KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

この立地であれば、
居住ニーズは、常に旺盛かと思われ。

売って良し、貸して良し、じゃない？

隣のTTTでさえ現在30件も空き部屋があるのに、自分の買った部屋が借りてもらえる保証は無い。

>>899
オリンピック効果で、東京近郊から、あるいは日本全国からどんどん東京湾岸に人が引っ越して来るんじゃ無いの？

800戸で30だから、稼働率はかなりいい状態。勝どきは中央区なので賃貸は強いよ。

BRT LRTのルートって、まだ正式決定してませんよね？

はい。まだ正式決定していません。のらえもんさんのブログがおそらく最も詳しいので参考までに。

【のらえもんさんブログ】
http://wangantower.com/?p=3759

http://wangantower.com/?p=4024

http://wangantower.com/?p=4549

http://wangantower.com/?p=5595

http://wangantower.com/?p=6265

http://wangantower.com/?p=6761

http://wangantower.com/?p=6866

http://wangantower.com/?p=6871

http://wangantower.com/?p=7250

【中央区参考資料】
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/H25_5_23tiikikou...

>>904
不動産経営はあまり詳しくないんですが、稼働率というのは、とんでもなく古いアパートや高速道路下みたいな酷い条件のマンションまで含めた平均値じゃないの？TTTレベルの（好条件と思われる）タワーマンションで30戸も空きがあるってどうなんだろう、と思って。

分譲、賃貸あわせると２８００世帯の巨大マンション群なんで、ＴＴＴだけでひとつの町みたいなものです。
仕方がないのでは？

勝どき東、晴海選手村、勝どき5丁目、豊海・・・町みたいな巨大マンション群があといくつできるんだろう。

>>909
そのたびに…30×？？

それでも稼働率は良好です！
自分が貸し出した部屋が1/30にならなければ。。

中央区の路線計画によると、BRTは銀座に買い物に行くためのバスなんですね。どこかの駅に接続してくれないと通勤には使えないね。銀座勤務ならいいけど。

計画どおりだと銀座５丁目につくから、そこからちょっと歩けば銀座4丁目の日比谷線、銀座線に着きますよ。恐らく銀座５丁目の再開発ビルが終点で、そこから地下道で駅に直結するはずです。

あくまで現時点の計画がそのまま進めばですが・・・

>>913
どっちにしろ、東京駅まで行く都バスの方が便利に見えますが。

選択肢がひとつ増えるということで、都バスは都バスでよろしいかと。ＫＴＴの目の前にバス停ありますので。

905です

906さん、本当にありがとうございます！
決定楽しみですね。

とはいえ、KTTの近くを通りそうな気がしますね＾＾

905です。連投すいません。
バスは、環状二号線が繋がったら、結構便利なルートがいくつか出来そうですね。

楽しみです！

ちなみに6500万の部屋を全額ローンで購入、住んでから10年後に5500万円で売れた場合、諸費用や金利、売却時の手数料入れて、賃貸だと家賃いくらのマンションに住んでた計算になりますか？
簡単な算数かも知れませんが、教えてください。

新橋、汐留を経由してくれると助かるんだけどなあ
銀座より需要あるんじゃない？

環状2号線の開通でどのような経済効果があるかは、個人レベルでは予測困難ですよね。

地下鉄はさておき、道路レベルに限れば、現存の橋では周辺に八重洲通りで東京駅に繋がる中央大橋（ＣＰＴなど）、新富町に繋がる佃大橋（ＣＧＰなど）、銀座に繋がる勝鬨橋（勝どきビューなど）がある。
環状2号線で築地経由で汐留新橋と銀座に繋がる隅田川橋梁（ＫＴＴ，ＴＴＴ）は、勝鬨橋に準じるくらいの位置づけになって欲しいと希望する。

虎ノ門が森ビル1兆円再開発で盛り上がったら、橋の位置づけも上昇すると思います。

918さん
全額ローンだと、保証料も膨れあがるし、
借入年数によりますが、10年では元金は
ほとんど減らないでしょう。
固定資産税、修繕積み立て金もあります。
ザクッと25万円/月の家賃相当になるでしょうね。

↑それはないのでは？今の金利であれば、月20万円ぐらいじゃないか。

＞918

細かな数値設定がまちがってるかもしれませんが、

売買時の諸費用250万円、固定資産税当初5年間15万円、残り5年30万円、金利と住宅ローン控除が等価として0円、月々の管理費修繕積立金2万5000円、売却時の手数料を売買代金の3％＋6万円、下落分の1000万円とすると、以下の計算式になります。

250万円＋225万円（15万円×5＋30万円×5）＋0円＋300万円（2万5000円×12月×10年）＋171万円（5500万円×0.03＋6万円）＋1000万円＝1946万円

これに対して2年の普通賃貸借を5回更新するとして、1回更新するごとに1月分の家賃相当額がかかるとすれば、10年のうちに4回更新料を支払うことになる。初回の契約に必要な分は考慮しないで計算すると・・・

Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝1946万円
・・・Ａ＝1946万円÷124＝約15万7000円也。
おそらく新築6500万円する物件だと想定家賃は20万円はいくと思うので、ひと月当たり4万3000円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に1000万円下落しないで価格が維持されたとすると
Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝946万円
・・・Ａ＝約7万6300円也
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円とすると、ひと月当たり13万3700円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に946万円上昇したとすると、買って10年間住んで10年後に売却した費用がトントンになるので、
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円と設定すると、ひと月あたり20万円分広い家に住めたことになる。
この場合、賃貸にかかった費用がまるまる浮いたことになるので、
20万円×124＝2480万円也。

ざっと計算したので間違ってるかな？

923ですが、

918さんのご質問に端的に答えたとすると、約15万7000円也。

あくまで金利と住宅ローン控除が等価として0円の前提です。
6500万円×0.0075（0.775％金利の場合）＝48万7500円の金利です。住宅ローン控除40万円とすると金利で年8万7500円かかります。
ネットバンキングで5年固定、10年固定で低めの金利のものをチョイスして、この8万7500円をどこまで0円に近付けることができるかがポイントと思われます。

失礼48万7500円ではなく、50万3750円でした。
ここから40万円引くと実質金利負担は10万円ちょいです。
住宅ローン控除年40万円は大きいですね。

KTTの場合、今いくら金利を計算しても、実際ローン組むのは3年後の金利なんだよね。どうなるんだろう？

オリンピック景気に湧いて3年の間にあれよあれよと金利上昇、オリンピックの終わった後は本格的な人口減少と共に景気が冷え込み重い借金だけが残った、、、なんてことは無いよね。

だからこそみんなオリンピック前に売り逃げるつもりなのでは？

ここに限らず、金利上昇はいま購入する人には気になるところですね。
景気が極端に良くなるより、微妙な状況が続いた方が金利上昇圧力がなくなって助かるかも。

インフレにする政策をとっているから、物価は緩やかに上昇する。不動産価格の上昇は基本的に間違いないと思うのだが。
国債を買いこむことで日銀が長期国債の金利を抑制するという非伝統的な金融緩和を行っているから、テーぱリングのやり方次第ではどかんと金利上昇しそうな気がする。
どかんは3年はもつと思うけど、10年以内に来る可能性は結構高いとおもう。

重い借金をして買う人なんて、いないでしょ。

いやいるよ。
自分。

キャッシュで買える余力は残しつつ、住宅ローン控除枠を使い切るかたちで借金し10年のローン控除使い切った段階で返済する。その間余力は投資に回す。

この10年のうちにハイパーインフレが起こると、借金をしていればしている程有利になるからね。
そういう可能性もみつつ、多少のリスクはとるつもり。

ローン控除使っても、金利＋手数料＋抵当権設定費用といった負担＞控除額だと意味ないんだよね。キャッシュある人にとっては。

931さん
現金も結構あるわけだし、それは重い借金ではないと思います。

中央区湾岸エリアは背伸びして住むような憧れの立地ではないですし、現金をしっかり持っている人が仕事も遊びも充実させる目的で住むのにリーズナブルなエリアですね。

>>931
もしハイパーインフレなんて起きたら日本経済は大変なことになりますよ。
有利なんて気楽なことを言ってる場合ではなくなる。

虎の門だけではなく、都内最大規模の再開発と言われる築地が何に化けるか、かな。
タワマンだけ、という可能性はほぼ無さそうだから、商業施設も出来ちゃうだろうな。

今から楽しみ。

計算感謝！
明確

>>935
勝どきの再開発ではなく、大きな隅田川を挟んだ隣町の事ってのが悲しい。

知らない誰かのために悲しんであげるとは、心優しい方なのでしょう。

935です。
徒歩ですぐに行ける場所、ということを考えると、あまり悲しくないんじゃないかな。

マンションの価格って、今、あがってるんだよね？

いつまであがるかな。
みんなの予想は？

舛添えさんが東京に国際金融センターを誘致。

確かに湾岸の魅力はいかに確かにタダですめるか！KTTで湾岸マンション6戸目だけど、家賃30万円近いところにただで数年住み、1000万円以上のお礼〈売却益〉を貰らい、また、新築に住んできたけど、KTTもお礼が貰えるとおもうよ。

>943
１000万は厳しいと思うよ。よくて500万程度の御礼かと。。

確かに、今のマーケットだと500万円程度だけど、日経平均20000円超え前提で1000万円と試算しました。

うぉｗ
マジっすか。先日6000万円の審査が通ってたから、買おうかな。

ネットでいろいろ調べてる限りでは、コスパって言葉を使うと
ここがベストの選択肢？

BAYZとか、有明のはやっぱり場所的にも美味しいことにならないかな。

500万のお礼でも十分なんですけど。。。

500万じゃ融資手数料と売却の仲介手数料でほとんど残らないよW

まぁ、お礼がなくても毎月タダに近くなるなら、それでも十分にゃー

でも、そんなだったら、みんなもっと買えば良いのにな