Brillia Mare 有明 [その４]

> 三菱地所のような売り方を身につけて欲しいな！みつび

三菱地所が大がかりな宣伝をしないのは、単独または主幹事となる大規模物件が殆ど無いからです。
中規模又は小規模のマンションが多いので　かけたくても広告費をかけられない。
まあオフィスビルは別ですが

741
確かにそうかもしれません　でもなぜか三菱地所だったら大丈夫的な考えの人ってまわりに多いのもまた事実かもしれません　ちょっと高いんですけど何故か売れる！　三菱の持つお堅いイメージでしょうね！
古い考えかもしれません
ここ最近東京建物に限らず　イメージ戦略する所も多いかな
豊洲の三井も田村正和使ってますけど　でもマドンナは桁違い　イメージ戦略としてはここにピッタリかもしれませんが
東京建物は　以前ジャンレノ使ってましたっけ！　あの時もビックリしましたよ　三菱・住友はイメージキャラクター使わないですね！さらに高いし！
それが逆に人によっては建物に専念している印象を与えているのかもしれません
東京建物はなんと言っても三菱・三井・住友よりも前の一番歴史のある旧安田財閥の不動産会社ですから　もっと堂々と！！

いろいろ批判はあるようですが、まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。

ここは、当初はイメージ戦略重視で行っていたが、途中からファミリー路線も強調する方向に路線転換して、何とか「売り切った」という感じではありますね。（ビーコンの販売は、当初の好意的な反応を「信用」しすぎて、手を打つのが遅かったですね。）

実際には２期様子見の人もいるし、また、販売側も２期については慎重に当たるでしょうから、どう出てくるかですが、結局、ビーコンが値段を下げてくると、同様の対応もありうるでしょうが、現状を見ていると、よほど客の反応が悪いという事情がない限り価格を下げることはないんじゃないかと思います。まあ、アメリカのサブプライムローンの問題が、さらに深刻化して、世界中で経済不安が広がっていくような状況になると、どうなるかわかんないですけどね。

豊洲タワーはどうだって？あれは販売時期とかとの関係で、検討が遅れたんですよね。。。豊洲の住友ツインタワー？あれは、もっと高い価格になる可能性が高いのでは？

地域性だけを言うのなら、「生活感のある豊洲、東雲」、「無機質な有明」という感じで住み分けできそう
子なし夫婦なんかはかえって住みやすいと思う

でも、それにしては戸数大杉って気がするな
狙いどころが良く分からん

>>743
>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
うーん。
とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。
２，３フロア上ってとこですか。
ちょっとしたオプションならカバーできますからね。
まあ、今更どしようも無いので、後はしっかり売り切る方策をとって欲しいですね。

今日有明近辺を車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
あくまで俺はね。

東京中運転して、それぞれのマンションのスレに
>今日近くを車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
と書き続けてください。
ご苦労様です。

ま、いいから、いっかい住んでみたら？
すごく快適。

快適って人によって違うから
そこを物差しにして物件を語るのもね
まともな本屋も徒歩圏にないのに
快適だなんて信じられないという俺みたいな人間もいるし
そんなの全く関係ないって人間もいるしね

>>742さん
世界的にもっとも歴史があるのは住友だと思うよ。
住友ツインに期待してます。

地震なんていつ来るかも分からないものを心配したってしょうがなくない？地震が怖いなら日本にはそもそも住めないよね。そうはいっても免震ですし、安心です。

東雲のビーコンもそうだけど、どうもトヨタワの好調を勘違いしちゃったんじゃないのかな？
再開発中、又は佳境に入っている所は異常な上がり幅になってるけど、そこに人気もついてきている。
(その判断の良し悪しは置いといて)
ただ、東雲は既に終わっているし、有明もまだまだ不透明。
特に有明はオリ・ガレのように賭けにでる価格であれば別なのかもしれないけど、このブリマレは高い掛け金の割には勝ちの確率が見えないから、そっち系の人も遠のいてしまった。
(とはいえ、ガレは勝ちとはいえない状態になっているが・・・)
ただ、他の人も触れているように、今更価格を落とすのは難しい。
ウルトラＣ的な"具体性のある施設誘致"でもぶち上げれば別だろうが・・・。

免震構造の下のゴムってどうなんの？維持できるの？無理だよね。老朽化するよね。交換できんのかな。わからん。。。

いよいよ、新タイプのお部屋見れます。
楽しみ、楽しみ。

お台場の開発（都有地）も進んでいますね。
船の科学館前の広大な区画も入札中http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/kukaku/index.html
ですし、オフィスなども出来つつある中、この地区は現状からの変化率は大きく期待できるのでは無いでしょうか？
オフィスもかなり出来るでしょうから、いずれは・・・。
期待してます！

ずいぶんとHPがリニューアルされましたね。
印象的には「建物のゴージャス感を前面に打ち出す」感じ。

8月の東京湾花火大会の映像もUPされているようです。

さすがに第一期で全く人気のなかった間取りは
価格がかなり下がっているような気がします。


http://www.b-m-a.jp/roomplan/index.html

有明特設会場での東京湾花火大会の模様がアップされましたね！

http://ss3.e-state.co.jp/b-m-a/bb/hanabi/large/

非常によかったな〜。

HPですが、「全方位、感動」とか書いちゃうから突っ込まれる。
写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
やはりここは周辺環境を見ても台場や東雲に頼っている感じ。
>>754じゃないが、例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。

商業施設ができるなんて話が出たら今度は値上げしてくるんじゃない（笑）

もしもオリンピック来れば目の前北向かいがショッピングセンターになるのは決まってますよ！
オリンピック来れば凄い事になるのは決定的です　
まあ来ないからって言われそうですね・・・

花火遠すぎ！　あんなに小さい花火は迫力不足だね・・　けっこう距離があるから仕方がないんだね

>>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
>うーん。
>とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。

そうですね。もし売れ残ったら、さらに戸数あたりの負担が大きく
なるので、馬鹿ならない額だと思います。
まぁ売れ残ったら、将来の修繕費等もかなり上方修正になるので、
かなり厳しいですね。
過剰な宣伝費をかけるよりは、その費用を内部の充実などにあてて、
適正に使用して欲しいと思います。
いくらなんでも６億はかけすぎですよ。苦戦なのはあたり前ですね。

新聞にたたかれて、販売戦略を変えたお陰で、ようやくまともな
ホームページになってきたようです。

売れ残ったために、修繕費が値上がりするのは、現実的には、ほぼないですから心配不要ですよ。

一般論ですが、入居が開始して1年以内は未入居物件が発生しても売主が管理費・修繕費を負担します。修繕積み立て基金は、一時立て替え払いをして、新しい購入者が現れた際に、それを返還してもらうスキームを取ります。

また入居して1年経ってもまだ完売しないマンションは、きょうび殆どないという考え方が出来ると考えられます。（極論ですが）値引きをして売れない住宅はないからです。昨今の不動産高騰もあるので、今は高くても来年に同じ値段だと安いということもあり得るでしょう。
売れないということは、不動産の所有者はデベですから税金もかかれば資金回収できないリスクも甚大です。
なので、意地でもデベは売ってきます。ですから必ず完売します。

管理費・修繕費の出納状況が健全に行われるかどうかは、むしろ管理組合・管理会社が上手に運営するかどうかの方がウェイトが重いです。
延滞すれば督促する細かい作業をきちっと行っている限りは、きちっと回収できるものですし、それでも管理費・修繕費を頑として払い続けない悪質な人がいたとしたら、そういった人に対して法的措置を取る事も可能です。

以上、売れ残る＝修繕費上がる、というのは、早計かと思われます。

ただうちのマンションでもそうですが、入居前の長期修繕計画という
のはかなりいい加減なので注意が必要です。
必ず、入居後にちゃんと修正されますよ。ただ安くなることは無い
ですね。だって当初の計画自体がどこも安く見積もるので。
（最初から高ければ、二の足踏むでしょ）

売れ残ったら管理費、維持費は、住戸の所有者であるデベ負担になります。当然、いつまでも経費負担するくらいなら、売れる価格で叩き売ります。
維持費を負担させられるのも、裏でディスカウントして叩き売られるのも、どっちにしても気分のいいものではありませんよね。

万一売れ残った場合でも、空室の管理費・修繕費は売主が負担すると重要事項説明書に書いてありましたよ。（売主負担の期限は部屋が売れるまで）　がんばって売り切ってください！

東京湾花火大会の模様がアップされましたね！
確かに今は何もないですから遠いけど結構見えました。

北側にマンション群が出来たら東京湾の花火はどこから見れるのでしょう？
最上階ラウンジとテラスも抽選になるだろうし。

オプションサービス１００ポイント（１００万円）とか始まるんじゃない？

>初期で一気に売らないといけない。
今まではその通りで、うまくいったケースもありました。
でもデカプリオもしかり、大物タレント起用でマンションを売る時代は終わりになりつつあります。

>広告費を使えない今後残りの700を売るなんて無茶
予想利益を削ってでも、販売広告費はつぎ込むでしょう。
（超長期間販売していた）大型物件の港南のＷＴＣみたいにならなければいいのですが。

ビーコンは少々天然の信者が頑張りすぎて、すっかり痛々しい板になっちゃってるよ。
ビーコン板の雰囲気がいいとは思わないけどね。

７８２
＞まさに有明 豊洲 東雲戦争だな！

お互い戦ってどうする（笑）日本語意味不明だよあんた。

それに契約者がせっかくネガレススルーしてるのに、言い返したら火に油注ぐって分かってないね。あんたが邪魔なんだよ。
それにしても、
ほれ込むと５千万も５百円に見えるんでしょうか。あなたも物件比較中ならもっとここの不安要素とかネガティブな部分に目を向けた方がいいですよ。

ここはやばい！って思っている人多いと思うよ。

782
君のレス見るとネガレスしたくなってきちゃうよ。

>>761
>写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
確かに。
この構図はゴクレ物件そのものだ。


>例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
>開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。
あの物量広告で３割を完売させられなかったのだから、今後も広告だけでは何ともならない。
逆に言えば、上記のような"ニュース"が無い限り、単なる値下げや、オプションサービスでは残りの７００戸(or８００戸)を売り切るのは不可能に近い。

ａ．新たに資金を投入し広告展開
ｂ．値下げ、値引き、オマケ攻勢
ｃ．住友、ゴクレを見習って売り惜しみと称して長期戦

どれで攻めるのでしょうね。

契約者には悪いけどｂの値下げしかない。
このマンションは買う時期を遅らせれば遅らせるだけ得をする。
地価上昇に逆らいながら・・・

785
出たよ病的ネガレス！
またいっぱいネガレス頑張って上位に貢献してね

ここは業界筋からは、販売戦略見直し、発売戸数削減のウワサが出ている。
購入予備軍筋からは、価格引下げ待望論も。

モデルルームに行って、契約しなかった人には、「買わない理由」を答えたら¥500貰えるという案内が来たとか？

興味深く読ませてもらっていますが、読んでいて気になること。
ネガレスがあることは悪いことだとは思いませんが、
書いてあることは同じことの繰り返しですね。
この物件を購入する人と批判のみしている人では、考えてている
視点が違うのでは？購入者は直近の環境でなく将来の発展までを考えて
いるかと思いますが、批判している人は現状ばかりを話に上げている。
また将来計画がまだ明確でないから、先行投資しているのであって、
リスクがあるのは折込済みのはずです。単にこれまでのようなマンネリ
の説明で、ここはやばいとう話をしてもあまり意味がないのでは。。。
これほど多くのレスに力を入れるのであれば、もう少し実のある話になるといいですね。一方的な意見でなく、もう少しお互いに配慮したほうが、話が盛り上がりますよ。
電線地中化、F1の話、IKEAの話とか、具体的な話題は面白いですね。

今購入している人で先行投資と思っている人がどれだけいるでしょうか？
「投資」じゃないでしょう。住みたいから「買う」だよ。

ここのネガレスをみていると　何とか売れずにダンピングして買えないかと思っているとしか思えない人の書き込みが多い（多分1人？）
1000戸以上だから叩けばあまって　安く買える！そう思っているのでしょうか？
執拗に相当の興味を持っている様に見受けられるが・・・
ポジティブな事が書いてあると幾つものネガレスが比較的短時間に書かれます
書かれない時はネガレスも全然なし！
多分同一人物が重複書き込みをしているとしか思えない事があまりにも多い（全てとはいいませんが大部分）
まあこの物件に執拗に興味があるのですな
販売員に冷たくされたとか？？

ネガレスの人、経済に疎いね。デフレの時代は終わったんだよ。世界的にみてもインフレ。だから都心物件のダンピングはないね。資金がないなら、広さを我慢するか、郊外へどうぞ。千葉では有明よりも栄えているところはいくつもあるよ。但し、以前のように安くはないので、千葉でもネガキャンしないでね。

新豊洲市場、楽しみですね。
有明が盛り上がるこれからですね〜。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/new_market/index.html

>>807
有明は便利な土地とか住みやすいとかだろ。あと、販売絶好調とか。
ネガ意見の方が事実に基づいてると感じますが・・・・？

ここも厳しい意見が続きますね・・・。
個人的には響き的に豊洲・東雲より有明の方が好きです（笑
今は何にもありませんが、インフラもこれから間違いなく進みますし。

ただ、本物件はマドンナと最上階に力を入れすぎてますよね？
専有部分の標準仕様等で勝負するべきであったと思います。
プロパストの内装センスはいい筈なんですけどね・・・。

個人的には臨海副都心物件に頑張ってほしいんですけど、
ちなみに比較されやすい東雲のビーコンって、販売順調なんですかね。

櫻井氏推奨物件の割りにこの不人気。この人の影響力も大したこと無いね。そもそもこの人は他の物件で、「裏に墓地があるから安くて資産価値ある」と言い切ってしまう人だからね。
ていうかここの場合は、見たけど買わなかったというひとが相当数いるよね。ここが本当に便利になるのは何年先になることやら。みなとみらいだって最近やっと便利になってくるまで１５年かかってる。ずいぶん気の長いこと。

ポジティブ派です。
ご検討されてる方は一緒に考えましょう。
もしご意見頂けるのなら根拠を持ってお願い致します。

【立地】
南面の公園側と北面の都心側の眺望は魅力。
南面中・高層階の眺望は公園と海。
北面は高層が建つと予想されてるが
今から数年前は海だった場所に建てられるのだろうか。検討者は要確認。
東と西は1LDK、2LDK中心で賃貸向けか。
駅まで5分のゆりかもめは運賃高く遅いが本数の多さが魅力。
駅に行けば来る。
りんかい線も本数は充分。渋谷・新宿・池袋まで座って行けそう。
新幹線も東京・品川近い。
羽田へは電車で20分台、リムジンバス、タクシーまで利用可範囲。

【環境】
学校は小・中学校の開校決定でクリア。保育園はマンション1F。
病院は癌研の一般診療を中心に国際展示場駅周辺、台場、東雲、豊洲。
日々の買物は通勤帰宅時の乗換駅中心か。
有楽町線の豊洲、銀座1丁目ではデパ地下。りんかい線は大崎。
面倒なときはマンション1Fで。
週末に台場、豊洲、東雲。生活品や100均は江東区内陸。
例え歩いて7〜8分に商業施設があっても荷物が多ければ車を使うし
毎回同じ施設では飽きて結局離れた施設に行くはず。
近くにできれば便利だが現状でも充分。
銀座・台場・豊洲に近くて不便なはずがない。

【建物】
この建物が地震で崩れたら東京は壊滅。
最新の建築基準であることが既存の建物より優れているのでは。
仕様・装備も売出し中の近隣タワーより上。
ちなみに豊洲の物件はカラーセレクト不可。
共用施設・エントランス・フロント機能がこの物件の特徴で、
これが転売時近隣物件から選ばれる可能性はある。
自分は活用できそうであり、
今後、居住者の維持、運営方法で資産のメリット/デメリットに。

【価格】
70㎡台で坪単価230万円〜260万円。
この価格以下で23区では足立・葛飾・江戸川区
通勤時間や都心からの距離を考えれば
有明/東雲/豊洲の大きなアドバンテージ。
郊外では横浜・川崎・新浦安。横浜は都心からの距離に難。
川崎は神奈川県、新浦安は千葉県。
東京以外をどう考えるかは人それぞれ。

【管理費/修繕積立/駐車場】
70㎡台で25,000+7,000+16,000=48,000
長期修繕プランを見ると33F施設の修繕費込みで
通常のタワーマンション並。1000戸のスケールメリットあり。
また、駐車場が全体費用の圧縮に貢献。


色々書きましたが
「どこに買う」が最優先で「都心に近い」と言うのが
一番の魅力なんでしょうね。
今こう思ってる人が多いから都心から値上がりしてるのだと思います。
また、道幅広く有明という街並みの雰囲気が東雲より魅力で
人が多すぎないことが豊洲より魅力です。

あとは「いつ買う」ですが
必要であり欲しいから今買おうと思います。

富裕層、資産家、時の王者が目指す場所じゃないと都心でもこれからダメですよ。
港区、渋谷区、千代田区の限られた場所だけが明確に「資産」といえる。都心なのに値上がりしていない場所はたくさんありますからね。

少なくとも昔海だった場所なんて話にならない。

>>820
素晴らしいレスですね。ご苦労様。
一点だけ補足します。

１００円ショップは有明ＴＦＴビル２Ｆの「Ｃａｎｄｏ」
が素晴らしいです。江東区最高の１００均です。
ブリリアマーレからだとクルマで５分掛かりません。

クルマさえ持っていれば、このマンション便利だと思いますよ。
江東区は２３区でもＮｏ．１の「クルマ社会」ですから。
あ、もちろん、いい意味ですよ。
道が広く、駐車場も多いので。

>>820
またネガ意見、なんて書き込みは無用。気に入らない人はスルーしてください。
>>820さんが書かれているように、具体的根拠を持ったご意見のみお願いします。

【立地】
ゆりかもめとりんかい線、ともに山の手圏にでるのに時間がかかる。終電も早い。料金も高い。
少なくとも有楽町線、大江戸線が利用可能な近隣物件より不便で、職場がたまたま上記２線沿いという人を除いて、あえて有明をセレクトする理由が無い。
ビッグサイトに縁のある人以外は、メリットなし。

【環境】
日々の買い物等に自動車または自転車、電車、タクシー等での移動が必須。主婦には辛過ぎ。整備される計画も未定。
眺望も保障されてるわけではなく、将来塞がれるリスクはあり。
倉庫外のため人通りが少なく、また、大型トラックの通行が多いため、女子供には危険。

【建物】
いまどき制震、免震構造をとらず、躯体が壊れることでエネルギーを吸収する古典的な耐震構造。耐震等級も最低の１。
大地震で倒壊の恐れはなくとも、シビアな損傷を受ける可能性は制震、免震に比べ高く、財産を失うリスクは相対的に大きい。
また、構造的に揺れが低減されないことから、家具転倒等による怪我、最悪死亡のリスクも。
最近のタワマンとしての構造は最低グレード。
占有部仕様はＭＲを見れば分かるようにイマイチ、共用設備も目玉はプールくらいで、他の設備は１０００戸クラスのマンションとしてはかなり貧弱。しかもプールは利用頻度に対して維持費が極めて高いため、古くなるお荷物になっている場合がほとんど。

【価格】
上記のように立地、環境、マンション本体とも、メリットよりもデメリットが多い物件であることを考えると、コストパフォーマンスは最低レベル。

【管理費/修繕積立/駐車場】
激高。高すぎだと叩かれまくったＰＣＴのさらに上をいく管理費、修繕費。
駐車場とあわせると、ＰＣＴより月１〜２万高い。比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴやＴＴＴ、ＷＣＴより高いのは・・・？

>比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴ

PCTが???

>828
ＰＣＴとは比較にはなるな。
ＴＴＴやＷＣＴは凄すぎて比較にならん。
普通に考えて、ここの管理費は高いよ。管理費がここより高いところって湾岸にありますか？

ＢＭＡ
　バー
　プール
　テラス
　ゲストルーム
　スパ
　トレーニングルーム

ＰＣＴ
　スカイラウンジ×２
　スカイデッキ
　ラウンジ
　ららぽーと内専用ラウンジ
　カフェ
　プール
　ジャグジー
　サウナ
　エステサロン
　ゲストルーム×４

もうちょっと正確に・・

PCT(TOWER-A)
専有面積 70.13〜77.99
管理費 20,620〜22,930
修繕積立 8,620〜9,590
駐車場　 25,000〜29,000(幅1700-1900)

BMA
専有面積 70.06〜77.65
管理費 24,400〜27,100
修繕積立 5,760〜6,380
駐車場　 15,500〜19,000 (幅1850-2050)
平置10台(幅2700-2750)のみ25,000

のはずだよ。

やっぱり管理費は異常に高いですね。原因はプールでしょうか。

831
具体的に大変よくわかりました！
結果　管理費は多少BMAのが高いがほぼ一緒
　　　ただ駐車場がPCTの方が約1万円高い　車を持たない人にはかろうじてPTCに軍配　車を持つ人にはBMAに大きく軍配です　豊洲は駐車場結構高いんですね　東雲はどうなんでしょう？

834
すみません　管理費ではなく維持費の間違えです

BMAはボーリングして温泉出したらコストパフォーマンス上がるかも。
マドンナから俊ちゃんに変えてみるとか。

ＰＣＴのプールって9ｍのやつですよね？
これで豪華設備？

１件あたりマドンナに６０万円払うのだったら一日デートくらいはＯＫなのかな？もしそうだったら購入するけど。

まじな話、有明は家族が住むとこじゃないよね？
トラック多いし、交通・買い物不便で夜真っ暗な荒野だもん。

有明はリゾートトラストの社宅みたいな２０〜３０㎡位の
賃貸・分譲のワンルームマンションを１０，０００戸ほど供給
した方が良いと思う。

学生と社会人１〜２年生の単身ならコンビニだけで
十分だし、コンビニにたまってるお台場帰りの千葉の
ヤンキーとも上手くやってけるはず。あとディファの
格闘オタクとも。

とにかく行政とデべは協力してワンルーム沢山作って
有明を日本一の単身者に特化した街にして欲しい！

商業施設とか一切いりませんから。。。