23区内の新築マンション価格動向（その12）

>2006年−2007年の価格上昇は急激過ぎました

これは、君が買いたい都心周辺の話だろう。
東京圏全体の需給で考えたら価格は１０％も上がっていないよ。

上昇地区の偏在を持って全体を語るなよ。

天井で買うというのは一種の趣味だから買わせておけばいい。
それが下がるという論拠はどこにもない。

かつて郊外が下落したのは、価格だけが高くなり
「あきらかに過大評価された資産だった」と判明したからだが
今の都心物件、このまま希少性が保たれたら誰も過大評価
だとは思わなくなるだろうよ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ごめん。東京圏全体でも新築マンション価格は１５０万／坪が
１７０万／坪になっていたりもするだろうから平均値としては
上がってきているが、実際に郊外のマンション価格推移はＹａｈｏｏ
不動産で見る限り都心の４０％アップなどという急カーブには
到底及ばないことだけは確かだ。

しかも、地価の過剰な下落のゆり戻しと考えたら経済自体の
自然な治癒機能のようなものだ。
不当に高値だった郊外は不当に安値にされて少しだけ反撃を
こころみているというところだろう

かつでの団塊世代の家族主義一戸建て志向で郊外が売れた
時代と異なり、今は需要のパイが小さい。
需要は小さいとはいえ、都心がブランド化し２３区も全体として高騰する
なかで、郊外は低価格で推移する可能性が高い。
衣食住のなかで、商品価格差が２０倍近くひらいているのが今の世の中
マンションも坪単価８０万の郊外中古から〜１６００万の都心まであって
なんの不思議も無い。
高値だから崩壊しなくちゃいけないというというのは市場原理主義の
社会では生きられない発想だね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>279
今までは、大手町、丸の内等に既にビルが建ち、経済成長の受け皿として、池袋、新宿、渋谷が開発された。
時代は変わり、東京駅周辺で規制緩和がされ新宿なみの高層ビル建築が可能となり、既存ビルの更新時期とも重なり、東京駅周辺はまさに連鎖建替えの様相を見せている。
これにより、立地条件的に劣る池袋、新宿、渋谷のオフィス街としての機能は凋落をたどり、最終的には安い家賃目的の三流企業、専門学校、底辺サービス業等が集まる場末の街となり、東京駅周辺と大きな格差が生まれるだろう。
東京駅周辺を基点とした通勤利便性は、特に高所得サラリーマン層に重視され、今まで過小評価されていた山手線東側の見直しが進むだろう。
幸いにも、山手線東側にはまだ問屋、町工場、倉庫、運輸業等のマンション建築に適した区画整備されたまとまった土地が残っており、地価の高騰を招くことなく（２０〜３０％程度の上げにとどまる）、１０万〜２０万人の新たな人口を受け入れることが出来るだろう。
過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないとやって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も増えて行くだろう。
まさに、これからの１０年間は、高度経済成長時代の遺産＝中小企業（含む中小商店）清算の時代、各デベは情報力、企画力勝負の時代になる。
１０年後には新たな東京像が誕生する。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

都心回帰がこれからも続くかどうかは、
そこそこの給与レベルのサラリーマンが買える価格帯５〜７千万円で、７０ｍ２を超えるファミリータイプマンションがまとまった数、継続的に供給できるかどうかにかかっている。
そういった意味で、山手線東側の重要性は増している。
各デベは細かな情報収集に努めるべきだろう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ちょうど納まる数だと思う。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>284
中小企業がなければ大企業も成り立たないことは
先日の新潟地震で自動車メーカーの工場が軒並み
休業したことからも明らかでしょうに・・・

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

百貨店が統合され業界再編が始まっているように
マンションデベという業界もすでに社会的使命を果たして統廃合されつつある。
基本は　人口増加　マンション供給毎年東京圏で７万戸〜９万戸
という話から、　人口減少（横ばいでもいいよ）　マンション新規供給漸減の時代に
なっていくんだろうね。

都心型百貨店業態も完全に富裕層ターゲットと若年層・団塊お洒落庶民むけに
分化して、規模は集約化している。一方で百貨店の食品スーパー化は全国的
傾向で進んできた。食品スーパーになって最後はつぶれるという姿が多いが。

かつては狭い⇒広さ　がテーマだったマンションの世帯人口が減っていくことで
数と面積もそれほど大きな問題でなくなくなってきた。
もう一つの課題だった遠い・・・通勤時間が長いというのも今や逆転して古い住まいの
人は遠いけど新しい住いの人はそこそこ近い。

なんだか毎年一定の新築供給がないと困るみたいに考えている人がいるけど
二子◆川再開発なんておそらく今後１０年また暫定利用になりそうな雰囲気かも。
最後は戸建てか高級霊園とか　まぁ三越と高島屋の共同ＳＣとか作るのも
いいかもしれないね。

閑話休題。いずれにしろ１９９４年に一度立ち上がったマンション市場も
消費税と金利の低下＝購入価格の実質値下げという事態をうけて
地価が下がらないエリアまで待てば下がるというムードのなかで
底の底まで下がってしまった。
加えて、規制緩和で１０年分を２００２年から２００６年の４年間で一気に作ったというのが
実情だろう。
本来、若年人口非持ち家層の伸び率からいって、首都圏は３．５万戸〜４万戸／年
ペースで十分だろう。それが６万から９万戸近い水準を３年も供給し続けたわけで、
価格が低いということで相当量の需要の先食いがすでになされたと見るべきだ。

その先、商品があまれば確かに価格は下がる。
バッタ屋に流れるのは郊外の廉価品だけで２３区エリアは、下がるまえに供給が減って
価格維持するメカニズムになっている。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

＞２７９
＞過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないと
＞やって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、
＞次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も
＞増えて行くだろう
住宅でこれに相当するのは、港・品川などでも残っている
古い木造住宅なのかもしれませんね。

とは言え、地権者がこまごまあって、中には借地物件もあるから
ミニ開発でさえも不可能。
ハザードマップでも真っ赤。

価格に幅があるという意見には全く賛成で、
人気地域でも、発生するのだと思います。

このような物件から立替えや再開発が出来るか
それともスラム化するかは微妙な問題でしょうね。
他国の事例でも、都市中心部にスラムが出来てしまうのは
非常に多い例です。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

人も減って売るものがなくて市場が狭い範囲で、いつになるか分からない
とは思うけど、それって衰退？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

少しはマーケティング視点で話をしないと
お前はデベだろうと言われるので書いておくと
今や、年齢別のユーザセグメントに加えて
所得階層に消費性向を加味して

①多消費積極型富裕層　②堅実・保守的富裕層
③多消費享楽型無貯蓄層　④堅実・節約型低所得者層
という区分になるらしい。

③も④もローン審査ではねられるが、③は親が加わると
マンションを購入層に化けるのはすでに話した
①がメインだが実は各年齢セグメントの１５％程度。
いずれにしろ、今後の需要は高いものと安いものの両極が売れる
という話になるだろう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>292
マンションは消費の全てじゃないから・・・
（魅力がなくなると例えば自動車や旅行に向かいます）

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

②の富裕層って貯蓄・年収いくら想定？
④の低所得者層もどのくらいのことを言っているの。
③の親はいくら子どもに貸す前提？都心の今後の話なら７千万オーバー
の物件を買うときの話で。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>293
確かに。大多数は家は一軒で住むとなればある程度長いけど、車は
いくらでも買い換えられるし、旅行は何回も行けますね。
あと、服飾宝飾関係も。。。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

③も④も特に④はローン審査でははねられないし、はねられるのはむしろ①でしょう

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

都心周辺はここ２０年は下がらない。
理由は、マネーの流通量とのバランス。
疑問に思うのなら藤巻健史さんの新刊
『マネーはこう動く』の１章だけ読めば納得するよ。
しかし、藤巻さんのこの本ここまで教えていいのかという
くらいわかりやすく経済の核心を突いているね。
オレなんかここまで暴露すると身の危険を感じたりも
するけど、藤巻さん誰かに恨まれたりしないように祈りたい。
どうせ、読まない人は読まないからいいか。

安くなる前提には、作る、売る、売れ残るがあるけど
もうこれ以上都心周辺で物件がほとんど出ないという
仮定で考えたらどうなるだろう。

広さも、立地も満足している物件を手放したいという人も
少ないとなれば中古もなくなる。

要は高値維持だろう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

言っておくが俺は断じてデベではない。

人にデブとか言われたことはあってもデベとよばれたことは一度もない。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。