東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その13)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2007-08-26 03:58:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその12: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[スレ作成日時]2007-08-07 17:20:00

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23区内の新築マンション価格動向(その13)

  1. 891 匿名さん 2007/08/23 12:50:00

    >>888
    >売るのを前提に買うのは話がおかしくなります。
    ずっと住みたいならどうぞご勝手に。

    戸建はハウスでなく土地を買っている。
    マンションは土地を買ったのでなく、共有の建物の占有権を買っている。
    いまだかつて30年以上永住した人はニュータウンの高齢者以外では
    2割もしない。マンションを永住するのは「狂気」というべき。あるいは
    無定見な思い込み。大抵は20年で売るか人に貸す。
    20年前の記憶がはっきりしない人ほど20年という時間を長く感じる。

  2. 892 購入検討中さん 2007/08/23 12:59:00

    >>891
    将来的に建て替えが確実なのは厳しく見れば東京駅から半径5km圏内でしょうか?
    戸建は趣味の世界で、どんな僻地・田舎でも自分が好きなら建て替えられるが、
    マンションの場合は個人の趣味じゃ済みませんね。
    市場価値を考えれば、マンションは大都会の都心部特有の居住形態かも
    しれません。県境外周区とか他県のマンションは避けた方が良さそうです。

  3. 893 匿名さん 2007/08/23 13:00:00

    郊外マンションや地方都市のマンションほど、買い替えができなくて
    30年住んでしまった人がいるものだ。南青山のマンションで
    30年人に貸さずに当初から自宅で住んでいる人は何人いるだろうか。
    南青山の25坪の知人のマンションは改装して弁護士に貸しているらしい
    渋谷区桜ヶ丘の某マンションは改装してひろい1LDKになって老人が
    一人でくらしていたが施設に引っ越して今は人に売った。

    売る、売らないではなくて、資産価値という人に限って
    資産価値=売却評価ー残債
    という理解がない。
    残債があまりに多いから何も考えたくないだけなんだろう。
    35年後に手に入るのは維持費ばかりがかかる老朽化した機械のような
    代物。それをヴィンテージなんたらといつくしむにはそれなりの
    コストをかけないといけない。

  4. 894 購入検討中さん 2007/08/23 13:05:00

    >>893
    都心部以外のマンションを購入する場合は
    将来考えると
    使い捨ての覚悟が必要ですね。
    だから、マンションは利便性=市場性が第一優先になっちゃう。
    そこんところが良くわからずに、単に親元に近いってだけで
    近郊、郊外あたりにマンション買う人まだいますね。
    賃貸にしとけば良いのに・・・・・・

  5. 895 匿名さん 2007/08/23 13:20:00

    新築価格と中古価格の差が大きいエリアは要注意。

    止めといた方が良いよ。

  6. 896 匿名さん 2007/08/23 13:59:00

    商売の口上としての「資産価値」という単語は、
    人生の質を左右しかねない過大な借金というリスクテイクへの、
    決死のダイブを後押しする気休めもしくは気付け薬のようなもの。

    顧客のほうも、マンションを買いたいという気持ちはあって、
    容易に決断できない自分を奮い立たせるおまじないと知って、
    あえてその暗示にかかってやるくらいの気構えなら何の問題もないのだが。

    言葉どおり、資産価値があるからノーリスク、
    資産価値があるからいつでも引き返せる、
    みたいに割り引いた考えでリスクテイクしてしまうと、
    風向きが変わったときには対処不能。

    価値下落の恐怖におびえながら必死にそれを維持しようとするようでは、
    手に入れたマンション自体のメリットを享受することすら難しくなり、
    ストレスばかりたまるようになる。
    これが本当のマンション購入***みだろう。

  7. 897 匿名さん 2007/08/23 14:55:00

    会社の人でバブル期に高い金利でマンション購入した人がいる。
    今でも高い金利のままだ。 はたから見ると不思議なくらいの金利だ。

    今時、フラット35で金利3%程度だから、今のマンションを売って新築に買い替えたほうがトータルでも安いかどうかの計算らしい。
    結局マンションは少し安く売ることになるだろうから、そこそこの赤字になるだろう。

    変なローンを組んで購入した人こそ、マンション***みだと思った。
    風向きが変わって、当時はそれなりの価値があったけど、今はあまり価値無しになってしまった人も、マンション***みだと思った。
    どうせならストレスなく、郊外の環境のいいところでのびのびと生活してマンション使い捨てするくらいでもいいかと思うこの頃。
    資産価値があるから 「取り戻せる」 に頼りすぎるのは危険である。

  8. 898 匿名さん 2007/08/23 15:13:00

    カテリーナ三田とか芝浦アイランド、グローブとか仕事帰りに見ても
    1割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
    遅い時間とかも見るんだけどさ、それとも週末なら人いるのかな?
    柱の捨て看板に
    「芝浦アイランド 40階以上3LDK何とか6700万」って
    今日初めて見ましたよ。不動産屋にもアイランド系ずっと出てるし。
    ここらで働いてる人なら興味なくても気になるんじゃない?

  9. 899 匿名さん 2007/08/23 15:13:00

    >>894

    そりゃ、このスレッドに常駐するマンションで儲けようって人の発想ですよ。

    賃貸ですませろというけれど、たとえ郊外でも家族と一緒にそこそこゆったり暮らせるマンション(80平米↑)を借りようとすれば、20万近くはかかる(特に東京の西側では)。テラスハウスなら結構安いけど、階段があるから子育ては結構たいへん。かなりの家賃補助でもない限り、20万近くの家賃なんて無理。

    子どもがいる以上、そんな簡単に引越しなんて出来ないから、安上がりの定借も無理。となると安い金利のローンでそれなりの分譲マンションを買ったほうが、ずっといい暮らしができる。

    実際、築30年のオンボロ賃貸から郊外の分譲に移ったけど、住みやすさからいえば雲泥の差。もう前の賃貸には戻れない。まあ、通勤先が家よりもさらに郊外なので、毎日電車で座って通勤できるというのも大きいですが…。

    周囲を見渡すと、やっぱり子どもがいる同年代の連中は、郊外にマンションを買ってるのが多いですね。DINKSは様子見、独身は持ち家を買うなんていう発想自体がなさそう。

    というわけで、このスレッドでは絶対なる***の「団塊ジュニア」の「子持ち」の「郊外マンション購入者」のぼやきでした。DINKSなら、もっと都心に近いとこでも買えたんだけどな…。

  10. 900 匿名さん 2007/08/23 15:18:00

    マンションで儲ける必要はないが、住宅コストはなるべく安くあげて
    住み替えができたほうがいい。

    資産価値=売却評価ー残債・・・①

    残債=買値ー自己資金−元金返済
    さらに 元金返済=毎月返済額×返済月数−金利支払い額

    よって
    資産価値=売却評価−(買値ー自己資金−(毎月返済額×返済月数−金利支払い額))
          =(売却評価−買値)+自己資金+毎月返済額×返済月数−金利支払い額


    売却評価=買値 なら 
    資産価値=自己資金+毎月返済額×返済月数−金利支払い額
          =自己資金+元金返済額


    売却評価≦買値なら
    資産価値≦自己資金+元金返済額

    マンション買うときは、買っていつごろまでにどのくらい減価するか
    売却価値が買値と同等になるのがいつごろで、その先残債割れしたら
    資産価値ゼロだというあたりをしっかり考えておくべき。

  11. 901 匿名さん 2007/08/23 15:34:00

    波乗りと同じですよね。
    どこで波を捉えるか、その波をどれだけ楽しむか、
    そしてどこで降りて次の波に乗り換えるか。
    どこで失敗しても水中に沈む。
    いったんやり始めたらとめるわけにはいかないスパイラル。

    最後は引退してサーフショップでも開いて・・・
    差し詰めケアつき養老院の入所費用にできたら万事OKことですかね。

  12. 902 匿名さん 2007/08/23 21:29:00

    家賃補助(補助割合にもよるが)があるならば賃貸が無難。
    定年までに給与天引き(でないと貯まらない)で金を貯めて、仕事を離れてから好きな立地に戸建てでもマンションでも現金買い。
    老人ホームに入るのも有りだろう。
    これが一番だと思う。

    家賃補助がない人は23区ないではキツイよね。
    確かに買うかどうか迷うと思う。
    俺ならば定年までの棲家と割り切って23区の端っこのほうに使い捨てのつもりで中古マンションを買う。
    その代わり、価格の安い現金あるいは10年以内に返済可能な物件にする。
    多少古くてもかまわないなら、そういう物件まだあるから。
    定年になれば捨て値で売る。

    職場まで30分2LDK・60平米・家賃16万として、10年で2200万くらいかかるだろう。(契約時の費用、更新料、家賃の合計で)
    ならば60分かかっても同等の金額で中古マンション。
    定期代は会社持ちだから、負担にはならないから。
    家賃負担より軽くなる物件を買って、本来払うべき家賃との差額を天引き預金。
    定年後は捨て値で売ったマンションの金+預金で好きな立地に戸建てでもマンションでも現金買い。
    老人ホームに入るのも有りだろう。

    中途半端に都心に近いところで家賃補助もなく、高い家賃を払い続けるのが一番高くつくような気がする。

  13. 903 匿名さん 2007/08/23 22:09:00

    核家族化が進んで1世帯当たりの構成人数が減っているから
    戸建が本当に必要になるのは人生でも非常に限られた期間になります。
    だから戸建が不人気になって、都心部マンションだけが人気になるんですね。

  14. 904 匿名さん 2007/08/23 22:23:00

    >>898
    最上階が売りに出てたね
    ぶっちゃけ安いよ
    株で損して、投げてるんじゃない?

  15. 905 匿名さん 2007/08/24 00:25:00

    ということは戸建がお得なんだね

  16. 906 匿名さん 2007/08/24 00:27:00

    898さん
    転売は大体3割増しってところでしょう。坪250⇒325〜350。
    坪300なら間違いなく買い。
    高いけど、今の相場からすれば安い。勝どきの住友はTTTの6割増し
    らしいからね。もっとも転売や賃貸組みは少ないですよ。
    アイランドは実需。8割以上は実際に住んでいます。
    ほんとに夜みてますか?私のところからアイランドよく見えるけど
    グローヴ(グローブであありません(笑)、ケープともに明かりは
    ほとんどついています。エアと見間違えたのでは?エアは6割〜7割
    程度でしょうかね?

  17. 907 匿名さん 2007/08/24 00:40:00

    >勝どきの住友はTTTの6割増し
    らしいからね。

    晴海の住友の間違いでしょうか。22日の日経産業の1面コラムの
    写真をみれば位置関係がわかりますよ。

  18. 908 匿名さん 2007/08/24 02:18:00

    >>901
    >波乗りと同じですよね。

    何をおっしゃいますかw

    70年代はバスで山登り
    80年代前半は緩やかな上り坂を歩く感じ
    80年代後半はロープウエィでの急上昇。
    90年代前半が、スラローム
    90年後半は、初心者用バーンをすべりおりて
    200年前半はホテル前の平地でリフト待ち
    2006年からガタゴトとリフトが上昇しはじめた感じ

  19. 909 匿名さん 2007/08/24 02:23:00

    ↑2007年現在は、山のどのあたりまで登りつめましたかね?

  20. 910 匿名さん 2007/08/24 02:34:00

    まだ初心者バーンとスラロームの分岐点くらいじゃないですかね。

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