23区内の新築マンション価格動向（その12）

大きな勘違いは、首都圏の売れ行きの悪さ、在庫の増加は
「都心周辺の価格下落」につながらないという点だ。

秋刀魚が豊漁でも本マグロの値段は変わらない。

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＞これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。

それは民主主義、多数決で不動産価格が決まるという意味かね？

マンション市場の価格の基本は地価。人の予想通りに地価が
動いたためしはない。

不動産会社が倒産しても都心周辺は優良物件として買われ
郊外在庫がバルクセールされるだけの話。

ブランド都心と廉価版郊外の物件格差がひらくだけ。

都心は実利的価値の差が多岐に及ぶ。
郊外は基本的にターミナルまでの距離だけで利便性の希薄さに差はない。

都心は精神的満足感と少しの時間短縮　喩えていえば　ブランドスーツ
郊外は実用的には十分住める。　　喩えていえば　量販店のスーツ

これからの紳士服業界はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いとしても
量販店のスーツはもうこれ以上安くならない。
ブランドスーツは売れ残っても、内輪のセールで売られ
次の年は定価を下げずに品数を減らすだけだ。

業界の負け＝価格の低下

という発想が、生まれながらのデフレ世代らしくてほほえましい。
業界の負け、市場からの撤退　市場が他のものに置き換わる

これが普通の姿なのだ

不景気になるとデフレになるというのは全くの誤解。
デフレになると不景気になるだけで、不景気で物価が上がることは
幾度もある。ニクソンショック、オイルショック、１９８０年初頭
マンションが売れなくてもカネのある奴が買い占めたら
市場にはでないだろう。

実際、そうなっているじゃないか？

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ブランド品は売れ残っても一般市場で安売りされたりしない。

本来供給過多で値崩れした物件は、「お金持ち」がごそっと買っていったのだ。
１９９４年以降の不良債権も本来ならエンドユーザに安く売ってもよかったはずだが、外資ファンドが３掛けくらいで引き取った。

２００４年の供給過剰による底値も本当はもっと長引くはずが
どこかのお金持ち集団が一棟まるごと買ったりした。

このさき売れなくなったら当然、安値で出るものがあろうが
それは、エンドユーザの手にわたるまえに「第三者」が買うよ。

暴落とは誰も買わなくなるほど過大な評価になった時点での
投機買いのサイクルの停止だが
基本は都心は高値を高値と思わない人が買っている。

庶民との価値観の差が価格になっているだけ。
つき２００万の家賃を普通に払う人がいて、彼らはおそらく
今後も払い続け、新しいマンションができたら住み替えるだろう。

どこにも無理がないわけで、それが下がるというのは
ブランドバッグが下がったらいいなとう女子大生の願望と
堂レベルの話だ。

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ここに投稿する人の傾向は、

買った人　　　　　→まだまだ上がるよ！
買え（わ）ない人　→下がるよ！いい加減目を覚ませよ！

挑発的な人　　　　→デベや金持ちが、不動産下がって損する
　　　　　　　　　　のを見て楽しみたい願望の人

こんな感じか。

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０７年６月から首都圏で新価格が適用され、契約率が一気に落ちた。
０７年５月７５．７％
０７年６月６９．１％
しかし、その中身を見ると都区部、特に城東地区の利便性に優れた立地の大規模マンションの一人勝ちの様相が強まっている。
今まで、過小評価されていたものが適正な評価に見直される過程の下で、新価格も無理なく受け入れられているようだ。

０７年６月のファミリータイプマンションの契約率は以下。契約数/発売数、契約率
３ＬＤＫ、都区部785/968、８１％、都下339/478、７１％、神奈川県922/1409、６５％、埼玉県299/516、５８％、千葉県221/316、７０％
４ＬＤＫ、都区部204/230、８７％、都下118/159、７４％、神奈川県228/340、６７％、埼玉県77/118、６５％、千葉県75/110、６８％
特に、都心部城東地区の広めのマンションに人気が集中している。
神奈川県の低契約率は武蔵小杉の大量供給の影響だろう。

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そうじゃないよ。投資にしろ購入にしろ判断の難しい時期でなおかつ
行動の機敏さが求められる。

私は、２００１年頃かった物件の値動きやこれからどの都市にどの
タイミングで物件を買うかをテーマにしている。

不動産は今後１５年程度のスパンで利益を出し、老後の生活の糧に
したいだけだ。

悪いが大博打を打てるほど若くないんだよ。投資は長いスタンスで
考えろというのが先人たちの教えでもあるよ。

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各種指標は、デベロッパーがどんな商品を企画するか決めるのには役に立つでしょう。原料を商品化し利益を乗せて売るのですから、普通に商売として成り立ちます。

しかし不動産を転がすだけで儲かることはありません。転がすだけですから各種指標は既に織り込まれているからです。

税効果でもない限り不動産投資はギャンブルと同じ、住まいとして買う範囲にとどめておきましょう。

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個人的な属性を語りたくないからもう書かないが、とにかく
あなたの質問に答える意味がわたしにはまったく無い。
私は１５年で売るか保有し続け家賃収入を得るか決めると
言っているだけだよ。
それもゼロ百の区分所有一室ではなく結構な数を買っている。
そんなことあんたには関係ないから説明したくない。

投資を語るスレではないぞ。

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なんでそんな上から目線で言うかなー。あんまり運が良いから神様仏様気分？

それで、特別に値引かれて仕入れたり・何か付加価値つけて処分してるの・する予定？

それとも努力・度胸で神様だから負けないって感じ？

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ここ凄かったですね↓。

■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

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へえー。すごいですねえ。。
でも別に即日完売にする理由ってある？もう少し高くしてじっくり売ればと思ったりもするが。
という意味では私は三軒茶屋が気になるなー。

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秋口にはマンション安くなるの？
リートは下がってるけど信じていいのかな。

豊洲タワーも売れそうだし、富士見プラウドも完売？
デべの在庫は過去最高水準なんだよね。
ダイヤモンドとか東洋経済が言ってるように秋には下がるよね？


だんだん不安になってきた・・・

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>>377は口は悪いが、良いポイントを突いてる。

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このへん、よくわからないのですが、他人が買ったり、売れたりすると
自分も買わないと不安になるものなのでしょうか？
結果が出るのはまだ先ですよ。デベ側の発言を借りれば、売るまで
価格は下がらない、わからないそうですから。

でも野村の飯田橋とか見てると、皆なんだかんだ欲しいんだなーって
感心すると言うか、あっけにとられます。皆お金持ちだ。
まあお金持ちの将来の心配なんか別にしなくていいですよね。笑

私も不動産の仕事に携わっていなくて東京にいたら、ひょっとして
今頃新築漁ってたりするのかなと想像しました。元同僚は買えたのかな？
買えてても買えてなくても「よかったね」と言ってしまいそう、、、

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とりあえず、春以降の不動産会社の株価下落をマンション価格下落の理由にしてる奴は、
一回月足チャート見てから言えってんだ。
年度末に向けて上がってそっから調整するのが2004年以降のパターン。

短期的視野の人が多すぎませんか？

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「ねぇ、ねえ。インフレなの、デフレなの、どっちが好きなの？」

「デフレが起きているときは、景気が悪いということになる。
　景気がいいときは、インフレになりやすい。」

「だったら、インフレになることはいいことなのね。」

「景気がよくてインフレならいいけど、モノ不足でのインフレ
　オイルショックのインフレ、戦後のインフレなど
　消費者物価が上がるだけではよくないよ。」

「デフレになれば不景気になるわけ？」

「モノやサービスの値段が下がっていきながらお金の
　流通量が増えていけば景気が悪くならずにすむだろう
　けど、そういう事態はデフレとは呼ばないだろう
　インフレ・デフレとはあくまでマネーの量とＣＰＩの関係で
　きまる話だからね」

「ベースマネーとマネーサプライとはどう違うの。」

「管理通貨制度の下では、中央銀行はいくらでも紙幣の数を
　ふやしていいけど、それをいくらで市中銀行に貸すかで
　マネーの流通調整が行われる。」

「ゼロ金利とか、量的緩和とかいうのは、無担保で銀行に貸し出した
　ことなのね。」

「それでベースマネーは増えたけど、その金は国の借金で
　ある国債の購入にあてられ、企業に貸し出されたりしないと
　マネーサプライが増えたことにならない」

「知ってるわ。１０００万のベースマネーが、１００万の準備金と
　９００万の貸出になって、９００万を借りた人がそれを元手に
　１２００万の売り上げを上げて、９０３万返済して、という流れで
　マネーサプライが増えていくわけね。」

「信用創造というんだけどね。これは企業業績がよくて景気がよけ
　れば拡大していくわけだ。
　実は、日本の銀行は企業の与信に何を使ったかわかる？」

「格付け機関のトリプルＡとかいう指標？」

「大企業の場合はそういうことになるけど、個人事業主や
　中小企業は？」

「昔は土地や工場などの固定資産だったんじゃない？」
「いまでもそうだよ。まず社長の家屋敷や事業所敷地を抵当にいれて
　運転資金を借りたりするよ。」

「だから、地価が下がると中小企業が行き詰まるのね。」

「土地には購入資金の借り入れの抵当にくわえて、根抵当といって
　一定の限度額まで資金を借りられる抵当権の設定がある。」

「銀行も土地が上がってくれたら土地持ちには安心してお金を
　貸せるというわけね。」

「サラリーマンでも、８％のカードローンより、マイホームを担保に
４％のフリーローンを借りたほうが得だよね」


「これまで、ベースマネーを増やしてきたのにいっこうにインフレは起きない
　けどどうなっているの？」

「大半が、国内の融資に流れずに国債やファニーメイなど海外債権の
　安定した金融商品に流れていた。銀行も企業に２％〜３％で貸す
　には営業しないと借りてくれない。国債は黙っていても買わされる
　中小企業に貸した日には、倒産したらえらいことだ。
　住宅ローンは小口だがデベロッパーと提携したら大きくはける。」

「やっぱり、地価があがって土地が与信のベースにならないと
　銀行は融資してくれないのね。」

「それじゃ困るっていうんで、資本市場を発達させようとして、新興市場の
　ジャスダックとか、マザーズとかヘラクレスができたんだけどね。
　あと、私募ファンドによる不動産証券化も直接金融のしくみだね。」

「銀行が貸さない。地価があがらない。景気回復しない。という悪循環
　を、直接金融の仕組みがうまく機能して潮目が変わったのは確かだね。」

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首都圏で５千万円以上マンションの年間適正供給量は、２万戸程度。
そこそこの所得層を含め、資産価値の保全を真剣に考え、場所を選ぶ時代に大きく変わっている。そして今選ばれているのが、都心からの物理的距離が近いにも関わらず、過去工業地域であったため安値で放置されている、中央区、台東区、墨田区、江東区の城東地域。
これら地域は他の都心部にくらべ、同じ予算でも広いマンションが購入できる、マンションによってはすべて８０ｍ２以上といったのもある。

一方、非常に苦戦しているのは神奈川県、もともと郊外の割りに地価が割高だったこともあり、新価格以降、販売価格が５千万円超のものが続出している。利便性に劣る地域に資産価値保全能力は無い。完成在庫が積みあがって行くのも当然であろう。
７月にはさらに在庫が積みあがっていると予想される。

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マンションの場合、５千万円を超える物件になると、都心部しか売れない状況であるのは明らかだろう。
都心部城東地域にくらべ、都心部山手地域（千代田、港、新宿、文京、渋谷）は高価格になり過ぎ、今後は供給量が絞られ、購入する層も限定されてくるだろう。尚、港区でも湾岸地域は城東地域に分類しても良いだろう。山の手に対して川の手の概念の方が、分かりやすいかもしれない。
都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする。

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大学教授さんいいこと言うねぇ

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