23区内の新築マンション価格動向（その13）

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

>>210
結局，あなたの言いたいことは何ですか？
頭悪いのでわかり安く説明してください。
マンションの値段は上がるの？下がるの？

オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
合うようになっていたから。

今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

供給みれば一目瞭然でしょ。
都心にまともな分譲でてる？

>208
7月の平均坪単価。
渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば？
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

>>214
現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

>>219
一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
曖昧。

まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。

>217
そうだったのですか。
ありがとうございました。
なんか見てると城東とか城北でも山手線をちょっとまたいでる区（台東、北、荒川）ががんばってますね。

>>223
その辺はファミリー向けが枯渇してワンルームが多くなっただけでは。

サブプライムの問題が惹起するのは、投資に対するセンチメントの変化。
すでに質への逃避が始まっているよね。
収益還元で説明できないような不動産からは資金は逃げるでしょう。
その意味で受け皿が減って、需給は悪化するのでは。

サブプライムは「10年来上がり続けた米国住宅価格」と「過剰流動性が引き起こした信用リスク極小化」の反動であり、起こるべくして起きた調整。質への逃避ということで米国債や日本国債が一時的に買われようと、リターンを求めるグローバルマネーがリスクアセットへの投資をやめる訳ではない。

現物不動産投資についてはプレーヤーが多すぎるので、誰かが手を引けば価格競争が少なくなるとは言えない。
・総合不動産…資金力豊富で長期開発も可能。採算の取れない物件は取得しないとか言いながら、好立地は突っ込んで買い、ブランド力を武器に販売価格に転嫁。早期完売出来なくてもオフィス賃貸が稼げるので焦ってない。
・マンデべ…物件取得出来ないと事業が成り立たないので必死。価格が少しでも下がってくれば食いついてくる。
・REIT…完成物件しか買えない。価格が下がる局面では増資し難く、保有物件を売らないと新しく取得出来ない。利回りへの配慮があるのでもともと突っ込んだ物件取得はしていない。
・私募ファンド…価格上昇の立役者。金商法施行で優勝劣敗必至、大手（ダヴィンチ、PMC、ケネディ、クリード、リサ）は勝ち残りを掛けて規模・種類の拡大に努めている。
・外資…Capレートと金利のイールドギャップの高さから日本の不動産には異常にポジティブ。ついて行けない入札価格を出してくるが、少なくともこれまではパフォーマンス良好。

世間知らずのみなさん。
景気がいいのと、悪いのはどちらが好きですか。
マンションが安くなったら子供が就職氷河期でかまわないのですか？


デフレの１３年間、
借金を抱えていた人は均等返済でも実質負担は年々増えた。
固定金利を払ってゼロ金利のあたりで、変動に借り替えて
すこしだけ負担が軽くなった気がした。
給与所得者は額面が増えずに正味価値の増加でなんとかしのいだ。
年金支給額に地方較差はないから地方の年金生活者だけが、
楽に暮らせた１３年間。
地価が下がり続け田舎なら誰でも一戸建てが買えるようになったけど
結果若いうちからローンを抱えて、個人消費は落ち込んでデパートは
潰れて大型スーパーやしままら、ユニクロ、チヨダ、ダイソーばかりが栄えた。
預貯金を持っていた人は正味価値が増えた。
バブル期に宅地開発や公共道路、ゴルフ場に土地を売った農家など貯金がそのまま
どんどん増えた。薦められるままに買った株がいつの間にか倍になっていたりする。
一方、都会でマンション買って上がらない給与からローン
払って生命保険までを支払い続けてきたお父さんは相当に金を無駄使いしたことになる。


資産デフレはマイホームを持つ身にとっていいことは何もない。
ゆるやかな資産インフレを国が補償しない限り、誰も馬鹿らしくて持家など
持たなくなる。

住宅景気が個人消費の鍵であることは過去の歴史をみればあきらか。
しかしそろそろ視点を変えて、都会住まいの賃貸こそが可処分所得を増やし
個人消費を拡大するという見方も必要になるかもしれない。

猫も杓子も都心居住・・・それって車買うならベンツかＢＭＷみたいなもので
所得とか、他の生活出費とのバランス考えない欲望発想。
買える時代もあったというのが、罪作りなだけで、それが過ぎても
またいつか同じチャンスが・・・なんてのは
チャンスというものの本質が理解ができていない人間のいうことだろう。
チャンスというのは掴む人が限定されるからチャンス。
二匹めのドジョウが狙えるほど世の中甘くは無い。

資産デフレの総決算が２００４年価格であって、いままでの下落で無駄払いした人の
損を還元された形で、安値買いさせてもらったということだけだ。
今後また資産デフレがはじまるのなら、もういちど目減りする資産に定額の支払いを
続け、働けど働けど我がローン楽にならざり、じっと返済表を見る
我がマンションは都の辰巳、イルカぞ住む、世を荒川と人はいうなり

なんだかわからないけどそういう嘆きの世界のそのあとで、もう一度底値で一握りの
人が都心を安く買ってそのあとも値がさがらないという話になるだけだと思うよ。

しままらじゃないよ。しまむらだ。

結局さー旧価格買った人は勝ち組。
ここで予想して且つ物件旧価格で押さえられなかった奴は
＊＊＊。だよねいまんとこ。

これから旧価格以上に下がったら押さえられなかった人もチャンス
あるけど今度下がる時は金利が上がるときだから結局庶民は
支払い総額が多くなってしまう。

旧価格購入組はローン減税をフルに受けられてさらに立地がいい場所を
おさえて尚且つもう下がるのを待つまでもなく住み始められるところが
大きい。

結局都心に庶民が買えたのは戦後のどさくさ時とバブルがはじけて価格自体が安くさらに金利も低くその上住宅ローン減税もあったという物凄い有利な条件であったバブル後の底値の２つのタイミングしかなかったよね。

まあ、旧価格は偶然が生んだ産物で買えなかった人は一生後悔をこれから
することになるんだろうなー。
あの時買っとけばと後悔してる人がうちの会社には多いですね。

別に旧価格で買った人が勝ち組という訳ではないよ。
今でも充分に買い時です。

最近の金利の動き、世界の中央銀行の姿勢、これが何をもたらすか。
有り得ない神風だ。日本にとってはね。分からんかなあ。。
まあ、その後の崩壊が怖いけど、今後4-5年はバブルに突入しますな。

>>231
そうかな？
今の坪単価だと普通のサラリーマンのせいぜい６０００万台物件だと
６０平米ぐらいしか買えないよ。
旧価格だと８０−９０平米の３LDKが都内結構いいとこに買えた。

それにしてももう少し旧価格が続けば２件目も買えたのに
世の中甘くないなー。すぐ価格転嫁してくるなデベは。

人生は短いようで長い。
わずか数年の不動産価格の高値・安値で人生の勝負はつかない。

現金で買ってなければ、仮に金利が急上昇したら
2002-4年に旧価格で買っていても破産する人は出てくるだろう。

買い時だった事は間違いないが、
支払い能力がないのに不動産を買う人は、何時でも無謀なだけだ。

>>233
そうかなー。勝負はついちゃったでしょう。
まあ金額的インパクトでいうと２０００万ぐらいかな。
年収１０００万で家族がいて年２００−３００万貯まれば
いい方だろうから１０年分の貯金に差がついたね。
まあその程度の差だ。

都心に住みたい人は賃貸か割高物件を買うしかないから
普通のサラリーマンはもうあきらめるしかないよね。実際。

今後旧価格で物件が出ることはもうないでしょう。
むしろあの旧価格で買えなかったり買わなかった人で
マンション今後購入したい人はどうすればいいかと言われれば
難しいよね。

ローン減税もまた延期されたから２００８年入居で２５００万で
２００９年で２０００万だからまだお得ではあるけど価格見ると
３割上がってるからどうなんだろう。６０００万で買えた物が
今は８０００万だからね。

下がるのを待つといっても人生短いし下がればいいけど上がったり
高値安定だったり、下がっても金利が上がれば意味ないし待っても
買えないこともありえる、

やっぱ短い人生気持ちよく好きなとこで持ち家に住みたいじゃない
そおいう意味では持ち家派だったら旧価格は押さえておくべきだった
のでしょう。

232さんへ

仮に、今、買えば、旧価格で買った人に
勝負ついてると言われても反論できない。

だから買わない。（てか今の価格だと買えない）。
だからみんな迷っている。

そんなワケで、このスレッドを覗いたり、意見を述べたりしているのです。

でも別に負け惜しみではないよ。分かってくれるかな？

すみません。
232さんではなく、234さんの間違いです。

より正確に言うと、旧価格で買えたのに買わず、
その資金を単に貯金という形でストックしていたとしたら、
それはやはりファイナンシャルリテラシーの欠如でしょうね。

妥協マンションあせって買う必要はないですが、
値上がりした場合に備えて資金を運用することは必要です。
今ならちょうど株とか買っとけば、
将来マンションが値上がりする局面では、相当な益が出ていることでしょう。

都心部については供給量が年々限られて来るから値下がり期待も無理でしょうね。
これからセレブ化して行くのが常識的な認識でしょう。

県境外周区から外側はまだら模様だろうな。
イメージで価格を維持できるところもあれば、住民の高齢化で廃れ過去のイメージが消え去るところもある。一方では、新規住民の流入が相次ぎ大きくイメージアップするところも出てくる。
庶民としては、近郊、郊外の新興イメージアップ期待地域の購入くらいですかね？ＴＥＸ沿線なんかどうだろう？

旧価格で都内に戸建建てた者ですが、良い土地が出た為
上がるのが分かっている株を解約。
中国株購入も断念。

ZAIなどをこまめにチェックして買い時を探し、ようやく購入。
庶民ですので投資と両天秤は無理でした。

237さん


アドバイスどうもです。
でも、株っすか〜？

ダウ暴落で世界同時株安の不安さえあるのに？

にしても、不動産がダメ、株もダメだと、
今後、どーすればいいんでしょうね？

日本人の個人資産1400兆円を狙って、
頭のいい人たちが、いったいどんな悪巧みをしてるのやら…。

>239

上がると分かっていた株を売却ってないでしょう。

正確には
「あがるかもしれないが、まだ上がらないかも知れない。
どうしよう。あがったら悔しいな。でも家も欲しいし・・・、えいっ！」

という感じでしょう。
上がるが分かっていたと本気で思っていたら重症です。

マンションなんて成り行きで買っている人が多いですよ。
賃貸住まいで、さしあたって買うつもりのない人は、不動産の値上がりなんて新聞記事で見るくらいで、ぜんぜん知らない人も多いです。
前回のバブルでは、地上げで町も住民もどんどん変わっていきましたから、都心に住んでいれば知らない、関係ないではすまされませんでした。
私も5年間で2度立ち退きに遭った口ですが、家賃自体はそれほど上昇しなかった(大昔から高値のまま)ので、なんとか近場を転々と移り住んでいました。
ところが子供ができて、いざ広いところを借りようとすると、とてもじゃないが高くて借りられない。
そんなときに、近くの完成物件ＭＲの営業が飛び込みでやってきて、2割引くから、家賃払うよりずっと安いから、との営業トークに乗せられて、あれよあれよという間に買わされてしまいました。
底値時代のデベの営業は今よりも格段に激しく執拗でしたから、主体性のない人間ほどあっさり買わされていたように思います。
「底値買い」の「勝ち組」発言も結構ですが、単に買えたから買っただけで、未だに自分の持ち物が値上がりしていることすら知らない「底値買い購入者」は多いですよ。

No.240 さん

いえ、これからマンションがさらに高騰するような状況になるならば、
株はもっとよいパフォーマンスを出すだろうという事です。
要は、将来の高騰を怖れるならヘッジの手段があるんだから、
あせって妥協物件をつかむ必要はないということ。

景気が本格的に腰折れすれば、株も不動産もだめでしょうね。
GOLDかプラチナでも買っておきますか。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

都心の好立地にマンション転用可能な用地を確保することが殆ど困難になって来ている昨今、デベとしては、あまり利益を生まない小規模億ションをチマチマ作ってもしょうがないので、基本的に、今後の物件は都心好立地物件が殆ど出て来なくなるでしょう。

また、都心好立地は既に高くなり過ぎているため、エンドユーザの最大ボリュームゾーンである高所得サラリーマンですら容易に購入できない状況の中、販売苦戦が予想される物件をわざわざ仕込むほど愚かではないです。

よって、今後のマンション業界の関心は、準都心や近郊・郊外物件をいかに売るかなのですが、都心と比較してブランド力も利便性も劣るため（田園調布や成城ですらそうです）、すくなくとも（戸建てはいざ知らず）マンション分譲で大きな利益を上げることは、今後はそう簡単ではなさそうです。

これはデベだけでなくゼネコンも同じような状況で、近時の工材・資材等の高騰でもともと利益率の低いマンション施工で一層採算が苦しくなっていることから、マンション施工自体を取りやめるゼネコンが既に出てきている状況です。

よって、いわゆるマンションブームなるものはそろそろ終焉を向かえ、価格の適正化に向けた調整が徐々に進むことでしょう。

だとすれば、より品薄感の強まる都心を中心にわずかな築浅中古物件の価格高騰が相場をリードすることになるんじゃない。

マンション建設に特化してる、長谷工の株価も急降下中
外人は逃げるのが早いね。

三井、三菱、東京建物もそろそろマンションから撤退か？

ここの皆さんは優秀な方が多い割に人口減少、若年層減少について楽天的ですね。
食品業界なんぞ大問題になってますよ。
モノが売れなくなってますから。

モノ売れなくなっている要因はホントに若年層減少なのかね？

どれほど飽食の時代になってもひとりの人間の食べる量には限界があります。しかし空間に対する占有欲には制限がありません。
ファミリー物件の最低ライン70平米(ちょっと前なら80平米)というのも、80年代ならばずいぶん贅沢な話だったでしょう。
いくら人口が減少したところで、必要とする空間が増えれば同じことだと思います。

>>241
日本経済がようやく上向き株全体が上がり始めたとこでした。
今までデフレ下で仕込んでいた株が上昇、数か月後なら
かなりの金額が違っていたでしょう。

ただ目の前の購入資金に宛てたい為、泣く泣く崩しました。
皆さんは資金が潤沢で本当にうらやましい。

今まで、旧価格とかで都心部（麻布・青山・赤坂・六本木・広尾・番町・市ヶ谷・白金等）や準都心部（駒込・本駒込・目白・下落合・代々木上原・松涛・神山町・南平台町・青葉台・代官山・上大崎・東五反田・北品川等）に物件買えた人は、まちがいなく勝ち組でしょうね。豊洲等湾岸埋め立てエリアに買った人も、長く住まないのであれば、一応価格は上昇してるらしいので、勝ち組かも知れませんね。これからは、急激に価格が下落することはないでしょうが、ガンガン急騰する時代でもないので、投資目的購入は、少し様子見する方が懸命です。これからバブルが来る、と嘯いている人たちは、少しおつむが弱いと思いますよ。

旧価格でしか買えなかった私からすれば、新価格でも平気で購入している人たちの方が、はるかに勝ち組に見えますが...。

>>254
これからの注目は隅田川を越えた準都心、中央区、江東区、墨田区になりそうですね。どの水準まで上がるか要注目。
他の準都心は上がりすぎた感じも強いし、土地もあまりなさそうですから。

どうしても、豊洲を・・・
あ、いや、なんでもないです・・・

>>253
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

>>254
出た、赤坂信者・・・
今度はドサクサ紛れに番町と同列とはホント図々ですねｗ

２５８の大学教授さんがおっしゃっている都心回帰の状況は、今年３月に東京都が発表した都区部の人口動態調査でも明確に出ていますね。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

また、このレポートによると、東京２３区の人口は平成２７年にピークを迎えるが、千代田、港、中央などの都心は平成３２年がピークであり、またその後の減少ピッチも緩やかな推移を予想しており、少子化のなかでも都心部は根強い人気が継続されることを予想しています。

また、マンションビジネスのコンサルタントであるトータルブレーンのレポートでも、都心部での賃貸需要の高まりが指摘されています。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

６月１９日付けの「増えるミドルクラスの都心賃貸」や６月２６日付けの「都心回帰する賃貸需要」などを見ると、教授のおっしゃるように都心部の賃貸需要が、ミドルクラスのみならず拡大する外人需要により相当に強まっていることが具体的なデータをもって説明されており、興味深いです。

また同４月３日付けのレポートなどでは、上のスレでも議論されていますが、現在の都心部のマンション分譲市況は二極化されていると指摘しており、マンションデベに対して、都心、好立地の物件ならば引き続き好調な需要が見込まれるのでよいが、郊外、駅遠などの物件などは無理に用地を仕込むなとアドバイスしています。ご参考まで。

今後、都心の人口は横ばいか微増でしょう。
分譲、賃貸含め供給は激減ですから。

ところでリートが抱えた物件を買った値段より安く売却する
ことってあるの？

>>261
１年経つと一歳年をとることを忘れていますよ。
比較するのなら１７〜２５歳と１８〜２６歳になります。
この比較によって1年間の人口移動で増えたか減ったかが分かります。

正しくは２３区で
０６年１月
１７〜２５歳　８４７３０６人
０７年１月
１８〜２６歳９０７６９０人
６０３８４人増となります。

首都圏は、一部の勝ち組地域を除き、年数を重ねるに従い少子化が深刻化します。労働人口補充のために地方からの若年層の流入は年々増えざるを得ないのが現実です。

平成18年1月（2006年）区部　17〜25歳　847,306人
平成19年1月（2007年）区部　17〜25歳　833,458人
その差13,848人がさらに不足するから、理論上の今年の流入人口は約７万４千人となります。
団塊Ｊｒの結婚が一段落すると、２３区の賃貸物件が逼迫することになります。

現実として、レジの賃料は上がってるが、まだ序章に過ぎない。
良い物件は枯渇している。そんな状況で低金利がまだ続く。
バブルを発生させた反省が活かされていない。しょうがないけど。
以前のバブルも、CPIを注視しすぎて、軟着陸のタイミングを逸した。
今回もそんな状況になりそうだね。

なぜ序章に過ぎないのか、何ら根拠ある合理的説明になってませんね。

希望的観測・憶測の類は、スペースと時間の無駄ですよｗ

2004年の東京23区平均賃料は2,770円（㎡あたり）
2005年は同2,840円と2.5％上昇
2006年は同2,980円と4.9％上昇しています。

それにも関わらず、空室率は港区で2004年の12％から2007年には6％に低下
渋谷区で同12％から7％に低下、世田谷区では2005年の14％から2007年には9％に低下。

賃料上昇と空室率低下が同時に起きているわけですね。

そして2007年以降、供給数が大幅に減少することを考えると、賃料上昇はまだ序章と言えるでしょう。

2007年の動きを見ていると、賃料を強気にOfferしてくる地主が更に多い。
2年前にホテル代わりに利用していた溜池山王の賃貸物件、月額賃料が10万円Upしています。17坪くらいしか無い物件ですがね。
地主が強気だと、賃借人は諦めるしかない。予算を増やすか、狭い部屋にするか、郊外に向かうしかない。

この低金利継続の状況で、このうねりが止まる可能性は低いでしょう。

２３区でも子ありファミリー層が好んで住むところじゃないと
将来性は無いだろ。

これから、政策がどういう方向に動くかが重要ですね。

不景気に強いはずの自民党が、地方で総スカンくったわけですから、
なんか、変えてくるでしょう。

賃金上昇率、1980年から1990年で年平均4％程度。
物価上昇率を考慮した実質賃金上昇率は現在と変わりない。

ここでこれからも上がるって言ってる方に質問ですが、
今はマンションの買い時だと思われますか？
私は高値掴みだと思って手が出ませんが・・・

>>274
まだ上がるって言っても、この1年みたいに3-4割も上がると思ってる人は
いないでしょう。せいぜいあと1-2割。
でも、下がるとしても5年かけて1割とか。

今、高値掴みと言っても、5年間家賃払ってしまうことと考えたら、同じぐらいじゃない？

マンションて自分が欲しい時に、欲しい場所を買えるとは限らない。

私だったら、自分が本当に欲しい物件に出会ったら、1-2割損する事は容認します。

庶民は今の時期は手を出さないほうがいいのでは？
金持ちは数千万の差額なんてどうってことないですから
まあ上がったら上がったで2004年頃になんで買えなかったのかと
一生後悔すればいいのでは？

買い時でしょう。2-3年後になると過剰流動性が強化されてバブルに突入する可能性がある。金利も当然そうなれば上がる。

その前に買いたいなら買っておいた方が良い。
過去を見ないことです。またはバブル崩壊後に買うかどちらかですね。

世界の中央銀行の最近の動きは重大な意味がありますよ。と何度も言っているにも関わらずあまりここで議論が盛り上がりませんが。金利はしばらくは上がらないと、ここでずっと言ってきましたが、その可能性が更に今高まっているわけです。

しかしながら、基準変更されたCPIで現れにくい物価上昇の動きが既に出ている。物価上昇にもかかわらず、低金利が維持される。まさに過去のバブル時と同様の展開です。

人口動態も、給与水準も、論点ではあるが最も重要な論点では無い。
なぜ過去バブルが発生したか、もう一度見直して考えれば、今後どうなる可能性が高いか分かるのでは。

バブルで上がるから実需不動産を買っとけという発想自体はともかく
他人に薦めるのはいい加減やめたらどうですか？無責任極まりないよ。
賃料が上がってるとか毎度のことながら募集賃料の話でごまかすし。

都心じゃないのならやめとけ

買い時ですか？と聞かれて、買い時です、と答えたまで。
薦めてないよ。一切。投資は自己責任ですから。
それから、賃料のDataは、募集賃料ではないですよ。
年間に取引された11,000件余のマンションの新規契約の賃貸事例の平均値です。

県境外周区で将来性があるのは世田谷区と江戸川区くらいのもの。
他は止めとけ。

>>282

事実と全く違います。賃金カーブはフラット化しているものの、最大値は55歳前後です。

最大値は下降傾向であったものは、2003年以降、その状況が改善している事実をご存知ですか？

20-24歳の平均給与を100としたとき、2003年の、55-59歳の平均給与は2003年（ここがボトムです）の275から2005年には281まで改善しています。

定性的な印象で語るべきでは無い。現実今までそうであるものが、将来急激に40前後で頭打ちになるなら、相当な論証が必要です。

過剰流動性、低金利継続やむなし、継続的不動産価格上昇、オフィス賃料上昇に加え、実はレジ賃料もついに上昇、不動産投資は米国、欧州、豪州よりも日本の方が比較的魅力的。こうなってくると、借りれるだけ長期固定で借りて、日本の超都心の利回りがある程度、期待できる不動産物件を買うことが最も効果的なインフレヘッジ対応かと。

新規契約の賃貸事例の平均値って、結局募集と一緒で、新築自体の比率が多かったりスペックが上がってる物件の供給がポーション的に多ければ平均値は上昇するわけでしょ。成約率、稼働率もわからないし、礼金保証金やフリーレントは勿論わからない。

現場で見てる限り、ファンドなんかも高級新築レジなんかで取れてる気になってるケースは見受けられるが、実態としては押しなべて取れてないよ。稼動も想定どおりいってないケースも多々ある。

何故レジ賃料が上がるのか、あなたの好きなインフレ以外の理由で説明して欲しい。オフィスがここんとこ上がったからとかも無しで。

過剰流動性なんて一つの出来事であっという間に金融収縮になりますよ。BNPの件で、世界中かなりやばいことになってます。
日本の今の投資資金は海外資金。
これが入ってこなくなると。。。
結果は来月くらいに出るでしょう。

世界中やばいことに？？
その程度の知識で銀行関係者ですか？
邦銀の知識はその程度なのか

なんか、ちょっと前みたいに何とか手に届くくらいのレベルで
安くなって欲しいと思う人が多過ぎなんだよね。
要は今度安くなったら、絶対都心マンション買うぞみたいな。
でも、2003年の金融危機の時みたいに、金融機関も一般企業も
膨大な不良債権かかえてはいないし、今にも倒産しそうな企業だって
ほとんどない状況じゃ、あの時みたいに安く資産を切り売りする
ところはないし、切羽詰って売りに出てくるような物件だってないよね。
普通に考えれば需給問題なんだから、需要が減って、供給が増えない限り
暴落なんてまずないでしょ。
世の中全体が、マンション買いたくない。買うのは危険って思うような
危機的な状況が発生しないと、この先も安く買えることはないと思うよ。
でも、あと10年はそんなことないと思うな。。。

>>288
どうしようもない位、正論。

>>272さん
2000年と2005年の国勢調査で、東京都の単独世帯を見ると以下の通りになります。
　　　　　　　　　2000年　　　2005年　　　差異
区部　65歳未満　1398570人　　1560580人　＋162010人　
　　　65歳以上　269575人　　　306415人　＋36840人　
市部　65歳未満　438475人　　　471587人　＋33112人
　　　65歳以上　124217人　　　157602人　＋33385人
市部の単独世帯が高齢化しているのに比べ、区部の単独世帯は若返りが顕著です。
既出ですが、近年の２３区への若年層の流入人口は以下で、年間６万人程度。首都圏の少子化進行に合わせその数は年々増えると予想されます。
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６

従って、国勢調査の傾向が今も続いていると仮定すれば、以下の計算が成り立ちます。
流入人口＋６万人/年
65歳以上単独世帯へのシフト△０．７万人
結婚等による単独世帯からファミリー世帯への変更△２．１万人/年
65歳未満単独世帯の増加（バランス）３．２万人
このように、婚姻率はかなり低く、これが65歳未満の単独世帯の数を増やし続けていることが分かります。
30代、40代単独世帯の増加は、可処分所得が多い世帯の増加を意味します。
都心部分譲マンションの狭小化、坪単価の上昇はこのあたりが原因でしょう。また、今後は都心部のワンルームタイプの家賃上昇を招くでしょう。
ちなみに、東京都の男の年収は以下で、共稼ぎ、親の援助を考慮に入れれば、３５〜３９歳男子のおよそ３割が世帯年収１千万円に相当すると思われますが、それより、未婚化による可処分所得が多い単独世帯数の増加が、通勤利便性に優れた都心部の居住用不動産価格の上昇を招く主要因になると思われます。
７００万円以上の比率。
３０〜３４歳　１２％
３５〜３９歳　２９％
このように、ファミリー世帯が都心部に７０ｍ２を超えるマンションを購入するのは年々難しくなって行く可能性が高い。そして、それが未婚率をさらに高めると言うスパイラル現象を招く可能性も高い。

2000年と2005年の国勢調査で、東京都の３人以上世帯、すなわち子有り世帯を見ると以下の通りになります。
　　　　　2000年　　　2005年　　　差異
区部　1229242世帯　　1212877世帯　　△16365世帯　
市部　666244世帯　　　664947世帯　　△1297世帯
このように、未婚化、少子化の影響で子有り世帯の数は減りつつあります。
しかしながら、その中でも、子有り世帯の数を増やした区もあります。
適正な坪単価での大量供給があった事、子育てにも向いていると評価された事。この２つがあった区だと思われます。しかし、今後の坪単価の上昇しだいではこれら勝ち組区の中から脱落する区が出てくると思われます。
単独世帯、子無し世帯の増加で不動産価格が上がっても、将来を担う子供たちが育たないような区は真の勝ち組とは言えないでしょう。
２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増率・数
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増（意外と少ない、１人、２人世帯が主に増加）
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減　２３５２世帯減
２２位　渋谷区　５．８４％減　１４１７世帯減
２１位　中野区　５．１５％減　２０６４世帯減
２０位　北区　４．８７％減　　２３７３世帯減
１９位　新宿区　４．１１％減　１４６６世帯減

首都圏の少子化にともない、年々増加する地方からの未婚若年者の流入。
これらは通勤に便利な２３区に集中し、地方に魅力的な職場が少ないこともあり、そのまま２３区内にとどまり続ける。
家賃レベルによる、所得水準別の住み分けが進む。
低所得層は県境外周区の戸建、アパートの混在地帯に主に住むようになり、所得水準の高い層は都心に隣接する地域のワンルームマンションに住むようになる。
これらの人々の婚姻率、出生率は今後上がるのだろうか？

現状のシナリオだと、婚姻率、出生率ともに低いままで、都心部の不動産が狭小化しつつ、坪単価が上がり続けることにもなりかねない。都心部のファミリータイプマンションは一部の高所得層の占有物になる。
希望の星は、都心部の臨海部の再開発くらいか？それとも、都心部の価格上昇が限界に達し、再び郊外への人口流出が始まるのか？地方の人材も底をつき、移民の受け入れが開始されるのか？
今の若者が痛勤＋子育てのライフスタイルを選ぶ可能性はあるのか？それとも個人主義に走り、独身＋区内居住を選ぶのか？
受け入れ移民は郊外に居住し、痛勤＋子育てのライフスタイルを喜んで選ぶのか？

>>287
金融関係じゃない素人だけど
アメリカの経済縮小はすぐそこまできている感じがします
20年足らず前の日本と同じヤバを感じるんだよなぁ
意外と当事者である金融関係者のほうが見えなくなってきているんじゃない？
日本の不動産がどっちに転ぶかは解らないけど

アメリカの住宅バブルってもう何年か前から言われてるけど
ここ数年でさらにどうしようもない所まで行ってしまったよね
日本は世界的に見れば傷は浅いのかもしれないけど
アメリカの消費がコケれば当然影響は計り知れないのでは？

伝えられる英国の状況なんて、まさにバブル崩壊前夜の日本そのもののような気がします。

グローバル・ビジネス・エリートで、東京に住むものは確実に減るだろう。
国際企業のアジア戦略も、成長性から中国・インドなどへフォーカスがシフト。
それらへのプラットフォームとして、税率が低く、英語圏の香港やシンガポールは
人気を維持拡大するだろうが、東京は素通り（Japan passing)される
傾向が強まろう。

新たな世帯の創出量は激減。残った世帯の急速な老齢化、トランスインターナショナルな
投資スコープを持てる金持ちの東京離れから、かなりの供給減でもっても、想像を絶する
需要減は相殺できず、相場は下げ続けざるを得ない。

もし、移民を受け入れた場合は、老人介護や、共働き世帯のベビーシッター
需要から、そんなに田舎には住まない。移民の教育レベルや、所得水準にも
よるが、基本、それらが低ければ低いほど、所謂ダウンタウンの狭小低質住居
（都心の古いワンルーム・マンション）がそういった移民の住みかになっているのは、
NYなどの移民大都市を見れば明らか。

Billy JoelのUptown Girlではないが、下町には、独り者の労働者階級
郊外の住宅街(uptown)には裕福な家族持ちという図式に最終的には行き着く。

現代では肉体労働者のみが労働者階級でなく、スキルの低いコンピュータプログラマ、営業マン、事務屋も含まれる。