23区内の新築マンション価格動向（その13）

マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。

しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。
このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。

こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは
損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが？

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

どうせ買えない人は底値でも買えない人。
こいつらの意見なんてどうでもいいわ

おめでたい頭の中ですな

>>123
具体的には１Ｋ、１ＤＫタイプで平均家賃８万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。
東京都
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
神奈川県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
千葉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
埼玉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
酔っているだけだな

>>131
社会構造
都市構造の変化から
構造的に値段が上がってしかるべきところと、
今までの刷り込まれた記憶８過去の歴史）から成り行きだけで上がってしまったところ、
この２種類が今混在しています。
これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、
後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。
値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。

ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか？

当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
オレは、明日からすぐに１０％下がると確信している。
なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって
いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は
残っていないからだ。
高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし
今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。
三菱ＵＦＪ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代
に入っていく。
国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。
北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても
オレには責任がないと言い切る時代なのだ。

selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。
ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。
北区もついに坪単価250万越えです。

６月の２３区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の５〜７千万円は好調を維持している。
　　　　　　　　　　　　　２３区　　　　　　　　　　郊外
４〜５千万円　　２９５/３６３＝８１％　６８１/１０６０＝６４％
５〜６千万円　　３７０/４２３＝８７％　４０７/６０４＝６７％
６〜７千万円　　１８９/２１８＝８７％　２５９/３５９＝７２％
７千万円以上　　２８７/３８８＝７４％　１２６/１８４＝６８％

都心部以外は下げが共通認識。

都心部で意見が分かれる。
都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか？
悩みは深いですね

都心の上がりきったところと
まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください

結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。

新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて

高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか

いずれ泣きを見ますよ？

デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも

出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。

仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。

客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる

しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。

皆が下がると言っているなら下がらない方に１票。
皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。

バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。

地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
東京地元民の平均学歴より高いと推測され、
年収も高めになると思われます。
また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、
都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。
当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。

しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、
需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、
ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが
あります。この時には都心部の開発も９割方進み、住みやすい、非常に
便利な都市空間が形成されているでしょう。
アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます

いまどきグロスキャップ４％以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。
それより実需で買われている比率が大きい。

都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの２０坪の賃貸マンションの
相場が１５万から１８万する。
引越しの度ごとに５０万〜６０万出費がかさみ、１０年たっても何ももこらない。

さて分譲マンションは４５００万で７０平米が選び放題。
３５００万の３５年ローンで金利３％なら月々１３．５万。管理費等込みでも１６万で
マイホームが持てる。坪単価２２５万で７０平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。
１５年住んで２４２０万の残債があるが、これが中古で３４２０万以上で売れたら悪い話ではない。

・・・というのが２年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価３００万近くになってしまって
２０坪でも６０００万。ローンを４０００万に増やして、３年固定の変動金利で、さらに金利
優遇をつけてもらって当初１．６２５％　月々１２．５万円のローンに２０００万の頭金
１０００万は親から借りた。さて１５年後　金利が変わらなかった！としても２５５０万も残債
この物件が４５５０万以上の価格で売れたら無事に頭金の２０００万は戻ってくる。

地価が横ばいとして建物減価率を０．０４８％（定率法）として
４５００万の物件　土地２０００万建物２５００万　　　土地２０００万建物１１９５万　計３１９５万
６０００万の物件　土地３５００万建物２５００万　　土地３５００万建物１１９５万　　計４６９５万

地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。

マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
ここ１０年で大きく変わったのは、間取りの改善。
マンションに畳部屋がなくなった。
収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが１４畳以上は当然
キッチンも４畳前後、主寝室は７畳以上が標準化してきた。
３人家族想定の２ＬＤＫや３ＬＤＫが増えたことで間取り的にも行灯部屋が
なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。

住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった。ＦＲＰ浴槽のちゃちさ加減は
かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。
床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。
とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと
昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。

それにくわえて耐震性能。

ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み
間取り物件が増えていることだ。
かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー
や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション
購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って！

×キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった
○キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった

「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して
　みると結構笑えるよ。」

「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは
　あまりいい趣味ではないわよね。」

「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら
　仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために
　あえてクローズドにしてある。」

「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは？」

「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で
　価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」

「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ？」

「そりゃ、そうだろ。１３年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく
　自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて
　やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」

「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」

「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。
　バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」

「崩壊しそうなの」

「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。
　商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。
　大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ？」

「それじゃ、どうなるの？」
「ゆっくり萎える」

「情けない結末ね。」

「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」

「海外資本に浮気されちゃうわよ。」

「やむをえないな。まぁ信じているけど」

「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」

だからつねえからやめろって

バブル崩壊。
日経平均今日も400円安。

リートも日本モノは暴落。
ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。

信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。

いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。

少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。

「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。

不動産（土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。
20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

(理由)
1) 需要減
現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。

(参考、人口ピラミッド）
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm

2) 供給増

団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。

==
団塊の世代が天寿をまっとうする時期（2030年頃)に、購入適齢期（30-40歳）になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。

今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。

148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。

質問ですが、
1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか？

＞155
地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では？？
いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる
だけで、都心立地の希少性は変わらない。
１０００年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。

>>150　20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

極論ですね。
あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか？
下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。

×150
○155
失礼しました。

久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。

何でこんなに変わったの？

まだまだデベは上げていくと思うけどな〜
みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。

人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。