KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

デイケアはキャピタルゲートプレイスでの成功を考えると全く問題ではない。

ここが儲かるかどうかは築地市場跡地の再開発次第。カジノが誘致されたらそれこそ化けるね。

マンション売ってそのまま老人ホームに入ることを考えてます

周りの再開発は街が活性化されるからむしろ歓迎。港南、芝浦エリアは住居系の再開発がほとんどないから、街として寂しいね。

勝どき東地区は、建築費が上がるから価格的にはどうなんだろう。
豊海・勝どき西地区は高騰をうけて進捗が鈍りそうなことも含めて、
東地区の眺望は超高層階を除いてここよりも悪そう。

駅からは近いのでそこはいいんだけどね。

築地の再開発の内容はまだ決定じゃないの？再開発の内容が変わる可能性あり？

>>586
現実から目を逸らしてないか？
「あんたがどう思うか」じゃなくて「次買う人がどう思うか」の問題
だから何があろうが売らない人には関係ないよ

>>591
あそことは立地が全く違う
>>593
ならばリセールバリューが高いところを買った方がいい

立地がちがうとどう判断が変わってくるんだろう。
向こうがOKでここがダメだとおもうのはどのアタリ？

現実から目を話しているわけじゃないっしょ。

>>597
転売目的であれば
ここでギャーギャー言わずに自分で判断すれば？

転売目的なら別の場所でRC一棟買いのほうがお金になるんじゃないかな。
リスクと感じるならやめておいたほうがいいよ。

老人ホームネガでここの値段がさがるのであれば、応援したいけど、
そんな効果なさそう

値下げはあまり期待してないけど、
やっぱり西新宿の金額が出るまで待ちたい・・・

西新宿は生活するのに必要なお店あるのかな？西新宿は新宿公園をきれいにしないと魅力がない。

>>603
俺は西新宿待ちきれずにこっちを買ったよ。
向こうの値段が発表される頃にはこちらのいい部屋はなくなってるかもしれないし
悩みどころだよね

幸い抽選当たって望みどおりの部屋を手に入れたけど、むこうが激安だったらへこむなぁ

値上げはあっても、さすがにこの相場で値下げは無いのでは？

>>606
この相場って？
もしやスミフが作っている「いつか売れればいいや相場」？

ニュースみてりゃ、インフレ始まっている事くらい分かるでしょうに。
そういう相場だよ。

>>604
今西新宿住んでるけど、お店は大丈夫
ただ思ってたより治安が悪い。外国人とヤンキーだらけ。なぜかオカマちゃんが多い

KTTと条件が似てるからどうしても気になるよね
・大江戸線まで徒歩数分
・徒歩20分弱で拠点駅（新宿・新橋）
・ワンメーターで繁華街
・周囲の物件に比べてお手頃な値段(という噂）
・最寄りのスーパーはマルエツプチ

違いは将来性かな
新宿は高値安定。完成されてるけど成長の余地が少ない
勝どきは発展途上でこれからどうなるか未知数。大化けするかもしれないし暴落するかもしれない

暴落はないんじゃない。

住居としては湾岸の方が住みやすい。治安がものすごく良いよ。
新宿はオカマ、ホモ、外国人、お水等も多く、資金があっても同じマンションには住みたくないね。

この国自体が、十年後には四人に1人が老人になる。いずれ三人に1人が老人になる。

６１２さんは老人ホーム賛成派。私は賛成ですが。

>>608
インフレで、3年後6000万円の家がいくらになるとお考え？

積極的に賛成はしませんが、反対する気はありません。国自体が老人国になるし、全てのマンションが、老人マンションになるのだから。ならば、施設があることは小さな利点でもあるとも考えます。また高齢者に配慮された仕様になっていれば安心と思っています。それ以前に、自分もいずれ老人になることを棚上げにし、高齢者の存在を悲観する視点に違和感を感じます。

KTTのモデルルームには行きましたが、DTのモデルルームにはいまだいけてません。過去レスも見ましたが、比較がなさらているようなコメントがありませんでした。
ここを検討するにせよ、近くのマンションも知りたいと思っています。

レスから想像するに、
共通：内廊下、ディスポーザー、タンクレス(KTTは+3万)

DTの勝ち：徒歩5分以内になる、免震、地権者無、間取り

KTTの勝ち：鹿島施工、売り主複数、価格

こんなところですが、他に何か大きな違いはありますか？項目で結構です。教えて下さい。

>>609
西新宿で、マルエツプチ最寄りなら
三菱の６０階建てタワマンの近くですよね。
あそこは安く出るんじゃないかと言われているのに
湾岸よりも地震が安心な地元を選ばないのですか？
予想価格はここと同じ位ですけど。

>>616
ほぼあっていると思いますよ。
強いて言うのであれば

DT エレベーターの台数、ダイレクトウインドウ、エントランス、眺望が良い、新橋までのシャトルバス、

KTT ベランダが広い、銀座、新橋までの距離が近い、エコキュート、オール電化

ですかね？

>>617
書き方が悪かったですね...
KTTと三菱60Fタワマンの条件が似ているという意味です。
マルエツプチが最寄なのは三菱のタワマンのことで、うちはもう少し離れてます。

確かに三菱のは安くなるという説もありますね
本当なら早めに発表してくれればいいのにと思うのですが。
その間にほかのマンション買ってしまう人も多いだろうし...いつごろ発表するんでしょうね。

西新宿近辺のタワマンの価格を見てると中古でも手が出せないような高級なものが多いので
普通に考えればKTTよりかなり高くなってしまうと思います。
逆に富久のように安く出してくるようなら
設備や施工がかなり簡素なものになってるのではないかと思います。

確かに新宿は便利で震災の影響もなさそうですが
オリンピックやBRT、豊洲新市場、築地の再開等
今後20年は湾岸のほうが楽しめそうなので自分はKTTにしました。

詭弁とか論理のすり替えとかやっちゃいかんだろ、普通の人にはすぐわかるよ
>>612-613とか業者の自演と見られても仕方ないかもね

誰もが皆いつか年をとるのは事実
老人を大切にしなければならないのも間違いない

でもそれとこのマンションのリセールバリューとは別問題

マンションを投資の対象としてみるか、住処として考えるかは別。投資は投資の論理で、金勘定すればよい。

>>609

徒歩数分は言い過ぎ。

>>616
前にも書いてあったけど、タンクレストイレじゃなくて、ローシルエットトイレだから。
小さいだけでタンクはあるからね。
公式ページのプレミアムの設備に書いてあるよ。
でも標準設備だからね。
三万だしてもデザインが変わるだけで、タンクレスにはならないよ。

>>621
そのとおり、高値で売れないってだけで住むにはいい所だと思う

それを何かと変な言い訳するところがおかしいだけ

ぱっと見タンクレスに見えたのだけど違うのかな。
ローシルエットもまた別もんじゃないの？

業界の友人に聞いたら、建物の良し悪しは設計者次第って聞いたけど、設計してる人の説明や話とかって聞く機会はあるのかな〜人柄とか雰囲気とか知りたいって妻は言ってるし。

ホントだ、ローシルエットトイレって書いてある。
ここまで来るとどっちでもいいね。

>>616
「DTの勝ち：徒歩5分以内になる」これって、
5分以内だっけ？
入り口が近くなるだけど、駅のフォームまではもっと掛かりそうだよ。

いま、徒歩5分以内であればDTも検討できたけど、
何年後の話だろうってところで候補から消えました。
それより先にBRTができてるんじゃないかと。

>>626
それって一戸建ての話じゃなくて？
取りまとめている人はいるでしょうけど、
何人もの一級建築士が関わっているものと思われます。
プレミヤ部屋を改装前提とかで買えば事前にあえるかも、

>>627
そう、自分もどうでもいいと思うけど、
比較って話が出てきたから比較してもらおうかなって思って。
タンクレスとローシルエットの比較。
話題も出尽くした感があるんで、細かい話だけど話題提供のつもりでした。

＞＞619
過去レスでもありましたが、西新宿5丁目が安い説は再開発事業計画の総事業費から推定したものだと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikai...

　　　　　　　　　　　　総事業費　　延べ床面積　　　敷地面積　　 戸数 　　権利変換認可　　施工
　西新宿５丁目　　：　　400億　　　105,600㎡　　　　1.5ha　　　 976　　　　25年3月　　　フジタ
　富久　　　　　　：　　659億　　　138,400㎡　　　　2.6ha　　　　1,242　　　23年12月　　 五洋・戸田
　勝どき５丁目　　：　　675億　　　164,998㎡　　　　1.9ha　　　　1,420　　　24年12月　　 鹿島

上記において、勝どき5丁目はA地区の保育園と公園整備およびB2の寄宿舎を含むこと、
富久はペントハウスと賃貸棟を含むためタワーのみの事業費比較は難しいですが、
床面積当たりの事業費を単純比較すると

　西新宿(3.78) ＜　勝どき(4,09)　＜　富久(4.76)

となります。

富久のペントハウスと賃貸棟、勝どきのA、B2地区の件を考慮したとしても圧倒的に西新宿が割安ですね。

勝どきのほうが高い理由は、まず地価があると思います。
意外なのですが、勝どき5丁目(710,000/㎡)＞西新宿5丁目(555,000/㎡)でした。
上記は清澄通に面していない5丁目西地区の地価なので、KTTの場合はもう少し高いはずです。

次に施工費ですが、勝どきと西新宿は両者制震で基本構造に大きな違いがあるとも思えません。
勝どき5丁目は液状化対策の地盤改良の工費がかかっているのが工費増加の大きな要因だと思います。
逆に西新宿は単純に仕様の簡略化などで工費を下げたと思われます。

乱暴な概算ですが、事業計画の総工費が現在も維持されるのであれば、
西新宿が勝どきと同等の価格で出てくる可能性もゼロではないと思います。

ただ周辺相場もありますので、西新宿に関しては坪330くらいで予定価格を出して
反応を見て、最終的には坪320くらいに落ち着けるのではないでしょうか。

投資としてみるなら、西新宿が魅力的な可能性は高いと思います。
上記予想をしつつ、619さんと同じ理由により私もKTTを選択しましたが（笑）

スレ違い失礼いたしました。

勝どきの地価って既にそんな高いの？どうりで固定資産税が高いんだ。。

>>631
素晴らしい投稿。
参考になる、ありがとー

タンクレスでないなんてありえない。

交換すればいいだけじゃん。

大儲けできますかね？

>626

物件によっては構造説明会とかを開催して設計者が説明なんてケースもある。

まあ、そういうのが無くても、モデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて、説明させるって手もある。多分、営業には無理だから、良心的なデベなら設計部門の人をアサインしてくれるはず。

少なくとも設計図書と構造計算書は確認しておいたほうがいいよ。例えば構造計算書見れば、同じ耐震等級でもどれくらいマージンを確保しているかとかで、設計者の姿勢が分かる。

＞＞626
以前に構造説明会というのがあり、鹿島の設計者の方から詳細な説明が聞けました。
構造詳細や地震応答解析、あとラウンジの石材の選定やライトチューブに太陽光を
取り入れるため太陽光追尾装置を付けた話など、いろいろ聴けて興味深かったですよ。

パンフレットに載っている設計の統括グループリーダーの方２名が出てこられたと思います。
質問も可能でしたし、今もやっているかどうか営業担当に確認されてはいかがでしょうか？

個人的感想ですが、この物件は鹿島主導ということで通常にはない点にこだわりがあると思っています。
※太陽光追尾とかふつうマンションでやらないですよね？

逆にデベロッパ主導なら回避したであろう仕様（室内のタンクとか）がある点が残念ですね。
再開発物件特有の地権者および行政からの要望に配慮しつつ調整した結果、犠牲になった点も垣間見えますね。

ちなみに免震にしなかった理由はトライスターのため回転圧力に弱くなるから、との事でした。
スカイズのように免制震ハイブリッドにすればよいのでしょうが、コストがかかりますし難しかったんでしょうね。

>635

タンクレスでない理由が水圧とかだったら交換できない。

>>631
これはためになる情報。ここまで深く考察なさった方が
KTTを選んでくれてるなら安心できる

西新宿のほうが土地が安いのは意外
新宿といっても中野坂上に近い地域なのでこの値段なのかも

>>639
営業には確認してみたの？
そんなにタンクレスが好きなら確認したらいいんじゃない。

周辺住民です。

倍率あがってもアレなので、別に今のタイミングで書かなくても良いのだけど、
勝どき近辺、共有施設のない中規模のマンションでも60平米程度だと4000万円程度は
してしまいます。

住宅ローン減税がどういう形で適用になるかはわからんけど、うまく残高調整すれば
-400万円として、やっぱこのマンションは割安な気がする。割安って重要かと。

そういう私は購入予定です。※１期抽選はずれ。

↑ここって、60平米5000万円超えですよね？中古の話をされていますか？

>>641
今どきの設計で貯湯タンクが室内設置されるのは見たことがない。夜間稼働の低周波騒音で問題になったし、スペースもそれだけで3平米は取られてしまっている。無駄に専有面積大きくなると延々と固定資産税や管理費の負担まで増えてしまうからね。困るんだよな。

TTTが10年落ちとかデタラメ言ってる人がいるけど、実際は6年ね。

>>644
噛み合ってないよ

タンクレストイレのメリットは省スペース、見た目がいい、ということですよね。
だったらここのローシルエットトイレであれば同じでは？
みなさんが勘違いされているように、見た目はほとんどタンクレスと同じですよね。
逆にタンクレストイレのデメリットは水圧の問題だと思いますが、
ここのローシルエットトイレはタンク有りなので水圧問題もない。
ということで、ローシルエットトイレはいいとこだらけな気がするのですが。
タンクレスでなければならない理由って他にあるんですか？

タンクレストイレのメリットは省スペースや見た目だけじゃないです。
まあ、使ったことがない人には想像もできないのかもしれませんが…

>>646
タンクって単語に脊髄反射しちゃったんでしょうね。
仕事とはいえ大変ですね。

>>648
その使用者しかわからないメリットをぜひ教えて頂けませんか？
大変有益な検討材料になりますので。

僕もタンクレストイレのメリットを知りたい。使ったこと無いし、朝水圧が低くて流れないことがあるといったようにデメリットしか聞いたこと無いから。

>>608
始まった途端に終わるかも知れんよ、先の事なんて誰にもわからん

>>628
４分とか言っているしその可能性は見ておいた方がいい
駅のホームまではこっちの方が近いが残念ながら業界ルールなので負ける

タンクレスの水圧問題はクリアされてるから大丈夫でしょうけど、その代わり加圧して流す騒音が問題になっています。
あと、断水時トイレを流すのにバケツが必須、停電時に機械を開けてバルブを手動で開けないと流せないというデメリットは知ってるが、省スペース以外のメリットは聞いたことありません。

＞＞653
あとは連続して流せるメリットがありますね。

ただ仰る通り非常時にはタンクトイレのほうが強いと思います。
断水時にも1回だけは流せますし。地味なメリットですが（笑）

650です。
653さん、654さん、貴重なご意見ありがとうございました。
タンクレスは、
水圧問題はクリアされているが音が大きい点がデメリット、
連続して流せる点がメリット、
ということで理解しました。
とても勉強になりました。
頂いたご意見を加味して、ここのローシルエットトイレで問題ないと私は判断しました。
ありがとうございました。

タンクレストイレの音とか水圧とか書かれてるけど、昔のタンクレスのことでしょうか。

タンクレスの省スペース以外のメリットは知らない方が幸せかもしれませんね。
私自身もタンクありを使っていたときは気にしてなかったことだからｗ

>>656
なかなか具体的な情報が出てこないのは本当はそんなメリットないのでは？
と勘ぐってしまいますが、
知りたいのはタンクレストイレの素晴らしさではなく、
ここのローシルエットトイレはタンクレスと比較して何か問題があるか、なので、
655さんの「タンクありを使っていたときは気にしてなかった」というコメントで十分です。
タンクレスのメリットはここのローシルエットでも気にならない程度ということで理解しました。
ありがとうございました。

ここって、子育てという観点でみるとどうでしょうか？キッズスペースはありますが、豊海公園も小さくなると聞くと、気になります。
遊び場はどのあたりになりますか？

勝どき東に水に触れ合う事ができる、水辺の公園が出来ますよ。

まだ確定ではないらしいですが、豊海小学校の跡地は公園になるそうです。
あとは少し離れていますが黎明橋公園とか、勝どきビュータワーの足元の児童公園がありますね。

豊海小学校の雰囲気はどんな感じでしょうか？
TTTの子どもがやはりほとんど？

>>656
うちはタンクありの
タンクの中のボールタップがよく調子悪くなり、
タンクありを使っていたときに気にしてましたけど。
今はタンクレスです。

>>658

ネガだったらごめんね。笑

勝どき地域は子育て世帯の増加率が全国有数なので、他地域にくらべてまったく心配無用かと。
ビュータワーに児童館ありますし、チャイルドシート付き電動アシスト自転車があれば、築地市場跡地だろうと、選手村だろうと、ビュータワー前の公園だろうと、黎明橋公園だろうと、豊海公園だろうと、アパートメンツのマナビバだろうと、ららぽーと豊洲だろうと、すぐに行けますので。

隅田川テラスも気持ちいいですよ。

ＴＴＴの子育て世帯は、ビュータワー前の公園か、豊海公園によく行ってるみたいです。

>658さん

あとTTTの２棟の間には下は土ではありませんが、結構な広場があって子供が遊んでます。TTTだろうが勝どきビュータワーだろうが、実は高価なんでしょうけどいやらしい高級感はなく、良い意味で昔の団地っぽさが残っていると感じます。KTTが完成してもこの雰囲気は壊さないで欲しいなーとも思います。ここ20年で子供が増えたんじゃないかな？夕方になるとあっちこっちで子供が遊んでますよ。ここはどっちかって言うと庶民の町だと思います。逆に高級住宅街に求めがちな静寂とか住んでるだけで優越感というのはあまり無い気がします。

これから人口が増えた場合、公園がいっぱいになっちゃいますかね？

丁度、いまこのエリアがスーパーニュースで！

666さん
どんな内容ですか？

不動産の話、このエリアがより便利になるという事です。

2年前に越してきましたが子育てにいいエリアだと思います。単身、DINKSには退屈かも。

豊海小学校は都営住宅の子供が多く、学級崩壊。
TTTの子供は豊海は避けて他へ通っていますよ。
現地を見てみるとわかりますが、豊海小学校の周りは都営住宅で囲まれています

>>660
あれ？再開発で多分タワマン建つって聞いたけど・・・

ここの室内タンクは平均1.2平米だそうです。

>>671
豊海の再開発エリアは、豊海小学校の西側、警察署から東卸豊海住宅にかけてのエリアとなる予定ですよ。タワーマンションが建ってKTTから南西方向の視界をふさぐことになります。

残念ながら、勝どきと豊海は再開発組合主導の開発のため、晴海のような将来ビジョンがありません。今はとても良い地域ですが、子育て環境に関しては、タワマン銀座となる六年後に懸念があります。

そんなに晴海、勝どきで違いある？数十メートルじゃない？

確かに晴海はオリンピックに向けて全体的に整備されるが、勝どきは環状２号線が通るくらいだよね。

>>670
ありがとうございます。格差がでますね。折角新校舎が魅力的なのですが。
かといって越境も確実に行けるわけではないので困ります。

晴海地区で大規模な街づくりまで計画されてるのは選手村だけで、ほかの場所は港湾物流施設跡地での民間デベの再開発タワマン程度。
勝どきは昔からある街区の整理再開発がメインだから、全く違う。

より都心に近く交通機関に便利なほうが立地がよいと評価されますね。

あと晴海は選手村が開発されて綺麗になりますが、距離は晴海のタワマンとKTTとで五十歩百歩だから、地域住民としてたま～に利用させてもらいますよ（笑）

「晴海地区将来ビジョン」は、晴海の地元住民や地元企業が「晴海にもこんなのがあればいいのになぁ」という妄想をまとめているものなので、採算性等の試算はしていないし中央区単体で推進できるものではないですよね。情弱さん達が決定事項と誤認しているのを時折見かけますが。

>679

確かに。駅改札口からの距離をみると・・・

①勝どき駅改札からDTに向かうべく晴海通りと平行に移動して朝潮運河を渡り、その後黎明橋公園前の通りから選手村に向かう距離と
②勝どき駅改札からKTTに向かうべく清澄通りを豊海方向に移動して環状②号線にぶつかり、その後環状②号線から選手村に向かう距離は

同じだね。

将来43000人が晴海に住むという計画だけど、選手村は4、5000戸だからそれ以外にさらに一万戸程度を予想してるってこと。

ドトール(1400戸)とパークタワー晴海(クロノとティアロで1700戸)が後2個増える必要があるけど、そうなったらタワマン銀座じゃん。

>>676

勝どき西には、築地市場跡地の再開発の恩恵がある。
既存の銀座にも近いしね。

豊海小学校はレベル低いんですか？

>>680
そのプランを見てお台場を思い出したけど、お台場の現在を見るとああいう計画は現実理解してないような気がする。

学歴コンプレックスの塊が小学校のレベルがって話好きなんだよな。

まぁ一般論として、新しいタワマンが建つとレベルはあがるんじゃない？豊洲北みたいに。

ティアロが850戸、三井はるみとマエケンで推定1500戸。選手村で5000戸。合わせて7350戸。一世帯2.6人で計算すると、約19000人。今の9000人と合わせて28000人。一世帯3人なら、31000人か。