23区内の新築マンション価格動向（その13）

都心部以外は下げが共通認識。

都心部で意見が分かれる。
都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか？
悩みは深いですね

都心の上がりきったところと
まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください

結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。

新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて

高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか

いずれ泣きを見ますよ？

デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも

出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。

仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。

客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる

しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。

皆が下がると言っているなら下がらない方に１票。
皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。

バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。

地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
東京地元民の平均学歴より高いと推測され、
年収も高めになると思われます。
また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、
都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。
当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。

しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、
需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、
ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが
あります。この時には都心部の開発も９割方進み、住みやすい、非常に
便利な都市空間が形成されているでしょう。
アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます

いまどきグロスキャップ４％以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。
それより実需で買われている比率が大きい。

都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの２０坪の賃貸マンションの
相場が１５万から１８万する。
引越しの度ごとに５０万〜６０万出費がかさみ、１０年たっても何ももこらない。

さて分譲マンションは４５００万で７０平米が選び放題。
３５００万の３５年ローンで金利３％なら月々１３．５万。管理費等込みでも１６万で
マイホームが持てる。坪単価２２５万で７０平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。
１５年住んで２４２０万の残債があるが、これが中古で３４２０万以上で売れたら悪い話ではない。

・・・というのが２年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価３００万近くになってしまって
２０坪でも６０００万。ローンを４０００万に増やして、３年固定の変動金利で、さらに金利
優遇をつけてもらって当初１．６２５％　月々１２．５万円のローンに２０００万の頭金
１０００万は親から借りた。さて１５年後　金利が変わらなかった！としても２５５０万も残債
この物件が４５５０万以上の価格で売れたら無事に頭金の２０００万は戻ってくる。

地価が横ばいとして建物減価率を０．０４８％（定率法）として
４５００万の物件　土地２０００万建物２５００万　　　土地２０００万建物１１９５万　計３１９５万
６０００万の物件　土地３５００万建物２５００万　　土地３５００万建物１１９５万　　計４６９５万

地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。

マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
ここ１０年で大きく変わったのは、間取りの改善。
マンションに畳部屋がなくなった。
収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが１４畳以上は当然
キッチンも４畳前後、主寝室は７畳以上が標準化してきた。
３人家族想定の２ＬＤＫや３ＬＤＫが増えたことで間取り的にも行灯部屋が
なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。

住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった。ＦＲＰ浴槽のちゃちさ加減は
かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。
床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。
とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと
昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。

それにくわえて耐震性能。

ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み
間取り物件が増えていることだ。
かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー
や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション
購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って！

×キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった
○キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった

「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して
　みると結構笑えるよ。」

「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは
　あまりいい趣味ではないわよね。」

「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら
　仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために
　あえてクローズドにしてある。」

「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは？」

「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で
　価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」

「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ？」

「そりゃ、そうだろ。１３年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく
　自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて
　やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」

「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」

「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。
　バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」

「崩壊しそうなの」

「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。
　商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。
　大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ？」

「それじゃ、どうなるの？」
「ゆっくり萎える」

「情けない結末ね。」

「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」

「海外資本に浮気されちゃうわよ。」

「やむをえないな。まぁ信じているけど」

「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」

だからつねえからやめろって

バブル崩壊。
日経平均今日も400円安。

リートも日本モノは暴落。
ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。

信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。

いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。

少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。

「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。

不動産（土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。
20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

(理由)
1) 需要減
現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。

(参考、人口ピラミッド）
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm

2) 供給増

団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。

==
団塊の世代が天寿をまっとうする時期（2030年頃)に、購入適齢期（30-40歳）になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。

今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。

148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。

質問ですが、
1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか？

＞155
地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では？？
いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる
だけで、都心立地の希少性は変わらない。
１０００年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。

>>150　20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

極論ですね。
あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか？
下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。

×150
○155
失礼しました。

久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。

何でこんなに変わったの？

まだまだデベは上げていくと思うけどな〜
みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。

人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

×管状
○感情

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。
ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

出た、脳内年収

>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って
全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
近郊に戻りたくなってます。。

基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
いうビジネスは必要ないのかもしれない。
おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。

ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。

ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
なったんだ？
わけわかんなぇ話だ。