23区内の新築マンション価格動向（その13）

どはっ。まだ続くんだ・・・・うれしいな♪

皆さん暑いですが、お付き合いください。忌憚のないご意見を。

元祖さん・・居られるんだ！びっくりしました

前スレで、親の援助がどうのと長々と粘着して、
自分の不幸を嘆いてる人・・
同居比率も１０％と指摘されて黙っちゃったね（笑）

はぁ？意味わかんねぇんですけどオレのこと？

オレの不幸は親が早死にして親孝行できなかったことだけだよ
実際マンション購入経験無しにここまで詳細に書き続けてこれないだろ
詳しく書けばお前はデベだって言うし
親の援助が平均1500万で2万6千人が毎年受けているのは国税の届出
結果だという意味だよ。

どこの誰が粘着なのかちゃんとアンカー示せよ。わけわかんねぇ奴だな

同居比率なら普通は共有名義だろう。別に同居でも別居でもマンション売れる分にはかまわないだろう。
それよりあんたの言い切り型の口調は「だからどうだ」がわからない

勝手に言い切って、返事がないから黙っちゃった？そうじゃないよ
コミュニケーション能力がないってことだろ　おまえ自身に

>>05
どうせ続けるなら、もうこれ以上他人を「買えない不幸」とか勝手な憶測で
命名して批判するのはやめろ。
ここは、金がらみの話をしているが、他人のふところ詮索したり書き手を
揶揄するような場ではないぞ。
このスレの１から参加し続けてきた一人として最近の「批判中心の書き込み」
はどうも気に食わない。
知識や意見がない奴は質問でもしたらどうだ。
何のためのスレなんだろう。
書き手が買えたか買えないかでなくて
今後の価格がどうなるか語るスレなの。

で、俺の結論は10年横ばい。だって金利は必ず上がる。購買力は
徐々に低下して価格上昇力は品不足ゆえに続けば価格は横ばい。
明快じゃないか。

> 9さん
納得、同意します！　元祖さんかな？

親の資産を吐き出して、マンション価格上昇分を呑み込んでる。
言い方はきついですが、その責任は感じませんか？
情緒的な物言いで恐縮ですが。

齧れる脛は齧れるうちに齧っとくのが互いに幸せとも言えますが。
それにしても高くなったら下駄を履かせてもらうだけって。
大丈夫大丈夫、上がるからってノリの人は流石に止めた方が、、、

まあ、結局そういうものなんでしょうかねぇ・・・
何だか主体性があるようで、感じられないんだよなぁ、その行動に。

都心を今より安く買いたいなら（そうじゃなきゃ買えない場合）
１０年後ということか。

親は一人に１〜数千万も援助するなら，他の兄弟にも同額援助すると
いうことでしょうか。いるにはいるでしょうが、それがうじゃうじゃいる
ような書き方が気になります。
何千万もの援助には２世帯住宅とかそういうものも多数含まれていま
せんかね？

ダンナとヨメサンにそれぞれ親がいますからね。一人っ子も多いですし。

住まいとしての不動産は人生のかなり重大なチョイスのはずですから。
良識ある建設的な議論を望みます。人が必死なのを笑うな。
他人の生き様を軽んじるガキはすっこんでろ。

こんな感じのルール？で皆さん続けてください。

じゃあ俺は、お前ら素人の議論なんざ、すでに折込済み。
上げ下げは運に過ぎない。
せいぜい奇麗に丁寧に使うこと。
反論は受け付けない。

確かに思うようにならない、運の要素にも謙虚になるべき。

幸せな人は、自分の力量以外の幸運に感謝すること。
不幸な人は、努力や勉強の不足を不運のせいにしないこと。

織り込み済みになかなかならないのが
不動産。とにかく流動性が低いから
同時期でもタイミングひとつで２０％からの
違いがでちゃう\んだよなー。

マスコミがいくら好景気だと書いても、ほとんどの人が実感してないのが現実。
年金問題で老後の不安のいっぱいある。
ゆえに参院選で自民党が大敗して民主が躍進したわけです。

今後、マンション価格が右肩上がりで上がっても、ほとんどの賃金労働者は買えません。
てか、今の価格でも買えません。
不労所得者である投資家だって、損をして高値で買ってくれる人がいてこそ成り立つわけじゃないですか？
だからこれ以上上がらないでしょう。
デベもその辺は織り込み済みなのか、都心の新規物件は激減しました。

今後は、都心のマンションは普通のサラリーマンが買える物件はなくなって、
税金対策か投資用のコンパクト物件（それでも高い）か、お金持ちの実需用の億ションに特化するのでしょうね。

物件不足で都心の中古も高騰中のようです。
代官山の某中古物件の価格、1年前に7900万円だったのが、最近になって1億500万円の値付けで再登場中。わずか、50平米の1LDK。
しかし、これが異常でなくて、何なのか？

1年前に7900万円が異常だったとも言えるわけだが・・・

要は景気しだいというのは、結構多い意見でしょうか？
となれば日本の景気はこれ以上によくなるか？に尽きますかね。

＞20　芝浦のタワマン１LDK　55平米　3900万・・・独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかね

バブル景気の頃は、もっとすごい根付けで飛ぶように売れてたぞ。この程度は、十分ありえる値段だ。

確かにそうです。
代官山の50平米の1LDK、7900万円でも充分高い。

芝浦のタワマン5500万円も充分高い。

でも、値付けしてる側の理論は、今、世界中は金余り。
とりあえず、高くてもいいから買う企業なんて世界中を見渡せばたくさんあるって事です。

で、7900万円がさらに高くなって1億を超えちゃうワケです。

なら、来年は1億2000万くらいになるって事ですよね？
さすがに、もう上がらないって思いませんか？

都心のタワマンが欲しいので，そろそろ出てくる赤坂薬研坂，三田小山，小山東再開発，がどのくらいの値段になるか興味がありますね。
そこが今後の都心マンションの動向の一つの目安になるのでは。

90㎡，3LDK，20-30階，南向きで1.5〜2億ぐらいかな？

２０００年から資金も十分にあったのに、都心マンション買わなくて後悔してます。

せっせと節約して、貯めてきて、
もっと、良い物件を買うために、子供を預け、アルバイトも昨年から始めたのに、物件価格の高騰の加速度が早く、
おまけに、最近、はじめたFXや新興国投資で増えてた資産も、ここ１週間で、破裂してしまい、希望がなくなりました。

こうなったら、不動産価格とことん上昇してもらい、固定資産税をたっぷり払ってもらい、金利も急上昇してもらい、ローン破綻ででてくる中古を待つしかありません。

25さん、泣き言言うと、高値派に笑われますからご注意を。

さて、普通のサラリーマンたちの所得が伸びてないわけだし、
20さんがおっしゃる事なども、もっともだし、これ以上価格上昇はあり得ません。

あとは高止まりするか？、ゆるやかに下降するか、急落するか？

今後の景気次第ですが、実態がともなわない好景気は続かないと思うし、
サラリーンマンが買える価格帯に合わせて、物件を狭くするのにも限界があるし（もうかなり狭くなってます）、
新築はゆるやかな下降に1票。（中古は急落でしょ。上げ過ぎですから）

連投ですみませソ。

一般サラリーマンの所得どうこうは関係無い。
不動産業への資金流入量と、銀行の全産業への新規貸出額に占める不動産業への流入比率如何。

不動産物件が二極化。サラリーマンの給与も二極化。つまり景気の良い会社と悪い会社も二極化。

世界で資本の流動化が加速する今の日本で景気を良いとか悪いとか論じても無意味じゃありませんか？景気の良い職種もあれば悪い職種もある。日本全体が上り坂の途上で、国民の大部分が高揚感を味わえた時代はもう戻りません。景気が良いとか悪いとか、日本全体をステロタイプに論じる政府もマスコミも思考停止しています。

ところで、時折見かける、日本全体が沈没するというシナリオも考えにくいですね。日系でも儲ける企業は世界中に根を張って富をかき集めますよ。それが製造業だろうが、商社だろうが、金融業だろうが、デベロッパ・・・は無理かな？

で、23区のマンション価格がどうなるか？
上がる物件は上がるし、下がる物件は下がる。

この先経済が進歩するに従って、透明性の高い市場が次第に形成され、多くの物件の価格と価値の溝が埋まって行き、”良い物件”の本当の価値とその理由が市場参加者で共有できる社会になるといいですね。

１億、２億のタワマン？
かなりスレ題からずれて来ているぞ。
庶民ネタに戻さないと、ほとんどの人が関係ない世界になっちゃうｗ

恐らくマンション価格は下がりもしなければ、上がりもせずに、正常な形に収束していくと思われます。山手線の内側の２ＬＤＫが３０００万円台〜４０００万円台前半で買える程の値下がりも無ければ、埼玉千葉の物件が５０００万円ださないと買えないような急騰することもないでしょう。

普通のサラリーマンは、

多少無理して５〜６０００万円位で都心の２ＬＤＫのマンションを買う
３〜４０００万円位で埼玉千葉の２ＬＤＫのマンションを買う
４〜５０００万円位で埼玉千葉の３ＬＤＫのマンションを買う

という風に、現実的な形になると思います。

>>30
都心はオフィスビルだらけで庶民向け商業施設も無いから、俺は東京駅から電車で１０分圏内の都心部で十分だよ。
探せばまだまだ安いところはある。
７０ｍ２マンションで５５００万円くらいで良いよ。
億は無理ッス。

供給側としても5000万くらいの物件が一番利益率高いでしょう。
経済設計を思いっきり背伸びつま先立ちして買ってもらう。

億越えの物件だと、
見る目も厳しいからおいそれとコストダウンできないし、
立地もあんまり妥協というわけにも行かないから、
実際大きく儲けるのは難しいでしょう。

>>26
給料増えてないんですかね？
俺の周りの一般リーマンは平均で年50万超ペースで上がってるみたいですけど。
（30歳なので、ちょうど伸びる時期ってのもあるかも）
今年はボーナスもガツンと出てるし前年比＋100万行きそう。

>33さん
同じく。景気弾力性の高い大手一流企業のサラリーマンはここ1〜2年で結構増えているという実感があります。23区にマンションを買う一時取得者層サラリーマンってこのクラスか、準大手で夫婦共働き（奥さんも総合職系）位じゃないですかね？

統計上の平均給与は増えてないですけど、派遣等非正規雇用が増えていることも原因のひとつであり、この人たちは価格によらずマンション買いません。

今まで都心のマンションは世界的にみても日本は下がりすぎてたと思われる
世界的な金あまり現象の中全世界的に都心の土地の値段が高騰している
日本は完全に出遅れていたが　世界的都心部高騰のなか　やはり都心部に限って高騰を始めた　今少し横ばいになりつつあるが　世界的にみて間違いなくまだ上がるのではないかと思っています
臨海部等埋立地は街並みも綺麗に整備される事より資産価値上昇を見込めると思われる
以上　世界的傾向でした！

>>32
利益率と言うより、マスの購入層が存在するのが５千万円台ってこと。
坪単価３００万円だと５５ｍ２
坪単価２５０万円だと６６ｍ２
坪単価２５０万円レベルでまとまった量が供給可能な都心部の一部地域にまあまあの所得レベルのリーマンが集中居住する構造にこれから変わります。坪単価が高くなり過ぎたところは人口も増えず、都心回帰から外れて行って、発展しなくなる。
まあまあの所得レベル層の人口増は街の力となる。

自ら大手サラリーマンで、奥さんも同じく大手総合職で働き続ける
と決めている場合（実際やってみて止めることもあるが）、まあ
自分でも気づかないうちにかなり少数派の勝ち組なんじゃないですかね？
そういう世帯だけに頼っても23区全体は売れ続けないのでは？

>>38
売れる数だけ出て来るだけでしょう。
首都圏マンション販売の４分の１が４７００万円以上って昨年実績があります。

２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

まあ物件が年収の６倍超えて売る層がなくなると、１０年残価格設定買戻し・半額で高級マンションが買えます！みたいな販売方法が出てくるよ。車のオニキスみたいな奴ね。信託受益権の質権を担保とした住宅ローンが組めるようになるのも近いと思う。

夫婦で大手企業総合職って、30半ばに世帯年収が1500万以上くらいか？
確かに東京都で見ても相当割合少ないよね。1000万以上でも少ない
のになおさら。

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの
取得年代は大変ではあるが。

強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。

金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
美味しい融資物件なのでは？

土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
（地方過疎地は崩壊したけどね）
裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、
今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
書いてありました。

不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
予想済みでしょうね。
バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。

>>60
そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。

なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。

エンドで物件価格の100％って与信次第で普通に出してませんか？
諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。

収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは
当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。

プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど
フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。
要はどれだけ割安か次第ってことだけど。

極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで
調達できれば、実質フルになるしね。

金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。
だから締め付けるんであって。

それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。

ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20％マイナスになれば
リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。
投資家ついてこないよ。

で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが
量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに
本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。
超楽観論だね。

>皆が思うより、邦銀ってバカだよ。


後段には同意しますが、
まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が
どれだけいるか、やや不安です。
せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで
がだませる限界かと。

確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。

家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。

ある上場REITの資料によると、
レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8％、下落が10.2％、1年前は現状維持が96％、下落が4％、最新では現状維持が77.2％、下落が0.6％、上昇が22.2％。上昇事例が出始めている。

大きな潮流は上昇傾向ですよ。

銀行にしろ販売業者にしろ、
結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。
件数、金額、当座の利益・・・・
馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、
乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。

形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、
銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。

そのあと破綻処理になった場合には、
物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、
損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、
いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。

しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。

≫７０
人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること
自体が無意味であることに気付いてないんだよ。

だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は
下がってるんでしょ。
だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに
上がってる。

じゃあなんで上がったのか。
みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。

不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。

ダメ押しで公務員の給料まで上がりはじめましたね。ようやく日本経済もデフレモードからインフレモードへ本格シフトしはじめましたね。値下がりするモノばかり集めたCPIもそろそろプラ転してくるでしょう。

問題は不動産投資が、
インフレ上昇率を上回るパフォーマンスを出せるかどうかですね。
インフレの中、横ばいだと実質マイナスなので。

REITに入るクラスのレジの話ですか。
カテゴリー的に見ても絶対数が少なすぎません？
賃借人も「普通」のエンドさんじゃないし。
マーケットが劇的に変わるなどとは、とてもとても思えませんが。
そもそもレジ投資自体を皆嫌がってるのに。
遅れてきたデベが分譲用に独りがっついて買ってどうなることやら。

居住用賃貸だと、分譲以上に出せる予算ってシビアだと思いますよ。
それでなくても地方と比較すれば相対的には賃料が取れる都心物件の
賃料が3割5割上がるとか、本気で考えてらっしゃるんですかね。
そんな想定で買ってるプロは周りに一人もいませんが。
皆、開発モノのリーシングで、出口探しに一苦労ですよ。

何でもデベの思惑でマーケットが動くと過信しすぎなんじゃないですか。
たまたま不良債権や外資の投資の波に乗れただけで元気が出た人たちが、
大きな顔でインフレを語るのは寒々しいです。

一般論として、インフレがしばらく続くと、「どうも現金預金が目減りしてるな、何にかえとけば目減りしないんだろう」との意識がめばえ、ふと不動産に目を向けると年20％以上の上昇が続いている状況をみて、あわてて不動産買いに拍車がかかる。これがインフレ時の本格的な不動産価格上昇に拍車がかかる典型パターン。その意味からすると、ここ数年の不動産価格上昇は、バブル崩壊の余波による下がりすぎた不動産価格の正常価格への戻しレベルの上昇であり、各国でここ数年発生した不動産ブーム的な動きとの比較でいうと、本格的な不動産ブームは、日本ではこれから２年間ぐらいでおこるインフレヘッジ目的に発生する不動産ブームということになるのではないだろうか。実際、レジの賃料についても相次いで値上がりのデータが発表されはじめているので、ここ数ヶ月はインフレと家賃上昇といった言葉から目が離せなくなりそうだ！

インフレにプライオリティ置いて投資してる人なんて、
プロでは殆どいないと思うよ。

3年5年でEXITが一般的だし、キャピタルゲイン前提ってことは
殆ど買い取り転売に近くなる。

本格的な不動産ブームって、デベの販売キャンペーンの台詞でしょ。
今頃、プロで本格的なブームとか寝言言ってたらドンビキだよ。

ネズミ講並みのセールストークだね。しかし。

価格高騰の正当性を不確定要素を声高に叫ぶことでしか主張できない。
換言すれば、今売ってる価格自体が、既にインフレや家賃高騰がないと
耐えられないものだってことでは。

この1年の値上がりと、少子化等の極めて大局的な話とでマンション市場を語るのにどれだけ意味があるか。せめて過去10年の動向は頭に入れておかないと。

首都圏マンション供給戸数推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_b.html
首都圏マンション単価推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_d.html

マンション大量供給の始まった94年以降、需要が強いのに単価が下がり続けたのは、土地仕入れ価格が安かったから。（これは鶏と卵の話になるけど。）01年のREIT市場創設で不動産の流動性が増し、競合が増えて地価が反転したけど、マンションは単価が上がったと言ってもようやく96年の水準に戻った程度。

今後についても基本は仕入れ動向で決まる。総合不動産は向こう4年分は仕込めており、マンション専業デべは2〜3年が精一杯。いずれも今販売している物件より安くはない。価格転嫁出来るまでは単価を上げ続けるし、限界までくればその水準で仕込みを細らせて持久戦に持ち込む。競争力のない郊外物件の投売りについても最近は若干見られるけど、プロジェクト毎の資金調達が出来てない弱小デべ以外は粗利数%の範囲でしかやらない。こうしたデべの投売り物件で大手の物件が連れ安になるとは考えにくい。

デべにとってベストシナリオは供給継続・単価高値維持、ワーストシナリオは93年以前の低供給・高単価時代に逆戻り。いずれにせよ単価そのものががくんと下がる可能性は限りなく低いというのが業界担当者としての結論。

だから、別にデベの思惑通りに皆が皆買う必要はないでしょってのがこのスレの趣旨の一つなんですが。居住用財産については、デベの利益ごときに寄与するためにわざわざ高値で買う必要など全くないと私は思うので。

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
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実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モル●タなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

>78さん
あ、こんばんわ元匿さん。
その個人的な思いについては私も大差なく、別に今がお買い得と言ってる訳ではありません。立てて頂いたスレッド名に対する一考察ということでご容赦ください。

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

まああれだよね。
長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、
どういうつもりで買うのかと。

利用価値が減価＋金利＋ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。

今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。

で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。
公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。

私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに８０さんが書いておられるとおりですよ。

いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

＞８３
ていうか、利回り２％台までreitを買い上げた論外の人々はここ３ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。
やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。
ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。
ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。

＞＞８６
素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから

＞＞５８さん、おつむ大丈夫？

あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの８０年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね？　実にお粗末な論理展開ですよ。。。

＞８８
５８の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。
一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。

投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。

独身です。
そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、
都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、
ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。

日本でのREITはまだ歴史が浅く、
組成時の一番パフォーマンスの出やすい時期しか経験していません。
組成物件の老朽化、修繕管理費の発生などによる後年負担が顕在化して、
なお利回りを保てるかどうかはまったく未知数です。

またその意味でも、利回りを確保するためには、
適切な組成物件の見直し、つまり売却と新規組み入れが必要です。
今までREITは需給で言うところの、
需要面のバッファにのみ機能してきましたが、
将来的には外された物件が市場に還流供給されることになります。
中古市場にとっては価格下落要因になるでしょう。

暴落派の意見は暴落してから信じます。
なんせ今まで素人評論家の言ってることが当たったことが無いのでｗ

親から譲り受けた家でゆっくり見物させてもらいます

どう考えてもバブルだろ。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

個人的には、REITを再度投資し始めました。
さあて、吉と出るか凶と出るか、楽しみです。

プロは、株の場合は、個人よりも儲けにくい。資金量が多く、流動性の懸念もあるし、様々な制約もある。四半期ごとにパフォーマンスを報告せないかん。非常に難しい。

これは不動産プロも同じことが言えるのでは。個人はプロの逆を行ってナンボです。時間の制約が無いメリットを活かせるのは個人のみ。

金利は大して上がらない。実物不動産も高止まりからじり高でしょう。
自宅用ならなおさら、無理せず買えるなら買いを推奨します。

議論が盛り上がって何よりです。

REITは暴落なんかしないよ。物件評価の透明性が高い分、PBR1倍がボトムになり、割れればプロスペクトみたいなファンドが買いにくる。もちろん適正な利回り水準まで調整はするけど。

上がるか下がるかみたいな吉凶占う発想で、居住用財産を買うことは
少なくとも他人に勧めることじゃないと思いますよ。
理性的合理的な判断を「普通の人」にこそしていただきたいです。
オーバーシュート分をあぶく銭で儲けられたらめっけものみたいな感覚や
上がるか下がるかわからんが今買っておかないと買えないやばいみたいな
「ノリ」で家を買ってしまうのって特に遅れてきた人は大変リスキーかと。
大概の人は何十年ローン払うわけでしょ。

確かにプロは新築区分を買うってワケにはなかなかいかないでしょうね。
感覚的にはヤフオク商売やアニヤのエコバッグに近いように感じます。
ただ自用であるからこそ、住むメリットを享受し、要はその間寝かして
上手く時機を見て上がればそのタイミングで売るということもタラレバ
ながら可能かもしれません。ただその恩恵もいつまで続くのやらですし、
本当の実需の人にはそれこそいい迷惑な行為でしょうが。

高値買いしてたら、PBR1倍割れしてもおかしくないかもしれませんよ。笑
まあ、そもそも日本のREITなんてものは、これまで最後の物件のはけ口に
されてきた悲しい経緯がありますから。
運用アセットや物件の出し入れにも勿論よりますが、暴落はともかく、
そんなに上がったりするような代物では本来ないはずです。

まあ株も不動産も広義ではじり高か横ばいかもしれません。冷静に見て。
ただ分譲マンションの値付けは今や割高すぎる。言いたいのはそれだけ。

だからひと昔前の鋼材価格、人件費、仕入れ土地値を前提とすれば、高いけど、現状を考えるとそこそこという状況でしょう。
新興国景気を牽引とした世界同時好況（日本の一部を除く）が続く限り、燃料高、食料高は持続する傾向だし、日本の世界比較での相対的低金利もまだ続きそうだからね。国内の景気悪い人々と付き合ってると状況判断誤りますよ。

今までが割安過ぎただけ。
経済が異常だった為、異常な安値が出現していたが、
経済が正常に戻ったことから、適正な価格に戻っただけ。

戻り過程が急速でバブルと言われたが、そうではない。

オーバーシュートするのはこれからです。