Brillia Mare 有明 [その４]

売れ残ったために、修繕費が値上がりするのは、現実的には、ほぼないですから心配不要ですよ。

一般論ですが、入居が開始して1年以内は未入居物件が発生しても売主が管理費・修繕費を負担します。修繕積み立て基金は、一時立て替え払いをして、新しい購入者が現れた際に、それを返還してもらうスキームを取ります。

また入居して1年経ってもまだ完売しないマンションは、きょうび殆どないという考え方が出来ると考えられます。（極論ですが）値引きをして売れない住宅はないからです。昨今の不動産高騰もあるので、今は高くても来年に同じ値段だと安いということもあり得るでしょう。
売れないということは、不動産の所有者はデベですから税金もかかれば資金回収できないリスクも甚大です。
なので、意地でもデベは売ってきます。ですから必ず完売します。

管理費・修繕費の出納状況が健全に行われるかどうかは、むしろ管理組合・管理会社が上手に運営するかどうかの方がウェイトが重いです。
延滞すれば督促する細かい作業をきちっと行っている限りは、きちっと回収できるものですし、それでも管理費・修繕費を頑として払い続けない悪質な人がいたとしたら、そういった人に対して法的措置を取る事も可能です。

以上、売れ残る＝修繕費上がる、というのは、早計かと思われます。

ただうちのマンションでもそうですが、入居前の長期修繕計画という
のはかなりいい加減なので注意が必要です。
必ず、入居後にちゃんと修正されますよ。ただ安くなることは無い
ですね。だって当初の計画自体がどこも安く見積もるので。
（最初から高ければ、二の足踏むでしょ）

売れ残ったら管理費、維持費は、住戸の所有者であるデベ負担になります。当然、いつまでも経費負担するくらいなら、売れる価格で叩き売ります。
維持費を負担させられるのも、裏でディスカウントして叩き売られるのも、どっちにしても気分のいいものではありませんよね。

万一売れ残った場合でも、空室の管理費・修繕費は売主が負担すると重要事項説明書に書いてありましたよ。（売主負担の期限は部屋が売れるまで）　がんばって売り切ってください！

東京湾花火大会の模様がアップされましたね！
確かに今は何もないですから遠いけど結構見えました。

北側にマンション群が出来たら東京湾の花火はどこから見れるのでしょう？
最上階ラウンジとテラスも抽選になるだろうし。

オプションサービス１００ポイント（１００万円）とか始まるんじゃない？

>初期で一気に売らないといけない。
今まではその通りで、うまくいったケースもありました。
でもデカプリオもしかり、大物タレント起用でマンションを売る時代は終わりになりつつあります。

>広告費を使えない今後残りの700を売るなんて無茶
予想利益を削ってでも、販売広告費はつぎ込むでしょう。
（超長期間販売していた）大型物件の港南のＷＴＣみたいにならなければいいのですが。

ビーコンは少々天然の信者が頑張りすぎて、すっかり痛々しい板になっちゃってるよ。
ビーコン板の雰囲気がいいとは思わないけどね。

７８２
＞まさに有明 豊洲 東雲戦争だな！

お互い戦ってどうする（笑）日本語意味不明だよあんた。

それに契約者がせっかくネガレススルーしてるのに、言い返したら火に油注ぐって分かってないね。あんたが邪魔なんだよ。
それにしても、
ほれ込むと５千万も５百円に見えるんでしょうか。あなたも物件比較中ならもっとここの不安要素とかネガティブな部分に目を向けた方がいいですよ。

ここはやばい！って思っている人多いと思うよ。

782
君のレス見るとネガレスしたくなってきちゃうよ。

>>761
>写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
確かに。
この構図はゴクレ物件そのものだ。


>例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
>開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。
あの物量広告で３割を完売させられなかったのだから、今後も広告だけでは何ともならない。
逆に言えば、上記のような"ニュース"が無い限り、単なる値下げや、オプションサービスでは残りの７００戸(or８００戸)を売り切るのは不可能に近い。

ａ．新たに資金を投入し広告展開
ｂ．値下げ、値引き、オマケ攻勢
ｃ．住友、ゴクレを見習って売り惜しみと称して長期戦

どれで攻めるのでしょうね。

契約者には悪いけどｂの値下げしかない。
このマンションは買う時期を遅らせれば遅らせるだけ得をする。
地価上昇に逆らいながら・・・

785
出たよ病的ネガレス！
またいっぱいネガレス頑張って上位に貢献してね

ここは業界筋からは、販売戦略見直し、発売戸数削減のウワサが出ている。
購入予備軍筋からは、価格引下げ待望論も。

モデルルームに行って、契約しなかった人には、「買わない理由」を答えたら¥500貰えるという案内が来たとか？

興味深く読ませてもらっていますが、読んでいて気になること。
ネガレスがあることは悪いことだとは思いませんが、
書いてあることは同じことの繰り返しですね。
この物件を購入する人と批判のみしている人では、考えてている
視点が違うのでは？購入者は直近の環境でなく将来の発展までを考えて
いるかと思いますが、批判している人は現状ばかりを話に上げている。
また将来計画がまだ明確でないから、先行投資しているのであって、
リスクがあるのは折込済みのはずです。単にこれまでのようなマンネリ
の説明で、ここはやばいとう話をしてもあまり意味がないのでは。。。
これほど多くのレスに力を入れるのであれば、もう少し実のある話になるといいですね。一方的な意見でなく、もう少しお互いに配慮したほうが、話が盛り上がりますよ。
電線地中化、F1の話、IKEAの話とか、具体的な話題は面白いですね。

今購入している人で先行投資と思っている人がどれだけいるでしょうか？
「投資」じゃないでしょう。住みたいから「買う」だよ。

ここのネガレスをみていると　何とか売れずにダンピングして買えないかと思っているとしか思えない人の書き込みが多い（多分1人？）
1000戸以上だから叩けばあまって　安く買える！そう思っているのでしょうか？
執拗に相当の興味を持っている様に見受けられるが・・・
ポジティブな事が書いてあると幾つものネガレスが比較的短時間に書かれます
書かれない時はネガレスも全然なし！
多分同一人物が重複書き込みをしているとしか思えない事があまりにも多い（全てとはいいませんが大部分）
まあこの物件に執拗に興味があるのですな
販売員に冷たくされたとか？？

ネガレスの人、経済に疎いね。デフレの時代は終わったんだよ。世界的にみてもインフレ。だから都心物件のダンピングはないね。資金がないなら、広さを我慢するか、郊外へどうぞ。千葉では有明よりも栄えているところはいくつもあるよ。但し、以前のように安くはないので、千葉でもネガキャンしないでね。

新豊洲市場、楽しみですね。
有明が盛り上がるこれからですね〜。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/new_market/index.html

>>807
有明は便利な土地とか住みやすいとかだろ。あと、販売絶好調とか。
ネガ意見の方が事実に基づいてると感じますが・・・・？

ここも厳しい意見が続きますね・・・。
個人的には響き的に豊洲・東雲より有明の方が好きです（笑
今は何にもありませんが、インフラもこれから間違いなく進みますし。

ただ、本物件はマドンナと最上階に力を入れすぎてますよね？
専有部分の標準仕様等で勝負するべきであったと思います。
プロパストの内装センスはいい筈なんですけどね・・・。

個人的には臨海副都心物件に頑張ってほしいんですけど、
ちなみに比較されやすい東雲のビーコンって、販売順調なんですかね。

櫻井氏推奨物件の割りにこの不人気。この人の影響力も大したこと無いね。そもそもこの人は他の物件で、「裏に墓地があるから安くて資産価値ある」と言い切ってしまう人だからね。
ていうかここの場合は、見たけど買わなかったというひとが相当数いるよね。ここが本当に便利になるのは何年先になることやら。みなとみらいだって最近やっと便利になってくるまで１５年かかってる。ずいぶん気の長いこと。

ポジティブ派です。
ご検討されてる方は一緒に考えましょう。
もしご意見頂けるのなら根拠を持ってお願い致します。

【立地】
南面の公園側と北面の都心側の眺望は魅力。
南面中・高層階の眺望は公園と海。
北面は高層が建つと予想されてるが
今から数年前は海だった場所に建てられるのだろうか。検討者は要確認。
東と西は1LDK、2LDK中心で賃貸向けか。
駅まで5分のゆりかもめは運賃高く遅いが本数の多さが魅力。
駅に行けば来る。
りんかい線も本数は充分。渋谷・新宿・池袋まで座って行けそう。
新幹線も東京・品川近い。
羽田へは電車で20分台、リムジンバス、タクシーまで利用可範囲。

【環境】
学校は小・中学校の開校決定でクリア。保育園はマンション1F。
病院は癌研の一般診療を中心に国際展示場駅周辺、台場、東雲、豊洲。
日々の買物は通勤帰宅時の乗換駅中心か。
有楽町線の豊洲、銀座1丁目ではデパ地下。りんかい線は大崎。
面倒なときはマンション1Fで。
週末に台場、豊洲、東雲。生活品や100均は江東区内陸。
例え歩いて7〜8分に商業施設があっても荷物が多ければ車を使うし
毎回同じ施設では飽きて結局離れた施設に行くはず。
近くにできれば便利だが現状でも充分。
銀座・台場・豊洲に近くて不便なはずがない。

【建物】
この建物が地震で崩れたら東京は壊滅。
最新の建築基準であることが既存の建物より優れているのでは。
仕様・装備も売出し中の近隣タワーより上。
ちなみに豊洲の物件はカラーセレクト不可。
共用施設・エントランス・フロント機能がこの物件の特徴で、
これが転売時近隣物件から選ばれる可能性はある。
自分は活用できそうであり、
今後、居住者の維持、運営方法で資産のメリット/デメリットに。

【価格】
70㎡台で坪単価230万円〜260万円。
この価格以下で23区では足立・葛飾・江戸川区
通勤時間や都心からの距離を考えれば
有明/東雲/豊洲の大きなアドバンテージ。
郊外では横浜・川崎・新浦安。横浜は都心からの距離に難。
川崎は神奈川県、新浦安は千葉県。
東京以外をどう考えるかは人それぞれ。

【管理費/修繕積立/駐車場】
70㎡台で25,000+7,000+16,000=48,000
長期修繕プランを見ると33F施設の修繕費込みで
通常のタワーマンション並。1000戸のスケールメリットあり。
また、駐車場が全体費用の圧縮に貢献。


色々書きましたが
「どこに買う」が最優先で「都心に近い」と言うのが
一番の魅力なんでしょうね。
今こう思ってる人が多いから都心から値上がりしてるのだと思います。
また、道幅広く有明という街並みの雰囲気が東雲より魅力で
人が多すぎないことが豊洲より魅力です。

あとは「いつ買う」ですが
必要であり欲しいから今買おうと思います。

富裕層、資産家、時の王者が目指す場所じゃないと都心でもこれからダメですよ。
港区、渋谷区、千代田区の限られた場所だけが明確に「資産」といえる。都心なのに値上がりしていない場所はたくさんありますからね。

少なくとも昔海だった場所なんて話にならない。

>>820
素晴らしいレスですね。ご苦労様。
一点だけ補足します。

１００円ショップは有明ＴＦＴビル２Ｆの「Ｃａｎｄｏ」
が素晴らしいです。江東区最高の１００均です。
ブリリアマーレからだとクルマで５分掛かりません。

クルマさえ持っていれば、このマンション便利だと思いますよ。
江東区は２３区でもＮｏ．１の「クルマ社会」ですから。
あ、もちろん、いい意味ですよ。
道が広く、駐車場も多いので。

>>820
またネガ意見、なんて書き込みは無用。気に入らない人はスルーしてください。
>>820さんが書かれているように、具体的根拠を持ったご意見のみお願いします。

【立地】
ゆりかもめとりんかい線、ともに山の手圏にでるのに時間がかかる。終電も早い。料金も高い。
少なくとも有楽町線、大江戸線が利用可能な近隣物件より不便で、職場がたまたま上記２線沿いという人を除いて、あえて有明をセレクトする理由が無い。
ビッグサイトに縁のある人以外は、メリットなし。

【環境】
日々の買い物等に自動車または自転車、電車、タクシー等での移動が必須。主婦には辛過ぎ。整備される計画も未定。
眺望も保障されてるわけではなく、将来塞がれるリスクはあり。
倉庫外のため人通りが少なく、また、大型トラックの通行が多いため、女子供には危険。

【建物】
いまどき制震、免震構造をとらず、躯体が壊れることでエネルギーを吸収する古典的な耐震構造。耐震等級も最低の１。
大地震で倒壊の恐れはなくとも、シビアな損傷を受ける可能性は制震、免震に比べ高く、財産を失うリスクは相対的に大きい。
また、構造的に揺れが低減されないことから、家具転倒等による怪我、最悪死亡のリスクも。
最近のタワマンとしての構造は最低グレード。
占有部仕様はＭＲを見れば分かるようにイマイチ、共用設備も目玉はプールくらいで、他の設備は１０００戸クラスのマンションとしてはかなり貧弱。しかもプールは利用頻度に対して維持費が極めて高いため、古くなるお荷物になっている場合がほとんど。

【価格】
上記のように立地、環境、マンション本体とも、メリットよりもデメリットが多い物件であることを考えると、コストパフォーマンスは最低レベル。

【管理費/修繕積立/駐車場】
激高。高すぎだと叩かれまくったＰＣＴのさらに上をいく管理費、修繕費。
駐車場とあわせると、ＰＣＴより月１〜２万高い。比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴやＴＴＴ、ＷＣＴより高いのは・・・？

>比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴ

PCTが???

>828
ＰＣＴとは比較にはなるな。
ＴＴＴやＷＣＴは凄すぎて比較にならん。
普通に考えて、ここの管理費は高いよ。管理費がここより高いところって湾岸にありますか？

ＢＭＡ
　バー
　プール
　テラス
　ゲストルーム
　スパ
　トレーニングルーム

ＰＣＴ
　スカイラウンジ×２
　スカイデッキ
　ラウンジ
　ららぽーと内専用ラウンジ
　カフェ
　プール
　ジャグジー
　サウナ
　エステサロン
　ゲストルーム×４

もうちょっと正確に・・

PCT(TOWER-A)
専有面積 70.13〜77.99
管理費 20,620〜22,930
修繕積立 8,620〜9,590
駐車場　 25,000〜29,000(幅1700-1900)

BMA
専有面積 70.06〜77.65
管理費 24,400〜27,100
修繕積立 5,760〜6,380
駐車場　 15,500〜19,000 (幅1850-2050)
平置10台(幅2700-2750)のみ25,000

のはずだよ。

やっぱり管理費は異常に高いですね。原因はプールでしょうか。

831
具体的に大変よくわかりました！
結果　管理費は多少BMAのが高いがほぼ一緒
　　　ただ駐車場がPCTの方が約1万円高い　車を持たない人にはかろうじてPTCに軍配　車を持つ人にはBMAに大きく軍配です　豊洲は駐車場結構高いんですね　東雲はどうなんでしょう？

834
すみません　管理費ではなく維持費の間違えです

BMAはボーリングして温泉出したらコストパフォーマンス上がるかも。
マドンナから俊ちゃんに変えてみるとか。

ＰＣＴのプールって9ｍのやつですよね？
これで豪華設備？

１件あたりマドンナに６０万円払うのだったら一日デートくらいはＯＫなのかな？もしそうだったら購入するけど。

まじな話、有明は家族が住むとこじゃないよね？
トラック多いし、交通・買い物不便で夜真っ暗な荒野だもん。

有明はリゾートトラストの社宅みたいな２０〜３０㎡位の
賃貸・分譲のワンルームマンションを１０，０００戸ほど供給
した方が良いと思う。

学生と社会人１〜２年生の単身ならコンビニだけで
十分だし、コンビニにたまってるお台場帰りの千葉の
ヤンキーとも上手くやってけるはず。あとディファの
格闘オタクとも。

とにかく行政とデべは協力してワンルーム沢山作って
有明を日本一の単身者に特化した街にして欲しい！

商業施設とか一切いりませんから。。。

>843
有明の丘ではないでしょうか？
大地震などで東京が壊滅的になった場合、
ここに救援物資が送られます。

有明は今のところ何も周りにないですから
火災などの心配はないでしょうし。

残念ながら空きまくりです。

そりゃ選びたい放題ですよ

南東は高層階・低層階から埋まってますので、
中層階のみ、若干残っているようですね。

846
南東は良い選択です　私は日曜日見に行きました
2期から販売するといったタイプもいくつかありましたよ！
有明の丘は災害時キーステーションになる所です
また有明は災害気危険度が低くAAAに評価されています　
私がなかなか良いなと思った南東70Qタイプは1期でほぼ埋まっていました
　ご参考までに！

830
勝手に追記修正
33階図面を見るとBMAはサウナも付いてるようですｗ

33階のプランを見て感想
＊凄い豪華で超楽しそうだｗ！
気になる点
＊ジムがあるけど下への音大丈夫なの？？　プールもあるくらいだからかなり床の厚みを取っているの？？　筋トレの機械は置けないの？？　どうせなら筋トレの機械も欲しいけど音を考えるとランニングマシーンと自転車マシーンだけかしら？簡単な筋トレマシーン置いてくれるとうれしいｗｗ　ジム代がうくし・・あとマッサージ機も

852
え〜そうなんですか〜
共有施設を潰しちゃうんですか〜ｗ
参考にするんで何処のマンションだか教えて下さ〜〜いm(_ _)m

ウチは夫婦そろってジム＆プール好きで、
毎月２人で３万程度スポーツクラブに支払っています。
それを考えると　逆にお得感があるので　共用施設には満足しています。
雨が降った時でも気軽に利用できますし。

年をとっても利用すると思います。

追記

PCTも検討していましたが　9ｍプール＋ジムなしで
必ずららぽのスポーツクラブに通うことになり
すると管理費＋スポーツジム代　がかかり、
とんでもないランニングコストになるので、やめました。

ブリリアマーレは、中途半端な共用施設はないように思います。
結構稼働率は高くなるのでは？

>856

場所が場所だけにファミリー向きではないと思う。

>>885
私も同じ理由でPCTをパスしました。管理費＋修繕積立はPCTと同じなのですが、ジム代、駐車場代で3万〜4万ランニングコストがかさみます。南向きの眺望が今ひとつなのもパスの理由。PCTは確か1400世帯なので、プール等の共有施設の混み具合も心配でしたね。というわけで、ブリ検討中。

853です
結局852さんの反応がな〜い
（管理費節約のため、共用施設をつぶしたマンションも多いですよ）
うそなんですか〜〜　ひど〜〜〜いｗ

通りすがりです。

　我が家は千代田区のマンションですが、コンシェルジュを止めました、どれだけ管理費のお金が浮くか計算するとばかばかしいですよ。共有施設ではないですけどね。　

　我マンションは共有施設という程のものはありませんが、最低価格が4000万以上のほどほど物件ですが、みなさん”もったいない”系の人なので、あったらつぶしてると思います。

>861
有明スポーツセンターのプールは、シーズンによりやっている時と
やっていない時があるのです。

毎日使えないので、却下。

825を見て思ったけど有明小学校って東雲小学校のすぐ近くにできるの???
江東区は文教施設を集約するつもりか。まぁそれにしても1キロ強だし「にぎわいロード」ができればこの不安は減るなぁ。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/ariake/arikita3.htm