23区内の新築マンション価格動向（その13）

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯
増加率ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増

未婚率がまずは下がらないとどうにもならないかも。
シングル用のほうがが売れるかもしれない。。。

物件平均坪単価は住友晴海が３５０なら、ＴＴＴオリックスは２２０だから概ね１．６倍
という話で正しい。
私もＴＴＴの北側お見合部屋１ＬＤＫを３０００万くらいで買う
予定で抽選に当たったがやめた口だ。なにしろ正面で向き合って
近すぎる。いくらなんでも店子が嫌がる。あのマンションは
方位の格差がありすぎる。
本当は北側、シティービュー（公団賃貸）のほうが価値があるのに


日経産業の２２日の連載コラムは楽しみだね。
それにしても住友は稼いだ利益をテコにどこまでも強気の商売
こういうのが居る限り新築相場はさがらないね。

不動産のプロのデベですら、あの手この手で付加価値つけて、やっとこさ利益を上げているのに、素人が目利きと売り買いのタイミングだけで（私はあえて転がしと言う）儲けようなんて無理がありすぎません？

>>859

尊敬できる日銀総裁の順位をつけてみました。
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827 東京都 就任前：日銀副総裁
退任後：国際電信電話（現ＫＤＤＩ）会長
二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816 兵庫県 就任前：日銀理事／日商岩井会長／経済同友会代表幹事
三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826 群馬県 就任前：大蔵事務次官／日本輸出入銀行総裁／日銀副総裁
退任後：日本ユニセフ協会会長／国際協力推進協会顧問

ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　 大阪府 就任前：日銀副総裁／富士通総研理事長
二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826 大分県 就任前：日銀副総裁
三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190 兵庫県 就任前：大蔵事務次官／さくら銀行会長

未婚率上昇、DINKS増加、郊外に住む団塊世代が子離れ・定年退職を機に
都心回帰、などなどから今後50〜70㎡の物件の需要が高まるのでしょうか？

>865

「良いデフレ」を唱えた速水総裁がベスト２ですか？？？

いや、実際はDINKSの増加よりも未婚率が増えているために出生率は
下がっているらしいよ。結婚しても子供を作らないと決めているのは
まだまだ少数派。

団塊の世代の都心回帰も実際増加は怪しくないかな？
だって年金の受給年齢も上がってて老後の生活資金を残さなきゃならない。
かつ地縁もできあがっている。
実際住み替える人がいても、郊外の駅遠から駅近へくらいがいいとこでは？
住み替えには逆に田舎という選択もあるわけだし。
それら以前に、郊外売っても相当に補填しないと都心なんて買えないから
その中で需要が上がるかな？

ワーストは断トツ三重野だと思うけど
日本経済を無茶苦茶にした

就任のタイミングってのもあると思うけどね。
暴走状態を放置したまま引き継がされて、
ブレーキ踏まなきゃならんタイミングで就任するとツライでしょう。

受賞理由
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827
田中角栄列島改造論以降のインフレ経済、輸出から内需拡大の舵取りを
上手におこなった手腕。プラザ合意以降のわが国方針を明確に示した
「前川レポート」の先見性リーダシップ。

二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816
失われた１０年の後半登板。金融危機を乗り切った。ベースマネー
が米国の住宅景気を盛り上げることは先刻承知の確信犯。
株価の乱高下、どん底地価など彼のせいというより森・小泉政権との
連携のよさゆえの結果三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826
前川路線を引き継ぎ転換期の日本経済を内需拡大型にもっていった功績。
低金利を維持しないことには内需拡大は無理だったわけで
地価高騰は、税務当局の怠慢だろう。


ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　
三重野を抜いて堂々のワースト１位は、言語明瞭なれど意味不明の表現力
が要因。村上ファンドを買っていたのも
ばれる脇の甘さがリーダシップの適性を欠く。７０過ぎて金銭欲をすてられない
小心さ人間的な弱さが顔に出ている。嫌な時期に総裁をうけちゃったなと
思っているに違いない。二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826

バブルの時の利上げのタイミングの悪さ。ＣＰＩばかりみていて不動産の
高騰に目が向かなかったといういい加減さ。


三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190
就任直後に阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件とよのなか騒然とする
さなかに、９５年、金利をあげたら景気がよくなると勘違いしたのか
為替レートだけみて世間に利上げ期待をおこさせ、住宅需要の
駆け込み需要を喚起しマンションブームを起こし消費税の値上げの
道筋に貢献しようとした功名心が嫌い。結局利上げできずに
景気もますます低迷。
景気がよくなったら利上げ・・であって利上げで景気がよくなるのは
銀行だけだろう。こいつねっからの銀行屋

＞素人が目利きと売り買いのタイミングだけで・・儲けようなんて無理がありすぎません？

誤解の根幹は、株式とマンション（自家用・賃貸用）購入を同種のものとみているところにある。

マンション買いのねらいはキャピタルゲインでなく、借りれ金を生かした廉価コストでの使用収益にある。
それを続けながら、出口としてキャピタルロスがない線で収める。

添付の図をみてほしい。同じ借入金　金利３％３５年固定で考える

自己資金＋元金返済分は物件売却で戻ってくる。

10年で売った場合、キャピタルロスが無いケースでは
Aのケースは月額３９万のマンションが⑥＋③　１０．２万で済む話になる
４０００万の運用として２８万／月の価値を享受できる。

Ｂのケースは月額２３万のマンションが⑥＋⑤　９．２万で済む話になる
１０００万の運用として　１３万／月の価値を享受できる。
Ｂのほうが投資効果は高そうだ。

もちろん、７０００万物件と４０００万物件の差異は立地を
含めどちらが値落ちしにくいかということだろう。

都心周辺のＡ　都心周辺のＢ　郊外のＢ　郊外のＡ
の順でキャピタルロスの危険性は高いだろう

老婆心ですが大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。その点に関しては無理がありすぎるというか、下降から上昇に反転した端境期のそういうタイミングは既に過ぎたかと。

自用物件の収益性判断は難しいですが（貸そうと思っても思うように貸せず、売ろうと思っても思うように売れない）、そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。

売りと買いのタイミングというのは不動産の場合５年以上の大きな波だから
底値直後の１〜２年は買い時。問題は天井前後の３年間だが、
完全に横ばいが見えた１９８０年から１９８１年にかけてのようにそこから先が
下落という保証はどこにもない。
不景気でも流通量が減るだけで、インフレ懸念があるだけで不動産価格はゆるやかに
上がるというのが通常の姿。

１９８０年代、すでにかなりの高騰で、都内の戸建てはすでに手が届かない状態
星セントルイスが「田園調布に家が建つ」というネタで一世を風靡したくらいだ。
マンションでも都心周辺の５０㎡以下の公庫のつかないマンションが中心だった。
金利も５％くらいで、サラリーマンが買うというより勤務医、パイロットなどの高額
給与所得者が買っていた。当時は、コンパクトマンションを３年住んで外周区に
住み替えさらに最後は郊外の一戸建てへという流れだった。

重要なのは１９８０年は大変な不景気。誰も都内のマンションなど買えない
でもマンションは郊外へ郊外へと伸びてバブルになったわけだ。
当時は団塊世代の住宅需要があった。今は団塊ジュニアの住宅需要がある。
いまから上昇が緩和し市場が収縮するのは衆目の一致するところだが
だからといて今後のマンション相場が急落する要因も見当たらない。

キャピタルロスを回避して低金利を利用してマンションの帰属家賃とのギャップを
享受するだけなら、問題は買い時でなく取得から売却までの期間ということになろう。
上昇２合目で買えば頂上に行き、下山して４合目で売るまでに１５年はありそうだ。
７合目で買えば、頂上か９合目で売り始めないと難しい。期間は５年以内という
話になろう。

立地によっては底値の水準が低いものがある。底値が果てしなく落ちたのが
９０年代の郊外だろう。
都市の「設備投資」『資本投下」の趨勢を読むべきではないのか。
今が、外需頼みの輸出経済の時代か、内需拡大の経済で伸びていくべきか。
８０年代は国をあげて内需型にシフトしようとした時代だ。
ＴＤＬは８０年前半に作られた。幕張メッセや臨海副都心、京葉線からはじまり
あらゆる新線に過大な投資がされて結果価値があがったのは郊外なのか
都心なのかという話だ。
今後、もはやまったく都心の利便性やアメニティは低下するという見方が
正しいのだろうか。
大手町、日比谷などの大きなビルがまだまだ建替えられて不動産の投資は
今後も続き、おそらく日比谷線、都営浅草線の東京駅アクセスの方策が考えられ
たりとか、羽田アクセスの改善、JR土地の高度利用など、東京一極集中の
内需拡大投資は１０年以上の長きにわたって続くだろう。

個々の物件格差は今日も製図の試験をやっている一級建築士でもまかせて
おけばいいけど、問題は都市のなかでの立地の将来性を見抜く目だろう。

＞大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。

私はそうは思いません。３０００万特別控除をつかわない限り、短期譲渡は、それほどおいしい
話ではないでしょう。
２０００万程度の譲渡益で売却していたら手元には経費含めて７００万も残らないでしょう。

住んでから売った場合でも仲介と買取業者が組んでかかればかなわない。

「お客さん、別にこのままでいいですよ。え？カビ。クロスの汚れ？平気ですよ値段に織り込んで
　ありますから。クリーニング？大丈夫ですよ買主さんにやってもらえばいいでしょう」
・・・
「まだ売れないの？」
「どうでしょう。ローンの支払いもあおりでしょうから一旦私どもがお買取させていただくことで」

かくして市場価格の9００万引きで買い叩かれて次の月には200万原価でリフォームされて
磨き上げられた同一物件が１０００万アップで売りに出される。

かといって、新築未入居で売れば住民票移しただけでは確実に税務署の餌食。税収５００万
上げたら所員の成績としては悪くない。それも一箇所で何匹もつれるのだから。
私が税務調査官なら部屋を借りて住んで徹底的に調べあげ、次年度の確定申告を楽しみに
待つと思うのですけどね。

＞そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。
おっしゃるとおりです。
不動産だけは安物買いの銭失いということばぴったりのものはないです。
４０００万の１ＬＤＫのほうが４０００万の郊外３ＬＤＫより格段に売り易いし貸し易い。

＞貸そうと思っても思うように貸せず
個人の固有の価値観で選んだ物件は賃貸にはむかないケースが多いですよね。

駅近で、貸付が１月から４月、あるいは７月８月ならば心配ないでしょう。
借り手の多い場所を買わないとだめでしょう。
＞売ろうと思っても思うように売れない
売り物件の少ない場所で売ればそうなります。中古の動きのある場所を
買わないと苦労します。
ただし、あせらずに半年以上は気長に待つべきでしょう。
そのくらいの資金的な余裕がないと買い叩かれる。
瑕疵のない物件（眺望、日照、採光、間取り）なら一般媒介で複数社から
見積もりをとって、欲を出さずにうれば売れます。物件が売れるか売れないかは
そこに住んでいて他の人が売るのを見ていたらだいたい見当つきますよね。

キャピタルゲイン狙いが首尾良くいったかどうかの問題ではなく、
分譲単価が上昇基調にあることに目を付けて一般的には自用物件を
投資目的で買っていれば、期中のCFと言っても稼動も空室も読めず
シングルテナントの区分一戸である限り、出口の価格上昇でしか
投資採算性が見出せないのは自明のはずです。
本気で利回りなり償却なり投資リスクなりを考えている方であれば
区分投資でなく一棟モノに目がいくのが通常です。

なお、そういう方が大多数いたという意味ではなく、そういう方の
大多数は結局キャピタルゲイン頼みでしかなかったという意味です。

売るにしても貸すにしても資金的余裕は必須です。
借り手が急に退室して敷金返済にあわてるとかは最悪。半年以上のローン
資金はストックしておく。
十分賃貸で稼いだあとなら空いたあと貸しながら自分で住んで
３０００万控除を使ってうるのもいい手だと思う。６年以上住んでいたら
２割の税金など払ったほうが楽だが・・・
それと、リフォームは安い業者を使い、照明器具やクーラーなど自己
調達して安くすますのは誰でもやってますよね。
資金も、どうしても無い場合もあるから他の物件の担保で４％くらいの
金利で借りるというのもあり。銀行さんや不動産仲介さんと仲良くして
おくのが大切ということです。

消費者は、消費者主権という幻想と、不動産屋はずるいという思い込みが
あるけど、こちらが下手にでずに毅然としていてお互いの利益になるように
主張すべきところを主張しあえる関係をつくればいいのです。
金で妥協しない毅然たる態度が相手に伝われば相手もまじめに動きます。