23区内の新築マンション価格動向（その12）

まぁ、そのぉ。みなさん。バブルだ、地価高騰だの言ってますがね。
一体どうして、地価が下落して、どうして上がるかお分かりですか？
マネーサプライですよ。
銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。


まぁ、そのぉ。みなさん。一度上がったものはいつか下がるだの
言ってますがね。
一体どうして、地価が下落するかお分かりですか？
景気の流れですよ。
欲しくても買えないというのは、ちょっと不景気とは違う。
買える人がいて買ってしまうから。そでしょ。
おっかさんが買いたいと思って買えない家は、高いから買えない。
そりゃおっかさんの持ち金が増えたら買えるという話だ。
買えないといつのまにか安くなるというのは
閉店間際の八百屋、魚屋しかないんですよ。

今の住宅は数だけは足りているから、狭い家に6人家族が
ひしめき合って住んでいて、息子がおじいちゃんを踏んづけて
お爺ちゃんが死んじゃったなんて話は昔はあったが今はない。
そでしょ。今べつにみなさん住宅なくて困っているわけでないし
住むなら都会がいいみたいな気持ちがあっても
安く買えるなら買ってやっていいぞ。くらいな思いでしょ。
そうなると、もう一度地価が下落しないことには始まらない。
高い土地のまま仕入れて安く作ったらまた姉歯みたいになっちゃう。
そうじゃねいですかね、みなさん。

土地持ち企業や公共土地がお金に困って安く土地を売る。
そういう事態になってはじめて、安いマンションが売られる。
それだっておっかさん。簡単じゃないんですよ。
国土交通省がいやがるところを、景気のためだ容積率を
ふやせ、許認可を簡略化しろ、廊下の面積など容積率の
計算からはずせ・・・そうやって苦労してマンション単価を
安くできるようにしてきたんだ。

なんのためだと思います？もう一度不動産を買ってもらって
地価が正常に戻るためなんですよ。
地価がどんどん下落すると、持っている人の含みも減る。
最初の話ではないけど、だったら爺さんばあさんになってから
買えばよかったのにという話になっちゃう。
そうしないためには、ちゃんと買っていただいた土地は上げていく
そうしないと誰も土地買わずに、個人消費もなにも伸びない。
そういう話なんだけどわかりますかね。おっかさん。

銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。

ひさしぶりに喋ったたら同じこと二度いっちゃいましたがね。
つまりは、銀行が金持ちにいくらでも安い金利で金を貸すうちは
土地は高いままだということですよ。
困らない限り売りにでない。
一人や二人困ったところで、困らない人が出てきて買えば価格は
維持できるんです。

それからみなさん。あまり気が付いてないでしょうが、税制というのも
結構大事なんです。
いま、投機で不動産が急騰しないのは税制の歯止めが利いているから
なんですよ。
昔なら、買換え特例でいらでも値上がり益をテコに物件を買換えて
大きくしていけた。
いまはそれができないですよね。自分の家でも3年置きだ。つまりは
自分で住むならマンション転がししてもいいですが3年くらいの間を置いて
ゆっくりやってね・・・って話です。
あと、法人だってけっこう甘い税制なんですよ。ご存知ですか？おっかさん。
会社であれば不動産売って短期で重課税っていいますが赤字なら譲渡益の
１０％にしか課税されない。土地売って赤字埋めるなら税金は余計にとらない
という話だけど、その赤字が問題だ。
きれいな姉ちゃんあつめてパーティーやって赤字なのか自家用ジェットの
油代や減価償却費で赤字ななのかは問わないわけだ。
だから法人のマンションころがしはいくらでもできるんです。

わけのわからん利益のでた知り合いの会社同士で買ったり売ったり
していればいいわけですよ。
とにかく、都心のマンションなんて税制ひとつうごかせば一辺に動きは
とまる。でも止めない理由は、郊外をちゃんと売れるようにするという
不動産会社の要請があるからなんですよ。

なるほど。ということは東急の土気あすみが丘あたりが、人気になるまでは、大丈夫だということですね。でも、美しが丘西まで、今回の上昇ウェーブが到達しているので、そう時間はかからないかもしれないですね。確かに２年前までは、美しが丘でも100坪の家のガレージに10年落ちのベンツがとまってて、いかにも不良債権って感じの物件がよく見受けられたけど、最近、とんとみなくなったからね。時代は刻々と進んでいるわけですね。

６３２
これからの値上がりに付いて来れない庶民層の選択は２つ。
都内の賃貸で我慢し、下がるのを待つか郊外に下り買うか。
家族構成やら収入やらでチョイスはまちまちだろうけど、
都心を選択したい人は前者しかない。なんせ庶民に手が届く
ような憧れの都心タワーＭＳは供給されないんだから・・・。
１０年後、それらの層がやっと手の届く（といっても今の
新築と同程度？）の値段の中古物件をようやく買うんだよ。
今のタワーは造りもしっかりしているし、１０年程度で
がたが来る様なつくりではない。
むしろ１０年後にやっと買えた層がそのまた１０年後の
大規模修繕に遭遇するほうが厳しい。
今の勝ち組は、常に余裕を持って人生設計ができる。
売って老人ホームにはいるもよし。住み続けるもよし。
買えない人は、老後の心配もしながら賃貸で家賃の値上がり
地獄を味わうか、１０年まって購入するか。
その選択でしょう。
アドバンテージは大きいよ。

まぁそのぉ
みなさん、都心がいいだの、タワーがいいだの言ってますがね。
木造アパート、鉄骨アパートから新婚世帯はじめた頃と違って
今は、ずいぶん賃貸の質もあがってきているようじゃないですか。
狭い、古い、汚いだの言っても一応鉄筋のマンションか公団みたいな
ところに結構な家賃払って住んでいたりしませんかね。

そのまま、住んでおられたらいいんじゃないですかね。
おとっつあんが、田舎の土地売って1000万用意してくれたっていっても
田舎じゃ運用のしかたがないだろうから、預かって運用してあげたら
いい。使っちゃったらだめなんで、これから上がっていきそうなものを
探して買ったらいい。

皆さん方、わからないかもしれないが、５０歳60歳になるとやれ親の遺産
だとか退職金だとかそこそこのまとまった金が入るんだ。
奥さんなら旦那が交通事故かなんかで＊＊ば死亡退職金に生命保険も
ついてくる。
その全部おぽんぽんに入れてしまうんでなくて、その時期に安値になっているもの
を見つけて投資したらいいんですよ。
おっかさん。今1５00万あったら、トヨタか東芝の株でも買おうって思うでしょ。
思わない？思ったほうがいいですよ。悪いことはいわない。
いま、豊洲のタワーに1５00万頭金つぎ込んで４５00万の高額ローン組ませて
子供に毎月173000円のローン払わすくらいならそっちのほうがいいよ。
住宅ローンは金生まないけど、株は配当もあるし。

若い子に贅沢させすぎなんじゃないの、おっかさん。
４０くらいまでは、身分早々の暮らしさせて、1500万預けて運用させてみたほうが
よっぽど本人のためになると思うがどうかね。

×身分早々の暮らしさせて
○身分相応の暮らしさせて　スマソ

実際のとこマンション購入といったって、
がっつりローン組んで買ってりゃ借家と一緒。
大家に払うか銀行に払うかの違いくらいのものでしかない。

>>639
いややっぱり違うよ。こればかりは住んでみなければわからない

まぁ、その。格差社会だの、二極化だのみなさんいろいろ言ってますがね。
グローバリゼーションが進むと先進国と新興国の所得格差が縮まって
一方で国内の所得格差が広がることにもなる。
だってそうでしょ。中国から毒の入った食品やら質のいい衣料・家電やら
入ってくるおかげで中国経済は豊かになり、わが国も米国も安価な商品を
消費できる。
一方で、国内の消費者物価が抑えられれば、賃金をあげずとも企業は人を
雇える訳でしょ。
インフレ懸念がない結果、金融政策は緩和される。つまり安い金利で土地や
家が買える状況が続いているわけですよ、おっかさん。
銀行は、国際や米国債など安全なものに投資し国債買う人が増えたらおのずと
利回り低下して、債権などより株式や不動産のほうが、いいじゃないかって
話になるんだね。

不動産の値段があがれば、担保価値もあがるから銀行はより多くの金を
貸し出す。この結果、世界的に過剰流動性、つまりベースマネー以上に
信用創造でマネーの総量が増えているというになる。
日本はまだそこまで戻りきってないと見られているんだね。逆に日本は
日銀が、デフレ時代にベースマネーの量を増やしすぎたけど、企業の
信用がなくて貸出しが滞った。
そりゃそうだ、銀行自体不良債権処理しない限り、不動産担保融資など
およびもつかないですもんね。

ところ、みなさん。やっと地価が反転．昨日も税務署が勝手に決める相続路線価
まで宣伝材料に使って、資産デフレ脱却ってキャンペーンやってました。
ＴＶご覧なった方いますか。どうでしょう。
これで地価はあがりはじめた、もう大丈夫だ、日本は景気回復だ。
そう思った人はいません。
そうじゃなくて、「どうせまた下がるんだろう。今買ったら馬鹿をみるぞ。」
これがみなさんの本音じゃないでしょうか。

でも、実際はそうじゃない。銀行が買える人に金を貸して、買える人は
買って、貸して収益を上げる。
収益あがんなくても減価償却費でキャッシュフローさえ健全なら
将来の売却を期待して持っているだけでいいかもしれない。

おっかさん。不動産買うってのは実は、貧乏人には出来ない芸当なんですよ
わかりますか。
５００だ１０００だのまとまった金がないと、銀行は資金を貸さない。
その人がまともに収入を得ているかも見るわけで、物件の値上がり可能性
だけで自己資金ゼロで金貸してくれないわけ。
こうなると、金のない庶民は、上がろうが下がろうが関係ないって話。
高くなったらせっかく貯めた頭金が不足するし、
地価がゆっくり上がっていけば、当然金利が上がっていくじゃないですか。

おっかさん。息子が小机なんか住めるか。鎌ヶ谷なんか嫌だとか
言っているうちに、気が付けば金利も、価格も上がっていくかもしれない
わけですよ。
そんなに急にはすすみません。不動産デベロッパーだって焦って売ったら
損だと思ってます。金利が安いから時間がネックになる話はない。
彼らの借金の利子の成長より買い手の奥様の腹の中の子の成長と
どっちが早いんでしょうかね。
いいですか、おっかさん。そういう話です。

いやおう無しに格差社会は進んでいく。
あきらめちゃいけないんで、自分で流れを読んで進んでいかないといけない。
天は自ら助くる者を助く　っていうんですよね、そでしょ。
人の話ばかり信じていたらダメなんじゃないでしょうか。
自分で考えないとあぶない。
信じるものは足元すくわれる・・・これがこれからの世の中ですよ、おっかさん。

>632さん

停滞期にはいると新築発売件数は思いがけず少なくなる。
価格が高かろうが安かろうがなにしろ数が少ないから意味がない。
むしろ中古の方が先に注目をあつめる。
資産価値が念頭にある目鼻の利く人は、値上がり打ち止めの兆候が
出てもそこで売り逃げることはしない。
もともと投機目的で買ったわけではないし、自宅は別に持っていても
いまさら登戸だの百合丘だのに住んで便利なわけでもない。
娘に住まわせるなりそれなりの使い道はある。
これからは長期スタンスで投資を考えていく時代だ。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションだからこそ
土地に対して価格が安い。、
35年先には相応に古びてくるだろうからこそ新築を買った。
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていくのは
築20年以降。おそらくは2025年頃だ。

ブームが終われば下がるたまごっちやドラクエなどとは訳が違う。
生活必需品でかつ経済の基盤だ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
ということにならないように、管理会社をのさばらせないように、一年目
から理事会に参画して、いい加減な経理やずさんな業務をつるし上げて
きた。あいつらは甘やかすとつけあがる。
ただ、むこうも良い人材が払底しているだけで、一旦人を入替えたら
目に見えてよくなるのは、人次第のビジネスゆえだろう。
ローンは、10年も経てば残債はすくなくなるしもともとカツカツで組むほど
高い物件を買っていない。

さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と思っていたら、賃料はうなぎのぼり。
たしかにローン支払い終えたら、ここを貸して最新の賃貸に
住んでみてもいいなぁと思う。

＞と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
逃げるのは20年で十分。10年目の長期修繕などたいして金がかかるもんではない。
うしろ専有部の設備更改が一つの売り時の目安。

＞一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
それはありえない。年齢層、ローンの残債額がまちまち。それとその時期の
相場で住み替え先が安いかどうかにもよるだろう。
いったいどこに住み替えさせるつもりなのか。

＞残債割れになれば、
すでに３０％価格上昇しているものが、原価の7割に
なるには
否応無く築２０年３０年の建物に、46％の価格下落が必要という話だ。
坪単価300万が190万になるのに何年かかるのやら。
アパローンに借り替えて人に貸すのも手だね。

＞高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。
だから、維持費を上げない知恵が要るという話だよ。
マンションを買う以上物件を見る目と管理費のコストを査定できる専門的
知見は必須なんだけどね。そういうのは幾つも住み替えてきた人間には
感がはたらくけど、若年層には単なる不安材料でしかないのだろう。

首都圏のマンション価格、バブル期以来の伸び示す・
民間調査　不動産情報の東京カンテイ（東京・品川、松村優一郎社長）は31日、首都圏のマンション価格調査の結果を発表した。今年の3.3平方メートルあたり単価を2000年と比較すると5割以上上昇した地域が13カ所あり、バブル期以来の伸び率を示した。
1—6月に分譲された新築マンション約2万2000戸を調査対象にした。京王線の富士見ケ丘駅周辺の3.3平方メートル単価は332万8000円と2.2倍以上拡大しているほか、7割以上上昇した地域も3カ所あった。
[8月1日/日経産業新聞]

あがったらさがる　　これだけは真理

デフレが染み付いた世代の言葉だね。もはやデフレは脱したのに。
長期的なインフレ基調。むかし国鉄の初乗りは３０円だったけど
二度とそういう値段には戻らないでしょ。多少物価が下がっても
バブル崩壊後のようにどーんと地価が下がるということにはならない
のに、感覚的に理解できないんだろうね。

あがるものはさがる
さがるものはあがる
素人の思いつきは織り込み済み

みなさんせっかく稼いだ1500万なり2000万なりの現金の持つパワーを粗末にしすぎ。
先進国にとって、
投資・金融こそが、外国から富を収奪する唯一の手段であって、
マネーはその最強の武器なのに。

それをちんけなローカルマンションの頭金にして固定化するなんて、
奴隷船に自らを足かせで繋ぐようなもの。
持ち家政策自体が、
庶民階層の従順化政策だって書いてた人がいるけどほんとだね。

あらゆる束縛から逃れて、世界中にマネーが躍動する世の中なのに、
田舎の漁港に定置網を張っていたって、
群れが到達する前に脇から掠め取られるだけ。
買ったまま放りっぱなしの長期投資など、戦略でも戦術でもなく
ただの手抜き。そういうところに資本は集まりません。

7月の中古マンション成約、もう一段上がってきてますな。

なんか長々書いているけれど、高値論者の人は要約すると、
二年前位までに都心を買えなかった人はざまあみろってこと？

危機感を覚えてくださいね。
本当に中国が凄い勢いでものを買ってるから
原材料はどんどん高くなっている。

もう庶民は郊外以外絶対に買えない。

以上

土地は永久にそこにあるけど、
建物は寿命があります。

資材の仕入れは高騰。

たとえ土地が同じ値段でも、
安く住むところを手に入れるのは、
購入組も賃貸組も難しくなっていくのでは？

かりに安い賃貸に住んだところで、
悪い条件をのむか、
引越貧乏になるかのどちらかでしょう。