23区内の新築マンション価格動向（その13）

>78さん
あ、こんばんわ元匿さん。
その個人的な思いについては私も大差なく、別に今がお買い得と言ってる訳ではありません。立てて頂いたスレッド名に対する一考察ということでご容赦ください。

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

まああれだよね。
長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、
どういうつもりで買うのかと。

利用価値が減価＋金利＋ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。

今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。

で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。
公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。

私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに８０さんが書いておられるとおりですよ。

いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

＞８３
ていうか、利回り２％台までreitを買い上げた論外の人々はここ３ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。
やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。
ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。
ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。

＞＞８６
素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから

＞＞５８さん、おつむ大丈夫？

あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの８０年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね？　実にお粗末な論理展開ですよ。。。

＞８８
５８の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。
一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。

投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。

独身です。
そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、
都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、
ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。

日本でのREITはまだ歴史が浅く、
組成時の一番パフォーマンスの出やすい時期しか経験していません。
組成物件の老朽化、修繕管理費の発生などによる後年負担が顕在化して、
なお利回りを保てるかどうかはまったく未知数です。

またその意味でも、利回りを確保するためには、
適切な組成物件の見直し、つまり売却と新規組み入れが必要です。
今までREITは需給で言うところの、
需要面のバッファにのみ機能してきましたが、
将来的には外された物件が市場に還流供給されることになります。
中古市場にとっては価格下落要因になるでしょう。

暴落派の意見は暴落してから信じます。
なんせ今まで素人評論家の言ってることが当たったことが無いのでｗ

親から譲り受けた家でゆっくり見物させてもらいます

どう考えてもバブルだろ。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

個人的には、REITを再度投資し始めました。
さあて、吉と出るか凶と出るか、楽しみです。

プロは、株の場合は、個人よりも儲けにくい。資金量が多く、流動性の懸念もあるし、様々な制約もある。四半期ごとにパフォーマンスを報告せないかん。非常に難しい。

これは不動産プロも同じことが言えるのでは。個人はプロの逆を行ってナンボです。時間の制約が無いメリットを活かせるのは個人のみ。

金利は大して上がらない。実物不動産も高止まりからじり高でしょう。
自宅用ならなおさら、無理せず買えるなら買いを推奨します。

議論が盛り上がって何よりです。

REITは暴落なんかしないよ。物件評価の透明性が高い分、PBR1倍がボトムになり、割れればプロスペクトみたいなファンドが買いにくる。もちろん適正な利回り水準まで調整はするけど。

上がるか下がるかみたいな吉凶占う発想で、居住用財産を買うことは
少なくとも他人に勧めることじゃないと思いますよ。
理性的合理的な判断を「普通の人」にこそしていただきたいです。
オーバーシュート分をあぶく銭で儲けられたらめっけものみたいな感覚や
上がるか下がるかわからんが今買っておかないと買えないやばいみたいな
「ノリ」で家を買ってしまうのって特に遅れてきた人は大変リスキーかと。
大概の人は何十年ローン払うわけでしょ。

確かにプロは新築区分を買うってワケにはなかなかいかないでしょうね。
感覚的にはヤフオク商売やアニヤのエコバッグに近いように感じます。
ただ自用であるからこそ、住むメリットを享受し、要はその間寝かして
上手く時機を見て上がればそのタイミングで売るということもタラレバ
ながら可能かもしれません。ただその恩恵もいつまで続くのやらですし、
本当の実需の人にはそれこそいい迷惑な行為でしょうが。

高値買いしてたら、PBR1倍割れしてもおかしくないかもしれませんよ。笑
まあ、そもそも日本のREITなんてものは、これまで最後の物件のはけ口に
されてきた悲しい経緯がありますから。
運用アセットや物件の出し入れにも勿論よりますが、暴落はともかく、
そんなに上がったりするような代物では本来ないはずです。

まあ株も不動産も広義ではじり高か横ばいかもしれません。冷静に見て。
ただ分譲マンションの値付けは今や割高すぎる。言いたいのはそれだけ。

だからひと昔前の鋼材価格、人件費、仕入れ土地値を前提とすれば、高いけど、現状を考えるとそこそこという状況でしょう。
新興国景気を牽引とした世界同時好況（日本の一部を除く）が続く限り、燃料高、食料高は持続する傾向だし、日本の世界比較での相対的低金利もまだ続きそうだからね。国内の景気悪い人々と付き合ってると状況判断誤りますよ。

今までが割安過ぎただけ。
経済が異常だった為、異常な安値が出現していたが、
経済が正常に戻ったことから、適正な価格に戻っただけ。

戻り過程が急速でバブルと言われたが、そうではない。

オーバーシュートするのはこれからです。

１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。