KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

>>116
豊海小の移設新築は、ここをみればわかる。
http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/kyouikuiinkai/kyogikai/toyomikaich...

豊海地区再開発なら、まだ再開発計画自体未確定では。
すくなくとも再開発組合のなかでの議論が進んでいる段階で、周辺住民に対する説明会はまだない。

勝どき東もあるし、KTT立地No.1の神話は崩れた訳ね…。
それでも、地域の安さNo.1は健在！
とりあえず安心。

DTより少し安くすれば売れるかな？
そしたらかなり儲かるね!!

１０年住居費無料でここに住めるわけだからね
でかいよ

時代の流れを読めない人がいつの時代も損をする。
騰がるか下がるかの判断は人それぞれあってよい。

すでに騰がっているものを掴むと損をする可能性が高まることは投資の真実也。
ここは騰がっているって評価なのか。

勝どき周辺は雨の日など風が強いので 改札からマンションまで結ばれる地下通路が有ると有り難い
地下鉄出入り口から 勝どき東の各マンションまでは エントランスアプローチと言う屋根付エントランスゲートで マンションのエントランスまで雨に濡れずに行けるらしい
KTT側は地下通路を作るのは地形的に無理だと中央区が言っていたと 過去スレで言っていた

因みに晴海に繋がる人道橋は黎明橋と同じ高さで 朝潮小橋より低いらしい

>>122
安さNo.1ってのは「中古を含めなければ」って限定付きだな。
大儲けのＴＴＴが本当の安さNo.1だから。

>>125
雨風が強いなら、雨は横殴りになるわけで
屋根しかないアプローチを歩くのでは濡れるけど？

屋根の幅による、無いよりましだね！

>>125さん
そのようなアプローチの話はなぜご存知なんですか？どこかにありますか？

俺ここかってほんとよかった。担保にもなるし
借金は返せたよ

＞＞１２５

勝どき５丁目側に地下鉄出入口を作らないのは、
トリトン側に較べて必要性が低いのと、駐輪場を既に作ってしまっており干渉するから。

必要性が高まれば物理的には可能です。大江戸線のみなんだから不可能なほど何かあるわけではない。

アプローチの話などは
勝どき東地区第一種市街地再開発事業の 参考資料に載っていましたよ

125さん
私も不可能だとは思いません
過去スレで書いてあった事を載ってしまいました
晴海通りトリトン側に比べて 清澄通り豊海側を行き来する人が少ない
せいでしたね

>>124
挙がるけどほんの少しじゃ意味なし。

最近、サウナがブームになってるらしいですよ。
サウナ専門誌が刊行されたり、テレビでも露出が増えてます

ここも、いいところに目をつけた、マンションとして注目されそうですね〜

サウナ専門誌　saunner
http://www.shogakukan.co.jp/books/detail/_isbn_9784091046567

↑ＤＴと勘違いしている。

芝浦も大崎も免震なのに、なんでここだけ免震じゃないの？
老人ホームあるし、四方八方道路だし、部屋にお湯タンクあるし、安いのはあたりまえ。
勝どきの勝組は東京タワーズ。✌️

ドトール板に先に書き込んでるから誤爆じゃないでしょ。

あっちに誘導する降りじゃないの。

ただ、マルチポストってマナー違反だけどね。

>>136
東京タワーズは築年数が10年近くあるから競合にはならないよ。

こことの差の話ね。

スパもあるから最高のリッチだね
ここに住んだらホテルは行く必要がな
くなる。

>136

免震最強って勘違いしてる人ってまだいるんだ。３・１１で最強伝説は崩壊したんだけど。

免震は長周期と縦揺れに対して弱点もあるし。そういえば長周期を考慮した耐震基準っていつできるんだろう。あれができたらここを含め既存物件は旧基準に成り下がる。

>141
3.11での被害状況を受けて、7月からの地震保険が免震以外は値上がりで、免震だけ割引率の増加で安くなるのはご存知ない？

確率の問題じゃないかな。
免震も想定外の事象が起きればアウトだよ。

大きな地震に遭遇したら免震も鉛ダンパーとか交換が必要になるよ。想定内なんだけど天災は長期修繕計画に組み込まれていない。いざというとき計画外の出費になる。

免震でも制震でも、３・１１のとき乾式壁は結構壊れてる。想定しておかないとね。補修費の出費を

東地区は制震構造ちゃうの？

免震と制震で、安全性や今後の資産維持に差があると信じる方は迷わず免震物件を選ぶといい。一方、自分は資産維持性に大きな差をもたらすのは「新築時の販売価格の妥当性」だと認識しており、そういった観点での物件選びを推奨したい。

免震と制振とでは資産性は変わらないね。芝浦ケープ、グローブタワーは耐震で、同時期のキャピタルマークタワーは免震だけどリセール時に著しい差はないね。

>149

論点と比較対象が違うけど。

そんな大きな違いはないんじゃない

大差ないということ。

148の販売価格の妥当とは具体的になに？マンション買ったことあるのかなあ。

今時、タワーで耐震はありえないでしょっ。高層階は揺れの振幅が大きい。

地震のこと気にしたらタワーはないでしょ。

建物は揺れに耐えられても、地震の後、点検して安全が確認されるまでエレベーターは使えない。３・１１のときは点検員が出払って復旧まで数日かかったところもある。

販売価格の妥当性とは、その物件が備える特性に応じた「相場」のことですよ。
相場は当該エリアの中古物件の成約価格や賃料水準、今後の開発余地から類推できます。レインズのデータそのものは見られませんが、レインズに基づいたデータ自体は一般人でも見つけることができるのでご参考に。

レインズのデータは仲介業者はアクセスできるから、聞いてみるってのはありでしょ。

ちなみに検討してる部屋を将来売ったり、貸したりするときの想定価格もね。

ここの売主の系列をはずして複数の業者に聞けばかなり客観的な情報になるはず。

３・１１で最強伝説は崩壊！？
隣にある友人のタワマンは、食器棚からあらゆる食器が散乱し、部屋の中がぐしゃぐしゃ。その後、食器棚には子供のぬいぐるみを飾っていたよ。こちらは制震。
自分のところのタワマンはキッチンの引き出しがひとつ半分くらい出てただけ。
立ててあったワイングラスも、ガラスの置物も何も変わらず無事。何も地震対策してなかったけど。
こっちは免震。
階数は一つしか違わず、マンション自体の高さもほぼ変わらない。
免震の力を身をもって体験した。その後の余震でも破損なし。
免震アウトと言ってる人は経験ない人だね。
私は怖くて湾岸では免震以外はとても買えない。
だから、ここは検討外にすることにした。安いけど。
知らない人のために参考まで。

あまりリセールは期待しない方がいい気がしますが。。。
競合物件多いと本当に売る時大変だよ。

制震って高層部の余計に大きく揺れるのを抑えるのがメインであって、それなりに揺れるし、地面とはガッチリ固定されてるから低層ほど制震の効果はなくダイレクトに揺れるから、免震に比べてあまり有り難みを感じないんだよね。
建物(躯体)全体を守るという意味では効果はあるけど、住人にとっては家の中がいかに被害が少ないか(揺れないか)が重要なんだよね。

>158

耐震等級３（その頃は免震も住宅性能評価で耐震等級判定対象だった）と当時最強を誇った免震タワーで被災してるよ。

ここは、みんなが売りに出すから、競合物件がたくさん。

某社の物件は杭がたらないってのが最近発覚したよね。免震装置が機能しても杭が支持層に達してなかったらアウト。

制震でも一緒だけど。

杭が足らない状況を10年も放置。韓国の沈没船の船長と同じく未必の故意による殺人罪に匹敵する所業。

自分が実際免震で経験したこと、部屋の中がどうなったのかを述べただけ。
これは、引用でも伝聞でもない事実。

競合物件が多いエリアこそ、出口戦略が重要です。

販売時期は異なりますが、中央区湾岸物件をリセールバリューの高さで並べればおおまかには
【DT＜ティアロ＜クロノ＜KTT＜CGP＜＜＜TTT】になることでしょう。今から買える中央区物件ではKTTが無難。
※交通はBRTがトリトンまで導入される前提。

ここのマンションの検討をするならともかく、他のマンションの悪口を言って足の引っ張り合いをするのは、もうやめましょうよ。
晴海全体の相場が上がれば、ここのリセール相場もきっと上がるし。

まあ、値上がりは確実だと思いますけどねえ。

自分は166ですが、値上がり確実というほどポジティブには見ていないです。でも100%に近いリセールバリューには落ち着くと思います。賃料はそれなりに高いエリアですし、仮に10%程度下落しても惜しくないです。

>>158
ちなみにどこのマンション？

実際に住む話が全く出ずに資産価値、リセールの話題しか出ない物件って。。

>>166
何を根拠に…。あんまりリセールバリューに期待しない方がいいですよ。

普通のマンションだったら、
新築を買ったら値段が下がるのが一般的によく言われるが、
ここはそうじゃない可能性を持っている希有なマンションだから、
そんな話題が大きく取り上げられるのはしかたがないでしょう。

>>171
居住性って、MRに行けば予測がつきませんか。
KTTは都心に近く、周辺の利便施設がある程度整っていて、価格も高過ぎず、合理的な視点で物件を選択する人向きなので「住み心地」みたいなのって今更・・な気がします。
でも契約者スレになると奥様の書き込みも増えてきて、保育園とかスーパーと住み心地に関する議論が活発になったりしますよね。

＞172さん
自分は166かつ169です。＞166に記載のように、高いリセールバリューは全然期待していません。KTTは無難であることがウリだと思いますよ。

しかしここは角部屋以外はナロースパンだし開口がしょぼくて残念だね・・・
同じ鹿島のクロノとそっくり。
９０クラスですらリビングサッシ2枚ってタワマンとして残念すぎるかと。
角部屋以外は価値なしだね。
設備仕様もSKYZ以下だし、眺望もお見合いばっかりだし、本当に価値のある住戸は僅かだね。

物件の資産価値を決めるのは
「広域立地」（都心か郊外か）が6割
「境域立地」（駅周辺か駅から離れた場所か）が3割
「物件スペック」（間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪し）が0.5％
「個別要因」（マンションの設備仕様）が0.5％
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

客観的な価値では9割を占める要素を重視することが大切なのですが、残り1割の要素に含まれるサッシの枚数や設備で物件を判断する方がいるのも否定はしません。資産性かサッシの枚数か、ご自分の嗜好で物件を選びましょう。

>>177
タワマンに囲まれ、晴海のようなオリンピックの新鮮ネタがない立地。非免震で長期優良認定も逃した。つまり資産価値ないんだよ。

>>178
そこは値段とのにらめっこじゃない

>>142
じゃあさ、なんで世の中の重要建築物はみな免震化してるわけ？

免震であることが178さんの人生を豊かにするなら良いですが、資産価値を気にしていながら、資産価値のウェイトが低い要素に拘っているのはもったいないですね。東京カンテイの中山氏の分析は明確ですよ。

>>116
49階 清水

>>181
一戸建てに住んでるやつが免震わかるわけないやろ。

>>177
残り9%は？

秀でている物がない

リセールは考えない方がいい

大丈夫、坪２３０なら売れるよ。

免震か制震かは、想定外発生の確率の話だとおもうよ。
その確率と値段とを天秤に書けて判断すればいいとおもう。

でもここの場所柄で行くと、免震はあるにこしたことないけど、
風が強い地域なのですくなくとも制振も必要な地域じゃないかな。

てか１次２期の申込書ってもう出している人がいるのかな。
倍率落とし工作がすでにスタートしているの？

制振で十分、TTTの高層階に住んでいるけど、震度5で、震度3ぐらいにしか感じない。震度5程度だと、嫁はめを覚ましません。

昨日あたりから第1期2次の要望書受付って聞いたよ。登録が7月末くらい。

>>192
中央区で震度5って3.11以来ないんですけど。

この前、千代田区で震度5の時、中央区は震度4だったかも？

やっぱ、坪230万なら売れるさ！くらいに考えておけば後で後悔は無いよね。

湾岸エリアで、唯一の直接基礎だから、地震にたいしては絶対的優位性があるよ。

やはり、地盤がいいことが一番。ちなみに晴海は支持地盤まで50m、新豊洲は60m、有明30m、豊洲60m、勝どき15m。よって、免震にする必要性がないよ。

液状化した浦安は80m。液状化して当たり前だね。

まあ、東雲、豊洲は論外だけどね。

普通のマンションってことでオケ？

価格なりでそんなに悪くはないと思うよ

53階建てで普通のマンションはないっしょ
トライスターで普通のマンションはないっしょ
銀座に近いので普通のマンションはないっしょ

(ちょっと)いいタワマンかな
すごくいいタワマンではないね。

うん
じゃそれで！

おやすみなさい。

204は鬱積した感情の捌け口が必要なのでしょうね。
一人で抱えられないなら、ここに書いてもいいですよ。マンションの話限定ですけど。

確かにトライスターは普通じゃないね。近隣住戸から部屋が見えちゃうもの。

>>113
大丈夫ですか？

>207

何、今頃突っ込んでるの。

114,115がちゃんと指摘してるじゃない。

>>208
最初からみてて、あまりにもひどいコメだったからすぐツッコミました。ツッコミにツッコんでも然程意味なしかと

キャピタルゲインでますか？

供給過剰の話がでてますが、資材人件費高騰による価格転嫁が進むと購入層がついていけずに新規事業が成り立たなくなってくる可能性もあると考えてます。豊海地区や勝どき５丁目西地区の再開発も勝どき東地区の経過次第となるかも。いずれも勝どき駅徒歩１０分程度となりますので、眺望はともかく駅距離がややネックとなります。

久しぶりに眺望良駅遠物件のティアロスレみてみましたが、販売は芳しくなさそうな雰囲気でした。晴海三井も難しい舵取りを強いられそうです。
対する大崎物件などは、非常に条件がよいので価格も強気設定のようです。物件数が少ないこともあり販売は順調そうです。
湾岸物件は規模が大きいので大量供給が前提ですから、価格を上げざるを得ないが売れなかった場合のリスクを考えると、事業リスクは高まる一方です。勝どき東地区は立地がよいので事業化が進むと思いますが、ココと違い計画決定が出たばかりゆえの土地仕入れ（権利変換）と資材人件費は高値確定とみてます。消費税も１０％以上になるでしょう。
住居用途をオフィス用途に変更する調整などもありうるでしょうか。

東地区A1,A2の竣工が２０２０年の３月ころでKTTよりも３年時期が遅れることになるので、そのことの市況がどうなっているか。DTの強気の値付けが平常になっている可能性も十分にあります。
KTTは土地仕入れ（権利変換）と資材人件費確保の時期が上ブレるぎりぎりのタイミングだったゆえ、目にやさしい価格設定ですね。供給過剰で下落リスクが議論されていますが、すでに完成しているTTTや価格表示されているKTTなどは過度な心配は無用と思います。私見ですが、公共事業によるインフラ整備の上昇圧力、湾岸地域のうちでも立地優位性がありますので。

1期2次ってどのくらいの売り出し数になりそうか、ご存知な方いらっしゃいますか？

真面目に購入を検討されている方へ
ここのスレは気にせず自分の物差しでちゃんと考えた方がいいですよ。
投稿してる人間は皆自分の都合良くあたかも事実の如く記載します。
例えば、他マンションを既に購入しているもの、他マンションの営業、
倍率を下げたい購入検討者などなど。

内廊下の幅は結局いくつ？

213が業者かはわかりませんが、少なくとも他のまともに書き込んでいる方に失礼な上に213の情報自体が無益です。

湾岸エリアの新築物件は、湾岸エリア内での買い替え需要が大多数と何処かに書いてあったのだが、だとすると空きが出た方のマンションはその後どうなるんだろう？という疑問が。KTTも10年後どうなってるか不安。長く住まないスタンスの人にはいいのだろうが。

いちいち釣られんでもいいでしょ

>>211
鹿島だけ利益が残る仕組みなだけでしょ。デベロッパとしては敗戦処理物件。鹿島だけが土地部分の利益ゼロでも施工でがっつり確定利益だせるからだ。出資だけしたデベは販売価格を上げないと利益薄いけど、施工都合重視のコストダウン企画に気づいたが手遅れで、グズって汚名を着せられる前に足早に完売して世の中から抹消したい。みんな自社ブランドのマンションの方が大事。

>>219
鹿島が土地を仕入れたのか？