ぐらいに売ってもかまわないと思いましたが
都心の住み心地窓からの景色もよくて満足してしまって
働く意欲がわいてきました。
彼女がいないのが寂しいかな！
ここを見て参考に買いました。

だから、やはり金利も成長率もせいぜい３％程度が限界。だから不動産価格は４％ぐらいの利回り水準まではほぼ適正価格。なんで、あとは賃料がインフレモードで年２０％ペースで上昇すれば、不動産価格も、まだこれから年２０％ペースで上がりうるんじゃない。
とすれば、豪州系や香港系が今の価格帯でも買う理由がなんとなく理解できる。日本サイドはやはりデフレ感覚から抜けきれていないと。

>416さん
あなたの意見は借り換えの時のインパクトですから、残存期間を見る必要があります。

http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/siryou/zandaka06.pdf

上記のように、1年以下が20.3％、1〜2年が12.8％、2年以内の償還が約33％です。10年以上は15％に留まります。

まあどっちにせよ、そんなことで金利が分かりはしないので、どうでも良いですが、10年国債が多いということと、残存期間がどうなっているかは違いますので、ご参考まで。

418さんへ。

家賃、高いですよね。
ボクも高い家賃を払うのが嫌になって購入を考えはじめたのです。
ボクも人間なので所有欲はあります。
欲しいマンションを購入したならば、数年は満足感が満たされるでしょう。
でも、冷静になって、コンクリートの箱にどのくらいの価値があるのか考えました。
ぶっちゃけ、贅沢さえしなければ月20万円で独身ならそこそこの生活できます。
なんと、5000万円あれば約20年、働かなくても生活ができるのです。
5000万円って大金だなって、あらためて思いました。
そう考えたりすると結局、買えませんでした。

人間が生きていくうえで住居は重要です。
多くの人が、できれば高級マンションに住みたい。でも収入には限度があります。

一介のサラリーマンが生涯で稼ぐお金をおよそ2億と考えると、おおざっぱに税金などで5千万引くなら、手取り1億5千万円。
果たして、いくら住まいに出せるのか？

買っても、借りても、5〜6千万円までくらいでしょう？

7千万円以上のマンションはサラリーマンには高くて買えないです。

アメリカクレジットクランチキターーーー！！


か？

420さん

資料ありがとうございます。

頂いた資料からみると、普通国債の約20%が1年以内に借り換えになるわけですね。普通国債530兆円の20%は115兆円。0.5%の利上げがあった場合の負担増は5,750億円くらいですね。歳入に対しての割合は1.2%程度です。他の国際や地方債を入れても2%程度でしょう。

いずれにしても私が408で401さんに対して述べているコメントの論旨（国債償還のため、国が利上げをできない、ということはない）には影響しません。

410のような反論は、読んでいる人に「あれ、408の論旨は間違っているのかな？」という錯覚を起こさせ、議論をミスリードしますのでご容赦頂きたく。（意図的にしているのかもしれませんが・・）

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なお、単年の借り換えのインパクトを計るとき、「残存期間」を見る必要は全くありません。1年以内の償還期日の割合を見ればよいのです。

2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという意識が働くのは当然のこと。

2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが普通でしょう。この視点で言うならば。そしてこの視点に立てば今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ただし政府の思惑通りに金利は動くわけはない。全ては景気次第。
政府や日銀が左右できる代物では無い。

401も極端ですが、408も極端。

424さん（なんで441なの？）

あのですね、401さんが「利払いの増加分だけで歳入の半分もにあたるなら、金利上昇は不可能」とおっしゃっていたので、408で「そんなことははにですよ、利払いの増加分は1%程度（本当は2%くらいだった）であり、吸収できるレベルですよ」と言っているのが文脈です。

で、貴方から410と420でミクロな突っ込みが来ました。貴方のご指摘は正しいところもあるのですが、上記の文脈にまったく影響を与えないもの(揚げ足取り)なのです。

> 2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても
> 政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。
> 私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという
> 意識が働くのは当然のこと。

わが国の借金は莫大なので、政府は当然金利を抑えたいと思ってます。その点はだれもがそう思っており、そこは議論の対象ではありません。401さんと408(私)のやり取りは「それ(利上げ)が現実的であるかどうか」であって408で「現実的（吸収可能）ですよ」とお答えしたのです。どうも、貴方は文脈を無視した横槍が好きなようですね。

> 2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、
> ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが
> 普通でしょう。この視点で言うならば。

2年間金利が上がらないなら、政府は2年物を10年物にシフトはしませんよ。2年物の金利はおよそ1.0%、10年物の金利は1.7-1.9%なので、シフトしたら単年度の金利負担増えちゃいますよ。2年内にあがることがないなら借り換えしませんよね。矛盾です。まあ、短期と長期はバランスよく組み合わせるべきであり、貴方のおっしゃるように単純ではありませんが。

> そしてこの視点に立てば
> 今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ああ、最後は買い煽りなんですね。

>>421さんへ
ちょうど銀行の金利も一番安く、駐車場もついていたので
駐車場も借りると5万ぐらい家賃と駐車場自分にはとても考えられない高さです。
買ってみたらその半額ですんでます。
後は税金等を考えてなるべく貯蓄です(空しい）
自分も一介のサラリーマン
銀行が貸してくれなかったら買う事も出来なかったと思います。
後はあまり考えないで突っ走りました
それがよかったのか悪かったのかは何年後かには判明するけど
今の所は満足感の方が大きいです。
自分も20代でこんな大きな買い物をするとは思いませんでした。
いざとなったら売ります。今のところはかなりの値上がりで売れてます。

この日本の上がりにくい（上げにくい）金利っていうのが、実はとっても重要な要素なんだよね。素直に上がりにくい構造を理解している人たちは、ある程度の利回りが確保できる物件であれば、最低限、金利負担は賃料でまかなえるし、ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。そしてダメ押しで、国際的な資源高と食料高をトリガーとしたインフレがヒタヒタと賃料水準をあげてゆく。唯一の反論はインフレの中で給料が上がらんとの論点だが、給料の上がる業界と仕事をしている人が、都心の高い家賃を支払い、払えない人は郊外へシフトしていく。これが今そしてこれからの日本で起きていく２極化ってことなんですよね。つまり一言で言い換えれば、日本の上がりにくい金利に着目しているかどうかが、運命を分けていると。

えーと結局旧価格物件ってことでしょうか？↑

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。