KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

新築マンションの購入者インサイトは、「見得」「自慢」だよ。湾岸に限らない。
仕事で毎日そういう話をしているので、間違いない。

内陸も、利便性よりもアドレスが重要。だから、○○○アドレス、は売り文句になる。

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>>872
甘いねー。前代未聞の供給数になるんだよ勝どきエリアは。誰にも予想できない未知の世界だよ。供給過多で値崩れ起こすに一票。

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>>873
そういう目で接客してるんだ・・・

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>>872

＞いろんな再開発ニュースがたった３年の間に
＞矢継ぎ早に出てくると、値上がり要素の方が多いように感じてしまうんです。

それはむしろ値下がり要素だろうにｗ

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今の相場からすると安いほうだよ。ここの相場価格と同じくらいだし。
https://www.sumai-surfin.com/re/31079/
だけど横のtttの価格くらいまで下がると思うんだよね。最終的には。10年で平米あたり20万(1年平米あたり2万)は程よい値下がり率と思うけど。
https://www.sumai-surfin.com/re/1973/
基礎がちょっと残念。

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>>878
再開発も、タワマン供給だけの再開発は確かに値下がり要素だね。

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このスレ読んでると、勝どき晴海あたりは都心にできたニュータウンて感じだね「中央区ニュータウン」うーん、10年後に過疎りそうな響きw

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勝どき、晴海の開発の主導は三井。三井が本腰を入れて開発エリアで失敗はないよ。財閥系デベ主導だから需給調整も可能。さがることはないね。今度、三井がカフェ、物販店、バレエスタジオを勝どきに作るなど町おこしもやっているからね。

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ららぽーとみたいなのができればいいけどね。トリトンは既に終わってる雰囲気だし。。

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みんな相続税対策で買って10年後に売ることばかり考えてる街というのはどうなんでしょう？そういう意味ではまさに前代未聞の街になるのかも！

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ららぽーとみたいのは無理だね。商業店舗は車での来場が基本、よって、中央区のように土地が高いエリアには十分な駐車場が確保できない。郊外の方が有利だよ。逆に中央区は銀座を中心にした日本最大の商業地を持っている。よって、勝どき、晴海は住宅地といった位置ずけ。BRTで銀座へのアクセスがよくなることは住宅地の価値向上になる。

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BRT、BRTって言うけど、所詮「バス」だよ？？将来的には路面電車になるかもしれないけど、下手すると「ゆりかもめ」よりショボいんじゃ？

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勝どき近辺は地価上昇率が都内No.1。
それだけ人口流入が著しい。中央区もお金を落として子育て支援に力を入れている。
伸びしろはでかいと思うけどな。その辺の事情を体感している人と、まったく別地域に住んでいて直接体感していない人との感覚は異なると思う。

当面人口流入が見込める日本有数の地域であるが、これまでは道路・鉄道のインフラが未整備だった。
近くに住んでいればわかると思うが、道路はかなり整備されてきた。これまで小規模交通輸送手段としてバス便網の整備が進んできたが、やはり大量輸送手段が人口増に比して未整備といわざるえない。
結論として、BRT,LRT、地下鉄新線などの中規模～大規模交通輸送手段の整備が進むかどうかにかかっていると思う。
都心に近く大規模交通輸送手段が整えば、外部の事情で短期的に不動産市況が落ち込むことがあっても中長期では上昇基調をたどることになるような気がする。

中央区の議会議事録などをみる限り、区の役人はこの辺りの事情を理解しているように思うが、東京都はちょっと慎重なところがある。

一個人の感想です。

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都心3区だから需要が見込め、デベが大量供給に乗り出している。なぜなら都心3区だから。都内、江東区、墨田区などにはまだ開発できる土地はいくらでもある。なぜ、開発されないか、それはリスクが高いから。不動産は立地が一番大切。だから中心部〔皇居〕に近いところから開発されているだけ。郊外の方がよっぽど危険だね。

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確かに直線距離は都心に近い。でもgooglemapでルート検索とかすると、東京駅に行くのにかかる時間は電車だと約30分、これってどうよ。例えば東西線沿いなら葛西あたりと同じレベル。

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888さんに同意
みんながみんなではないとしつつも、中心への距離が重要。という価値観は明らかに存在するということを考えると
勝どきが供給過剰であっても、そのあおりを受けるのは有明や新豊洲などかと。

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湾岸タワマンは直線距離をアピールするけどはっきり言って不毛だよね。
失笑してしまいます。

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とにかく湾岸タワマンは総じてハリボテ感なんだよね。
芸能人起用したり無駄な共用施設付けたり金使うところが見栄に特化。必死。
買う層もお察し。

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>>889
バスがいっぱい出てますよ。
乗り換えなし、かなり楽チン。
タクシーでも２０分あればつくし、
値段も二千円かかるか、かからないか。

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>892

ALCに乾式壁。実際にも張りぼて。

ALCや乾式壁は３・１１のときにも結構あちこちで壊れちゃってるし。

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そんなにこの物件が欲しいの？

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>>895
そんな悔しいの？

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倍率下げネガって厄介。自分だけ当選すればって考えの人が将来のお隣さん候補だもの。

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そんなつまらん話じゃないんだよ

http://suumo.jp/journal/2014/07/10/65883/
http://www.nri.com/jp/event/mediaforum/2014/pdf/forum212.pdf


これからはどんどん新築マンションが不要になるのになぜかここらは建築ラッシュ

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この立地であれば、
居住ニーズは、常に旺盛かと思われ。

売って良し、貸して良し、じゃない？

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隣のTTTでさえ現在30件も空き部屋があるのに、自分の買った部屋が借りてもらえる保証は無い。

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>>899
オリンピック効果で、東京近郊から、あるいは日本全国からどんどん東京湾岸に人が引っ越して来るんじゃ無いの？

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800戸で30だから、稼働率はかなりいい状態。勝どきは中央区なので賃貸は強いよ。

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BRT LRTのルートって、まだ正式決定してませんよね？

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はい。まだ正式決定していません。のらえもんさんのブログがおそらく最も詳しいので参考までに。

【のらえもんさんブログ】
http://wangantower.com/?p=3759

http://wangantower.com/?p=4024

http://wangantower.com/?p=4549

http://wangantower.com/?p=5595

http://wangantower.com/?p=6265

http://wangantower.com/?p=6761

http://wangantower.com/?p=6866

http://wangantower.com/?p=6871

http://wangantower.com/?p=7250

【中央区参考資料】
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/H25_5_23tiikikou...

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>>904
不動産経営はあまり詳しくないんですが、稼働率というのは、とんでもなく古いアパートや高速道路下みたいな酷い条件のマンションまで含めた平均値じゃないの？TTTレベルの（好条件と思われる）タワーマンションで30戸も空きがあるってどうなんだろう、と思って。

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分譲、賃貸あわせると２８００世帯の巨大マンション群なんで、ＴＴＴだけでひとつの町みたいなものです。
仕方がないのでは？

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勝どき東、晴海選手村、勝どき5丁目、豊海・・・町みたいな巨大マンション群があといくつできるんだろう。

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>>909
そのたびに…30×？？

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それでも稼働率は良好です！
自分が貸し出した部屋が1/30にならなければ。。

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中央区の路線計画によると、BRTは銀座に買い物に行くためのバスなんですね。どこかの駅に接続してくれないと通勤には使えないね。銀座勤務ならいいけど。

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計画どおりだと銀座５丁目につくから、そこからちょっと歩けば銀座4丁目の日比谷線、銀座線に着きますよ。恐らく銀座５丁目の再開発ビルが終点で、そこから地下道で駅に直結するはずです。

あくまで現時点の計画がそのまま進めばですが・・・

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>>913
どっちにしろ、東京駅まで行く都バスの方が便利に見えますが。

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選択肢がひとつ増えるということで、都バスは都バスでよろしいかと。ＫＴＴの目の前にバス停ありますので。

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905です

906さん、本当にありがとうございます！
決定楽しみですね。

とはいえ、KTTの近くを通りそうな気がしますね＾＾

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905です。連投すいません。
バスは、環状二号線が繋がったら、結構便利なルートがいくつか出来そうですね。

楽しみです！

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ちなみに6500万の部屋を全額ローンで購入、住んでから10年後に5500万円で売れた場合、諸費用や金利、売却時の手数料入れて、賃貸だと家賃いくらのマンションに住んでた計算になりますか？
簡単な算数かも知れませんが、教えてください。

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新橋、汐留を経由してくれると助かるんだけどなあ
銀座より需要あるんじゃない？

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環状2号線の開通でどのような経済効果があるかは、個人レベルでは予測困難ですよね。

地下鉄はさておき、道路レベルに限れば、現存の橋では周辺に八重洲通りで東京駅に繋がる中央大橋（ＣＰＴなど）、新富町に繋がる佃大橋（ＣＧＰなど）、銀座に繋がる勝鬨橋（勝どきビューなど）がある。
環状2号線で築地経由で汐留新橋と銀座に繋がる隅田川橋梁（ＫＴＴ，ＴＴＴ）は、勝鬨橋に準じるくらいの位置づけになって欲しいと希望する。

虎ノ門が森ビル1兆円再開発で盛り上がったら、橋の位置づけも上昇すると思います。

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918さん
全額ローンだと、保証料も膨れあがるし、
借入年数によりますが、10年では元金は
ほとんど減らないでしょう。
固定資産税、修繕積み立て金もあります。
ザクッと25万円/月の家賃相当になるでしょうね。

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↑それはないのでは？今の金利であれば、月20万円ぐらいじゃないか。

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＞918

細かな数値設定がまちがってるかもしれませんが、

売買時の諸費用250万円、固定資産税当初5年間15万円、残り5年30万円、金利と住宅ローン控除が等価として0円、月々の管理費修繕積立金2万5000円、売却時の手数料を売買代金の3％＋6万円、下落分の1000万円とすると、以下の計算式になります。

250万円＋225万円（15万円×5＋30万円×5）＋0円＋300万円（2万5000円×12月×10年）＋171万円（5500万円×0.03＋6万円）＋1000万円＝1946万円

これに対して2年の普通賃貸借を5回更新するとして、1回更新するごとに1月分の家賃相当額がかかるとすれば、10年のうちに4回更新料を支払うことになる。初回の契約に必要な分は考慮しないで計算すると・・・

Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝1946万円
・・・Ａ＝1946万円÷124＝約15万7000円也。
おそらく新築6500万円する物件だと想定家賃は20万円はいくと思うので、ひと月当たり4万3000円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に1000万円下落しないで価格が維持されたとすると
Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝946万円
・・・Ａ＝約7万6300円也
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円とすると、ひと月当たり13万3700円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に946万円上昇したとすると、買って10年間住んで10年後に売却した費用がトントンになるので、
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円と設定すると、ひと月あたり20万円分広い家に住めたことになる。
この場合、賃貸にかかった費用がまるまる浮いたことになるので、
20万円×124＝2480万円也。

ざっと計算したので間違ってるかな？

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923ですが、

918さんのご質問に端的に答えたとすると、約15万7000円也。

あくまで金利と住宅ローン控除が等価として0円の前提です。
6500万円×0.0075（0.775％金利の場合）＝48万7500円の金利です。住宅ローン控除40万円とすると金利で年8万7500円かかります。
ネットバンキングで5年固定、10年固定で低めの金利のものをチョイスして、この8万7500円をどこまで0円に近付けることができるかがポイントと思われます。

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失礼48万7500円ではなく、50万3750円でした。
ここから40万円引くと実質金利負担は10万円ちょいです。
住宅ローン控除年40万円は大きいですね。

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KTTの場合、今いくら金利を計算しても、実際ローン組むのは3年後の金利なんだよね。どうなるんだろう？

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オリンピック景気に湧いて3年の間にあれよあれよと金利上昇、オリンピックの終わった後は本格的な人口減少と共に景気が冷え込み重い借金だけが残った、、、なんてことは無いよね。

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だからこそみんなオリンピック前に売り逃げるつもりなのでは？

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ここに限らず、金利上昇はいま購入する人には気になるところですね。
景気が極端に良くなるより、微妙な状況が続いた方が金利上昇圧力がなくなって助かるかも。

インフレにする政策をとっているから、物価は緩やかに上昇する。不動産価格の上昇は基本的に間違いないと思うのだが。
国債を買いこむことで日銀が長期国債の金利を抑制するという非伝統的な金融緩和を行っているから、テーぱリングのやり方次第ではどかんと金利上昇しそうな気がする。
どかんは3年はもつと思うけど、10年以内に来る可能性は結構高いとおもう。

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重い借金をして買う人なんて、いないでしょ。

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いやいるよ。
自分。

キャッシュで買える余力は残しつつ、住宅ローン控除枠を使い切るかたちで借金し10年のローン控除使い切った段階で返済する。その間余力は投資に回す。

この10年のうちにハイパーインフレが起こると、借金をしていればしている程有利になるからね。
そういう可能性もみつつ、多少のリスクはとるつもり。

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ローン控除使っても、金利＋手数料＋抵当権設定費用といった負担＞控除額だと意味ないんだよね。キャッシュある人にとっては。

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931さん
現金も結構あるわけだし、それは重い借金ではないと思います。

中央区湾岸エリアは背伸びして住むような憧れの立地ではないですし、現金をしっかり持っている人が仕事も遊びも充実させる目的で住むのにリーズナブルなエリアですね。

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>>931
もしハイパーインフレなんて起きたら日本経済は大変なことになりますよ。
有利なんて気楽なことを言ってる場合ではなくなる。

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虎の門だけではなく、都内最大規模の再開発と言われる築地が何に化けるか、かな。
タワマンだけ、という可能性はほぼ無さそうだから、商業施設も出来ちゃうだろうな。

今から楽しみ。

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計算感謝！
明確

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>>935
勝どきの再開発ではなく、大きな隅田川を挟んだ隣町の事ってのが悲しい。

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知らない誰かのために悲しんであげるとは、心優しい方なのでしょう。

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935です。
徒歩ですぐに行ける場所、ということを考えると、あまり悲しくないんじゃないかな。

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マンションの価格って、今、あがってるんだよね？

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いつまであがるかな。
みんなの予想は？

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舛添えさんが東京に国際金融センターを誘致。

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確かに湾岸の魅力はいかに確かにタダですめるか！KTTで湾岸マンション6戸目だけど、家賃30万円近いところにただで数年住み、1000万円以上のお礼〈売却益〉を貰らい、また、新築に住んできたけど、KTTもお礼が貰えるとおもうよ。

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>943
１000万は厳しいと思うよ。よくて500万程度の御礼かと。。

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確かに、今のマーケットだと500万円程度だけど、日経平均20000円超え前提で1000万円と試算しました。

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うぉｗ
マジっすか。先日6000万円の審査が通ってたから、買おうかな。

ネットでいろいろ調べてる限りでは、コスパって言葉を使うと
ここがベストの選択肢？

BAYZとか、有明のはやっぱり場所的にも美味しいことにならないかな。

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500万のお礼でも十分なんですけど。。。

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500万じゃ融資手数料と売却の仲介手数料でほとんど残らないよW

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まぁ、お礼がなくても毎月タダに近くなるなら、それでも十分にゃー

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でも、そんなだったら、みんなもっと買えば良いのにな

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融資手数料は金利上乗せにすれば0円、仮に初期に支払ったとしてもローンの残存年数に応じて返ってくる。また、手数料は大規模有名物件であれば、新興の手数料0円の仲介会社でも客付可能ですよ。有明、新豊洲は論外。つまり江東区はダメ。港区はOK。今のマーケットだと港区で手頃な物件がないから中央区ならOKということ。

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いざ、ローンを組むとなるとみんな悩むもの。人間、安いことに何かしらの理由をつけたがるもの。間違った理由をつけて〔例、環状2号線が近いからなど〕チャンスを逃す人は沢山いるのは事実です。TTTも清掃工場が近いということで買わなかった人を沢山知ってます。

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融資手数料（返還されない事務手数料型）のタイプじゃなくて、保証料（期間・残高）に応じて返還されるタイプ、
を選んだ方がベター、だね。。。まぁ、そら35年ローン組んで、35年返し続けるわけじゃないだろうしね。

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10年の住宅ローン控除を使いきってというのがミソ。
10年以内に売り、改めて住宅ローン控除が使えるなら、メリットを最大限享受できる。

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あ、それ思う。
今の減税制度だと、10年単位での売買が増えるよね。

国としてもそう願ってるのかな。
　最低10年住んでほしい
　10年に1回くらい動いてほしい

ってことなのかな。

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住宅ローン控除うらやましいなぁ
40㎡でも控除してくれればいいのに
無理して広い部屋買うのも本末転倒だし...

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住宅ローン控除使いきって売るなら、当初10年固定の低利住宅ローンが安心できるね。
金利上昇するなら、不動産価格上昇を伴うことが多いから、一石三鳥くらいかも。

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なるほど。
俺が審査通ってるりそなで見ると、
　変動　0.775%
　固定　1.400%
か。

10年の間に変動金利が、残高加重の上の平均で
1.400%を超えるか超えないか、で分岐ね？

変動に賭けてみりゅ

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ここ買う人って、みんな10年後くらいに売る予定？

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958さん、そういうことです。
とはいいつつ10年スパンを予測するのは難しいから、変動と固定の差額は保険料みたいなものです。
たしか変動といっても大体の銀行が短プラ連動のはずだから、そんなに変動しないはず。
あと5年に一度の見直しも返済額は前期の１．２５倍までというのが多いから、過度に金利上昇しても月々のキャッシュ・フローがカツカツにならないこともポイントかも。
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

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960さん、サンクス。
とても良く理解できました。

ただ、金利が上がる（≒日銀が引き締める）ことって、、、
相当に今とは違う状態になっていないと、だよな。

960さん、ありがとうございます。
理解した上で、俺はやっぱり変動にしてみる。

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この周辺は供給過剰が懸念されますが、
10年で1000万円落ち程度でおさまるでしょうか？
ここの入居から10年というと2027年。
オリンピックフィーバーから7年後ですよ！
逆に言えば入居時がオリンピックバブルのピークでは？
建設は2019年には完成、2017年が需要ピーク、2018年から下降懸念が妥当な見方でしょう。

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普通に値上がりしてそう。

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普通に坪400万くらいまではいくでしょうね。

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保証料の支払いは、「一括払い」と「金利上乗せ（+0.2%）」が選べるけど、
皆さん「一括払い」を選んでるのかな？

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普通は金利上乗せでしょ。

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普通は一括、じゃなくて？
まぁ、どんくらい繰り上げ返済するか、とか次第かもだけど。

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>>945
そう思うなら株（ｏｒインデックスファンド）買えよｗ
マンションなんてこれから人口が減るのにどんどん中古が増えるばかりだから下がる可能性高いだろうに

>>959
俺はキャッシュで買うから一生住む事を見越して好きな時に売るよ、
但しまだ少し高いね。スミフじゃないのにスミフ価格とかなんなの？
こんなところ借金して買うもんじゃない

この中に数千万単位で借金をして株を買った人はいるかい？
自分は昔やったことがある、単なる信用取引だけどね
たった３ヶ月で倍になって調子こいてたら４日で６割失った（そのあと戻して４割損になったけどね）
数千万借金して株を買うなんて馬鹿のやる事だ
その時の教訓がなければおそらく東北震災ですべてを失っていただろう

不動産は株とは違うからすぐ売れるとは限らない（すぐ売りたい時は叩き売りするしかない）し分割して売る事が出来ないなかなか厄介な代物だ

つまり、数千万借金をして株を買うよりさらに愚かな行動かもしれん
投資だと思うと痛い目に遭うよ

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売り時じゃないからとキープしてても不動産は古くなるしね。

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東京オリンピックの頃には、新築マンションの価格が今の５割増しになり、
ここも２～３割増で売れると思います。

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>>970
へいへいw

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株もそうだけど、安く売っている時にはその価値が気づきにくくて、
一部の先見性のある人だけがこっそり買っている。

あとで価格が高騰し割高になってあの時買えばよかったと後悔しても遅く、
その時の相場で買うしかない。

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不動産は2012年が絶好の仕入れのタイミングで勝どきに3つ購入済。長期インフレマーケットを勘案するとKTTもまだ遅くないよ。

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>>973
もう遅いよ。去年までに買うべきだったね。ギリギリスカイズまでかな。

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