23区内の新築マンション価格動向（その14）

>678
港区のタワーと墨田区のタワーは発する電磁波の種類が違うって
知ってた？

池田さんは東京タワー周辺でも健康被害があるみたいって言ってるけどね。まあ一次ソースじゃないからわからんけど。

ということで、気にする人はやめりゃーいいし、気にしない人は住めばいいと。すべては自己責任ということでいいんじゃないでしょうか。

http://blog.goo.ne.jp/ikedanobuo/e/eacdc6a464ae250595bf1ba8320f5e7a

確かに毎日近くで強力な電磁波を浴びるのは怖いね。
ほど良い距離で眺めるには良いかもしれないけど。
もし健康被害が判明したら、そんな土地は二束三文でも売れなくなるだろうし。

脳みその至近距離で
強力な電磁波
＝携帯電話
これも止めないとねｗ

そう言えばＰＣからも電磁波がでるぞｗ

携帯は強力なというほどではないよ。
強力なのは電子レンジ。だから電子レンジを使っているときは
離れたほうがいいんだよね。

>>674
両国から錦糸町にかけての靖国通り沿いがマンションラッシュですね。
久しぶりに車で通ったら見違えるように変わっていました。

明日発売のYomiuriWeekly
特集「始まるか値崩れ!!マンション 大量売れ残り時代」
となってます。

慎重論が出てるときには天井打たない。
強気一色になるまでは下がらんやろうね。

超高級エリアの人気マンションは売り物すらあまり出ないんだけど。
元麻布ヒルズ、青山PTなんて下がるとは思えないが。

半額になるなら俺が買いあさるよ。Go!Go!

今テレビで荒川の危険性についてやってましたが、怖いですね。
一旦堤防が決壊すれば、北千住あたりはもちろんのこと、日暮里、田端を更に越えて、秋葉原、皇居近辺まで水没する可能性があるとのこと。

>>691
堤防が一気に切れたらって話で
あり得ないことみたいだよ。
そもそも荒川は放水路があるんで、大雨でも大して水嵩が
増えないらしい。

そのあたりが多摩川と違う点ですね。
多摩川は自然そのままだから、大雨だとヤバイ。

そうですね。テレビでも荒川を中心にしていたものの、シミュレーション
では多摩川もいっしょでほぼ両方から水没になってました。
23区はみんな水害には弱そうです。。温暖化が心配だとか。

今回の台風９号で、危険水域の4.9mを75cmほど越えていたって。
水かさ増えないというのは誤解でしょう。

いつ決壊してもおかしくなかったみたいな報道だったけどね。

>>694
放水路とは関係ない上流の方じゃないか？
埼玉県とか・・・
荒川も上流はまだ手付かずのところがあるし・・
それにしても秋葉原、皇居近辺ってのは笑える。
３日くらい降り続かないと下流に広範囲に広がるのは無理ですｗ
その前に隅田川に逃がすだろうｗ

23区で標高が最も高い所ってどこですか？

麻布付近は中古でも７０で1億なんていうのもでききており、うれしい限りです。この先もどんどんあがってください。
　もっているべき場所にもっていると安心ですよ。格差社会日本万歳

川幅が狭いと大量の雨が降ると一気に水嵩が増えます。
だから上流の方が堤防決壊の危険性が高まります。
群馬県大きな被害受けましたよね。

また蛇行しているところも危険です。

理想を言えば
直線で幅が広い川の下流部が安全といえます。

多摩川が増水しやすいのは川幅が狭く、河川敷が広いからです。
また蛇行しているところも多い。
これは荒川の上流部にも当てはまります。

都心部の場合は、郊外からさまざまな路線が入りミックスされるため、
路線イメージと言うものはほとんど無いが、
郊外の場合は路線イメージが不動産価格に大きな影響を与える。
東横線の場合、渋谷と横浜を結び、横浜の超郊外（相模原線、
京浜急行etc）はほとんどが東海道利用で、同線に乗り換える人は
少ない。この為、均一かつ良質な乗客が確保されている。
それに対し、同線とほぼ平行に走る田園都市線、小田急線、京王線は
超郊外部まで乗り入れているため、さまざまな人が利用し、
統一的なイメージが形成できない。この為、東横線沿線にくらべ、
不動産価格はかなり低くなっている。

それでは、東横線が今後もイメージを維持できるかどうかだが、
これはかなり難しいと言わざるを得ない。
第一に市営地下鉄が日吉までつながり、超郊外部からの利用者が
増えると予想される。これは同線の混雑にもつながる。
第二に、渋谷から新宿経由池袋、他の郊外につながる。
これは、横浜超郊外部の新宿方面への利用を増やすかもしれない。
また、首都圏北部の横浜方面への利用も増えるかもしれない。
（湘南新宿ラインに対抗）
これら要素は、東横線の純粋なイメージを大きく損なうとともに、
電車の混雑を発生させる。

東が価値ある論の方は、中央線沿線沿線吉祥寺等あたり価値も下がると
予測ですか？

>>702
中央線沿線の区部は３０代、４０代の持ち家取得による人口流出が
激しい地域です。
２０代の間だけ住むと言う割り切りがされています。

２３区外ですが、吉祥寺については、ほとんど開発余地が無く、
新たな供給は駅遠バス便になってしまい、それも少量の供給に
止まっています。
この傾向が続けば、既存住民の高齢化からいずれ寂れて行くでしょう。

中央線沿線は逆に超郊外が好調です。
地場産業を核に今後も生き残って行けるでしょう。

地価の上昇が緩やかになった＝上げ度待った≠下落
ではない。
地価が下がるとは不況の再来と同義だが
自分の所得が下がらずマンション価格だけが下がるという
ノーテンキな発想はどこから来るのだろうか。

このまま、なんの状況変化もなく「都心回帰」の夢が覚めるとはいえまい。
都心地価が下がるとみせて、供給寡少の中、狭隘マンションの価格を見て
「下落」とみせかけ、狭いものを供給しながらワンクッション置いて広さなら
郊外しかないと思わせる流れだ。
３９平米の１ＬＤＫとか４９平米の２ＬＤＫとか小人さんのおうち（４．５畳の洋室
７畳のＬＤとか）が増え始めた。マツ◆ハウジング、ダイ◆スティの物件がすごい。

自分は救命ボートに乗っている。
大型客船が沈みはじめれば甲板は海面に近づいてくるが
それに飛び乗って一緒に沈むのは愚かなことだ。
むしろ大型客船は沈まずにいてくれないと困るという話だろう。

景気低迷だから地価が低迷する。２％成長という話なら
地価も２％で上昇する。
地価低迷＝景気低迷
これ以上所得が伸びず、デフレ基調が続いてどうやって豊かな
暮らしが実現できよう。

でも、急激に上がりすぎていたのなら仕方ないんじゃない？

何が？＞仕方がない

沈みかけた日本経済が急上昇してまた沈むのがいいわけ？

地価下落＝信用不安　　サブプライムの比じゃないよ。
地方経済の低迷は、地価の低迷＝信用創造がない　ゆえにマネー
サプライが滞る。
東京を地方都市並みの景気、地方都市並みの賃金水準にして
いいなら　地価下落もありうるだろうけど
そうなったら地方都市は今でさえ悲鳴を上げているのに
どうなるのかね。家賃もどんどん下がって・・・

>>709
ま、いいけど。要は本当に待てば都心が安くなるの？
それでもって幾らまで安くなったら庶民が買えるの？

都心のバブル崩壊以降の底値って２６０万以下になったことないけど
坪単価２６０万以下にならないで庶民が買えるとは思えないのだが

下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
＞住いに詳しい人さん

>>709
はミクロとマクロをごちゃ混ぜにした詭弁。日本全国地価の平均値は
２％も上昇していない。

経済成長がゼロに戻れば、地方が下落して都心地価が２％成長になるだけ。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322i.html

都心が2割ぐらい下がるのはいいことだよ
下がるおかげでデベも大崎や品川等で寝かせている土地に
大量にタワマンが建ってマンションが供給されて出し惜しみ
がなくなるからね。まあ郊外や地方は10年たったら
半額以下になるのは間違いないだろう

もし仮に一度に２割下がったらビビッて誰も買わない。

下落が明確になれば下げ待ちで売れ行きは細るよ。

バブル期だって９１年から３年間は買い手は誰もいなかった。
対前年３％程度の下落になって安心して買いが入る。

あるいは誰かが安値売りしたら裁定買い（買い手のあてがある
転売業者が買って鞘抜く）で下げ止まるってばｗ

住宅市場は罫線を見て売ったり買ったするもんじゃないんだけどねぇ

①更地
そもそも地主が二割引きで土地を売る必要性がどこにある？
彼らは低金利のこの時代に賃貸マンション自分で建てて貸す。
金に困った地主でも地価がここまで上がったら値抵当の極度額
を増加できる。金には困っていない。
②新築分譲
土地が６０、建物４０の比率として
更地が３．３割減にならないと物件価格は２割減にならない。
③完成在庫
売れ残りの２割引きは、８割売れたあとの２割引だから
全体の４％引きにすぎない。
④築浅中古
古い中古が高値なら下がらない。売り急ぐ場合は買取業者が
買って市場価格で売る。
金に困ってもアパローン金利が低いから売るより借り替えて人に
貸すほうが得。
株じゃないんだからいくら天井とかいわれて自分が住んでいる家を
「利益確定売り」する＊＊はおるまい。

×値抵当
○根抵当　スマソ

>大崎や品川等で寝かせている土地に

悪いがないよ。
三井が大崎で再開発でやっているのは、フィービジネス
事業自体も再開発で既存土地評価のうえに容積割り増しで利益を創出する。
ソニーの土地とかどこか買ったの？買えないでしょ。買っても分譲には
ならんよ。

更地の仕入れ値が下がることと、商品としての新築マンション価格が下がる
というのは全く意味が違う。
地価下落期（１９９１年〜２００４年）は、デベが仕入れる土地が年毎に安く
なって年毎に安値の販売価格の物件が出てきた。
在庫を抱えることは、次のシーズンの更なる安値の前に敗北を喫するのは必定
そこでやむなく投げ打った。

今は、あとから他社が安値で追い討ちをかける懸念がまるで無い。
短プラ、長プラともに金利は相変わらず安い。
更地を抱えていても駐車場で利払いくらいはできる。しかしいまどき更地を抱いて
いるデベは電鉄系くくらいのもの。
在庫値崩れ論は、全体が下がり相場になってからの話。
１３年のデフレで十分下がっているなかで、都心が上がりすぎたからといって
郊外がいきなり値下げにはならない。

むしろ、分譲が上がりきったところで賃貸市場が活況になるというシナリオだろう。
郊外にも、２３区内にも新築の賃貸物件がかなりの数出回っている。

材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。

おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が３ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる

土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やＳＣ連動で廉価版のマンションを供給する。

都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が３３０万が４５０万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる

超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。

特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪２８０万円くらいか？

例えばこんな情報も参考になる。
「センターコアエリア内の都道については、今後１０年以内に無電柱化
する」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。

横浜・川崎の郊外の限界は２０坪５０００万、つまり２５０ラインだと
思う。都内もＰ１２のマップで５０００万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう

>>723
センターコアって山手通り　隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。

それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。

上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。

>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・

>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。

郊外は７割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。

みなさん、実際の２３区どこまで土地勘ありますか？
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心５区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。

>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。