23区内の新築マンション価格動向（その12）

>>871
まあまあの所得レベルのリーマンが買える価格帯は４〜６千万円の範囲内じゃない？
その内で一番良いのを選ぶってことで、
その条件の重要な一つが資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
自ずから決まってきたような感じだよね。

＞８７３
お話が本論に戻ってきましたね。

５０００万ー６０００万で、都心部だと集合住宅で７０平米がやっと。
場所により６０平米台になるから、これは資産にはなり得るか？

最近、出てきた３階建てミニ戸建て、またはタウンハウス。
これだと駐車場があるのは利点だが、資産として転売が出来るのか？
賃貸や中古の広告もみるけれど、窓をあければ三方隣の家というのが
資産的な価値を持てるか。
　都会生まれには当たり前の状態だが、地方から来た人には
馴れないかもしれない。　サンフランシスコなどにも、似たような
住宅があるから、ある意味　都会向きなのかなぁ。

23区、都心周辺に在庫が山済みで、業界が破綻するとかバブル崩壊
だとかいうのならわかるが、業界は都心部の供給を絞って売り切って
きている。おそらく不動産不況で売れ残るのは郊外の在庫。
投資ならまだしも実需買いがほとんどの都心マンションが値下がりしようが
売り急いで下がるという展開にはならない。
地主が土地を安値売りしても、相場から逆算した指値で裁定買いが入る
だろう。結局都心は安くならない。

問題は、都心周辺の線引きをどこまでと考えるかだけだ。
そこで、先般からの「都心の利便、アメニティの質』という問題が
浮上する。
端的に言えば曳舟と芝公園はどこがどれだけ違うかという話だろう。

ところでスレ主さんは・・どこに行かれたのかな？
夏休みで海外旅行中？

８７４は子供ですか？
1987年（昭和62年）建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての
建設が可能となって以来、3階建てのミニ戸は20年の歴史があるんだよね。
築20年で十分流通してますけどね。

８７７さんは文意が読めないみたいですね。

都心で６０００万円以下の戸建てを作ったら、
どの程度の土地面積になるか判るでしょう。
そうしたものの資産価値を問うているだけ。
別に否定もしてませんよ。

あなたが資産価値があると思えば、その実態や意見を言えば
良いだけ。
　ミニ戸建ての歴史を語って頂いていますが、
昨今の不動産の動きを見ても、私は都心で売れているとは
思えません。ＷＥＢで見ても長期店晒し物件が多い。
それは値段を見れば当然で、高値つかみの物件だからでしょう。

あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？

>あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？
中古がそれなりの値段で流通していますという意味ですが。何か

ミニ戸を「新しい」などというので高校生かと誤解しました。お詫びします。

詳しく説明するのもわずらわしいですが、
ミニ戸とは20坪〜３０坪程度の敷地に建つ戸建てを言います。
昭和の初期から戦後にかけて８０〜100坪区画で分譲された住宅地は
相続で４０坪から50坪の区画に分割され、その後２０坪から30坪でも
住宅が建つように、バブル期の地価高騰のさなかに住宅難救済策と
して3階建てが法制度化された。
たしか三澤ホームの三澤千代治さんなどが積水ハウスなど鉄骨系に
対向する上で強力に行政を動かしたと記憶している。

今、世田谷の住宅地で容積率２００％の住居系土地は坪単価220万
くらいだとして20坪で4400万。斜線日影で30坪が限度として坪単価
60万で1800万、６２００万で家は建ちますが、実際の建売業者の
マージンが2割乗って価格は7440万という感じでしょうかね。

都心で地価が坪単価３００を越したら誰も戸建てを建てようとしません。
というか、港区も千代田区もここ20年で戸建てがめっきり減ってマンションに
変わった。世田谷、杉並、大田、練馬などがひたすらミニ戸が建ちまくって
住環境が悪化した。そういう流れだと思いますが。

やはり土地に対して、独立して占有権を持っているというのは、
大きな価値なのではないでしょうか。

マンションの場合土地価値が共有により大きく減殺されている点が、
資産価値としてはビハインドだと思います。

ついでに、ご説明すると三階建てタウンハウスとは、道路幅員の狭い
敷地でマンション（集合住宅）の接道条件を満たさない場合にしかたなしに
とる「長屋建て」の便法。
つまり、敷地内通路からそれぞれ各戸の入り口に直接つながれば
建築基準法上「長屋」扱いで建てられる。
そもそもその敷地には「マンション」は建てられない。
そういう敷地に、わざわざ縦割り鉄筋長屋3階建てをつくる。
タウンハウスなどと呼ぶにはあまりに姑息な脱法建築が多いです。

一つ疑問なのは、今の時点で考えて、
都心マンションの方が郊外マンションよりも、
資産価値維持の点で優れているという客観的な事実はないですよね？

実際前回バブル崩壊のときには、まさにバブルのあだ花と化した
都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。

＞都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
ここに大きな誤解があります。1988年から1991年まで都心で供給された
マンションなどリバーシティー２１のセンチュリーパークタワーや
広尾ガーデンヒルズの最終期を除いて皆無に等しい。
当時、つくられたのはオフィスビルなのです。虎ノ門でも、渋谷でも
世田谷でも土地さえあればオフィスビル。なにしろ長銀総研のＩさんが
オフィスビルは大々的に不足すると喧伝して、それがバブルの火付け役
だったわけです。

＞他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。
間をわすれちゃいけませんぜ。
荒川区のアク◆シティ、三軒茶屋のなんたらプレステージ、田園都市線の
リクコス物件など「なりゆき億ション」は枚挙にいとまがない。

バブル期に、牛久バス15分の住宅団地、竜ヶ崎駅徒歩10分を買った人が
被害がすくなくてよかったというのは、あまりに皮相的な見方でしょう。
バブル期に億ション買っちゃった人は、実は転売で買った人がほとんどで
一番の被害者は一次取得者ですよ。
それは今も同じです。

そうですね。都心商業地域は上がり幅も大きい分、下落幅も大きいでしょう。当たり前のことです。下げ相場において、郊外だけ下がるなんつーことはありえんことです。都心周辺の下げ相場に強い地域を選ぶと、利回りが低くなってしまうところが悩ましいですが。

前回バブル。
都心ははやいうちに物件が引けて、3年ほど干上がってましたよ。
ただ、中古物件の転売が90年頃まで続いていた。

当時ゼネコンと土地持ち企業の社員の会話は
「オフィスは無理だよ、そんな立地」
「それじゃ外人向けマンションでどうかな」
「いいんじゃないか？うちの物件の付置義務の飛ばしにつかわせてもらうよ」
そういう感じ。分譲なんか売ってるうちに地価があがっちゃうからダメ
その前にうかつに売れば鬼のような税金がかかる時代だったんだから。
都心にマンション売ってるような暢気な時代じゃなかった。

駅距離にもよるけど世田谷の土地は坪300万程度でしょ。最低でも。

それでも家建てる人は結構いますよ。
たしかに理解し難いが。

たしかに長期的には日本の不動産は平均値として下がるかもしれない。
それは地方と、都会の経済格差が広がるからです。
わが国経済の衰退もそれに追い討ちをかける。
ただし、地域の温度差は今以上に大きくなると思います。
グローバリズムとは、通貨のレートを介在して
国際間の貧富の差が縮まる一方で、国内の貧富の差が
広がるということです。

米国という大きな風呂桶でいい具合にお湯が沸いて
掛け流しで温泉につかって、日本の湯でお燗をつけた
酒で雪見酒をしている。
中国は大きな風呂釜で湯を沸かし熱くなりすぎた湯を
米国や日本に送っている。
産油国は風呂の薪を小出しに送って風呂が沸きすぎないよう
気を配っている。

みんなそれぞれいい湯加減のようだが、
お湯をさしてもらっている国は底のほうまで湯がまわらない。
中国も湾岸部ばかりが熱くなって内陸部は凍えている。

誰も何も大声でいわないだけで、貧富の差は大きく広がっているという
話なんじゃないかな。
匿名掲示板で書くと、「嘘だ」「妄想だ」とか「人の話だけど・・」という
書き方になるが、マンションというモノの価格の捉え方ひとつに
もうすでに「中流の視点」というものが成り立たなくなっているのだろう。

2003年まで確かに中流サラリーマンだった人が、港南のタワマンを
坪単価220万で買った時点で、10年後の上流の階段を上り始めて
しまったのかもしれない。
普通なら220万の坪単価楽勝で買えるもう一人の中流は、ただ買い逃した
というだけで、今後下流の道をあゆまざるをえないのかもしれない。
誰も気の毒だから、あるいは悔しいから言わないが結果はそういうこと
だろう。

たとえていえば、1980年で渋谷区のマンションを3000万で買った人は
2１年住んで、7000万で売って代官山のアドレスの分譲を9000万で買った
りしていて、今それが2億で評価が出て売るかどうか迷っている。
こういう現実も不動産の世界にはある。

前にも書いたけど、マンション買ったら契約書に消費税額が書いてありますよね。
それは「建物」にかかる消費税だから、それで割り戻せば建物価格が出てくる。
仮に、坪単価220万の5500万の湾岸マンションで考えると
土地が５５、建物が４５だったりします。
これが昨今の290万坪単価の豊洲マンションの場合
建物が４０で土地が６０だったりします。
土地が多いから得だなんて思わないことです。
一方美しの森230万／坪のマンションの土地建物比率も実は土地が５５建物４５
だったりします。
建物は経年劣化して減価します。土地は下がる可能性もあるし上がる可能性も
ある。
建物比率の少ない都心部を安値で買うのが一番で、その次はどっちなんでしょう。
私はよくわからないです。

つまり底値時期に湾岸タワーを買った人は、おおかたが上流に
なれるってこと？
買いのがした人は下流へと・・・えーどうなんでしょう？