23区内の新築マンション価格動向（その13）

×デフォルトの可能性１０％というのは・・・
○サブプライムローンのデフォルトの可能性１０％というのは確かに高いが日本のケースだって・・・

銀行さんにお聞きしたいのですが、３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。それともまた国債同様、金融機関が強制的に買われるのか
国内版ファニーメイみたいに安全低利な商品になるのでしょうか。

投資をする人金を貸す人
担保価値や借り手の返済力低下がリスク
そのリスクプレミアムに期待インフレ率をくわえて金利がきまる
一つのレンダーに多数の債務者だとレンダーにリスクが集中する
そこでレンダーは債権を証券化して小口にわけてリスクを投資家に分散する。

そこまではいいのだが、
なぜそこから先に、小口にわけた証券をまとめてポートフォリオに組み込む
のだろう。地価や、金利動向の読みからのヘッジの必要性なのか
結局、分散しＳたはずのローンデフォルトリスクを多く背負い込むことに
なる。

おそらくは順序として、地価下落、サブプライムローン業者自体の業績不振
サブプライムローン証券化の流動性低下
それゆえにサブプライムローン証券を組み込んだファンドの流動性低下
破綻という流れなのだろうか。

確かに１２０円の円高は脅威だが、この問題は市場の投資家のパニックであって
大きな信用不安に繋がるほどの話なのだろうか。
米国の住宅地価を押し下げてきたのは、ほかでもない、日銀の量的緩和なのだ。
ゼロ金利以来、日銀は当座のマネーをどんどんふやし、邦銀に自由に使えと
指示したわけだが、不動産下落で与信の低い企業が設備投資するＷけもなく
一方で、不動産プロジェクトなどは証券化による直接金融の仕組みがはじめって
いた。
仕方が無いから、米国債や米国債につぐ信用度のファニーメイ・フレディーマック
をいっぱい買って、資金潤沢になった米国住宅産業がどんどん着工件数を
ふやした。
ところが、福ちゃんがもうゼロ金利も量的緩和もやめます。コール翌日物
レート０．５％といったとたんに米国地価は上がらないぞ、住宅着工件数も
伸び悩むぞという話になった。
日銀が太平洋横断マネーパイプラインでどんどんマネーを供給し続ければ
また米国地価は持ち直す。
困るのは預金金利があがらない日本のお年寄りだよ。どうしてくれるって話だ。
しかし、このままずっと低金利だよね。

さて、もう安心だよ

米国株、大幅反発・ダウ233ドル高
　【ＮＱＮニューヨーク＝千田浩之】17日の米株式相場は7営業日ぶりに大幅反発。ダウ工業株30種平均は前日比233ドル30セント高の1万3079ドル8セント、ナスダック総合株価指数は同53.96ポイント高の2505.03で終えた。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が公定歩合を引き下げたことを好感し、買いが優勢となった。

　Ｓ＆Ｐ500種株価指数は大幅続伸し、同34.67ポイント高の1445.94で終えた。ニューヨーク証券取引所（ＮＹＳＥ）の売買高は午後4時までの通常取引で24億8000万株（速報値）。ナスダック市場は26億2194万株（同）だった。

　早朝にＦＲＢは臨時の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を開き、金融機関に資金を貸し出す際の金利である公定歩合を0.5％引き下げたと発表。ＦＯＭＣ後に公表した声明文では、金融市場の悪化や信用収縮によって「景気下振れリスクがかなり高まった」と指摘し「景気への悪影響を和らげるために必要に応じて行動する用意がある」と述べた。(07:11)

６４０さんの書込みは、自分自身で何を書いているかが分かってるか大いに疑問。論旨不明快・意味不明の典型。ネットや雑誌の情報受売りで、しかも十分咀嚼できないまま思いつきで書き連ねてるから、まったく内容が空疎で支離滅裂。もう少し、頭の中を整理してから書き込んで頂きたい。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないね。

６４２さんの質問の趣旨がよく分かりませんが、債券市場や証券化商品の基礎知識はお持ちですか？

「３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。」とのご質問ですが、それは、長期金利が１．６％前後の現状の金融市場環境等を前提としているでしょうか？　
３％とは、証券化商品としてのクーポンのことでしょうか？　その証券は３５年物の仕組債でしょうか？

債券というものは、まず資金調達額（債券発行額）を前提に、その債券の信用力（＝格付け）に見合った価格を、当該債券の年限に応じたイールドカーブに基づき、市場（投資家）が事実上決定しますので（投資家目線から乖離した値付けでは売れないから）、クーポンが何％だから売れるとか売れないとかいう単純な議論ではなく、そのクーポンを前提とした適正利回りを確保するために幾らの債券価格が妥当かが、後づけで決定されます。

常識的に、国の信用力よりも劣る住宅ローン債権の信用力に鑑みれば、同年限の国債より期待利回りが高くなければ、誰も買う人はいないでしょう。ただ、どれくらい国債の利回りより高い利率（いわゆるＴスプレッド）が必要かは、時々の市場環境によって違うので、ここで幾らと書くことはできません。

いずれにせよ、質問の趣旨が不明確ながら、あえて答えるとすれば、売れるような商品に仕立てれば売れる、ということです。

米国はむしろ、非常によく日本のバブルを学んだのでは。

バブルのもたらす恩恵は享受し、
その必然的な崩壊リスク部分はアメリカ以外の世界全体に共同負担させる。
差し引きえいえばプラスのディール。

日本のように実直に崩壊リスクをすべて自己負担したら、
失われた○○年になってしまうことがよくわかっているのでしょう。

バブル崩壊を前提に、そのコスト負担を世界中に負わせることが、真に賢い人間のやることとは思えませんね。真の賢者は、バブル自体を起こさせない人です。

一面真理ですが、それで世界中の景気がおかしくなれば、結局米国にとってもメリットとはなりません。米国が全世界と経済心中しようと考えているとは、到底思えません。

真実は、米国人はノー天気なので、本当にバブルではないと信じ込み、市場至上主義経済の申し子でもある債権流動化・証券化をシコシコやってしまって、図らずも、バブル崩壊の影響が全世界に飛び火した、という構図でしょう。

ずいぶん前に書いたのですが、バブルの本質は「集中」なんです。
新たに富を生み出しているのではなく、
地理的にさまざま場所からプレイヤーから、時間的には将来から、
一部のプレイヤーと一時にマネーをかき集めるお祭り。

そういう構図で肝心なのは、バブルを享受する人と、
そのツケを払う人は別だという点。
だからバブルの恩恵を享受する人にとっては、
バブルは発生させたいインセンティブはあるんですよ。

実際アメリカはコントロールされたバブル状況を作って、
金をかき集めなければ、
正味の経済力だけでは今の国民生活を維持できないでしょう。

アメリカはちゃっかり回復。日本は数ヶ月寝込みます。

>>645さん

FRBは、サブプライムの損失、最大12兆円程度と言っています。
GDPの1%程度でしょうか。それほど大きく無いですが、645さんはそれどころの損失では無いという意味で書いているのでしょうか？

私の感覚では、金曜日で大分ヘッジファンドも損切りを終えたような気がします。そろそろ落ち着くと思いますが、再度混乱が生じるんでしょうかね。個人的には、それは無いと思いますが。

649さん的思考の人がいることは知っていますが、実に近視眼的な皮相的な価値観ですね。かつてのアジア通貨危機を作り出したのは、短期的利益に眼が眩んだ一部ヘッジファンドの愚かな振る舞いだったのですが、たしかに短期的には巨額の利益を生んだかも知れないものの、結局、その後の世界的な経済危機の挙句、ヘッジファンドで幾つも経営破たんしました。

こうした価値観を是認するのは、たとえるならば、人体の正常細胞を蝕み増殖し続けて、いずれ共に滅びる癌細胞の類とまったく同じようなものです。他人を出し抜いて大儲け出来るのも、経済体制やシステムが健全さを維持する限りのことであって、度を過ぎれば自らに災厄が降りかかるものです。

空売りで大儲け、なんていってる人たちもいるようですが、売って値下がれば、その銘柄の保有者自体は損失を蒙るわけで、市場全体の健全な発展と価値増進には何ら寄与しませんね。単に、相場の乱高下のどさくさに紛れて、火事場泥棒してるのと同じです。ＭＳＣＢとかで一儲けするような輩も、まったく同類です。

もちろん、そうした市場の歪みをついたり、逆張りする人たちがいるからこそ、売り手と買い手が並存し、市場が成り立つという意味では、その存在は「必要悪」として認め得るものではありますが、それはあくまでも「必要悪」に過ぎないのであって、何ら王道でもなく、ひたすら邪道を行く人たちだということです。

まあ、邪道であっても、金さえ儲かれば良い、というのなら、個人の価値観の問題ですし、それ自体を頭越しに否定はしませんが、世の中の大半の人たちが邪道を行くような風潮にでもなれば、その国や経済は確実に衰退すること必定です。

651さん、ＦＲＢの公式発表が事実なら、その程度の影響なのでしょう。
日本の銀行がかつて抱えた不良債権が５０兆円とか云われていたのと比べれば、その金額は小さいかも知れませんね。ただ、日本の銀行の不良債権も、バブル崩壊直後は１０兆円程度とも言われていました。その後不良債権処理を進めず、中長期的な景気後退や地価下落によって、その不良債権額がどんどん膨らんで行ったのも事実です。米国の金融当局等が、今後どのような手を打って来るかにもよりますが、今公式発表されている不良債権額が今後増大する可能性はゼロではないでしょう。まさに、ＦＲＢ等の腕の見せ所でしょうね。米国は日本よりはドライなので、一気に不良債権処理を行う可能性も高く、よって、結果的には日本のバブル後遺症ほどの影響とはならない可能性は高いでしょう。とは云え、１０兆円超の不良債権処理は、米国といえどもそれなりの規模です。経営破たんにまでは至らなくとも、これまで同様の強気の投資姿勢を堅持できる金融機関や機関投資家は多くないでしょう。さらに、問題のベースは、実際に住宅ローンを返済できない個人が増加している事実にあるため、この流れが変わらない限り、個人消費冷え込みを含め、米国経済が堅調に拡大すると考えるわけにはいかないでしょう。つまり、今後中長期的に景気後退局面に移行する可能性が高いと考えてもおかしくありません。よって、今回のサブプライム・ショックは、米国不動産バブル崩壊とそれに伴う米国景気後退局面への明確なターニングポイントとして、今後重要な意味を持つこととなるでしょう。米国やアジアの景気拡大に乗じて自国の景気改善を享受して来た日本としては、今後は難しい金融財政政策の舵取りを迫られますね。日銀は早期に追加利上げしたかったのが本音でしょうが、過剰流動性も消え、市場も混乱し、信用収縮も発生した実態に鑑みれば、ただちに利上げする環境にないことは明らかです。これで、米国の景気減速がより鮮明となり、ＦＲＢも利下げに動けば、日本としても利上げは遠のくこととなるでしょう。にもかかわらず、これまで世界的を席巻していた過剰流動性が相当程度低減しているわけですから、かつてゼロ金利であってもなかなか資産価格が上昇しなかった日本のように、世界経済が低金利下でのデフレや低成長モードに移行するかも知れません。中国やインド等のエマージングは引続き一定の成長を見せるでしょうから、そうした部分でいかに世界経済を活性化できるかが重要になるでしょうし、世界経済におけるアジアの重要性が一層高まることとなるでしょう。

ＦＲＢ０．５％利下げしたね
グリーンスパンといいバーナンキも対応早いな。(人材豊富といいたい)
グリーンスパンと比べられ色々言われてきたがバーナンキも悪くない。

今回のサブプライム問題も収束するのか不安だが、利下げで米国経済を調整するのがＦＲＢだから、お手並み拝見といきたい。

反面
日銀のオペには落胆させられた

10日〜17日
資金を出したり吸収したり。サブプライム問題の深刻さを考慮して、吸収オペはやらなくても良かったはずだが。あまりにも場当たり的に感じたし
大局観の無さを憂うの私だけだろうか？

日銀総裁は、米国に行って日本の金(円キャリー)が何に使われて、デフォルトしてるのか視察に行かないのかね。

世界経済の行く末を憂慮する人、市場の正常性を論ずる人がヘッジファンドを立ち上げたりしないでしょう？ここには、自分が儲かればそれで良い集団が居て、それに倫理観を求めるのは不適。ヘッジファンドが破綻しても、それに出資していたハイエナが損を被っただけ。法の隙間をついて邪道を走っていたファンドマネージャーは、違った方向で邪道を走っていますよ。

極論すれば、銀行強盗したら、一生棒に振るかもしれないが、詐欺なら数年で社会復帰。市場に歪を引き起こして、自分だけ儲けれれば何も悪くないし、一部の人からは英雄扱い。

市場の王道を歩く時代では無くなってきているのではないでしょうか？投資家的な観点ではなく、資本家の観点から産業を育てても、上場したら外国資本に会社ごと買われてしまう。優良会社に対しては、銀行も低利で融資してくれるから、株式・債権市場で資金集めする必要も無い。市場は健全な状態から乖離していく方向に歩んでいるんでは無いでしょうか？（経済の衰退とは別問題ですが）

>>645さん
一時が万事という理屈にも聞こえます。

＞証券化とは・・・裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を・・広く「薄く」負担＞するため、・・・・損失が＞特定金融セクター（つまり銀行）のみ＞に集中することがなく、・・信用不安が起きても、金融システム＞への影響が小さい、という理屈。

そうじゃないんですか？

＞全然そうなってません。
なぜでしょう。

＞銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっている

どうしてそうなったのか知りたいです。

＞サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、
小口証券化されていながらも、個々のRMBSの格付けははっきりしているわけですよね。
運用側は自覚があるが、投資家サイドでの見え方が見えにくいとおっしゃっているのですね。

＞幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、
というか、債権のままでは、仕組債として買われて仕組債として市場で売られるわけでなく
RMBSを組み入れたCDOに投資資を行ってきた一部ヘッジファンドの大規模な損失が明らかに
なったのでしたよね。
＞不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、
7月に入ると、格付け機関がそれらRMBSやCDOの格付け見直し・引き
下げに踏み切ったのですね。

過度なレバレッジをかけて、サブプライム関連の証券化商品に投資していた一部のファンドが、サブプライムローン市場の悪化を受けて手元流動性の枯渇と損失が表面化したというのは聞いています。
しかし同様の大規模なファンドの破綻が今後相次いで表面化するのか、市場全体の信用収縮を誘発するのかどうかはいかがでしょう？それほどまでに大きなレバレッジをかけているファンドが数多いので
しょうか。

サブプライム住宅ローンのデフォルトがさらに深刻化することで、関連する証券化商品の格下げが相次ぎ、それが広範囲の信用収縮へと広がっていくリスクはあるのでしょうか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070818-00000006-fsi-bus_all

サブプライムの場合、小口に証券化され、さまざまな金融商品に組み込まれているほか、各金融機関がリスクヘッジのため分散投資を行っている。
この結果、実態の把握が困難になっており、損失がどこまで拡大するか見極められないことが、市場の疑心暗鬼を招き、信用不安につながっている。
このため、金融庁でも、不安心理を払拭（ふっしょく）するため、国内金融機関のリスク投資の徹底調査に乗り出している。

今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。

①サブプライムローン自体のリスクの高さ：　要するに、債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた矛盾が露呈

②過剰流動性によるバブルの崩壊：　これまでサブプライムの怖さが顕在化しなかったのは、過剰流動性による資産（不動産）価格高騰によるもの。ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

③住宅ローン債権証券化による影響の拡大：　既述のとおり、世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

④サブプライム証券化商品の格付けへの不信：　格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

⑤サブプライム証券化商品のリスクプロファイルの不透明性：　さらに、複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

⑥市場特有のオーバーシュート：　市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、サブプライム証券という新金融商品不良債権化という新しい事態に直面し、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

⑦急速な信用収縮による金融不安：　こうなると、市場の憶測や風説やらで、弱みを指摘された金融機関等が攻撃の対象とされ易く、そうした金融機関等の市場での資金調達がおぼつかなくなり、当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や金融不安の解消に躍起に

ここ１週間ほどで、悪材料がほぼ出尽くしたのであれば、今後市場の混乱は収束に向かい、徐々に落ち着きを取り戻すことでしょう。ただし、サブプライム・ショック以前に世界に直ちにもどることはありません。金融機関等の大型破綻はないかも知れませんが、過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

しかしながら、もし万が一、新たな悪材料（有力金融機関の巨額損失発生や経営破たん等の顕在化など）が出て来てしまうと、市場環境は一層厳しくなり、一気に冬の時代に突入することも懸念されます。

もっとも肝心なリスク要因は、
いままで通用していたサブプライムローンの制度が、
デフォルトするような米国の経済状態なってきているという点でしょう。

サブプライムだろうがどんな高金利だろうが、
きちんと返済がされていれば正常債権で、
なんら問題ではないわけですから。

高金利で借りて不動産を取得しても、
インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
という環境が、崩壊したということ。

信用創造の正のフィードバックシステムが壊れたのだとしたら、
これは単なるサブプライムだけの問題ではありませんよ。

サブプライムローンの問題は英語も話せない移民の方にも
融資していた貸し手側のリスク管理の甘さが積もり積もって
爆発したところに問題がある。
日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

だから？？？みなさん、虚しい仕事しているね。

素人なんで教えて頂きたいのですが、サブプライムローンは
都市部のコンドミニアム購入資金にも融資実行されていたのでしょうか？
殆んどが郊外物件（無理やり開発された不動産物件＝ニュータウン）
低所得者向け戸建物件が融資対象とされていたと思いますが・・

玄人の皆様、ご教授お願い致します。

ああ、株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて
言ってた人たちがいたね、、、、

資金を全て投入住みならしょうがないが、
ここは追加資金を入れて、打診外を進めてくべき
局面と思うよ。

>640

頭痛くなってきた。
やめてくれ、自分でこれっぽっちも理解してないこと書きなぐるのは。
読んで損した。

640＝620ですね。

頭割れそうです。簡便して下さい。
中学生は図書館で勉強しててください。

わかんないことは書かないように。

ちがった
640＝630

なんでそこまで卑屈に追い回すの。オレが好きなのか。会ってやってもいいぞ。

＞今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。
それはわかったけど、それと２３区マンション価格はどうつながるの。

＞①債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた
そりゃ組むほうも馬鹿だな。

＞②ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

つまり、日本の円が金融機関を通じてファニーメイ・フレディマックを買うことで住宅地価があがった
けど、福ちゃんが量的緩和解除して政策金利あげたから・・・住宅バブルが止まったの？
そんな単純な話かいな。
それと、不動産バブルが弾けたって本当なのか。一部の田舎で地価下落があっただけで、
大抵のサブプライム債務者は単純に財政的に破綻しただけだろうよ。

＞③世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

サブプライムは毒みたいに言わないでください。それぞれRMBSもRMBSを組み入れたCDOにも
個々に格付けがある。ミソもクソも一緒にしない。

＞④格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

そうきたか。そりゃ社会問題だが、本当にすべてがそうなのかね。

＞⑤複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

それはわかる。だから一時の狼狽売り。市場のパニックっていうことなんでしょ。実際のリスクの大きさ
と市場不安は別物という解釈でＯＫ？

＞⑥市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、・・、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

はいだから一時的トラブルって意味ですよね。継続性はない。

＞⑦こうなると、市場の憶測や風説やらで、・・当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や融不安の解消に躍起に
＞過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

まさに週刊エコノミスト　８月１４日の「世界バブル終焉」いよいよくる金利高　株安　円高
の記事どおりになりましたねぇ。

＞高金利で借りて不動産を取得しても、
＞インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
＞という環境が、崩壊したということ。

おいおい。サブプライムローンって低所得者の住宅ローンじゃないの？
本人与信が低いから地価の高騰にあわせて与信が増せばプライム
レートに変更可能ってやつだしょ。
賃貸不動産にサブプライムローン借りている人もいたのですか？


＞日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

個人の与信については、物件提携ローンはかなり甘いでしょう。
アパマンローンでも２割の自己資金があれば、自営業でも
楽に借りられる状況ですよ。
物件上昇を織り込んだ審査してますね。
逆にいうと銀行も、金融庁も地価が下がることはあまり想定していない。
むしろ都心部だけの急激な上昇を危ぶむ意識だけでしょうね。

http://www.dir.co.jp/publicity/column/070322.html
（上記要約）
最大の原因はサブプライム層に高金利貸したこと。
おまけにあとから負担が増えるようなARM。変動金利だが、当初数年間は低い固定金利が適用されることが多い。I/O。インタレスト・オンリーのような貸し方を推奨した背景には好景気と銀行間の競争激化がある。（どこかの国とそっくりだな。）

一方リゾート地の価格が跳ね上がり完全にマネーゲーム化していた。審査の甘いサブプライムローンが
使われていた。2006年に借り入れたサブプライムローンでも延滞率が上昇している。未だ3年経ってないのに、延滞というのは、最後にババを引いたローンの借り手が住宅を売るに売れず、返済できなくなっているらしい。
そういう背景からサブプライムローン支援は、単純な弱者救済にとどまらず高級リゾートのマネーゲームの敗者まで救済する話になりかねないようだ。

＞株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて言ってた人たちがいたね、、、、

呼んだ？

＞ここは追加資金を入れて、打診買いを進めてくべき局面と思うよ。
そうですか。

１５％損で持ち株の半分売って、月曜反発の度合いみて、買い戻すか
別銘柄に乗り換えるか検討中。
私は、銀行株（地銀上位行）が底値って書いたけど、やっぱり戻りが早かったですね。
メガバンク中心でしたが。もともと安値続きだったし。

まぁ、市場がパニック状態だったというだけで・・・


ロンドン株17日　205.3ポイント高(3.5%上昇)で終了
　【ロンドン＝欧州総局】17日のロンドン株式相場は大幅反発。ＦＴＳＥ百種総合株価指数は前日終値に比べ205.3ポイント高（3.5％上昇）の6064.2で引けた。　高く始まった後下げに転じ、昼過ぎに一時、5821.7と、昨年9月26日以来の安値を付けた。午後は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による公定歩合の緊急引き下げ発表を受け、急反発。3時前に一時、6134まで上げた。ほぼ全面高で取引を終えた。　業種別で上げが目立ったのは、前日に大幅下落した鉱業株と金融関連。鉱業ではエクストラータが同147ペンス高（5.9％上昇）の2656ペンス、銀行ではスタンダード・チャータードが同116ペンス高（8％上昇）の1560ペンス、資産運用ではシュローダーズが同52ペンス高（4.6％上昇）の1192ペンスで終了した。　金融取引ブローカーのＩＣＡＰは、前日に自社株買いを実施したとの発表も買いを後押し。終値は同29.5ペンス高（6.5％上昇）の484.5ペンスだった。

(8/18 1:57)

株も不動産も上がって困る人はいない

まあ、月曜買いにいっても遅いわね。とはいえ、長期投資前提なら安すぎる銘柄がゴロゴロある。何を買うか悩みますな。
不動産も一回そういう局面があれば良いですが。

サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰を演出して来た外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ると想定されること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げる可能性があるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等資産を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり（逆資産効果）、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなることです。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、市場のセンチメントも悪化し、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味のエリア・物件等については、若干調整局面に入る可能性があるでしょう。ただし、仮に価格下落に転じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように、何分の一までにもシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整で済むかも知れません。

上記を踏まえれば、現状、特別資金繰り等に窮していない限り、あわてて保有不動産等資産類を売却したり、逆に買増したりする必要はないでしょう。よって、真の投資家であるならば、この機にむしろ臆せず慌て焦ることなく、泰然自若かつ悠然と構え、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決込むくらいの心や資産の余裕が欲しいものですね。

ていうか、やはり下げがきついのは、米国、豪州、英国の不動産でしょう。特にホームエクイティローンがバリバリ付いているタイプが見ものでしょう。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

すいません、ド素人で申し訳ないんですが。

2003年頃の底値の時の都心マンションの相場と、その後の価格変動について、どういう流れだったのか教えていただけないでしょうか？
参考になるサイトのURLでもよいです。

値上がりしたのは分かりますが、具体的にどの程度の値段の変動だったのかの実感がつかめずにいます。

この掲示板はかなり玄人の方が多いとお見受けしました。
よろしくお願いいたします。

都心区及び準都心区の新規分譲マンション坪単価は、ここ２−３年でおおむね倍になってますよ。

一部マニア向け億ションのぞき、それじゃ売りにくいんで、少し狭くしたり仕様・設備等のレベルを落としたりして、一住戸当たりの価格増加を少なく装って売ってますけどね。

＞＞６７９
本当に倍になっている？　中古の相場はせいぜい１０〜１５％程度しか上がっておらず、かつてのバブル期とは比較にならないです。新築だけが上がるということは、経済合理性からいってありえないと思われ、高いのは相当な付加価値をつけてたそれこそマニア向けの物件ではないでしょうか。

2000年頃から港区の相場をウォッチしているが、港区の底は2001年頃だったかな。
2002年、南青山などで一部の地域で上昇に転じ、2003年から他のエリアに波及しはじめ、2004年には区全域が明らかに上昇に転じた。
2003年は、まだ高輪の新築が平米100万（坪330万）以下で買えた。
中古は、築25年前後のものが平米50万、商業地など条件が落ちる物件だと平米40万以下でゴロゴロ出てましたね。
2004年は、確実に上昇が見られるものの、じわじわという感じだった。
2005年にはかなり上昇基調が鮮明になり、先導した青山、麻布は底から２〜３割は上げていたが、他のエリア（白金、高輪など）はまだ１〜２割上げた程度だった。赤坂も出遅れていた。
2006年春頃で青山、麻布は３〜５割上げ、赤坂も遅れを取り戻すように急上昇したが、他のエリアはまだ２割前後。この頃が最後の買いチャンスだったと思う。
2006年夏以降は港区全エリアで値上がりが急加速し、中古も急に値付けが強気になった。
2007年の年初で、３Ａ（青山、麻布、赤坂）は底から５〜７割上げ、他のエリアで３〜５割といったところ。
現在は、昨年の上げ方が急すぎたせいか、やや減速している感があるものの、売り物件が少なくなり希少性が高まっていることから、当分はじわじわと上がり続けるのではないか。

レバレッジ掛けて関係会社から高値物件を大量に仕込んでるようなところは一発で吹っ飛ぶかもね。
まあ価格が下がれば潜在的需要が喚起されるから長期的な日本経済にとってはいいだろう。
異常高値に踊ってた人たちは悲惨なことになるだろうが。

麻布、青山、広尾あたりは　そろそろ坪１５００万円　なんて囃し立ててた人たち　まだそんなこと信じてるんだろうか？　素人さんなら、お門違いだし、業者さんなら、思惑外れだね。
あと、もしその水準で既に割高物件を購入してしまった人たちは、見る目がなかったと、自己反省するしかないのでしょう。

現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、米国金融市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る傾向が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、しばらくの間はあまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず最初に顕在化したわけで、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の、これまで優良と考えられてきた住宅ローン債権にも不良債権が発生するかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン債権物が市場で暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう、あらかじめ不測の事態を想定しつつ対応・準備を進めることでしょう。結果、ＲＭＢＳ全体の市況がしばらく弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が、低所得層に限らず増加し、その結果住宅がますます売れなくなるので不動産価格も下落し続ける、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国中心とした欧州や豪州等オセアニア、中国等アジアや中東等でも、過剰流動性に起因する資産バブル現象が顕著であったわけで、今回の一件で世界的な過剰流動性が急激に収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょうね。

確かにサブプライムにとどまらず、RMBS全体からCMBSにまで影響が出れば
大変ですね。日本の不動産にも投資家は勿論レンダーにも影響出てくる。邦銀だって羹に懲りて膾を吹く可能性も彼らなら十分ありうる。金商法に民営化に選挙と、10月なるまでゴタゴタしててよくわからないですね。

「ねぇ、ねぇ。サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？」

「風が吹けば桶屋が儲かる的な話だね。」

「実際、市場の不安と金融不安、流動性の低下というものは別物でしょ。」

「サブプライムローンの証券化には、オリジネータの倒産隔離とかされてないの？」

「民間金融機関のRMBS は、オリジネ−ターである民間金融機関の信用力から切り離したスキームで、万が一オリジネーターが倒産してもRMBS への影響がないように住宅ローン債権の譲渡は真正売買とされる。真正売買性を維持するために、住宅ローン債権の入れ換えは厳しく制限されるみたいだ。」

「それじゃ、格付けの高いＲＭＢＳは別に問題ないわけよね。証券化のリスク分散機能が働かなかったというより、もともと質の低いハイリスクＲＭＢＳを組み込んだ再証券化商品が問題だったわけじゃないの」

「RMBSでは小口のローン債権がまとめてプールされ、そのプール資産のキャッシュフローが投資家にそのまま支払われるパススルー証券であることが多いみたいだね。」

「期限前に償還されちゃうと損だよね」

「期限前償還リスクを回避するためにそのモーゲージ・パススルー証券を裏付け資産として更にキャッシュフローを組み替えたものにモーゲージ担保証券ＣＮＯというのがあるね。」

「今回、東京市場の株安は海外資本が資金需要があって株を売ってかつ円キャリートレードを引き上げたことなんでしょう？」

「そういう風に言われているね。」

「不動産に投資している外資も引き上げるの？」

「不動産ファンドというのは、組成してエクィティを証券化した時点で投資の大半は回収しているんだよ。」
「どういうこと？」

「たとえば、土地を１００億で買う。買ったものを不動産信託して信託受益権にして、それをＳＰＶという
　倒産隔離のための会社に譲渡する。ＳＰＶ自体、土地を買った会社が出資して作る。
　その会社が建物を建てて貸すことの収益から得られる配当、将来の売却益の取得権利を含め
　エクィティの証券化として市場に投資家に売る。大抵は私募ファンドのような形で資金があつめられる」

「外資の日本の不動産ファンドの資金はどこが出しているの？」

「日本の不動産だから、日本のＡＭ・ＰＭが絡んでいて、外資系の会社とはいえ、証券化の募集は
　大和證券ＳＭＢＣみたいなところがやっていたりする。胴元の資本は外資でも証券化したあとは
　法人投資家なんじゃないの？」

「不動産ファンドは５年単位でリファイナンスよね。土地が上がれば売却するケースもあるでしょ？」

「大抵はリートに売るんだよ」

「それって、ＲＭＢＳがRMBSを組み入れたCDOに投資される構図とにているわよね。」

「注意すべきなのは、いま米国住宅バブルの崩壊、バブルの終わりのはじまり・・・みたいなことを
　言われているけど、どこまでが資金の引き上げでドミノの連鎖がどこまで続くのかは誰にも
わかっていないのだよ。」

「リゾート投資みたいなもので転売目的だ買ったのは少ないんでしょ。ハワイにしろフロリダにしろ
　金持ちが減価償却費で節税したくて貸しているんじゃないの？」

「たしかに、住宅地価が下がっているのは米国でもごく一部のエリアだけだよね。だから
　ずるいエコノミストは住宅バブルの終焉とか言い切れずに終わりのはじまり・・・なんて
　女々しい文学的表現をすんだね」

「ということは、今回のサブプライム騒動と２３区マンション価格は無関係ってこと？」

「デベロッパーが、サブプライムのＣＤＯでも買っていない限り大丈夫。なにしろ邦銀は真っ先に
　そういうものには手をだしておりませんと宣言したしね。」

「サブプライムで日本の何かどこか潰れるものあるの？」

「マンション購入の決済残金を当面株やＦＸで運用していた人が手付け放棄でキャンセルとか
　でる程度かな。それだって秋口までに修復されたら狼狽売りを買い戻す余剰金があれば
なんとかなるでしょ。」

「ＮＹ市場がまた下落したら？」

「ＦＦ金利を下げるでしょ。」

「それでも下がったら？」

「そのとき考えよう」

「また、謝れっていう子が出てきそうね。」

「だから、ツラみせたら謝ってやるって言ってるだろうよ。そいつはオレに恥をかかせたい
　だけなの。こっちは自分の知らないことをいい加減に書いても、恥だともなんとも思わない
　認識の違いだ。間違えたら勉強して知識を補完するほうが大事だろう。」

「そうね。間違いを指摘してあははって笑うくらいなら、誰でもできるわね。」

「自分のつたない仮説をさらして批判を受けるのは価値がある。でも個人の人格否定や
　あほ、まぬけと言ってもらってもあまり役にたたない」

「あなた、今日の日経６−７面食い入るように読んでいたものね。」

「おいおい。お前までオレに恥かかせたいのかね（笑）」

「株売ったんでしょ。そのお金でハワイでもいこうか？月曜にドルに替えてくるわよ私」

「やめてくれ」