23区内の新築マンション価格動向（その13）

＞＞４７８さん

法的には契約自由の原則ですから、ある意味そのとおりですが、現実はそんなに単純じゃないですよ。

適正価格（市場価格等）から著しく乖離した価格で売買取引した場合、税務上の問題を避けられません。

売主が不当に適正価格より安く売れば、差額分は買主に対する贈与（所得移転）とみなされ課税されますし、逆に、不当に適正価格より高く売れば、売主に対する贈与（所得移転）とみなされ課税されます。

適正価格から著しく乖離した価格で売買取引すること自体は違法ではありませんが、上記のような税務上の問題が生じる（無駄な税金を払うハメになる）ため、常識と良識あるマトモな人たちはそのような事はしません。

これくらいの常識はお持ちになるべきでしょうね。

若干補足すれば、もしも法人間の取引であれば、利益操作や粉飾決算の疑いを持たれる恐れもあるため、まったく法的に問題がないとも言えません。

更に云えば、本来の価値よりも不当に低い価格で売却して会社に損害を与えたと認定されると、背任罪や特別背任罪等に問われる可能性も否定できませんね。

従って、適正価格から著しく乖離した価格で売買取引を行うことは、法令順守の観点からも、法的責任にまで及び得る大きな問題となる可能性が高いでしょう。

この程度の常識をしっかりとわきまえて頂く必要があると思います。

なんでも常識と言えれば楽ですね

売主にせよ買主にせよ、会社に損害を与えたと判断された場合は、背任罪や特別背任罪のみならず、株主代表訴訟等の対象ともなり得るでしょう。

よって、そんなことをするまともな人間はいないです。机上の空論はやめて頂きたい。

法律に詳しい方に質問ですが、
一度決定した分譲価格を値上げして売るのは違法ではないのでしょうか？
また、本来価格表等で部屋の向きや階数で値段が変わるのは、
一般的なマンションの常識ですが、
残戸があるにもかかわらず、
価格表すら出さない、またはごく一部の穴埋め価格表しか見せない売り方は、
法律上、どうなのでしょう？？？

今後の不動産価格の動向を予測する上で重要なのは、それが実需に基づく投資なのか、相場師による投機なのか、の見極めでしょう。

前者であれば、多少価格が上がっても、実需がある限り買い進む人がいる訳で、購買力の限界点までは価格は上がる可能性があるでしょう。

後者であれば、もはやマネーゲームの世界ですから、市場参加者の多数派がどちらに付くかで勝負が決まります。この場合、このスレでも顕著なように、強気派と弱気派の意見が錯綜・交錯しており、つまりそれがそのまま今後の市場動向に反映されます。強気派が存在する以上、一部のニッチ市場等では価格上昇が継続するかも知れませんが、弱気派も少なくないことから、それ以外の不動産の価格が下落する局面も出て来て不思議ではない状況、というのがまさに現状の実態でしょう。

投機による相場変動は、自然現象や物理現象ではないため、客観的事実のみで予測することは不可能です。いわば、集団心理学の問題です。

＞＞４８５さん、

当方、決して専門家ではないので、間違っているかも知れませんが、常識的に考えて、そうした売り方自体に違法性があるとは考え難いですね。

一度決定した分譲価格をその後値上げしてはいけないというルールはないのではないでしょうか？　ただし、それが明らかに客寄せのための事実とは異なる価格（不当な顧客の誘引を目的とする不当表示）であったならば、場合によっては詐欺罪や、不当競争防止法違反等になるかも知れません。

また、不動産販売業者としての説明義務等を怠っていると考えられる場合には、宅建業法違反の場合もあるかも知れません。

あと、むしろ売れなくて値引きした場合には、値引き前に購入した買主から民法上の損害賠償請求対象として訴訟を起こされるケースがあるようですが、値上げした場合に、値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。

>>481
いちいち訂正するのも馬鹿馬鹿しい幼稚な詭弁です。
市場価格から乖離した取引の背後に贈与当の意図があるかどうかは
売主の買主の相互関係によるものです。
また、乖離の範囲も、3割程度で「乖離」とは呼ばない
>>482
は、我田引水。商取引の自由を、恣意的利益操作など特殊な
『犯罪』を引き合いに貶めているだけだ。

一度決定した販売価格を吊り上げたり引き下げたりして買主と売主間の
訴訟になった例は、旧住宅公団の取手物件や多摩ニュータウン物件で
いくつも判例がでています。
原則、商取引の自由が認められ買主敗訴。
>値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。
その通り。
6時前に入った客が5000円ぽっきりなの、9時に入ったワシはなんで1万円なんや
と怒るピンサロの客と同じ。

＞No.474 by 匿名さん　2007/08/16(木) 22:05
＞23区って言っても足立とか安いでしょ。

いくらいってもわからないのね。
安いとは　真価＞＞価格
であって、
足立のマンションの真価＞＞足立のマンションの価格
なら安いけど
実際、足立のマンションの真価など理解できない人が
価格の絶対額だけ見て安いっていっているんじゃねえの？

安い＝自分でも買える
高い＝自分では買えない

価値がある＝欲しい
価値が無い＝いらね

この程度の基準じゃダメですよ。
欲しいものが自分の力で買えるまで待つ以外の選択肢はない。

今大事なのは、真価を見る目を養うこと
自分の購入力を向上させる手段を講じること
本当に23区が将来下がると信じるならその論拠を
明確に持って強い意思で待ち続けること
それができないなら、できるだけ価値のある郊外を買う

>>489
株と不動産は基本的に構造がちがいます。
①下がりはじめて損切りするのに少なくとも数ヶ月はかかる。
②空売りができない。
　　実際は空売りにちかいビジネスはある。
　　まず、投売り物件を見つけて手付けで抑えて
　　買い手を捜す。買い手が高値で買ってくれたら同時決済で利益を得る。
　株の場合、下落基調ならまず損切りしてそこから空売り（売り方）に回る
　のが常道。
③不動産は、持っていて収益できるから（いってみれば配当性向の高い株
　のようなもの、マイホームは社員持ち株みたいなものだから）下がっても
　すぐに売らない。
　だから大やけどする。

>そういう姿勢が叩かれる元だとなぜ気づかないのかな。

誰が、私を叩くんだ？叩かれる理由はないし、叩かれても平気だよ。
叩くなら痛みを感じるように叩いてみなさい。

ひとの批判しか書くこと無いのかなぁ？

私はあなたから金を貰ってこれを書いているわけでもない。
反論をせずに印象批判と表現の無礼だとか高慢さばかりの揚足をとって
せっかくの論理の展開をあやふやにしているだけだ。
ここには所得格差、年齢差、さまざまな人がいて書いているのではないのか。
立場相応の物言いが許されていいと思うよ。嫌なら読まなきゃいい。
だいたい、掲示板で気に食わないやつを「叩く」という文化が私には
全く理解できないのだよ。

>４８５
売買契約が成立していなければ、提示価格であり　値上げしようが
値下げしようが、全く問題ありません。

契約が成立していれば、契約の履行責任があるので、値段は変更は不可。

契約の成立条件は、細かくなるので大まかに言えば、双方が合意の
意思表明をし、重要事項説明が行われ、一部（手付け）でも対価の
支払いがあった場合。

但し、業界の関連として、手付け倍返しによるキャンセルは可能と
思われます。　

＞市価と乖離した場合の税金問題
理屈で税金問題はありますが、一般的には取り締まれないでしょう。
税務査察があった時や、肉親間で不動産売買をした場合に、税務署は
チェックしますが、不動産取引全般の妥当性をチェックなどは
出来ませんよ。

倒産の場合、競売物件、企業買収、バータ取引など、色々なケースで
市価とは異なった価格での不動産取引は発生しています。
そうしたものは、市価とは異なったマーケットであり、そのような
取引自体を取り締まることは困難ですし、税務署も対応は困難です。
（それだけの人が居ない）

>上から目線で人を馬鹿にする態度が皆の反感を買ってるんだけど。

反感を買うとどうだというのだ？私は自分の考えをまとめたいから
自分が勉強したいから、反論を求めてここに書いているだけだ。
礼儀作法は40年前に親に教えられてもう身につく余地はないから
あなたがいくら繰り返して言っても無駄だ。
何かルール違反があるなら削除依頼すればいいよ。

管理人さんが判断する話だろう。それともあなた自身が管理さんなのか？

＞あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
そうですね。
投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
資金に余裕があれば信用取引もできる。
持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
するでしょうね。


＞でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの？
ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
なる人が出てくるのだろうか。


＞余裕の無い奴が増えてるよ。
サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
いいたいのかな？それはないでしょう。

＞破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

＞倒産する会社も出てるんだけど。
倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
ないからどうでもいい話だ。

＞今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
＞実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地1１時過ぎのストリップ小屋みたいな
状況だろう。
まっていたら、もう１ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子かもしれない。

＞あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
そうですね。
投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
資金に余裕があれば信用取引もできる。
持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
するでしょうね。


＞でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの？
ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
なる人が出てくるのだろうか。


＞余裕の無い奴が増えてるよ。
サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
いいたいのかな？それはないでしょう。

＞破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

＞倒産する会社も出てるんだけど。
倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
ないからどうでもいい話だ。

＞今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
＞実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地1１時過ぎのストリップ小屋みたいな
状況だろう。
まっていたら、もう１ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子さんだと思うよ。

二重投稿になってしまいました。すみません。

そうとわかっていたら最後の比喩はもっと上品にすればよかった（；；）

高値で仕入れた土地に安値で建てたマンションをいくら持ち越した
ところで買い手はつかない。
そうなったら、売れ残りがでる。でても市場価格がいっきに下がるわけではない。

①一般市場に三割引で放出
　　これはありえない。

　　理由は明快
　　坪単価300万の湾岸物件を210万で売ったら、210万の郊外物件が
　　売れなくなる。デベは郊外でもビジネスをしている。
　　首都圏の客は広域に回遊する回遊魚のようなものだ。
　　埼玉の客は埼玉、都心周辺の客は都心周辺と固定していない。
②一棟まるごと賃貸
　　一部分譲していたら、のこりを関連会社に一括して買い取らせる。
　　　企業向け、個人向け、外資向けなどせっせと店子をつけて5年くらい
　　貸す。そこから先は空きの出た部屋から
　　順に中古物件として市場に出す。

③売れ残りが少なければ、２割引ですべて買い取り業者に売る。
　　買い取り業者がせっせと個別に売る。

テーマが「23区新築マンションはいつ下がり始める」というタイトルのほうが
「いつ」という時間軸を意識した分だけよかったのかもね。
下がるという可能性についての論考という意味で、話が拡散しなくてすんだんじゃ
ないのかな。

価格動向・・・っていうと、現状を列記すれのもありだし、予測しなくても
すんでしまうし、愚痴も悪態もＯＫみたいな荒れても仕方ないタイトルに
なっている。

何について語るのか。
「はたして天井なのか、踊り場なのか。」
という言葉には、横ばいという意味が了解されている感じだが。
ここへきて、「何を語る」のかが曖昧になってきていないだろうか。

地価動向なのか、マンション供給余地なのか、需要サイドの意識なのか。

株については、１５％ダウンの時点で売って、空売り参加か
そろそろ、下がりすぎの優良株の買い出動に入ったほうがいい。

ところで、みなさん本気でマンション買う気があるんだろうか。
だったら、頭金をどうやっているの？まさか定期預金？
500万くらいまとまったら、優良株と呼ばれるもの買っていたり
しないか？流動資産、みなどういう形で持っているの？


まさか、フルローンで23区新築マンション買いたいっていう話？

本来的には、長年のデフレを脱却して、本来ありえない安値水準だった
優良立地のマンション価格が上昇に転ずることは正常かつ望ましい流れだった。
しかし、いかんせん上昇スピードが速すぎた。
何事も急のつく動作は事故につながる。デベは自らマーケットを壊しかけている。

中古も新築市場や路線価・公示価格（これらは遅行性が高くあてにならないのだが）
につられて欲張った高値をつけてるが、全く売れず不動産サイトで長期間さらしものになっている。
残念だが、新築完成在庫の状況等をみるに調整はそう遠くない時期にやってくるようだ。
結局のところ、デベが欲を出しすぎたということ。

>>506
とはいえ、いくら在庫を抱えても、短プラ（都銀）は１．３７５％〜１．６２５％という状況で、完成在庫がいくら貯まっても「事故」や
マーケットの破壊にはなっていない。

なにしろマンションなど「青田売り」が世界に例の無い「博打・詐欺」商売だったわけで、完成売りを目指した「大京の元社長」の夢が現実になったと喜ぶべきだろう。

契約してから高倉健さんや桜組のお兄さんにいちゃもんつけていただく
前に、完成物件をじっくり見て手直しさせて値引きさせて買うのも楽しくないかね。

デパートという業態が終焉したように、マンションデベロッパーという戦後高度経済
成長のあだ花産業も「社会的存在価値」がなくなったのだと思う。

住宅団地を作り続けた住宅公団が住宅都市整備公団、ＵＲ都市機構と
名を変え、宅地開発、造成事業から手を引き、集合住宅分譲から手を引き
賃貸事業からも手を引き、都市再開発事業、区画整理事業などの
川上に回ったことで、公的供給義務としての住宅産業が求められていた時代は
終わった。
金融公庫にしろ公団にしろ国が支援して廉価な住宅を供給するスキームはもはや
ありえないということだ。

ちなみにデパートというのは、一部の「外商」が富裕層を囲い込み、安定売上げを
確保するなかで、その「商品」を見に来る大衆が、来店して少しでもそれにちかい
表象としての商材を購入するという『都市の消費の娯楽装置』だった。
しかし、米国のメーシーズ、ブルーミングデールなどをモデルにした日本の百貨店
業態は、米国が郊外型の大型ＳＣの核として百貨店を置くモデルまでは追随できた
が、以降は米国のようにナショナルフラッグの小売店舗を持たない弱さゆえに
ＳＣそのものが衰退し地方のＳＣのコアはＧＭＳ（大型スーパー）にとって変わられた。
なにしろ日本の百貨店はハコだけで中身は、ＳＣと少しもかわらない不動産業に
成り果てた。
ブランドショップのセールの手伝いを外商がやっているような体たらくでは、百貨店の
独自性などどこにもない。

同じように、マンションデベの独自性、存在価値というのは、いったいどこにあったのか
という話だ。

大衆＝郊外団地、郊外建売・公団住宅
マンション＝自営業・賃貸の都心居住・一部の資産家

これがそもそものドメインなわけで、いつのまにか都心周辺の「ホテルライク」な
タワマン内廊下をベビーカーを押した船橋から引っ越してきたばかりの妊婦が
闊歩する体たらくでは、マンションの高級感や独自性はどこにもない。

今30代を中心にユーザが当惑するのは、所得階層にあわせて供給が明確だった
はずの「マンション」が、垣根が外れたかのような印象をあたえ、そののちの
やっぱり、ここから先は「招待状のあるお客様しか」・・・みたいないきなり階層
差別営業に戻ったからだ。

どっちが正しいかというと今のような状況なのだけど。

外資、開業医、弁護士さまざまな職業で若くして3000万近い年収の人が
いるのが都会の不思議なところで、
4200万人という東京圏の集積を持ってすれば、高額所得者は数千人は
確実にいるわけで
それぞれに異なる価値観があって、マンション在庫の真価をそれぞれが
それぞれに評価すれば、それなりに都心も都心周辺もいつのまにか売れて
しまうといういうこと。

安いか安くないかは価格の絶対値でなく、識別する目でしょう。
真価＞＞価格なら、市場に必ず裁定者が現れます。
そこが仕込んで、真価≒価格になるように売るでしょう。

ですから、いくら急騰したとはいえ容易に下落にはむかいません。

価格について話していると結局は、所得差や保有資産の差を浮き彫りに
する話になっていく。
これは当然のことで、需要、購買力、供給量の関数として価格があるからだ。
つきつめていけば
いつまで待てば年収700万で都心6区に新築マンションが
買えますか？みたいな難題を考える話になってしまう。

実際に23区内を電車で移動すると、その距離感がよくわかる。
江戸川区は遠い。葛飾区はいまだに金町と青砥以外行ったことがない。
足立区練馬区は埼玉県に編入すべきだ。板橋区は縦に長すぎる。
電車に乗って窓を眺めてみる。どこの駅もすべて新築マンションだらけ。

供給がなくてみんなが23区以外に住みたくないと思っていたら
やはり価格は下がらないということだろう。

スレタイについてのご指摘ありましたが、
逆にその1とその13が同じスレタイである必然性も時系列的にもないかと。
実際その高値では買えない人、その高値では売れない物件もある。
ただ、逆に一方的に下がるとか下げたいというような思惑や恣意性をも
排除しているタイトルのつもりです。
荒れる理由が当方にあれば反省しますが個人的には上から目線がどうだの
言うのも言われるのも興味ありません。スレと全く関係ない話です。
ごく普通にやり取りしてください。

>>489さん

>>295です
激動の5日間が過ぎたのに
このスレではデベの利益とか不毛な議論が続いていますね。
下手すればドルの時代が終わるかもしれない（万が一ですが）
終わりの始まり、そんな歴史に残る日々なのに


私は投資はしておりませんので、すぐに直接影響はありませんが
日本の不動産市場は全く読めない時代になったと思います。
ただ港区一等地のバブルは早晩修正されるでしょうね。
ANAホテルを2800億で買った外資が、ロックフェラービルを買った
地所の二の舞になり日本資本に買い叩かれる日もいつか来るかもしれません。

>>506　さんの書き込みは、非常に的確だと思います。
結局、供給サイドにマーケットに対する理念の欠片もないからです。

マーケットに乗っかって儲ける事だけで頭がイッパイで、3年、5年後は
後は野となれ山となれの、自分達で自分達の首を絞めかねない焦土作戦。
学習能力はおろか、記憶能力も彼らにはないのでしょうか。

いやー為替でこんなに儲かったことは過去に無いですな。
そのかわり株でやられてますが。すごいですね最近。
瞬間瞬間目が離せない歴史的展開。

>>419の降臨希望

2馬力がどの方向に向かったか聞きたい。

こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
下がるかなんてわかるわけがない

ホントだ。妄想と願望に満ち溢れてるね

>>519
そういう普段の常識が通用する局面ではないでしょ
まあ怪我するのは勝手だけど

何が起こっているのか
何が始まるのか

チャートが〜とか
押し目で〜、髭が〜
勝手のやってろって感じ

9・11は事故によるパニックじゃない？
今回はシステムの崩壊だから
今後どうなるかはホント不透明だと思うんだけどなー
どんな見立てや推測も、丁半博打のどっちかに掛けてるだけじゃない？

アメリカの失われた年が何年になるのか？
なりふり構わず汚い手を使って速攻リカバー？
でも実はとんでもないBAKA国民BAKA国家だったような気もするし
どうなることやらわかりまへん

>今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
できれば理由を教えてください

プロの不動産業者ですら、あの手この手で付加価値つけて、少しでも高く売れるようにしてるのに、不動産を転がすだけで儲けようなんて甘すぎる。せいぜい奇麗に使うくらいしかないよ。

で

マンションはどうなるの？

523

ちがった。
521が相場知らずと書きたかった。
夏＊＊か。


9/11って事故だっけ？
あれこそ世界のパラダイム・シフトが起こって、一気に
先行きの透明性が落ちた瞬間だったと理解しているが。
9/11前の世界と後の世界は完全に違うよね、、、、、、

日本人の世界観ってこんなものか？

今回のはどこにでもある過剰流動性と信用供与の
ディシプリンの緩みによる資産価格バブル崩壊でしょ。

日本だけだよ15年かかったのは。数年で終わるよ。
アメリカにも過去何度もあったし、
ヨーロッパにだっていくつも例はあるよ。
君らそんなことも知らないの？本気で？？

損切れば基本戻るんだよ。日本の銀行がいつまでも
未練がましく責任とらなかっただけ。

おれは9/11の方がはるかに大きいイベントだと思うよ。

>525

一年生ってゆうか、幼児だね。