23区内の新築マンション価格動向（その14）

金利が下がって
インフレってなれば、
金は現物資産に流れて行っちゃう。
そして、現物資産インフレ
これが定番だけど。
家が一生買えない人が増えるのかなあ？
家賃が上がれば、無理しても狭い、汚い、古いアパートで我慢って
なるけど、一方で都心部マンションに住んでいる奴等を横目で見ると
結構神経荒んでくるかもしれないな。
アパートが多いところに治安はやばくなるぞ。

私もカップヌードル食べて、お金を貯めよう。

あしたのジョーにでてくるドヤ街が復活します

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万
20位　江東区　４％　１９万
19位　墨田区　４％　１１万

上位4位は元々は農地だったところですね。
西武沿線はキツイな・・・

木造住宅密集地域の定義

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

外人は既に売り逃げを始めた模様。
詳しくは株式ニュースなどで読んでください。

＞５４７

だから何？

安くなるってことじゃないの？

皆さんに聞きたい。

ここ1年でマンション価格は平均で30％程度上がった。

ゆり戻しで15％下がったら、マンション買いますか？

それとももっと下がるまで待ちますか？

やった！都心の新築マンションが安くなるのか！嬉しい！！
なんて訳ないでしょう・・が！　物件ないんだから・・
悲しくなってきました・・・

まぁ、安くなるのは欲しいとも思わない物件だったり間取りだったりでしょうから、結局は買わないと思いますよ。
自分が欲しいと思う物件は他の誰かも欲しいということでしょうから、値下がる理由はありません。

投資頭脳の優れた頭のいい人間なら地方中核都市の物件を買うと思います。

＞553さん

ということは地上中核都市にばっかり、そのような人が今後増え続けるのですね。なんとなく分からないし、元々、投資頭脳の優れた頭のいい人間、ってどんな人なのでしょうか。

今じゃあ、労務費が日本の１０分の１の中国北京のマンション価格が数千万ですからねえ。。一体誰が買うんだよ、と現地の方もおっしゃっていることでしょう。小学生の頃、何となく勘で親父に上海のマンションを薦めて買わせたことを思い出した。日本のバブル崩壊で差し引きゼロでしたが。分散という意味では、日本の地方都市より東欧なんかが面白いんじゃないか今は。どうやって買うか知っている人教えてください。

未完成含めるとかなり在庫が積みあがってきてるようです。
郊外や難アリ物件に関しては放出、都心部では損失補てんで益だし換金売りが出てくるかも。
価格上昇が止まると、キャピタルゲイン狙いの参加者は利益確定を急いでくるだろうし。

価格上昇の序盤で買い逃し、今頃買って、価格下落の序盤で売り逃し、含み損なんてシナリオは想像したくないですね。

利益確定したキャッシュを今度何に投資して増やすのか・・って考えると、多少上昇ピッチが鈍化しても換金売りは期待できないのでは。
誰もが都内で買えそうな時代が再び終焉を迎えるだけの話なのかも・・・

>556さん
損益とキャッシュフローがごっちゃになっていませんか？
郊外物件の新々価格が浸透しなくて粗利が下がるとすれば、
なおさら都心物件で粗利を確保するインセンティブが働き、
販売長期化しても価格は下げないというストーリーが自然です。
資金繰り上も仮に郊外を投売りしたら営業キャッシュフローが拡大するので
在庫を長く持つ余裕が生まれることになります。

もちろんこれは供給戸数が大きく財務基盤も強い大手デベの話。
弱小デベが資金繰りに詰まったら再販業者に投売りするかもしれません。

554>数年前の安い時に都心物件を買って含み益を出してる人が、
もはや都心物件は割り高とみて
出遅れている地方中核都市をセカンドハウスや投資として
買う動きが始まりだしています。

ふと思う。
１９７０年〜２０００年の３０年間、３０代の中堅サラリーマンが２３区に３ＬＤＫの
新築マンション買えた時代なんてあったっけ？と。
買えないのが普通で、買えたのは２００２年から２００６年の４年間だけ。

コープオリンピアとか広尾タワーズとか渋谷ホームズとかビラ・モデルナ、カーサ・ビアンカ
など初期のマンションはみな高額で、間取りは広尾タワーズみたいに普通に広いか
コープオリンピアみたいにコンパクトか、渋谷ホームズみたい混在型かに分かれた。
いずれも単価が高く、庶民には手が出なかった。当時、世田谷、杉並の戸建てが
人気で「ミニ開発」といって、１０００平米以下の宅地に取り付け道路を引き細かく割って
売るのが多かった。
マンションは８０年代に幹線道路沿いの「路線商業」のエリアを中心に、道路を囲む
塀のように、伸びた。
供給主体が、中小専業デベ、大手でも大京、秀和、長谷工、藤和で
大半が６０㎡以下の２ＤＫ、２ＬＤＫ、が主体。まともな間取りはなくて壁も、床も薄くて
単なる鉄筋アパートという感じのものばかり。

とにかく、マンションは戸建てにむけての仮住まい、売るにも、貸すにも大きすぎたら
始末におえないという意識が強かった。

田園都市線で、桜台ビレッジ、桜台コートビレッジなど７５平米クラスのファミリーマンションが
供給されたり、ガーデン山手、ガーデン目黒など、低層でデザイン性に優れた
マンションが建ったりもした。
購入層は、一般サラリーマンではない。

デフレとインフレの間にエアポケットのように生じた購入チャンス。
これを逃したことをいまさら悔やんでも遅いのだろう。
次のチャンスがまたくるためには、もっとひどいバブルと、もっとひどい
デフレ不況を経験したあとということになるだろう。