Brillia Mare 有明 [その４]

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お気持ち良くわかりますよ
なぜならば私も同じなので　しかし私は有楽町線を通勤に使うので豊洲にすいているゆりかもめで5分なのは　便利なのですよ
色々迷ってます
悪い言い方をすれば都内でこんな無茶な共用施設の物件は2度と出ないような気がしてますし　今の有明でなければ無理だというのもあります
　結構気になるやつです

私は夫の通勤が楽になるので買いました。（勤務地　浜松町）
ゆりかもめでお台場海浜公園から竹芝まで９分です。
お台場の駅まで自転車で５分。
竹芝からタクシーでも２０００円くらいかな？

浜松町なら　海浜公園からバスも出てますね！確かバスでも12〜3分だったような？　車ならすぐですね

現在検討中ですが。。。

●東京、銀座、新橋方面に近い。
●価格が比較的安い。将来の開発により、化ける可能性あり。
●共有施設が豪華。
●駐車場の台数が多く、代金が安い。

その一方で、

●直線距離は近いが、交通手段が限定される。（ゆりかもめとりんかい線）
●将来の開発は不透明な面がある。
●開発が続くということは、工事が続くということ。
●管理費は若干高め。

ということで迷っています。買うとすれば、テニスの森方面の保証された眺望を狙うか、逆に都心方面の眺望がある北側が完全にブロックされないことに賭けるか、難しいところですね。それ以外はお見合いになる可能性があるので、どうかな〜。

今ナビタイムで調べたら お台場海浜公園から浜松町までバスでやはり13分でした
朝はそうはいかないのかもしれませんが
人口が増えたら有明からのルートも出来ると有り難いですね！

ここの人が言う「資産価値」って売るときに値段が下がっていない、
または上がっている、または貸すときに有利に貸せるって意味で
いいのかな。。

でもこんだけ湾岸地域にこれからもバンバンマンション出来て
いったら、この地域はマンションだらけで将来的には売る人、
貸す人が過剰になって二束三文になりそうに感じるんだけど、
みんなはどう考えてるんだろう。

事実、「住宅情報マンションズ」とか「都心に住む」とかで
数年前に大量供給された品川港南地域の物件は、売りに出まくって
いるのに、全然売れている様子が無く、値段を下げて数ヶ月間も
ずっと掲載されている状況。

確かに「希少性」は皆無だろうね。

豪華な共有施設、南東or北西の眺望が確保されている高層階でなおかつ駐車場確保なら借りたいです。

708
確かにこのまま大型物件がどんどん増えていくと　供給過剰だとおもいますが　この共有施設をもったここなら私は是非借りたいですよ
　中古でもし安く出ようものなら絶対に欲しいと思います

ナビタイムで調べたら有明テニスの森〜銀座までタクシー　
1540円でした。 5.2Km 、14分
便利な道路ができたので実質料金は豊洲と変わらないですね。

>711
有明エリアでも賃貸で人気のマンションか否か
二極化するでしょうね。

逆に共用施設のないマンションは人気ないかも。

70m2ぐらいで25万円以内でしたら是非借りたいと思います。駐車場がつくなら2万〜3万高くても可です。購入者の方で賃貸に出す方、よろしくお願いしますね。

>事実、「住宅情報マンションズ」とか「都心に住む」とかで
>数年前に大量供給された品川港南地域の物件は、売りに出まくって
>いるのに、全然売れている様子が無く、値段を下げて数ヶ月間も
>ずっと掲載されている状況。

これは売る側が坪300万を遥かに超えるような、値段明らかに転売利益目的の「吹っかけた」値段設定をしている為でしょう。
また、品川港南地区は新築物件がほぼゼロに近く、港区アドレスに拘る人は築浅・未入居物件を探すしかない事情もあり、表面上は異常な強気価格の物件が住宅情報誌をにぎわしている訳で。常識的な価格設定をすれば、少なくとも現状では引く手数多と思われます。
まあ、今後どうなるかは経済や社会の状況次第ですよ。某スレで好き勝手に今後の価格動向等を叫びあってますが、未来にどんな事態が発生するかは神様じゃないんですから分かりません。誰も預言者にはなれません。結果的に合っていたとしてもそれは「偶々」です。
転売等考えずに、無理のない資金計画で買い、必要性があって住む。これが最もリスクの少ないマンション購入方法じゃないですかね。
そういう買い方であれば、どんな物件を買うににしても、誰もにも文句を言われる筋合いは無いと思いますが。

>>710 >>714 営業必死だな・・

転売目的で港南で売りに出している人は、高く売れたらそれでいいから、
時間をかけてあまり値段は下げないよね。ようはたった一人が高く買ってくれたらいいんだから。

でも数年たって生活環境の変化とかで自然に売りに出す人が多くなった場合、早く「売る」ことを目的にした場合、少しでも人より安く値段提示するような連鎖がおこり、そこから一気に価格破壊が起こることも考えられませんか？？　なにせこの有明、豊洲、東雲で数十のマンション、１万をゆうに超える物件があれば、常時数百の売り物件があることは容易に想像つきます。
特別な眺望等の何か「売り」が無いとかなり厳しいのでは？？　そして
当然「売り」が無い物件が下がればそれにつられて、「売り」のある物件も下がってしまう。
確かにここは共用設備は豪華だけど、それは管理費と物件価格に乗っかってるから、その分資産価値が高いとも言い切れないのでは。それに新築ではインパクトでも中古では。。。

私は資産価値＝希少性だと思っています。
みなさんのご意見をお聞かせいただけませんか？？

私は　資産価値＝希少性　だとは思いません。

それは高額物件で売却利益を狙っている場合にはそれで正解かも知れませんが。

そうでない、居住目的の人が購入するのであれば、

資産価値＝街としての魅力　だと思います。

その場合には、角部屋だとか眺望だとか共用施設の豪華さとかは、さして影響しないでしょう。勿論、高値で売れるかどうかは別ですが、常識的な価格では十分売れるでしょう。

有明が「街としての魅力」を将来的に持ちうるどうか、それは私には判断できません。ただ「現状だけ」で言えば、私個人の基準では魅力は感じられない。それだけです。

売却益を目的でこの物件を購入する方々には意味のないレスでしょうね。すみません。

今日の日経産業新聞に出ていました。
「広告戦略戦略を見直してはどうか」-　東京建物など
事業主３社の担当者は東京・有明地区に建設中の大規模
マンション「ブリリアマーレ有明」の販売手法見直しの
検討を始めた。　６億円を投じて歌手のマドンナを広告塔に
起用し話題を呼んだが、強気の価格設定で客足は伸びず、
第一期販売戸数を当初検討していた400戸から350戸に抑えて
いる。さらに広告戦略を見直すことはマンション価格の
上昇が続く中でも常に思惑通りにいかないことを示している、

ほーら、言わんこっちゃないでしょ。
盲目のポジィティブ信者さん

環状２号線が出来ると虎ノ門まで通じ まず新橋まではバスがとうると考えるのだが 途中市場やTT Tなどもあり終点はビックサイトで本数はかなりでは？

>>719
おー、久々のHIt！こういう真実ネタが欲しかったのよー
こういうネタが大歓迎だね
でもマドンナに６億って、そごいなぁ・・予想以上・・・
６億割る1000世帯・・・え、60マン円の負担・・・
どうりで部屋内の設備がチープな訳だ

>第一期販売戸数を当初検討していた400戸から350戸に抑えて
>いる。さらに広告戦略を見直すことはマンション価格の
>上昇が続く中でも常に思惑通りにいかないことを示している、

ふーん、やっぱりね。どうりで要望書の期日を延ばしたり、
フルオプションは第一期のみとか変な動きをしてたのね・・・
かなり苦戦してた訳ね・・・あぶない、あぶない、営業は好調
です、って言ってたけど・・・・
本当に騙されないようにしないとね・・・
であれば第二期で価格改定とかありえそうですね！

>>719
>「広告戦略戦略を見直してはどうか」-　東京建物など
>事業主３社の担当者は東京・有明地区に建設中の大規模
>マンション「ブリリアマーレ有明」の販売手法見直しの
>検討を始めた。　６億円を投じて歌手のマドンナを広告塔に
>起用し話題を呼んだが、強気の価格設定で客足は伸びず、
>第一期販売戸数を当初検討していた400戸から350戸に抑えて
>いる。さらに広告戦略を見直すことはマンション価格の
>上昇が続く中でも常に思惑通りにいかないことを示している、

正に・・・って感じですね。
というか遅すぎでしょ。
今更価格を落とすと、第一期購入者の怒りを買うだけだし、落とさないと残り７００戸近い数を捌くのは到底無理と分かっている・・・。

ただ、この物件の問題の本質は"価格"じゃなくて、立地の現状、開発の不透明さ、住戸環境悪化のリスク、過剰な共有部分に反したプアな専有部分、等々で「物件そのものに魅力が無い」点。
今後どのように進めていくのか。
良くも悪くも見ものだ。

そうですね。ここの失敗が将来の有明の価値を左右するでしょうね。
ブリリアの隣の物件は安くなりそうかな。

物件自体には魅力を感じてるけど　確かに派手な宣伝による売り方には　逆に抵抗を感じてしまう所もある　しかも1000戸とはいえ一マンションでマドンナなんて
東京建物のいつものやり方だけど三菱地所のような売り方を身につけて欲しいな！みつび

1期より2割安くなったら買ってもいいかも。

まあそれでも1ヶ月で目的の９割売ってるから そんなに悪いとは思わないけど マドンナに惹かれて買う人はまず居ないから 宣伝の仕方は考えたほうがよい
ブリリアは宣伝にお金をかけ過ぎる
でも 将来は間違いなく 通称マドンナマンション って言われるでしょう!
俺のお台場の友達も言ってた

…だいぶ削除されてるね

400戸から350戸に抑えた程度で鬼の首を取ったかのように大騒ぎするとは・・・。

でも当初から見ると
あれだけの広告を打ち、価格を下げ、販売戸数も減らし(要望がそれしか出なかった)にも関わらず、「完売できなかった」
ということだから、販売陣はかなり厳しいプレッシャー下に置かれていることでしょう。
仕様の改善等を行なわない限り、本当に思い切った価格改定(マドンナ分=一戸60万程度では無く)をしないと残りの販売活動は更に厳しいのではないだろうか。

<<734
１期の値段表見てますけど坪210ちょっとからありましたよ　クリアーじゃないですか！　私も購入すれば33階で会いましょう

737
しかし皆さん（1部ですが）価格を思いっきり下げたら買ってやる的発想ですね〜
東雲の2〜3年前の価格で買いたいんでしょうが（誰でもそうです）それは無理ってものです　あの頃は安かったですね！今考えれば　私だって皆だって欲しい　今となってその価格はないものねだりなのです
私なんかバブルはじけた後の10年ちょっと前でも都内ちょっとはずれの60mm2で5000万はしてましたから　今考えるとちょっと高かったけどしょうがない
まあこの掲示板みて業者が値段下げる事はないでしょうけど　まあ皆さんがんばって下さいな　
　おっと！1部の人にはひんしゅくかな〜　
でも　そんなの関係ない！　でも　そんなの関係ない！

<<739さん
ちなみに東雲の２〜３年前の価格はお幾らだったんでしょうか？

> 三菱地所のような売り方を身につけて欲しいな！みつび

三菱地所が大がかりな宣伝をしないのは、単独または主幹事となる大規模物件が殆ど無いからです。
中規模又は小規模のマンションが多いので　かけたくても広告費をかけられない。
まあオフィスビルは別ですが

741
確かにそうかもしれません　でもなぜか三菱地所だったら大丈夫的な考えの人ってまわりに多いのもまた事実かもしれません　ちょっと高いんですけど何故か売れる！　三菱の持つお堅いイメージでしょうね！
古い考えかもしれません
ここ最近東京建物に限らず　イメージ戦略する所も多いかな
豊洲の三井も田村正和使ってますけど　でもマドンナは桁違い　イメージ戦略としてはここにピッタリかもしれませんが
東京建物は　以前ジャンレノ使ってましたっけ！　あの時もビックリしましたよ　三菱・住友はイメージキャラクター使わないですね！さらに高いし！
それが逆に人によっては建物に専念している印象を与えているのかもしれません
東京建物はなんと言っても三菱・三井・住友よりも前の一番歴史のある旧安田財閥の不動産会社ですから　もっと堂々と！！

いろいろ批判はあるようですが、まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。

ここは、当初はイメージ戦略重視で行っていたが、途中からファミリー路線も強調する方向に路線転換して、何とか「売り切った」という感じではありますね。（ビーコンの販売は、当初の好意的な反応を「信用」しすぎて、手を打つのが遅かったですね。）

実際には２期様子見の人もいるし、また、販売側も２期については慎重に当たるでしょうから、どう出てくるかですが、結局、ビーコンが値段を下げてくると、同様の対応もありうるでしょうが、現状を見ていると、よほど客の反応が悪いという事情がない限り価格を下げることはないんじゃないかと思います。まあ、アメリカのサブプライムローンの問題が、さらに深刻化して、世界中で経済不安が広がっていくような状況になると、どうなるかわかんないですけどね。

豊洲タワーはどうだって？あれは販売時期とかとの関係で、検討が遅れたんですよね。。。豊洲の住友ツインタワー？あれは、もっと高い価格になる可能性が高いのでは？

地域性だけを言うのなら、「生活感のある豊洲、東雲」、「無機質な有明」という感じで住み分けできそう
子なし夫婦なんかはかえって住みやすいと思う

でも、それにしては戸数大杉って気がするな
狙いどころが良く分からん

>>743
>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
うーん。
とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。
２，３フロア上ってとこですか。
ちょっとしたオプションならカバーできますからね。
まあ、今更どしようも無いので、後はしっかり売り切る方策をとって欲しいですね。

今日有明近辺を車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
あくまで俺はね。

東京中運転して、それぞれのマンションのスレに
>今日近くを車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
と書き続けてください。
ご苦労様です。

ま、いいから、いっかい住んでみたら？
すごく快適。

快適って人によって違うから
そこを物差しにして物件を語るのもね
まともな本屋も徒歩圏にないのに
快適だなんて信じられないという俺みたいな人間もいるし
そんなの全く関係ないって人間もいるしね

>>742さん
世界的にもっとも歴史があるのは住友だと思うよ。
住友ツインに期待してます。

地震なんていつ来るかも分からないものを心配したってしょうがなくない？地震が怖いなら日本にはそもそも住めないよね。そうはいっても免震ですし、安心です。

東雲のビーコンもそうだけど、どうもトヨタワの好調を勘違いしちゃったんじゃないのかな？
再開発中、又は佳境に入っている所は異常な上がり幅になってるけど、そこに人気もついてきている。
(その判断の良し悪しは置いといて)
ただ、東雲は既に終わっているし、有明もまだまだ不透明。
特に有明はオリ・ガレのように賭けにでる価格であれば別なのかもしれないけど、このブリマレは高い掛け金の割には勝ちの確率が見えないから、そっち系の人も遠のいてしまった。
(とはいえ、ガレは勝ちとはいえない状態になっているが・・・)
ただ、他の人も触れているように、今更価格を落とすのは難しい。
ウルトラＣ的な"具体性のある施設誘致"でもぶち上げれば別だろうが・・・。

免震構造の下のゴムってどうなんの？維持できるの？無理だよね。老朽化するよね。交換できんのかな。わからん。。。

いよいよ、新タイプのお部屋見れます。
楽しみ、楽しみ。

お台場の開発（都有地）も進んでいますね。
船の科学館前の広大な区画も入札中http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/kukaku/index.html
ですし、オフィスなども出来つつある中、この地区は現状からの変化率は大きく期待できるのでは無いでしょうか？
オフィスもかなり出来るでしょうから、いずれは・・・。
期待してます！

ずいぶんとHPがリニューアルされましたね。
印象的には「建物のゴージャス感を前面に打ち出す」感じ。

8月の東京湾花火大会の映像もUPされているようです。

さすがに第一期で全く人気のなかった間取りは
価格がかなり下がっているような気がします。


http://www.b-m-a.jp/roomplan/index.html

有明特設会場での東京湾花火大会の模様がアップされましたね！

http://ss3.e-state.co.jp/b-m-a/bb/hanabi/large/

非常によかったな〜。

HPですが、「全方位、感動」とか書いちゃうから突っ込まれる。
写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
やはりここは周辺環境を見ても台場や東雲に頼っている感じ。
>>754じゃないが、例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。

商業施設ができるなんて話が出たら今度は値上げしてくるんじゃない（笑）

もしもオリンピック来れば目の前北向かいがショッピングセンターになるのは決まってますよ！
オリンピック来れば凄い事になるのは決定的です　
まあ来ないからって言われそうですね・・・

花火遠すぎ！　あんなに小さい花火は迫力不足だね・・　けっこう距離があるから仕方がないんだね

>>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
>うーん。
>とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。

そうですね。もし売れ残ったら、さらに戸数あたりの負担が大きく
なるので、馬鹿ならない額だと思います。
まぁ売れ残ったら、将来の修繕費等もかなり上方修正になるので、
かなり厳しいですね。
過剰な宣伝費をかけるよりは、その費用を内部の充実などにあてて、
適正に使用して欲しいと思います。
いくらなんでも６億はかけすぎですよ。苦戦なのはあたり前ですね。

新聞にたたかれて、販売戦略を変えたお陰で、ようやくまともな
ホームページになってきたようです。

売れ残ったために、修繕費が値上がりするのは、現実的には、ほぼないですから心配不要ですよ。

一般論ですが、入居が開始して1年以内は未入居物件が発生しても売主が管理費・修繕費を負担します。修繕積み立て基金は、一時立て替え払いをして、新しい購入者が現れた際に、それを返還してもらうスキームを取ります。

また入居して1年経ってもまだ完売しないマンションは、きょうび殆どないという考え方が出来ると考えられます。（極論ですが）値引きをして売れない住宅はないからです。昨今の不動産高騰もあるので、今は高くても来年に同じ値段だと安いということもあり得るでしょう。
売れないということは、不動産の所有者はデベですから税金もかかれば資金回収できないリスクも甚大です。
なので、意地でもデベは売ってきます。ですから必ず完売します。

管理費・修繕費の出納状況が健全に行われるかどうかは、むしろ管理組合・管理会社が上手に運営するかどうかの方がウェイトが重いです。
延滞すれば督促する細かい作業をきちっと行っている限りは、きちっと回収できるものですし、それでも管理費・修繕費を頑として払い続けない悪質な人がいたとしたら、そういった人に対して法的措置を取る事も可能です。

以上、売れ残る＝修繕費上がる、というのは、早計かと思われます。

ただうちのマンションでもそうですが、入居前の長期修繕計画という
のはかなりいい加減なので注意が必要です。
必ず、入居後にちゃんと修正されますよ。ただ安くなることは無い
ですね。だって当初の計画自体がどこも安く見積もるので。
（最初から高ければ、二の足踏むでしょ）

売れ残ったら管理費、維持費は、住戸の所有者であるデベ負担になります。当然、いつまでも経費負担するくらいなら、売れる価格で叩き売ります。
維持費を負担させられるのも、裏でディスカウントして叩き売られるのも、どっちにしても気分のいいものではありませんよね。

万一売れ残った場合でも、空室の管理費・修繕費は売主が負担すると重要事項説明書に書いてありましたよ。（売主負担の期限は部屋が売れるまで）　がんばって売り切ってください！

東京湾花火大会の模様がアップされましたね！
確かに今は何もないですから遠いけど結構見えました。

北側にマンション群が出来たら東京湾の花火はどこから見れるのでしょう？
最上階ラウンジとテラスも抽選になるだろうし。

オプションサービス１００ポイント（１００万円）とか始まるんじゃない？

>初期で一気に売らないといけない。
今まではその通りで、うまくいったケースもありました。
でもデカプリオもしかり、大物タレント起用でマンションを売る時代は終わりになりつつあります。

>広告費を使えない今後残りの700を売るなんて無茶
予想利益を削ってでも、販売広告費はつぎ込むでしょう。
（超長期間販売していた）大型物件の港南のＷＴＣみたいにならなければいいのですが。

ビーコンは少々天然の信者が頑張りすぎて、すっかり痛々しい板になっちゃってるよ。
ビーコン板の雰囲気がいいとは思わないけどね。

７８２
＞まさに有明 豊洲 東雲戦争だな！

お互い戦ってどうする（笑）日本語意味不明だよあんた。

それに契約者がせっかくネガレススルーしてるのに、言い返したら火に油注ぐって分かってないね。あんたが邪魔なんだよ。
それにしても、
ほれ込むと５千万も５百円に見えるんでしょうか。あなたも物件比較中ならもっとここの不安要素とかネガティブな部分に目を向けた方がいいですよ。

ここはやばい！って思っている人多いと思うよ。

782
君のレス見るとネガレスしたくなってきちゃうよ。

>>761
>写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
確かに。
この構図はゴクレ物件そのものだ。


>例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
>開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。
あの物量広告で３割を完売させられなかったのだから、今後も広告だけでは何ともならない。
逆に言えば、上記のような"ニュース"が無い限り、単なる値下げや、オプションサービスでは残りの７００戸(or８００戸)を売り切るのは不可能に近い。

ａ．新たに資金を投入し広告展開
ｂ．値下げ、値引き、オマケ攻勢
ｃ．住友、ゴクレを見習って売り惜しみと称して長期戦

どれで攻めるのでしょうね。

契約者には悪いけどｂの値下げしかない。
このマンションは買う時期を遅らせれば遅らせるだけ得をする。
地価上昇に逆らいながら・・・

785
出たよ病的ネガレス！
またいっぱいネガレス頑張って上位に貢献してね

ここは業界筋からは、販売戦略見直し、発売戸数削減のウワサが出ている。
購入予備軍筋からは、価格引下げ待望論も。

モデルルームに行って、契約しなかった人には、「買わない理由」を答えたら¥500貰えるという案内が来たとか？

興味深く読ませてもらっていますが、読んでいて気になること。
ネガレスがあることは悪いことだとは思いませんが、
書いてあることは同じことの繰り返しですね。
この物件を購入する人と批判のみしている人では、考えてている
視点が違うのでは？購入者は直近の環境でなく将来の発展までを考えて
いるかと思いますが、批判している人は現状ばかりを話に上げている。
また将来計画がまだ明確でないから、先行投資しているのであって、
リスクがあるのは折込済みのはずです。単にこれまでのようなマンネリ
の説明で、ここはやばいとう話をしてもあまり意味がないのでは。。。
これほど多くのレスに力を入れるのであれば、もう少し実のある話になるといいですね。一方的な意見でなく、もう少しお互いに配慮したほうが、話が盛り上がりますよ。
電線地中化、F1の話、IKEAの話とか、具体的な話題は面白いですね。

今購入している人で先行投資と思っている人がどれだけいるでしょうか？
「投資」じゃないでしょう。住みたいから「買う」だよ。

ここのネガレスをみていると　何とか売れずにダンピングして買えないかと思っているとしか思えない人の書き込みが多い（多分1人？）
1000戸以上だから叩けばあまって　安く買える！そう思っているのでしょうか？
執拗に相当の興味を持っている様に見受けられるが・・・
ポジティブな事が書いてあると幾つものネガレスが比較的短時間に書かれます
書かれない時はネガレスも全然なし！
多分同一人物が重複書き込みをしているとしか思えない事があまりにも多い（全てとはいいませんが大部分）
まあこの物件に執拗に興味があるのですな
販売員に冷たくされたとか？？

ネガレスの人、経済に疎いね。デフレの時代は終わったんだよ。世界的にみてもインフレ。だから都心物件のダンピングはないね。資金がないなら、広さを我慢するか、郊外へどうぞ。千葉では有明よりも栄えているところはいくつもあるよ。但し、以前のように安くはないので、千葉でもネガキャンしないでね。

新豊洲市場、楽しみですね。
有明が盛り上がるこれからですね〜。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/new_market/index.html