23区内の新築マンション価格動向（その13）

＞20　芝浦のタワマン１LDK　55平米　3900万・・・独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかね

バブル景気の頃は、もっとすごい根付けで飛ぶように売れてたぞ。この程度は、十分ありえる値段だ。

確かにそうです。
代官山の50平米の1LDK、7900万円でも充分高い。

芝浦のタワマン5500万円も充分高い。

でも、値付けしてる側の理論は、今、世界中は金余り。
とりあえず、高くてもいいから買う企業なんて世界中を見渡せばたくさんあるって事です。

で、7900万円がさらに高くなって1億を超えちゃうワケです。

なら、来年は1億2000万くらいになるって事ですよね？
さすがに、もう上がらないって思いませんか？

都心のタワマンが欲しいので，そろそろ出てくる赤坂薬研坂，三田小山，小山東再開発，がどのくらいの値段になるか興味がありますね。
そこが今後の都心マンションの動向の一つの目安になるのでは。

90㎡，3LDK，20-30階，南向きで1.5〜2億ぐらいかな？

２０００年から資金も十分にあったのに、都心マンション買わなくて後悔してます。

せっせと節約して、貯めてきて、
もっと、良い物件を買うために、子供を預け、アルバイトも昨年から始めたのに、物件価格の高騰の加速度が早く、
おまけに、最近、はじめたFXや新興国投資で増えてた資産も、ここ１週間で、破裂してしまい、希望がなくなりました。

こうなったら、不動産価格とことん上昇してもらい、固定資産税をたっぷり払ってもらい、金利も急上昇してもらい、ローン破綻ででてくる中古を待つしかありません。

25さん、泣き言言うと、高値派に笑われますからご注意を。

さて、普通のサラリーマンたちの所得が伸びてないわけだし、
20さんがおっしゃる事なども、もっともだし、これ以上価格上昇はあり得ません。

あとは高止まりするか？、ゆるやかに下降するか、急落するか？

今後の景気次第ですが、実態がともなわない好景気は続かないと思うし、
サラリーンマンが買える価格帯に合わせて、物件を狭くするのにも限界があるし（もうかなり狭くなってます）、
新築はゆるやかな下降に1票。（中古は急落でしょ。上げ過ぎですから）

連投ですみませソ。

一般サラリーマンの所得どうこうは関係無い。
不動産業への資金流入量と、銀行の全産業への新規貸出額に占める不動産業への流入比率如何。

不動産物件が二極化。サラリーマンの給与も二極化。つまり景気の良い会社と悪い会社も二極化。

世界で資本の流動化が加速する今の日本で景気を良いとか悪いとか論じても無意味じゃありませんか？景気の良い職種もあれば悪い職種もある。日本全体が上り坂の途上で、国民の大部分が高揚感を味わえた時代はもう戻りません。景気が良いとか悪いとか、日本全体をステロタイプに論じる政府もマスコミも思考停止しています。

ところで、時折見かける、日本全体が沈没するというシナリオも考えにくいですね。日系でも儲ける企業は世界中に根を張って富をかき集めますよ。それが製造業だろうが、商社だろうが、金融業だろうが、デベロッパ・・・は無理かな？

で、23区のマンション価格がどうなるか？
上がる物件は上がるし、下がる物件は下がる。

この先経済が進歩するに従って、透明性の高い市場が次第に形成され、多くの物件の価格と価値の溝が埋まって行き、”良い物件”の本当の価値とその理由が市場参加者で共有できる社会になるといいですね。

１億、２億のタワマン？
かなりスレ題からずれて来ているぞ。
庶民ネタに戻さないと、ほとんどの人が関係ない世界になっちゃうｗ

恐らくマンション価格は下がりもしなければ、上がりもせずに、正常な形に収束していくと思われます。山手線の内側の２ＬＤＫが３０００万円台〜４０００万円台前半で買える程の値下がりも無ければ、埼玉千葉の物件が５０００万円ださないと買えないような急騰することもないでしょう。

普通のサラリーマンは、

多少無理して５〜６０００万円位で都心の２ＬＤＫのマンションを買う
３〜４０００万円位で埼玉千葉の２ＬＤＫのマンションを買う
４〜５０００万円位で埼玉千葉の３ＬＤＫのマンションを買う

という風に、現実的な形になると思います。

>>30
都心はオフィスビルだらけで庶民向け商業施設も無いから、俺は東京駅から電車で１０分圏内の都心部で十分だよ。
探せばまだまだ安いところはある。
７０ｍ２マンションで５５００万円くらいで良いよ。
億は無理ッス。

供給側としても5000万くらいの物件が一番利益率高いでしょう。
経済設計を思いっきり背伸びつま先立ちして買ってもらう。

億越えの物件だと、
見る目も厳しいからおいそれとコストダウンできないし、
立地もあんまり妥協というわけにも行かないから、
実際大きく儲けるのは難しいでしょう。

>>26
給料増えてないんですかね？
俺の周りの一般リーマンは平均で年50万超ペースで上がってるみたいですけど。
（30歳なので、ちょうど伸びる時期ってのもあるかも）
今年はボーナスもガツンと出てるし前年比＋100万行きそう。

>33さん
同じく。景気弾力性の高い大手一流企業のサラリーマンはここ1〜2年で結構増えているという実感があります。23区にマンションを買う一時取得者層サラリーマンってこのクラスか、準大手で夫婦共働き（奥さんも総合職系）位じゃないですかね？

統計上の平均給与は増えてないですけど、派遣等非正規雇用が増えていることも原因のひとつであり、この人たちは価格によらずマンション買いません。

今まで都心のマンションは世界的にみても日本は下がりすぎてたと思われる
世界的な金あまり現象の中全世界的に都心の土地の値段が高騰している
日本は完全に出遅れていたが　世界的都心部高騰のなか　やはり都心部に限って高騰を始めた　今少し横ばいになりつつあるが　世界的にみて間違いなくまだ上がるのではないかと思っています
臨海部等埋立地は街並みも綺麗に整備される事より資産価値上昇を見込めると思われる
以上　世界的傾向でした！

>>32
利益率と言うより、マスの購入層が存在するのが５千万円台ってこと。
坪単価３００万円だと５５ｍ２
坪単価２５０万円だと６６ｍ２
坪単価２５０万円レベルでまとまった量が供給可能な都心部の一部地域にまあまあの所得レベルのリーマンが集中居住する構造にこれから変わります。坪単価が高くなり過ぎたところは人口も増えず、都心回帰から外れて行って、発展しなくなる。
まあまあの所得レベル層の人口増は街の力となる。

自ら大手サラリーマンで、奥さんも同じく大手総合職で働き続ける
と決めている場合（実際やってみて止めることもあるが）、まあ
自分でも気づかないうちにかなり少数派の勝ち組なんじゃないですかね？
そういう世帯だけに頼っても23区全体は売れ続けないのでは？

>>38
売れる数だけ出て来るだけでしょう。
首都圏マンション販売の４分の１が４７００万円以上って昨年実績があります。

２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

まあ物件が年収の６倍超えて売る層がなくなると、１０年残価格設定買戻し・半額で高級マンションが買えます！みたいな販売方法が出てくるよ。車のオニキスみたいな奴ね。信託受益権の質権を担保とした住宅ローンが組めるようになるのも近いと思う。

夫婦で大手企業総合職って、30半ばに世帯年収が1500万以上くらいか？
確かに東京都で見ても相当割合少ないよね。1000万以上でも少ない
のになおさら。

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの
取得年代は大変ではあるが。

強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。

金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
美味しい融資物件なのでは？

土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
（地方過疎地は崩壊したけどね）
裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、
今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
書いてありました。

不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
予想済みでしょうね。
バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。

>>60
そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。

なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。

エンドで物件価格の100％って与信次第で普通に出してませんか？
諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。

収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは
当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。

プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど
フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。
要はどれだけ割安か次第ってことだけど。

極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで
調達できれば、実質フルになるしね。

金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。
だから締め付けるんであって。

それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。

ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20％マイナスになれば
リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。
投資家ついてこないよ。

で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが
量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに
本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。
超楽観論だね。

>皆が思うより、邦銀ってバカだよ。


後段には同意しますが、
まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が
どれだけいるか、やや不安です。
せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで
がだませる限界かと。

確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。

家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。

ある上場REITの資料によると、
レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8％、下落が10.2％、1年前は現状維持が96％、下落が4％、最新では現状維持が77.2％、下落が0.6％、上昇が22.2％。上昇事例が出始めている。

大きな潮流は上昇傾向ですよ。

銀行にしろ販売業者にしろ、
結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。
件数、金額、当座の利益・・・・
馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、
乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。

形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、
銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。

そのあと破綻処理になった場合には、
物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、
損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、
いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。

しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。

≫７０
人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること
自体が無意味であることに気付いてないんだよ。

だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は
下がってるんでしょ。
だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに
上がってる。

じゃあなんで上がったのか。
みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。

不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。