23区内の新築マンション価格動向（その13）

>>760
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

週明けの米国株式市場、揉み合ってるみたいだね。

FRBの公定歩合引下げで、先週末に底抜け相場になるのは一旦防げたけど、市場全体の地合いは決して強くないから、今後一段の下げは十分あり得るし、実際、欧米の金融機関（強気で有名な投資銀行でさえ）は、今後の米国景気後退のシナリオの高さと、FRBの追加利下げの可能性の高さを、レポート等で既に公表している。

米国経済では、1990年代と、2000年台前半に、それぞれ今回と似た資産バブル崩壊後のリセッションを経験しており、いずれも一旦FRBの利下げ等で底割れを回避できたかに見えたものの、その後確実にリセッションに入った例を挙げ、今回もそれと類似した景気動向を今後辿るだろうって云われてる。

３０代人口論者さん、もう少し経済勉強した方がいいよ。

３０代人口のどれくらいが、坪２０００万円の物件買えるだけの資力を持っているというの？

１０年後、２０年後の不動産価格の話をしてるんじゃないんだよ。

ここ数年で港区の物件供給数はすごく多いし、それで人口流入も多かっただろうけど、殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。そんな人たちが増えたところで、今後ガンガン不動産価格が上昇する要因とはならないよ。坪５００万円でもあっぷあぷだよ。

１０年後、２０年後の不動産価格を考えると
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

>>756
トヨタが定昇を渋った？　アホか？
トヨタは定昇はおろか06年からベアを実質的に復活させとるわ。
ひょっとして、定昇とベアの区別もついてない？

格付の監視強化まで出てるようですね。やっぱりCMBSにも影響でかねない気がします。

うむうむ。素人の当たらない書き込みは大変素晴らしいものです

>>767
ま・ま・ま・　ここはゴルフの練習場みたいなもんで、じっくり見ていて役に立つというより、少しでも自分の知見が深まればそれでいいのではないでしょうか。
そのためには、人のスィング笑うより自分も打ったほうが面白いと思うよ。
頼みもしないのに素人コーチが出てくるのもご愛嬌。

他人を馬鹿よわばりしないと発言に弾みがつかない人が多い
一杯ひっかけないと文句もいえない長屋の熊公レベル
（ってオレもか）

マンション価格は、坪単価250万を境に二極化するという「得意の二極化の話」だ。
坪単価２５０万超えの物件が売れるエリアは価格の上昇可能性があり
250万の壁を越えられないたまプラーザや都下、城東・城北は今後価格がゆるやかに
下がっていくと考える。

占いを言っているつもりはない。
購入者に中間層が消える以上、今後ますます、中位以下の所得者の買える住宅は
安くならざるをえない。
「中間層が買える物件はますます下がる」
世の中には、購入者が買えない。金利は不透明。ストックがあまっているのは
250万以下のゾーンだけという状況。おのずとそうなる。

一方メリルリンチによればわが国に富裕層は141万人いるらしく、
三浦展の調査によれば日本では金融資産1億円以上の富裕層は130万人いて、
世帯数にして87万世帯その大半が首都圏に住んでいる。
高級不動産市場というのはやはり存在し続ける。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/life06q3/506815/
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20070805k0000m02002700...

一方、バブルのときにゴルフ場や公共事業に高値で土地を売った田舎の地主が
今後10年でばたばたとお亡くなりなり、地方の人口は漸減する。
金だけが遺産として都会住いの50代60代の子供に流れる。

遺産を、まだもらえない３０代、40代。もらえるはずの遺産がバブルのつけまわしで消えて
しまった郊外一戸建て住いの団塊世代の子供たち

所得格差だけでなく資産格差も開いていく。

ここは、街の批評をすることが最近少ないけど、昔は世田谷・文京合戦などあって
面白かったね。
最近、池袋にいったけど、ますますわけのわからない暑苦しい街になっていた。
渋谷は、西武の低迷がひどすぎる。池袋はにぎわっているのに西武のＡ館地下など
靴屋から模様替えした食品のれん街が、休日の午後から閑古鳥。
店員同士が暇つぶしにショーケースはさんで雑談しているひどさ。
渋谷はかわっちゃったね。元気がいいのはＳＹＵＴＡＹＡと神座という大阪ののラーメン屋
と東横デパ地下だけだった。
大きな人口ボリュームが有楽町・銀座（最近では丸の内）商圏に移動したせいだろうか。
実際、渋谷の町を歩くより有楽町から銀座まで出るほうが疲れない。近いのと
人の混雑がないのと街がきれいだからだろう。

>>770
あなたが年取っただけでしょ

７６９さんの仰る通りの２５０万円を境の２極化とすると、
中間になる価格の不動産の持ち主（デベも個人）も要注意ということに
なりますね。

強気で、自分の資産は高値入りと思っていても、下がり始めれば
安い側に滑り落ち。落ち幅が下げ止まらない可能性あり。
現状は２５０万近辺でも、滑り落ちる可能性もあり、
逆に上に入る可能性もある。

そんな感じですか？

>>770


渋谷はドブネスミの一大繁殖地に認定されましたしね。

いや、それもあるけど、いまさらＳＨＩＰＳやＢＥＡＭＳや
ユナイテッドアローズを言ったりきたりしなくても丸の内と
有楽町で買える便利さもだるよ。
だいたい渋谷にあなたがた何しにいくの？

>>772
250万以上で今現在売れている場所は、3年前でも新築でも今後ゆるやかに上昇か
横ばいで安泰だろうという意味です。昔から３３０くらいのところは７００になろうが
いくらになろうが「趣味の価格」です。
別にそこを貸して儲けようとかいうんでなくて、カルチエの宝石やハリーウィンストンの
時計のお値段のような世界。

ただし、エリア相場という意味ではなくマンション単位の「中古平均坪単価」で２５０超えて
いれば大丈夫でしょう。（なぜかはいずれ書きます）
やばいのは、今２４０くらいで売り出して買い手がつかないエリアや物件でしょう。
いわゆる昔の中堅サラリーマン狙いの価格のつもりが、そういう層がどさっと抜け落ちて
いることに売り手が気が付いていない。
たとえば
美しの森の客はららぽーと横浜の鴨居マンションと世代的に完全に被っていたりしませんかね。
あの辺、昼間は車でどこでもいける。大手町・丸の内方面通勤者には
ＪＲ通勤のほうが田園都市線より早くて便利かも

東京がＮＹのような碁盤の目のような構造ならば、都心の高値集中構造も変わっただろう。

ローワーマンハッタンからハーレムまで、イーストリバーサイド、ハドソン川サイドなど所得階層が
ブロックで住み分け、行政やデベロッパーはスラムクリアランスで都市機能の更新が図り
いつでも段階的に街が発展してきた。

残念なことに、東京は城壁こそないが、中世城郭都市のような同心円的都市構造だ。

皇居周辺を中心に物理的にも地価ヒエラルキーが概ねはっきりしている。
歴史的にも低収入の者が住めるのは、外周部と決まっていて、都市の発展のなかで
常に外周部は幾度も外に追いやられてきている。
江戸からの文化には風水思想が入っていて、鬼門（うしとら）裏鬼門（ひつじさる）の方位
を忌む習慣もあった。

同心円的ヒエラルキーは終戦の焼け野原で一掃されたかに見えたが、低所得者の
集まるスラムと戦後の農地改革で宅地化された住宅街とに二分化された。
スラム街は昭和30年代に公団住宅や都営住宅に置き換えられた。
一方で都心部でも木造賃貸アパートが数多くつくられて若年層が多く入居した。
かつての都心は、目黒川、古川、神田川などの川沿いの低地に低所得者が住み
高台の住宅に高額所得者が住んでいた。

同じような住み分けが、実は高層マンションの上下で起きている。
＞殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。
確かに大まかにはそうだが、最上階に限らず、上層階角部屋にローワーハイクラスの富裕層も
著名文化人もいたりする。住んでみないとわからないだろうけど低所得者層はいないが
さまざまな所得階層のるつぼだね。
金持ちだってお買い得は見逃さないということだ。

昔住んでいたマンションは、朝黒塗りの社長車が３台お迎えにきていた。
バブル期の名残の地域では有名なマンションだった。
５年たったら、１台だけになり、最後は迎えの車は来なくなった。

富裕層は、マンションの座敷わらしみたいなもの
居てくれるうちはマンション価値は高まっていくが、抜けたときが下がり始めた証拠。売るなら座敷わらしがへりはじめた頃が狙い目だ。

８０年代都内のマンションは、座敷わらしは芸能人。彼らは事務所経由で借りて住んでいるが
９１年過ぎたらだれもいなくなった。
それでも持ち続けていたら、最近またあがりはじめた。
そういえば、近所の公園で大河ドラマに出てくるような顔の人が
変な時間に犬の散歩をしているのをみかけるようになった。

貧乏神は公務員かな。彼らは官舎に住んでいてマンションというものを理解していない。守衛さんや管理会社に怒鳴りちらす。

ことに警察官僚が住んでいると荒川あたりでも狙撃事件がおきてマンション価値が下がる。
要人が住んでいて、近所に交番ができるというのが一番よろしい。

元祖師匠、ぜんぜん効いてないですけど・・叱ってやってください
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日銀、即日で8000億円の供給オペ・４日連続
　日銀は21日午前、短期金融市場に即日で8000億円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の資金供給オペは4営業日連続。手元資金を確実に調達したい外国銀行の意欲がなお強く、国内の短期金利に上昇圧力がかかっているため供給オペを継続した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物の金利は取引開始直後から誘導目標（0.5％）を上回る0.54％前後で取引された。オペ後も誘導目標を上回る水準で推移している。(11:45)

でもって

日米財務相、電話で協議・「当面は状況注視」で一致
　尾身幸次財務相は21日午前、ポールソン財務長官と電話で会談した。両財務相は、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題などについて協議し「当面は状況を注意深く見守っていく」ことで一致した。会談後、尾身財務相は日銀の金融政策について「全体の状況をみて、適切に判断していただけるものと考える」と記者団に語った。のだそうです。

250万以下の注目エリアとえいえば23区を外れるけど
やっぱりここ。
順調とは言いがたいけ売れているんじゃないだろうか。

東京第24区・25区の宮前区・青葉区
城南あきらめ組は、練馬などへはいかない。
池袋ターミナル、新宿ターミナルでなくあくまで渋谷ターミナル
半蔵門線、銀座線・表参道乗換え丸の内線にこだわる
一瞬豊洲に惹かれるが、プレステージと高島屋ＳＣの
魅力で会社の先輩も住んでいるこの沿線へ


Uの森、平均坪単価２３０万円〜２４０万円
ライオンズは売り切った。
Ｆシオンは3月　257戸完売
Ｂランズは　４/85戸
Ｇノアは　7／８９戸
Ｃンス　は１０戸
Ｐハウス　は5／35戸
大規模なＤＳは61/341戸

なんやかやいっても、城南を坪300万〜400万で
攻められて、武蔵小杉が売り切れたら
ここが売れてしまうんだろうね。

田園都市線は地獄のすし詰め通勤ラッシュ。
あんなところよく住めるよな。