23区内の新築マンション価格動向（その12）

・日本の経済的価値が下落すると
＝日本円が海外通貨に対して安くなる
＝日本の不動産が海外の不動産に対して安くなる

先月１ドルを１００円で買えたのに、
今月は１０００円でしか買えません。
給与は変わらないかむしろ減ってるのに・・・・
もう１ドルのグレープフルーツは贅沢品だなぁ。

・紙幣を増刷
＝日本の不動産の日本円での額面が上昇する
＝日本の給与の日本円での額面が上昇する
＝日本の物の値段の日本円での額面が上昇する

先月１００円だったリンゴが今月は１０００円でしか買えません。
先月買っておけばよかった？
でも給料も今月は１０倍になった。なら問題ありませんね。

>>731
うん確かにね〜ホント見た目だけ。厚化粧で中身カラッポの国産車みたい。
一昨年買ったんだけど、想像以上にボロいよ。
一応大手デベの物件なのだが…まぁそれほど期待してなかったし、こんなものかって感じ。

まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。
例えば、円の価値が下がると１台１００万円で売れていた車が
１台２００万円で売れるようになる。
勘違いしてはならないのは、その車に２００万円の価値があるというわけじゃなく、
１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
結果として、国内での円の流通は膨大に増える。
（厳密には今は輸出大国ではないという議論はさておき）
それらが不動産物件の額を押し上げることになる。
車と同じ話で価格が上がったわけじゃないからね。

君らに理解できるかな？

これは別に俺の意見じゃなくて、もし日本を悲観的に見るならという話ね。
俺自身は当面についてはそこまで悲観してないから、
近い将来に円が見直された結果、インフレにはならずに、
ややデフレ傾向に戻ると見ている。
つまり、物件価格はこれから下がっていくに一票。
最悪のケースも想定してヘッジとして不動産も保有している。

長期固定金利は、
インフレが思うように来なかったら銀行に貢ぐようなものだよね。
逆に長期固定の利率が簡単に逆ザヤになるようなら、
貸してる銀行はアウトなわけで、
その分見込んだ利率になっているだけのこと。

経済と金利の見通しについて、
あなたの予測のほうが、銀行の予測より優れている自信があるなら、
どうぞどんどん高利の固定金利で借りてください。

今後の経済動向の予測と物件価格の予想をして欲しい人は730まで。

＞まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
＞円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
＞日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。

よくわからん。
経済勉強しなおした方がいい。

物件価格が高くなりすぎると当然あまり売れなくなって人口増が鈍って行く。そうなると発展のスピードも落ちる。このペースだと、相対的に都心部でも東側が圧倒的に優位になって来ます。

ポイントは５〜７千万円、７０〜１００ｍ２。
東京駅から概ね半径５ｋｍ圏内。

>１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
>（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
>それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
>結果として、国内での円の流通は膨大に増える。

頭大丈夫？
世界中で、円の現金取引をしているらしい。

円安が進んだらインフレ、円高ならデフレ
経済がそんな単純なら良いね。

全ての人が幸せなんてのは、市場規模が拡大している社会のみ。
それ以外の国では、所詮ババ抜き

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

×公害にむかう
○郊外にむかう

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い