KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

物件の資産価値を決めるのは
「広域立地」（都心か郊外か）が6割
「境域立地」（駅周辺か駅から離れた場所か）が3割
「物件スペック」（間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪し）が0.5％
「個別要因」（マンションの設備仕様）が0.5％
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

客観的な価値では9割を占める要素を重視することが大切なのですが、残り1割の要素に含まれるサッシの枚数や設備で物件を判断する方がいるのも否定はしません。資産性かサッシの枚数か、ご自分の嗜好で物件を選びましょう。

>>177
タワマンに囲まれ、晴海のようなオリンピックの新鮮ネタがない立地。非免震で長期優良認定も逃した。つまり資産価値ないんだよ。

>>178
そこは値段とのにらめっこじゃない

>>142
じゃあさ、なんで世の中の重要建築物はみな免震化してるわけ？

免震であることが178さんの人生を豊かにするなら良いですが、資産価値を気にしていながら、資産価値のウェイトが低い要素に拘っているのはもったいないですね。東京カンテイの中山氏の分析は明確ですよ。

>>116
49階 清水

>>181
一戸建てに住んでるやつが免震わかるわけないやろ。

>>177
残り9%は？

秀でている物がない

リセールは考えない方がいい

大丈夫、坪２３０なら売れるよ。

免震か制震かは、想定外発生の確率の話だとおもうよ。
その確率と値段とを天秤に書けて判断すればいいとおもう。

でもここの場所柄で行くと、免震はあるにこしたことないけど、
風が強い地域なのですくなくとも制振も必要な地域じゃないかな。

てか１次２期の申込書ってもう出している人がいるのかな。
倍率落とし工作がすでにスタートしているの？

制振で十分、TTTの高層階に住んでいるけど、震度5で、震度3ぐらいにしか感じない。震度5程度だと、嫁はめを覚ましません。

昨日あたりから第1期2次の要望書受付って聞いたよ。登録が7月末くらい。

>>192
中央区で震度5って3.11以来ないんですけど。

この前、千代田区で震度5の時、中央区は震度4だったかも？

やっぱ、坪230万なら売れるさ！くらいに考えておけば後で後悔は無いよね。

湾岸エリアで、唯一の直接基礎だから、地震にたいしては絶対的優位性があるよ。

やはり、地盤がいいことが一番。ちなみに晴海は支持地盤まで50m、新豊洲は60m、有明30m、豊洲60m、勝どき15m。よって、免震にする必要性がないよ。

液状化した浦安は80m。液状化して当たり前だね。

まあ、東雲、豊洲は論外だけどね。

普通のマンションってことでオケ？

価格なりでそんなに悪くはないと思うよ

53階建てで普通のマンションはないっしょ
トライスターで普通のマンションはないっしょ
銀座に近いので普通のマンションはないっしょ

(ちょっと)いいタワマンかな
すごくいいタワマンではないね。

うん
じゃそれで！

おやすみなさい。

204は鬱積した感情の捌け口が必要なのでしょうね。
一人で抱えられないなら、ここに書いてもいいですよ。マンションの話限定ですけど。

確かにトライスターは普通じゃないね。近隣住戸から部屋が見えちゃうもの。

>>113
大丈夫ですか？

>207

何、今頃突っ込んでるの。

114,115がちゃんと指摘してるじゃない。

>>208
最初からみてて、あまりにもひどいコメだったからすぐツッコミました。ツッコミにツッコんでも然程意味なしかと

キャピタルゲインでますか？

供給過剰の話がでてますが、資材人件費高騰による価格転嫁が進むと購入層がついていけずに新規事業が成り立たなくなってくる可能性もあると考えてます。豊海地区や勝どき５丁目西地区の再開発も勝どき東地区の経過次第となるかも。いずれも勝どき駅徒歩１０分程度となりますので、眺望はともかく駅距離がややネックとなります。

久しぶりに眺望良駅遠物件のティアロスレみてみましたが、販売は芳しくなさそうな雰囲気でした。晴海三井も難しい舵取りを強いられそうです。
対する大崎物件などは、非常に条件がよいので価格も強気設定のようです。物件数が少ないこともあり販売は順調そうです。
湾岸物件は規模が大きいので大量供給が前提ですから、価格を上げざるを得ないが売れなかった場合のリスクを考えると、事業リスクは高まる一方です。勝どき東地区は立地がよいので事業化が進むと思いますが、ココと違い計画決定が出たばかりゆえの土地仕入れ（権利変換）と資材人件費は高値確定とみてます。消費税も１０％以上になるでしょう。
住居用途をオフィス用途に変更する調整などもありうるでしょうか。

東地区A1,A2の竣工が２０２０年の３月ころでKTTよりも３年時期が遅れることになるので、そのことの市況がどうなっているか。DTの強気の値付けが平常になっている可能性も十分にあります。
KTTは土地仕入れ（権利変換）と資材人件費確保の時期が上ブレるぎりぎりのタイミングだったゆえ、目にやさしい価格設定ですね。供給過剰で下落リスクが議論されていますが、すでに完成しているTTTや価格表示されているKTTなどは過度な心配は無用と思います。私見ですが、公共事業によるインフラ整備の上昇圧力、湾岸地域のうちでも立地優位性がありますので。

1期2次ってどのくらいの売り出し数になりそうか、ご存知な方いらっしゃいますか？

真面目に購入を検討されている方へ
ここのスレは気にせず自分の物差しでちゃんと考えた方がいいですよ。
投稿してる人間は皆自分の都合良くあたかも事実の如く記載します。
例えば、他マンションを既に購入しているもの、他マンションの営業、
倍率を下げたい購入検討者などなど。

内廊下の幅は結局いくつ？

213が業者かはわかりませんが、少なくとも他のまともに書き込んでいる方に失礼な上に213の情報自体が無益です。

湾岸エリアの新築物件は、湾岸エリア内での買い替え需要が大多数と何処かに書いてあったのだが、だとすると空きが出た方のマンションはその後どうなるんだろう？という疑問が。KTTも10年後どうなってるか不安。長く住まないスタンスの人にはいいのだろうが。

いちいち釣られんでもいいでしょ

>>211
鹿島だけ利益が残る仕組みなだけでしょ。デベロッパとしては敗戦処理物件。鹿島だけが土地部分の利益ゼロでも施工でがっつり確定利益だせるからだ。出資だけしたデベは販売価格を上げないと利益薄いけど、施工都合重視のコストダウン企画に気づいたが手遅れで、グズって汚名を着せられる前に足早に完売して世の中から抹消したい。みんな自社ブランドのマンションの方が大事。

>>219
鹿島が土地を仕入れたのか？

>>215
よくぞ言ってくれた！！

ここプロの中でも坪420平均なのだから
値上りは必須であと伸び代だけの問題になる。
211も書いてるがここは安いからこそ価値があるわけです。権利関係もそうだが
地権者に都も含まれてて安く仕入れできたこと、老人ホームつくつーる責任もくっついたことが結果的に消費者からしたプラスに働いた。

>222

ここは値上がるでしょう。下がると言ってるのは工作員と割り切ることが必要。
工作員が増えれば増えるほど注目されていることの証でしょう。

環状２号線沿いは再開発が目白押し。
有明：五輪施設、
新豊洲：新市場移転、
晴海：五輪選手村、
勝どき：一体再開発・隅田川橋梁新設・新島橋架替・環状３号線整備、
築地：市場移転後再開発、
汐留・新橋：シオサイト再開発済、
虎ノ門：ヒルズはじめ今後１０年で１兆円規模の複合再開発。
銀座へのインフラ整備BRT，LRT

223
圏央道も忘れてるぞ！昨日繋がってこれからは
車のアクセスも飛躍的に向上する。ディズニーランドがより身近になったな

>>219

デベロッパーが敗戦処理するということは、買主に利益が還元されるということだ。
TTTなんてまさに敗戦処理した結果が、今のオーナー含み益につながっている。

223の再開発が進むことは間違いないから、地下鉄、LRT、ゆりかもめ等のインフラ整備、お台場カジノ構想実現などのサプライズニュースが実現するたびに、ここの価値を高める。

これからの時代マンションは売却益で住居費無料で住むのがデフォでしょうね。
最低でもトントンで。手出しあるような不動産はそれだけで不良債権ってことだからね。

226
見極めが大事ですね。
管理費修繕積立金で年30～40万、固定資産税で年40万として合計年80万ほど。
10年で800万、買った値段より10％上がればいいかんじ？

売却時の手数料も入れておいて。

なるほど・・・

３％＋消費税１０％として、3.3％上乗せすると、１３．３％くらい上がればタダってことですね？

>>227
ここで8000万ってことは80平米台の物件だが、普通賃貸で住むなら年間400万はかかります。
しかしここを購入すれば住居コストを8割カットできる上、相場次第で全部還元される可能性もあるならかなりの優良物件でしょう。

１期１次の平均坪単価は３００万円くらいのはずだから、１０年後に坪３４０万円か。
どうだろう。

1期も坪250からあるけど、価格が上がる部屋もあれば、上がらない部屋もあるから、全てが1割アップしないから、平均坪単価は同じでは？？

全てが1割アップせず、平均坪単価は同じでは？と言いたかった。。

上がる部屋の見極めが重要！当たり前ですがね。

そうなると騰がる部屋の条件を確認しておきたい。
自分で考えろってのはなしでお願いします。１期１次で人気がでた部屋の残りはどうでしょうか？

割安部屋（お見合い部屋含む）

坪４１５はいけるからどこも儲かるんじゃん？

割安部屋はどこでしょうか？

坪280切ってるとこが割安部屋

どうせ中古マーケットでは他のマンション比較では張り合えないんだから、相応の評価に終わると思いますよ。
それで別にいいじゃないですか。ずっと住めばいいじゃないですか。

坪250の部屋は坪300くらいにはなるのでは？

のらえもんさんのブログで１期１次の販売状況がわかります。
http://wangantower.com/?p=7453

のらえもんさんのブログ読んでみたけど
このひとモデルルーム行って
オプションだらけの部屋見て
そのまま感想書いてるのかな？

まー購入者じゃないからしょうがないが…

価格だけは事実なので参考になりますね

モデルルームのオプションはもちろん、マンションの設備自体が資産性に大した影響がないことを、KTTを購入する方は多くの方がご存知だと思いますよ。マンションの価値は立地です。

そういうこと。ここの売りはエリアナンバーワンのリッチに優位性があるわぇで今後は東京駅3キロ圏外はカスになります

そういうことではないです。
244ですが、東京駅3キロ圏外がカスではありません。立地が良い割に価格が安かったことがKTTの価値でありKTTの優位性だと思います。

そういうこと。ここは立地もよく手しかも安い！
お買い得です

立地って東京駅からの直線距離だけで決まるんですか？大江戸線の駅から6分って、決して利便の良い場所とは思えないのですが。

ほんまに安いな。

１０年間も住宅費無料はでかいよ。
とくにここはこれから金がかかる子供を持つ
ファミリーにオススメだろうね。子供の養育費に
資金を傾けることができる

安いが1番！

ここ1年位見て買いは
富久かここだと思う

>>229
消費税はかからないよ
売却価格の3%＋¥60,000

東京タワーもスカイツリーも制震だよ。

豪華タワーマンションの中では、一番のお買い得かと思う。

これはもしかして2次で意外と集まってないのか？

何戸売れたんだっけ？驚異的だよね。

そりゃ安けりゃ売れるだろ
豪華タワーマンションとは少し言い過ぎだけとな。

2期はギリです。欲しい人はもう買ってますからね

以下、ＫＴＴの個人的見解です。また、勝どき地域の新築及び中古物件での評価です。

ここは、商品価値（トータル的に）に対する価格→最高レベル、立地→高レベル、眺望等→部屋による、共有施設及びそれに対する管理費→普通（その人による、また入所する店舗による）、その他→まぁまぁ

私は契約済みですので、少しポジよりの評価かと思います。契約後に行った客観的な感想ですので、興味のある方（目に留まった方）は参考にして下さい。

>>261
立地が最高レベルなのはどことお考えですか？？

立地は高レベルです。

どどこら辺がですか？

立地の最高レベルなのはやっぱり青山・麻布・松濤などなど内陸でしょう。

>>256
どこら辺が豪華ですか？

>>264
都心に近いところ、BRTの停留所の有力地、勝どき駅に（比較的）近いところ、です。

>>265
勝どき地域と書いています。よく見てください。
それにしても、レスが早いですね。多くの人に注目されている気がします。

自分含め、マンション好きの暇人が結構いるんですかね。
でもKTTは「価格」、「立地」、「現状でも利便性が高い」という点で無難な物件だなと思います。
※良い意味で。

>>269

間違いはない。ということですね。

良い意味で。

>>270
「間違いはない」という意味ではないですね。
「無難＝大外れはしないだろう」くらいです。

>>270

そうですね。ごもっともです。

下は大外れはしない。上は予想できない。

ですね。

270より

ここと比較検討している西新宿の情報が待ち遠しい。

西新宿の方が安いよ。