23区内の新築マンション価格動向（その13）

×デフォルトの可能性１０％というのは・・・
○サブプライムローンのデフォルトの可能性１０％というのは確かに高いが日本のケースだって・・・

銀行さんにお聞きしたいのですが、３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。それともまた国債同様、金融機関が強制的に買われるのか
国内版ファニーメイみたいに安全低利な商品になるのでしょうか。

投資をする人金を貸す人
担保価値や借り手の返済力低下がリスク
そのリスクプレミアムに期待インフレ率をくわえて金利がきまる
一つのレンダーに多数の債務者だとレンダーにリスクが集中する
そこでレンダーは債権を証券化して小口にわけてリスクを投資家に分散する。

そこまではいいのだが、
なぜそこから先に、小口にわけた証券をまとめてポートフォリオに組み込む
のだろう。地価や、金利動向の読みからのヘッジの必要性なのか
結局、分散しＳたはずのローンデフォルトリスクを多く背負い込むことに
なる。

おそらくは順序として、地価下落、サブプライムローン業者自体の業績不振
サブプライムローン証券化の流動性低下
それゆえにサブプライムローン証券を組み込んだファンドの流動性低下
破綻という流れなのだろうか。

確かに１２０円の円高は脅威だが、この問題は市場の投資家のパニックであって
大きな信用不安に繋がるほどの話なのだろうか。
米国の住宅地価を押し下げてきたのは、ほかでもない、日銀の量的緩和なのだ。
ゼロ金利以来、日銀は当座のマネーをどんどんふやし、邦銀に自由に使えと
指示したわけだが、不動産下落で与信の低い企業が設備投資するＷけもなく
一方で、不動産プロジェクトなどは証券化による直接金融の仕組みがはじめって
いた。
仕方が無いから、米国債や米国債につぐ信用度のファニーメイ・フレディーマック
をいっぱい買って、資金潤沢になった米国住宅産業がどんどん着工件数を
ふやした。
ところが、福ちゃんがもうゼロ金利も量的緩和もやめます。コール翌日物
レート０．５％といったとたんに米国地価は上がらないぞ、住宅着工件数も
伸び悩むぞという話になった。
日銀が太平洋横断マネーパイプラインでどんどんマネーを供給し続ければ
また米国地価は持ち直す。
困るのは預金金利があがらない日本のお年寄りだよ。どうしてくれるって話だ。
しかし、このままずっと低金利だよね。

さて、もう安心だよ

米国株、大幅反発・ダウ233ドル高
　【ＮＱＮニューヨーク＝千田浩之】17日の米株式相場は7営業日ぶりに大幅反発。ダウ工業株30種平均は前日比233ドル30セント高の1万3079ドル8セント、ナスダック総合株価指数は同53.96ポイント高の2505.03で終えた。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が公定歩合を引き下げたことを好感し、買いが優勢となった。

　Ｓ＆Ｐ500種株価指数は大幅続伸し、同34.67ポイント高の1445.94で終えた。ニューヨーク証券取引所（ＮＹＳＥ）の売買高は午後4時までの通常取引で24億8000万株（速報値）。ナスダック市場は26億2194万株（同）だった。

　早朝にＦＲＢは臨時の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を開き、金融機関に資金を貸し出す際の金利である公定歩合を0.5％引き下げたと発表。ＦＯＭＣ後に公表した声明文では、金融市場の悪化や信用収縮によって「景気下振れリスクがかなり高まった」と指摘し「景気への悪影響を和らげるために必要に応じて行動する用意がある」と述べた。(07:11)

６４０さんの書込みは、自分自身で何を書いているかが分かってるか大いに疑問。論旨不明快・意味不明の典型。ネットや雑誌の情報受売りで、しかも十分咀嚼できないまま思いつきで書き連ねてるから、まったく内容が空疎で支離滅裂。もう少し、頭の中を整理してから書き込んで頂きたい。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないね。

６４２さんの質問の趣旨がよく分かりませんが、債券市場や証券化商品の基礎知識はお持ちですか？

「３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。」とのご質問ですが、それは、長期金利が１．６％前後の現状の金融市場環境等を前提としているでしょうか？　
３％とは、証券化商品としてのクーポンのことでしょうか？　その証券は３５年物の仕組債でしょうか？

債券というものは、まず資金調達額（債券発行額）を前提に、その債券の信用力（＝格付け）に見合った価格を、当該債券の年限に応じたイールドカーブに基づき、市場（投資家）が事実上決定しますので（投資家目線から乖離した値付けでは売れないから）、クーポンが何％だから売れるとか売れないとかいう単純な議論ではなく、そのクーポンを前提とした適正利回りを確保するために幾らの債券価格が妥当かが、後づけで決定されます。

常識的に、国の信用力よりも劣る住宅ローン債権の信用力に鑑みれば、同年限の国債より期待利回りが高くなければ、誰も買う人はいないでしょう。ただ、どれくらい国債の利回りより高い利率（いわゆるＴスプレッド）が必要かは、時々の市場環境によって違うので、ここで幾らと書くことはできません。

いずれにせよ、質問の趣旨が不明確ながら、あえて答えるとすれば、売れるような商品に仕立てれば売れる、ということです。

米国はむしろ、非常によく日本のバブルを学んだのでは。

バブルのもたらす恩恵は享受し、
その必然的な崩壊リスク部分はアメリカ以外の世界全体に共同負担させる。
差し引きえいえばプラスのディール。

日本のように実直に崩壊リスクをすべて自己負担したら、
失われた○○年になってしまうことがよくわかっているのでしょう。

バブル崩壊を前提に、そのコスト負担を世界中に負わせることが、真に賢い人間のやることとは思えませんね。真の賢者は、バブル自体を起こさせない人です。

一面真理ですが、それで世界中の景気がおかしくなれば、結局米国にとってもメリットとはなりません。米国が全世界と経済心中しようと考えているとは、到底思えません。

真実は、米国人はノー天気なので、本当にバブルではないと信じ込み、市場至上主義経済の申し子でもある債権流動化・証券化をシコシコやってしまって、図らずも、バブル崩壊の影響が全世界に飛び火した、という構図でしょう。

ずいぶん前に書いたのですが、バブルの本質は「集中」なんです。
新たに富を生み出しているのではなく、
地理的にさまざま場所からプレイヤーから、時間的には将来から、
一部のプレイヤーと一時にマネーをかき集めるお祭り。

そういう構図で肝心なのは、バブルを享受する人と、
そのツケを払う人は別だという点。
だからバブルの恩恵を享受する人にとっては、
バブルは発生させたいインセンティブはあるんですよ。

実際アメリカはコントロールされたバブル状況を作って、
金をかき集めなければ、
正味の経済力だけでは今の国民生活を維持できないでしょう。

アメリカはちゃっかり回復。日本は数ヶ月寝込みます。

>>645さん

FRBは、サブプライムの損失、最大12兆円程度と言っています。
GDPの1%程度でしょうか。それほど大きく無いですが、645さんはそれどころの損失では無いという意味で書いているのでしょうか？

私の感覚では、金曜日で大分ヘッジファンドも損切りを終えたような気がします。そろそろ落ち着くと思いますが、再度混乱が生じるんでしょうかね。個人的には、それは無いと思いますが。

649さん的思考の人がいることは知っていますが、実に近視眼的な皮相的な価値観ですね。かつてのアジア通貨危機を作り出したのは、短期的利益に眼が眩んだ一部ヘッジファンドの愚かな振る舞いだったのですが、たしかに短期的には巨額の利益を生んだかも知れないものの、結局、その後の世界的な経済危機の挙句、ヘッジファンドで幾つも経営破たんしました。

こうした価値観を是認するのは、たとえるならば、人体の正常細胞を蝕み増殖し続けて、いずれ共に滅びる癌細胞の類とまったく同じようなものです。他人を出し抜いて大儲け出来るのも、経済体制やシステムが健全さを維持する限りのことであって、度を過ぎれば自らに災厄が降りかかるものです。

空売りで大儲け、なんていってる人たちもいるようですが、売って値下がれば、その銘柄の保有者自体は損失を蒙るわけで、市場全体の健全な発展と価値増進には何ら寄与しませんね。単に、相場の乱高下のどさくさに紛れて、火事場泥棒してるのと同じです。ＭＳＣＢとかで一儲けするような輩も、まったく同類です。

もちろん、そうした市場の歪みをついたり、逆張りする人たちがいるからこそ、売り手と買い手が並存し、市場が成り立つという意味では、その存在は「必要悪」として認め得るものではありますが、それはあくまでも「必要悪」に過ぎないのであって、何ら王道でもなく、ひたすら邪道を行く人たちだということです。

まあ、邪道であっても、金さえ儲かれば良い、というのなら、個人の価値観の問題ですし、それ自体を頭越しに否定はしませんが、世の中の大半の人たちが邪道を行くような風潮にでもなれば、その国や経済は確実に衰退すること必定です。

651さん、ＦＲＢの公式発表が事実なら、その程度の影響なのでしょう。
日本の銀行がかつて抱えた不良債権が５０兆円とか云われていたのと比べれば、その金額は小さいかも知れませんね。ただ、日本の銀行の不良債権も、バブル崩壊直後は１０兆円程度とも言われていました。その後不良債権処理を進めず、中長期的な景気後退や地価下落によって、その不良債権額がどんどん膨らんで行ったのも事実です。米国の金融当局等が、今後どのような手を打って来るかにもよりますが、今公式発表されている不良債権額が今後増大する可能性はゼロではないでしょう。まさに、ＦＲＢ等の腕の見せ所でしょうね。米国は日本よりはドライなので、一気に不良債権処理を行う可能性も高く、よって、結果的には日本のバブル後遺症ほどの影響とはならない可能性は高いでしょう。とは云え、１０兆円超の不良債権処理は、米国といえどもそれなりの規模です。経営破たんにまでは至らなくとも、これまで同様の強気の投資姿勢を堅持できる金融機関や機関投資家は多くないでしょう。さらに、問題のベースは、実際に住宅ローンを返済できない個人が増加している事実にあるため、この流れが変わらない限り、個人消費冷え込みを含め、米国経済が堅調に拡大すると考えるわけにはいかないでしょう。つまり、今後中長期的に景気後退局面に移行する可能性が高いと考えてもおかしくありません。よって、今回のサブプライム・ショックは、米国不動産バブル崩壊とそれに伴う米国景気後退局面への明確なターニングポイントとして、今後重要な意味を持つこととなるでしょう。米国やアジアの景気拡大に乗じて自国の景気改善を享受して来た日本としては、今後は難しい金融財政政策の舵取りを迫られますね。日銀は早期に追加利上げしたかったのが本音でしょうが、過剰流動性も消え、市場も混乱し、信用収縮も発生した実態に鑑みれば、ただちに利上げする環境にないことは明らかです。これで、米国の景気減速がより鮮明となり、ＦＲＢも利下げに動けば、日本としても利上げは遠のくこととなるでしょう。にもかかわらず、これまで世界的を席巻していた過剰流動性が相当程度低減しているわけですから、かつてゼロ金利であってもなかなか資産価格が上昇しなかった日本のように、世界経済が低金利下でのデフレや低成長モードに移行するかも知れません。中国やインド等のエマージングは引続き一定の成長を見せるでしょうから、そうした部分でいかに世界経済を活性化できるかが重要になるでしょうし、世界経済におけるアジアの重要性が一層高まることとなるでしょう。

ＦＲＢ０．５％利下げしたね
グリーンスパンといいバーナンキも対応早いな。(人材豊富といいたい)
グリーンスパンと比べられ色々言われてきたがバーナンキも悪くない。

今回のサブプライム問題も収束するのか不安だが、利下げで米国経済を調整するのがＦＲＢだから、お手並み拝見といきたい。

反面
日銀のオペには落胆させられた

10日〜17日
資金を出したり吸収したり。サブプライム問題の深刻さを考慮して、吸収オペはやらなくても良かったはずだが。あまりにも場当たり的に感じたし
大局観の無さを憂うの私だけだろうか？

日銀総裁は、米国に行って日本の金(円キャリー)が何に使われて、デフォルトしてるのか視察に行かないのかね。

世界経済の行く末を憂慮する人、市場の正常性を論ずる人がヘッジファンドを立ち上げたりしないでしょう？ここには、自分が儲かればそれで良い集団が居て、それに倫理観を求めるのは不適。ヘッジファンドが破綻しても、それに出資していたハイエナが損を被っただけ。法の隙間をついて邪道を走っていたファンドマネージャーは、違った方向で邪道を走っていますよ。

極論すれば、銀行強盗したら、一生棒に振るかもしれないが、詐欺なら数年で社会復帰。市場に歪を引き起こして、自分だけ儲けれれば何も悪くないし、一部の人からは英雄扱い。

市場の王道を歩く時代では無くなってきているのではないでしょうか？投資家的な観点ではなく、資本家の観点から産業を育てても、上場したら外国資本に会社ごと買われてしまう。優良会社に対しては、銀行も低利で融資してくれるから、株式・債権市場で資金集めする必要も無い。市場は健全な状態から乖離していく方向に歩んでいるんでは無いでしょうか？（経済の衰退とは別問題ですが）

>>645さん
一時が万事という理屈にも聞こえます。

＞証券化とは・・・裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を・・広く「薄く」負担＞するため、・・・・損失が＞特定金融セクター（つまり銀行）のみ＞に集中することがなく、・・信用不安が起きても、金融システム＞への影響が小さい、という理屈。

そうじゃないんですか？

＞全然そうなってません。
なぜでしょう。

＞銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっている

どうしてそうなったのか知りたいです。

＞サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、
小口証券化されていながらも、個々のRMBSの格付けははっきりしているわけですよね。
運用側は自覚があるが、投資家サイドでの見え方が見えにくいとおっしゃっているのですね。

＞幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、
というか、債権のままでは、仕組債として買われて仕組債として市場で売られるわけでなく
RMBSを組み入れたCDOに投資資を行ってきた一部ヘッジファンドの大規模な損失が明らかに
なったのでしたよね。
＞不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、
7月に入ると、格付け機関がそれらRMBSやCDOの格付け見直し・引き
下げに踏み切ったのですね。

過度なレバレッジをかけて、サブプライム関連の証券化商品に投資していた一部のファンドが、サブプライムローン市場の悪化を受けて手元流動性の枯渇と損失が表面化したというのは聞いています。
しかし同様の大規模なファンドの破綻が今後相次いで表面化するのか、市場全体の信用収縮を誘発するのかどうかはいかがでしょう？それほどまでに大きなレバレッジをかけているファンドが数多いので
しょうか。

サブプライム住宅ローンのデフォルトがさらに深刻化することで、関連する証券化商品の格下げが相次ぎ、それが広範囲の信用収縮へと広がっていくリスクはあるのでしょうか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070818-00000006-fsi-bus_all

サブプライムの場合、小口に証券化され、さまざまな金融商品に組み込まれているほか、各金融機関がリスクヘッジのため分散投資を行っている。
この結果、実態の把握が困難になっており、損失がどこまで拡大するか見極められないことが、市場の疑心暗鬼を招き、信用不安につながっている。
このため、金融庁でも、不安心理を払拭（ふっしょく）するため、国内金融機関のリスク投資の徹底調査に乗り出している。

今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。

①サブプライムローン自体のリスクの高さ：　要するに、債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた矛盾が露呈

②過剰流動性によるバブルの崩壊：　これまでサブプライムの怖さが顕在化しなかったのは、過剰流動性による資産（不動産）価格高騰によるもの。ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

③住宅ローン債権証券化による影響の拡大：　既述のとおり、世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

④サブプライム証券化商品の格付けへの不信：　格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

⑤サブプライム証券化商品のリスクプロファイルの不透明性：　さらに、複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

⑥市場特有のオーバーシュート：　市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、サブプライム証券という新金融商品不良債権化という新しい事態に直面し、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

⑦急速な信用収縮による金融不安：　こうなると、市場の憶測や風説やらで、弱みを指摘された金融機関等が攻撃の対象とされ易く、そうした金融機関等の市場での資金調達がおぼつかなくなり、当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や金融不安の解消に躍起に

ここ１週間ほどで、悪材料がほぼ出尽くしたのであれば、今後市場の混乱は収束に向かい、徐々に落ち着きを取り戻すことでしょう。ただし、サブプライム・ショック以前に世界に直ちにもどることはありません。金融機関等の大型破綻はないかも知れませんが、過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

しかしながら、もし万が一、新たな悪材料（有力金融機関の巨額損失発生や経営破たん等の顕在化など）が出て来てしまうと、市場環境は一層厳しくなり、一気に冬の時代に突入することも懸念されます。

もっとも肝心なリスク要因は、
いままで通用していたサブプライムローンの制度が、
デフォルトするような米国の経済状態なってきているという点でしょう。

サブプライムだろうがどんな高金利だろうが、
きちんと返済がされていれば正常債権で、
なんら問題ではないわけですから。

高金利で借りて不動産を取得しても、
インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
という環境が、崩壊したということ。

信用創造の正のフィードバックシステムが壊れたのだとしたら、
これは単なるサブプライムだけの問題ではありませんよ。

サブプライムローンの問題は英語も話せない移民の方にも
融資していた貸し手側のリスク管理の甘さが積もり積もって
爆発したところに問題がある。
日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

だから？？？みなさん、虚しい仕事しているね。