23区内の新築マンション価格動向（その13）

波乗りと同じですよね。
どこで波を捉えるか、その波をどれだけ楽しむか、
そしてどこで降りて次の波に乗り換えるか。
どこで失敗しても水中に沈む。
いったんやり始めたらとめるわけにはいかないスパイラル。

最後は引退してサーフショップでも開いて・・・
差し詰めケアつき養老院の入所費用にできたら万事OKことですかね。

核家族化が進んで１世帯当たりの構成人数が減っているから
戸建が本当に必要になるのは人生でも非常に限られた期間になります。
だから戸建が不人気になって、都心部マンションだけが人気になるんですね。

>>898
最上階が売りに出てたね
ぶっちゃけ安いよ
株で損して、投げてるんじゃない？

ということは戸建がお得なんだね

８９８さん
転売は大体３割増しってところでしょう。坪２５０⇒３２５〜３５０。
坪３００なら間違いなく買い。
高いけど、今の相場からすれば安い。勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。もっとも転売や賃貸組みは少ないですよ。
アイランドは実需。８割以上は実際に住んでいます。
ほんとに夜みてますか？私のところからアイランドよく見えるけど
グローヴ（グローブであありません（笑）、ケープともに明かりは
ほとんどついています。エアと見間違えたのでは？エアは６割〜７割
程度でしょうかね？

>勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。

晴海の住友の間違いでしょうか。２２日の日経産業の１面コラムの
写真をみれば位置関係がわかりますよ。

>>901
＞波乗りと同じですよね。

何をおっしゃいますかｗ

７０年代はバスで山登り
８０年代前半は緩やかな上り坂を歩く感じ
８０年代後半はロープウエィでの急上昇。
９０年代前半が、スラローム
９０年後半は、初心者用バーンをすべりおりて
２００年前半はホテル前の平地でリフト待ち
２００６年からガタゴトとリフトが上昇しはじめた感じ

↑２００７年現在は、山のどのあたりまで登りつめましたかね？

まだ初心者バーンとスラロームの分岐点くらいじゃないですかね。

苗場みたいなもんで、どのリフトにのるかで降りる先が違うと
思いますよ。
スラロームと初心者バーンの分岐点から、高速ゴンドラとか
乗り場があるんですよね。
山の上にいってゆっくり降りてくる人もいれば、初心者バーンで
すぐに下におりちゃう人もいるんでしょうね。

昔のデータを一括で示すとこんな感じ
見難くてスマソ

みつまた＆かぐら、にも転がして行けちゃうほど
選択手が広いのは現状と同じほどバラエティ番組化してて
笑いが止まらないほど楽勝気分。
ウハウハ気分でマンダリン、コンラッドで飯、銀座ナイトは
キャワいい子帯同で余裕・・・ってとこでしょう。
それでも、新橋烏森飲み屋などは、もはやメジャーで近寄れず、
カフェか山手線ガード下店舗で飲む哀愁音頭・・・を続けてる
症候群も際限なくいますよね。

バブルの３分の２は越したんじゃなかったっけ？
バブルの頂点は高すぎだろうから、もう頂上は近いのでは？

>>906

そうですか、情報ありがとうございます。
会社の窓から嫌でも見えるから、エアと見間違ることは無いんですよね。
今建ってるやつで完全にレインボーブリッジ見えなくなちゃったし。

ただ遅くとも夜9時くらいまでしか会社に居ませんから
それより遅くなら電気点いてるんでしょうね。
ということは共働きか一人暮らしかですかねぇ。
社内ではあんま住んでないみたいね、って話になってますけど。

夜遅くに見てみないと分からないもんですね。

>>914
場所によりますよ。
２３区でも荒川区に億ションがあったのがバブルピーク
都心でも平均したら底値4〜５割アップでしょう。
底値が金利と物価指数加味して1985年相当とみれば
バブルは1985年の3倍になったわけですからね。

>>883
＞元祖匿名はん
一棟もいいのですが、結局地方都市しかなくて、実際に
換金したくても安値でしか売れない。そういう話はよく聞きます。
都内で82年以降もので１棟モノなんて小規模でも買えないですよ。
かといって仙台あたりの鉄筋アパートを今買って10年後にどうなるか
結構勇気いりますよね。
ワンルームの家賃なんて2万3千円とかでそれも部屋が一昔前の
マルコー物件より狭い劣悪プラン。そんなもの今後も家賃維持すら
難しい。5000万〜6000万クラスの物件はそんなんばっかりでしょう。

私は地方都市の値上がりが確実かどうか家賃水準の上昇如何だと
思うのですがいかがでしょう。

公団団地の一棟売りとか出るでしょ
客付けや管理に関しては公団が最強

都心3区のワンルーム、１ＬＤＫのいいところは、入居も固いし
賃料相場も崩れにくいし、入居期間が長い。古くなったら事務所需要も
あるという点です。
それと、ワンルームに比べ１ＬＤＫは
実際オーナーチェンジ価格＜＜現状空き価格ですから
10年以下の出口を考えても有利だろうと考えています

>>898
＞１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
実際住んでいないと何か、いいこととか悪いこととか有るんですかね。

オフィスは階毎、区画ごとに全部の灯かりつくし
アパートは一部屋に窓は一つ
マンションって、窓は一戸に３つくらいあったりしませんかね。
寝室もリビングも、子供部屋も書斎も全部電気つけっぱなしに
して欲しいならそういってくれないと、いつまでたっても
半分くらい電気はつかないでしょう。

それと、今は夏季休暇で田舎に帰っていたり外食に出たりしている
んじゃないですかね。
うちのマンションなんか、空室は１％くらいだけどシニア層と
30代が中心なのでみんな結構外出したりしてますね。

ホントまじめな話、空室が多いから、売れてない。投資用に抱いてる
貸しても借り手がいない
何を想像しているのかわからない。

だから何？って感じだな。

>>919
その分価格に織り込まれて高いでしょ？

>>921
そう。ここの豆投資家さんたちが不思議なのは、買うときは「○○は○○だから有利です。」と言って、売る方も他の購入者もそれに気付かないお人よしを前提にしている所。逆に売却する時は不利な点を買うほうが知らないことになっている・・（笑）

http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１の（２）に見る限り
対前年比
1986年　5％
1987年　15％
1988年　40％
1989年　10％
1990年　20％
1991年　10％

「東京都」住宅地平均で　1985年の2.45倍ということですね。
今は、東京都の地価でも個々4年間で
http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html#kouji
　　　　　　都心　　　２３区　　　東京都
2003年　-0.4％　　　-1.3％　　　-3.1％
2004年　0.9％　　　-0.3％　　　　-1.7％
2005年　6.3％　　　2.2％　　　　0.8％
2006年　18％　　　　11.4％　　　　８％

公示地価ベースで
都心住宅地は　底値の１．２６倍
２３区住宅地で　　　　　１．１４倍
東京都住宅地で　　　　１．０９倍

住宅地の高騰は
２００６年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322y2.html
２００５年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324p1.html
２００４年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20050324/20050324n.html

>>922
何がどうなのかもう少し具体的に手を抜かないで教えててくれませんか。
・・・（笑）といわれても、具体的な物件イメージが見えないから
単なる揶揄としかとれん。

まぁとはいえ、投資なんてスタンスの取り方と物件選びで全然
意味合いが変わってくるから、馬鹿にするような言い方はやめませんかね。
豆投資家だって借り入れ総額は１億9千万くらいありますけど
まだ貸してくれそうですかね。
なんかお前のカミサン、ブスだって言われたみたいで気分が悪いなぁ。
あんたどんな美人のカミサンもらったのか見せろといってみたくなる。

他人の金で投資しているやつに「豆」だとか豆腐だとかミソだとかクソだ
とか言われたくない。キャバクラで美人となじみというのとあんましかわらんだろ。

６０００万の物件に６００万の自己資金を突っ込んで
4.5％の１０年固定で２０年返済なら
毎月の返済は３４万で１０年後の残債は３３００万。
家賃収入が５４万あれば経費・固定資産税・空室リスク
見込んで１８万／月の利益。１０年で１８００万〜
２１６０万
１０年後の残債は３３００万
リニューアル費用を６００万見込んで
３９００万で売却するには、家賃収入が
グロスキャップ１１％で４２９万あればいいわけだから
もともとの売値、期待賃料の各３５％減

今３万円程度の家賃が毎年４％１２００円
づつ下落したらそれくらいはいく
問題は、投資回収サイクル。最初は２０年で
次は建物老朽化からみて１０年、そこでリニューアルして
３５％減で買い手がつくかどうか。
心配なのは金利が上がって家賃が横ばいというケース
金利は全国一律だが、地方の家賃は金利に追いつかない？

一方都心の１７坪１ＬＤＫ、４２００万で買ったとして
自己資金９００万突っ込んで年額純利益は７０万程度
６年で３２０万程度だ。
4割値上がりしても売却益は１６８０万
ここから、譲渡益課税仲介手数料払ったら
いくらのこるか。

そうか、中古一棟買いがいいのかなぁ。

はいはいさようなら

アンカーつけてくれって言っただろ>>926

だいたい、９００台になると、決って荒れて結構雪崩のように次
スレに行くパターンだな。もうネタ切れとちがうか？

元祖匿名はん。関西で２０年前に立てた一棟ワンルームとかの
仲介やってるんですか？
いい物件あったら紹介してください。
本当にキャップレート１２％の安値で換金したがる人がいてはりまんの
でっか？

というか、今が長期金利が安くて、地方の一棟ものが安値で叩き
売られたら、今キャッシュに余裕のありかつローンが組める５０代
がますます豊かになり、高いマイホーム買う３０代は青息吐息という
ことになりますね。

ところで、地方のワンルームって誰が借りるのかな？
少子高齢化で地方中核都市も平均年齢は４５歳くらいになって
学生や単身者とか数が減っていく。安いアパートが生き残って
７０年代後半から流行ったワンルームも淘汰されそうな気がする
のだが、これも机上の空論？

私は、時価の利回りとか叩き売りとかでなく「真価」に目をむけて
値打ちのないもの、せこいもの、儲かってもボロなものは
結局「安物買いのゼニ失い」だという気がする。

ボロは建物でなくて、立地の話。逆に築１０年のワンルームでも
九段北１丁目とかは、持っているだけで再開発にひっかかる可能性
があって楽しいだろう。

まぁ確かにビジネスではなくて趣味。
だがそろそろ本気で収益だけを追求した投資したほうがいい年齢に
なってきた。

今回、あらためて実例を探して試算してみて、少しだけ「趣味」の
世界から足を洗えそうな気がした。
時計趣味、車趣味、同様、都心コンパクトマンション趣味というのに
はまっていたのかもしれない。
どうせ、子供の相続遺産にしか役にたたないシロモノというのは
自分でもわかっているつもりだったが、ついムキになって反論して
また失笑の種になったようだ。
汗顔の至り。

中古物件利回りは、家賃低下リスクプレミアム、期待インフレ率ともに織り込み済みということかな
だいたい３万円以下の家賃って思い切り滞納されそうな気がする。
こんなやつまでリプラスは保証してくれるのかな。
サブプライムローンがハイリスクなら、低所得者向けワンルーム
賃貸自体も滞納追い出しというリスクを負う投資じゃないのか。
すくなくとも、いままでひたすら家賃を下げてきた様子が目に浮かぶ。
物価が１/３だった１９７５年、６畳一間の鉄骨アパートで家賃は２万円だったそうだ。

↑仙台の話ね。大きくスレタイと話がずれてすみません。

月刊プロパティマネジメント　２００７年　３月号
特集
動き始めた中古マンション流通市場

早とちりの私は、中古マンション「流動化市場」と読んで
あせったけど、リノベの付加価値の多様さという意味では
２００３年ごろはやとちりで出てきたコンバージョンや
Ｒ不動産なんかがいよいよ本格化するってことかな。

どうせ買うなら、満室の中古でなく買い叩ける空家だらけの
物件をしかるべき人がリノベするビジネスが魅力的ですね。

日本の平均年齢が４３．７歳になった。
http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_4.html
もはや、れっきとしたオヤジ・オバハン国家になったのだ。

おそらく、１９９９年の世界滅亡を予言した
『ノストラダムスの大予言』（祥伝社）を1973年に五島勉が執筆。
「当時の青少年を中心とする人々に漠然とした将来への不安やトラウマを植え付けた。」（ウィキペディア）

というよりも、少子化の直接的原因にもなったのかもしれない。
滅ぶ未来に子供を残す必要などないのだから。

ちなみに、１９７３年の６年前にも出生率は著しく低下している
が、これは「将来への不安やトラウマ」ではなく単なる「ヒノエウマ」
のせいであるらしい。

実需の者ですが、
投資家の方々の話しも大変参考になります。
都心マンションは、実需で買っても、近い将来に手放す事になるだろうし。

さて、
みなさんがおっしゃるように、
都心マンションは、買う時と、売る時のタイミングが本当に重要ですね。
で、今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。

結局、未来の事は誰にもわからないので、上がる下がるという結論より
購入予定者たちが、今、どんな事を考えているのか？を
知る事にこそ意味があると思います。

不毛の議論と言う人がいますが、
今後も、投資の話しも含めてさまざまな活発な意見交換を期待しています。

売りたい人が増えて、買いたい人が減れば
売りたい人は、買ってくれるところまで値を下げるしかないですよね。
売り手は低金利の今こそキャッシュに変えて新しい投資がしたい
相続財産を兄弟で分割したいのか
売って、有料老人ホームに入りたいのか
何か必要性がある。


逆に買いたい人がいっぱいいて、売りたい人が売りしぶれば
どうなるんですかね。買いたい人が折れて、言い値で買う以外にない
ですよね。
それとも買いたいという欲求が自然消滅するんですかね。
買いたいという気持ちは時間がたつにつれ、不安や不満に変わって
いきますよね。
お金というのは、時間がたつにつれて増えていく人と減っていく人が
いて、減っていく人は早く買わなくちゃ買えなくなると焦燥感に駆られ
増えていく人は、普通に買っていく。
そんな状況だと思いますよ。

↑
結局何が言いたい？

>>936
あなたの妄想も100個ぐらい書けばどれか当たるよ

>>935
あなたってせっかちな人ね

ですから、
＞今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。
私は逆だと思います。

◆全く売り時ではない。
マイホームを最高値で売ってどこに行くのでしょう。
住んでいればいい。下がってきて買値と同等になったら売ってもいいでしょう。
もともとそんな物件を買ってしまった自分が悪いのだから。
株と不動産を混同しないように。
何のために不動産の起伏がロングスパンだということを幾度も
説明してきたのかわからなくなります。
レバレッジきかせて買った都心周辺タワマン１ＬＤＫを売り急いで
何かいいことあるんでしょうか。
どうせ、売っても４割税金、せっかく減っていく残債が無駄になります。
ここは、店子がいる限りローン返済は安泰。
腹をきめて物件価格と賃料相場の値上がりの行く末を見る楽しみを
捨ててどうするかです。

◆むしろ買い時
このまま、急変、急落がない限り今買っても４年は買値を下回る
ことはないでしょう。
それは理由の無い下落恐怖症みたいなものです。
ただし２年後竣工は金利リスクも背負いこむわけで、できたら築浅
中古が安心。来月の金利でローンが組めてすぐに住める。
下がっている途中で今が底だと買うのは極めてナンセンス。

これから、格差社会が進むといっている。そういうときに
お金持ちから家賃をとるのと、貧乏人から家賃を取るのがいいのか
という「趣味」の問題かもしれません。

とにかく、賃貸というのは利回り悪いとはいえ、持っていて
下げ止まらないから売り急ぐ。そういうものは買ってみるのも手とか思って
いませんか？２００３年市場はプロが下落を恐れて売り急いだ。
その結果２００４年底値になって、ファンドが新築一棟買いをしはじめて
その結果地価の風向きが逆方向に変わった。
こらあかんと、プロはあわてて強気にでた。それが２００６年ですよ。
２００５年の頃は、抽選やってもみんな掛け持ちでばんばんキャンセル
はいったから、ローン審査のきびしい客にも「くりあげ当選です」とか
いって電話かけてきた年。値あがりしてまだ何年たつと思っているんですかね。

あ、そうそう。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
の図の１の（２）の商業地を見てもらえばわかるけど、バブルのときも
商業地は先に天井まであがりあとはゼロ成長。
今回も、ファンドがおもに突っ込んでいるのは商業不動産（オフィスビルを
含む商業（非住宅）モーゲージ証券；ＣＭＢＳ　）でしょう。
それと都心が上がって周辺はそれを追いかけて上がる。

もう一つ重要なのは、前回のバブルは自然崩壊したと思っている人が
多いが、株式相場は
>>912
にあるように株は資金が引き上げられたら一気に落ちる。
土地投機の市場も融資が引き上げたら止まった。
だって、住専に金貸したのは銀行でしょう。
世の中に過剰にお金が流れて投機がすすんだわけだ。

実際に内需拡大で中曽根さんと鈴木都知事と長銀が引き起こした
土地バブルは４０代の団塊世代の住宅取得難という社会問題に
なった時点（１９８７年〜）で世論の批判の目をかわす意味で
不動産投機潰しにかっかった。
やることがセコイのは、まずは庶民のワンルームを潰し
つぎに小手先の税制改正で規制したが税務署員が勉強会している
間にどんどん地価はあがりついには１９９０年不動産融資の総量規制に至った。
つまりパチンコ屋で、大勝したところで、両替場がシャッター下ろしたみたいな話なのだ。
禁煙パイポのハコを２００個もってうろうろするしかなかったのが
はしご外されたパチプロならぬ、桃◆社、イ・◆イ・イ、麻◆自動車
などの方々だ。

ジモティー需要が主体の県境外周区および郊外は、
いずれ需要が細って不動産価格は下落。
既存住民の物件も次第に市場に」出てくる。
安心して購入できるのは都心部だけだよ。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

不動産は長期の投資。
ファンダメンタルと世の中の動きをちゃんと理解した上で
物件を選びましょう。その時の瞬間のトレンドとちゃんと区別できる
眼力が問われます。

>>933
続き（長くてスマソ）
下がってきたら買い時？

それも冗談じゃないよ。
住宅地は、個人の中古市場が出にくくなるから下落に時間がかかる。
企業土地も貸しマンションもここで売っては損だと意固地になる。
物件が減るのは、バブルピークも下落時も変わらない。

風邪の熱がなかなか下がらないうちに直ったと思うのは大間違い。
とはいえ５年もたてば、そろそろという気分になるのが人情。
持っている方はそろそろ処分しないとこれは半端な不況じゃないと覚悟
しはじめる。

１９９６年頃はそういう意識でバブル期の業者の抱えて賃貸にまわって
いた物件が安値で売られた。おかげで中古相場が一段下がった。
もう待っても底だろうと大抵の４０代が飛びついてそのまま地の底に
引きづりこまれた。
年率７％で下落し続けた。
結果５年で３割下落した。横浜・川崎の人気住宅地では平成元年モノの
売れ残りの中古物件が２００万／坪が１４０万／坪まで下がった。


下がり続けていてまた回復したら損だろうというのは理屈。

本当に下がり続けるなら郊外で２割の損の回復を待つより
少したって格安都心が買える理屈だ。

将来どこかで地価が回復するなら都心のほうがおそらく挽回は早い。ところがサラリーマンには資金力がない。
おまけにすべては時間が解決するという
「終の棲家思想」だ。要は難しいこと、高額な買い物は
計算能力を喪失する農耕民族の特性。
米俵（石）に換算しないと財を図れない。
貨幣経済の遺伝子が日本人にはもとから組み込まれていない。

売却評価額＜購入価格
は当然だと思っているから始末が悪い。
気が付けば
売却評価額＞自己資金＋残債
さらには
売却評価額＞残債
になった日には手も足もでない。高い固定金利のまま借り換えすらできない。
これは地獄だ。

要は資金力。大抵の４０代サラリーマンはぎりぎりのローンだったから
仕方がないといえば仕方がない。
待てば海路の日和ありかというとそうでもない。郊外中古が３割上がる
日はいつになるのか。

都心の７０平米以下の物件はそういう意味では「換金性=流動性」のある
資産だ。自分が住んで、人に貸して、最後はオフィスにする
という多目的利用価値が都心にはある。
マンションの供給戸数が年々増えても人口が都心人口が減るのは
基本的に古い都心マンションが小規模事務所になるからだ。
余り上等ではないがコンバージョンの一種だ。
日本でコンバージョンが流行らなかったのは、住宅賃料＜＜オフィス
賃料で、これが逆転する場が極めて限定的だったからだ。

基本的にこれは東京が求心的なバームクーヘン構造の都市
だからだ。
真ん中の穴は皇居。
半分から右は隅田川や荒川の割れ目が入って食べにくい構造だが。

ＮＹのような平坦な都市構造で住宅とオフィスが
並列し、ＳＯＨＯやトライベッカなどの古い街区の建物が
住宅転用されて賃料があがるのとは対象的だ。

郊外に住んでいる人は、マンションとは売りにくい貸しにくい
ものだという先入観がある。かなか売れないなかなか貸せない
姿しか見ていないからだ。

一度でも都心部の分譲マンションに住んでいたらそうえはないと
いうのは見てわかる。
自分の住んでいるマンションで売り物件がそれほど長く
「さらしもの」になるのを見たことある人は少ないはずだ。

中古需要の厚みも賃貸需要の厚みも
都市部と郊外は二桁以上差があると思う。
世田谷は練馬から人が来る。練馬は埼玉県から人が来る。
ところが鷺沼は中央林間から人がなかなかやってこない。

>>943
将来を考えるとポイントは４つ
どこを選択すべきかは自ずから分かりますよね。

①将来オフィスの集中・集積が予想されるエリアはどこか？
　それにより落ちて行くエリアはどこか？
②国として観光立国を目指している
　デジタルタワー、築地移転の影響は？
③新橋〜晴海〜豊洲〜東陽町〜錦糸町〜押上の新線が与える影響は？
④東京オリンピックが実現した場合の影響は？
不確定要素はあるものの、方向性はハッキリしています。

食品も製薬も製造も販売も、
人口減少（若年層減少、超高齢化）で、
それぞれ背景は違うものの苦しんでますよね？
マンション相場だけ今後も上げ上げなんて、
素人の私には理解できませんね。
投資の人って過去のデータとか経験とかでレスしてるのだろうけど、
これから日本は過去経験のないところに突入してるのでしょ？

>>946
富も人も集中と集積ですよ。
そこだけは上がっちゃう。
２３区内でも勝ち負けが出て来るよ。
だから、選択眼が重要になる。
どこもＯＫってわけじゃない

>>247さん
23区でも足立区と港区内陸では雲泥の価格差ですよね。
でも、郊外も上がる、これからは郊外の時代なんてレスもありますし・・・
郊外のろくでもない物件まで上がっている現状は、
まさにマンションバブルって理解で良いですか？？？

郊外は値引き合戦ですよ

分かりやすく言っちゃうと
将来上がりしろがまだまだある所を買うのが賢いってこと。
既に上がり切ったところを考えてもしょうがない。

将来下がる可能性があるところは、以ての外。
県境外周区とか郊外がそれだよね。