23区内の新築マンション価格動向（その14）

将来の資産下落リスクを考慮すると郊外・バス便物件は
広くても、安くても買えないよ。当たり前だけどね。

とうとうカップヌードルも値上げ。
本格的な輸入インフレがいよいよ来るぞ。
マンションも家賃も上がって、
これに連れて給料が上がって行かない奴等は
年々生活が悪くなって、結婚も出来ないし、
家の購入なんてとんでもないって時代になるぞ。

インフレは、勝者に優しく、弱者に厳しい。
西側近郊の安アパートにお住まいの諸君、
早く定職を見つけないととんでもない事になりまっせ。

金利が下がって
インフレってなれば、
金は現物資産に流れて行っちゃう。
そして、現物資産インフレ
これが定番だけど。
家が一生買えない人が増えるのかなあ？
家賃が上がれば、無理しても狭い、汚い、古いアパートで我慢って
なるけど、一方で都心部マンションに住んでいる奴等を横目で見ると
結構神経荒んでくるかもしれないな。
アパートが多いところに治安はやばくなるぞ。

私もカップヌードル食べて、お金を貯めよう。

あしたのジョーにでてくるドヤ街が復活します

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万
20位　江東区　４％　１９万
19位　墨田区　４％　１１万

上位4位は元々は農地だったところですね。
西武沿線はキツイな・・・

木造住宅密集地域の定義

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

外人は既に売り逃げを始めた模様。
詳しくは株式ニュースなどで読んでください。

＞５４７

だから何？

安くなるってことじゃないの？

皆さんに聞きたい。

ここ1年でマンション価格は平均で30％程度上がった。

ゆり戻しで15％下がったら、マンション買いますか？

それとももっと下がるまで待ちますか？

やった！都心の新築マンションが安くなるのか！嬉しい！！
なんて訳ないでしょう・・が！　物件ないんだから・・
悲しくなってきました・・・

まぁ、安くなるのは欲しいとも思わない物件だったり間取りだったりでしょうから、結局は買わないと思いますよ。
自分が欲しいと思う物件は他の誰かも欲しいということでしょうから、値下がる理由はありません。

投資頭脳の優れた頭のいい人間なら地方中核都市の物件を買うと思います。

＞553さん

ということは地上中核都市にばっかり、そのような人が今後増え続けるのですね。なんとなく分からないし、元々、投資頭脳の優れた頭のいい人間、ってどんな人なのでしょうか。

今じゃあ、労務費が日本の１０分の１の中国北京のマンション価格が数千万ですからねえ。。一体誰が買うんだよ、と現地の方もおっしゃっていることでしょう。小学生の頃、何となく勘で親父に上海のマンションを薦めて買わせたことを思い出した。日本のバブル崩壊で差し引きゼロでしたが。分散という意味では、日本の地方都市より東欧なんかが面白いんじゃないか今は。どうやって買うか知っている人教えてください。

未完成含めるとかなり在庫が積みあがってきてるようです。
郊外や難アリ物件に関しては放出、都心部では損失補てんで益だし換金売りが出てくるかも。
価格上昇が止まると、キャピタルゲイン狙いの参加者は利益確定を急いでくるだろうし。

価格上昇の序盤で買い逃し、今頃買って、価格下落の序盤で売り逃し、含み損なんてシナリオは想像したくないですね。

利益確定したキャッシュを今度何に投資して増やすのか・・って考えると、多少上昇ピッチが鈍化しても換金売りは期待できないのでは。
誰もが都内で買えそうな時代が再び終焉を迎えるだけの話なのかも・・・

>556さん
損益とキャッシュフローがごっちゃになっていませんか？
郊外物件の新々価格が浸透しなくて粗利が下がるとすれば、
なおさら都心物件で粗利を確保するインセンティブが働き、
販売長期化しても価格は下げないというストーリーが自然です。
資金繰り上も仮に郊外を投売りしたら営業キャッシュフローが拡大するので
在庫を長く持つ余裕が生まれることになります。

もちろんこれは供給戸数が大きく財務基盤も強い大手デベの話。
弱小デベが資金繰りに詰まったら再販業者に投売りするかもしれません。

554>数年前の安い時に都心物件を買って含み益を出してる人が、
もはや都心物件は割り高とみて
出遅れている地方中核都市をセカンドハウスや投資として
買う動きが始まりだしています。

ふと思う。
１９７０年〜２０００年の３０年間、３０代の中堅サラリーマンが２３区に３ＬＤＫの
新築マンション買えた時代なんてあったっけ？と。
買えないのが普通で、買えたのは２００２年から２００６年の４年間だけ。

コープオリンピアとか広尾タワーズとか渋谷ホームズとかビラ・モデルナ、カーサ・ビアンカ
など初期のマンションはみな高額で、間取りは広尾タワーズみたいに普通に広いか
コープオリンピアみたいにコンパクトか、渋谷ホームズみたい混在型かに分かれた。
いずれも単価が高く、庶民には手が出なかった。当時、世田谷、杉並の戸建てが
人気で「ミニ開発」といって、１０００平米以下の宅地に取り付け道路を引き細かく割って
売るのが多かった。
マンションは８０年代に幹線道路沿いの「路線商業」のエリアを中心に、道路を囲む
塀のように、伸びた。
供給主体が、中小専業デベ、大手でも大京、秀和、長谷工、藤和で
大半が６０㎡以下の２ＤＫ、２ＬＤＫ、が主体。まともな間取りはなくて壁も、床も薄くて
単なる鉄筋アパートという感じのものばかり。

とにかく、マンションは戸建てにむけての仮住まい、売るにも、貸すにも大きすぎたら
始末におえないという意識が強かった。

田園都市線で、桜台ビレッジ、桜台コートビレッジなど７５平米クラスのファミリーマンションが
供給されたり、ガーデン山手、ガーデン目黒など、低層でデザイン性に優れた
マンションが建ったりもした。
購入層は、一般サラリーマンではない。

デフレとインフレの間にエアポケットのように生じた購入チャンス。
これを逃したことをいまさら悔やんでも遅いのだろう。
次のチャンスがまたくるためには、もっとひどいバブルと、もっとひどい
デフレ不況を経験したあとということになるだろう。

サブプライム問題の余波で大手デベの株が暴落しているね。
今日の日経でもオフィス需要は好調だが個人住宅部門に翳りが出ているとある。まだかつてのバブル期ほどの過熱感でもないのにもう息切れなんだろうか。

去年のいい時期に買った自分的にはこれ以上上がらなくてもいいからこのままの価格帯で推移してもらいたいがどうなんだろうか。

サブプライムは、これからが大変なんじゃないのかな。
ゆとりプラン？みたいに、後から支払いが増えるみたいだから。

結局、庶民にババを引かせるのは難しい、ということでしょう。

庶民がババを引きたくても上昇基調では金がなくて手がでない。


都内の賃貸の平均家賃が１５万。
とはいえ全額負担の人。補助のある人。立場はさまざまだ。
同じ１５万の家賃はエリアによって広さも変わる。
城南なら９千円／月坪なら５５㎡で狭い。古くて床も壁も薄い。
城北、城東なら７千円／月坪でも７０㎡
広さは増すが子育て環境で不安。

分譲は４３００万出しても坪単価２００万なら７１平米。
坪単価３００万なら４７平米しか買えない。

ケース①
毎月１０万ずつ貯金して頭金１０００万貯めるのに８年。
毎月２５万のほかに生活費がかかる。

毎月１５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
８００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

買えば、毎月１０万の貯金が貯まる。４０００万のローン
にして５０００万物件を買うこともありうる。


ケース②
１５万／月の賃貸に自己負担１０万（会社からの補助５万）。
１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月２０万のほかに生活費がかかる。

毎月１０万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
７００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

これが管理費等・税込み１５万なら月５万のゆとりが出る。
面積が同じでも立地が近所でも買ってよかったという話になる。

ケース③
たとえば、１５万／月の賃貸に自己負担5万（会社からの補助１０万）。
そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
これが管理費等・税込み１５万。
なら今の賃貸より条件がよくならないと嫌だろう。

ケース④
たとえば、２５万／月相当の借り上げ社宅に自己負担
5万（会社からの負担２０万）。
月坪１万のエリアで２５坪８２平米
月坪１．３万のエリアで６３平米。
銀行員、公務員はこのタイプ。

そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年はかかる。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

この場合も毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
こういう人たちは安くなっても買わない。少しでも長く社宅にいたほうが
得だと思うからだ。退職まで３０００万は楽に貯まる。

購入層が絞られるというお話の趣旨には反対しないのですが、

＞家賃補助5万（会社からの負担２０万）
家賃補助が５０％を越えると、給与扱いで課税対象ですので
ここまでしてくれる会社はうらやましいですね。

そうした人は結構いるのでしょうか。

都市再開発で土地を新たに供給してしまうと地価が下がるのは明白だ。
地方都市はその好例。駅裏に駅前通りをもう一つ作って地下鉄通せば
需要に対して供給が過剰になるのは目に見えている。

東京も湾岸再開発で大規模に供給して一時期相場が下がったが
それを上回る需要残（抽選漏れ）が残った。
価格帯によって需要に差があるのが住宅需要の特徴。
低い価格帯は無尽蔵に郊外からの需要を引きずりこむ。

逆に供給がへり，価格帯が上がれば、それにみあった需要しか顕在化しない。


ただそれだけの話だ。

>結構いるのでしょうか。
うちの会社がそうです。銀行などはほとんどそうでしょう。
彼らは住宅ローンは借りませんからね。
国家公務員でぼろい宿舎にいるのは中級職。学校の同窓会名簿とかみて
しらべたらだいたいわかります。
首都圏で給与住宅（社宅）の数は５０万戸あるようです。
借り上げや家賃補助を除いています。

給与の代わりという意味では、最近はストックオプション（一定
期間決れらた額で株が買える権利）を与える企業も増えましたよね。

いわゆる幹部社宅の話ですけどね。大企業でも良い場所の社宅は
社宅の看板つけずに社宅として建替えて幹部の社宅になっていますね。
意外な場所に意外な有名企業の社宅があります。
賃料坪単価１．３万で２０坪なら２６万ですからね。
結構都心６区なら大抵それ以上になるでしょうね。
都心６区に社宅を持たない大企業なんて聞いたことないですしね。
大抵隠して持ってますってば。

銀行など災害時に支店に人がかけつけないと店が開かない
店が開かないと、災害時に人に必要なお金を払い出しできない
ということで、わざわざ幹部を都心近郊の借り上げマンションに
住まわせてきた。おのずと家賃は２５万以上になりますよ。

メガバンク・信託銀行・生保・国家公務員（財務省は恵比寿）とか
あわせたら５０００戸ははるかに上回るでしょうね。

名が知られてる特別法人系の借り上げ社宅もすごいよ。
国家公務員よりずっといいよ。

社宅にいると金は貯まるけど大抵は退職時期や社宅定年の
時期に、高値で変な場所を買うというケースになる。

１９７６年、住宅情報　は月刊誌で創刊された。
http://www.recruit.jp/company/history/year/1976.html
国会図書館に行けば全巻見られるのだろうが、
これをみれば２００３年から６年
都心周辺にここまで物件が豊富にあった時期は珍しいと
いうことが理解できよう。

それもまともに住める８５平米以上がここまで豊富に供給されたのは
マンションの歴史始まっていらいのことだろうと思う。

そろそろあきらめよう。安いのが異常で高いのが当然じゃないか？

×２００３年から６年
○２００３年から０６年

土地が下がる時の地主のとる行動
「いつでも売れるように駐車場にでもしておこう」

土地が上がるときの地主のとる行動
「競争入札で税金分くらい高く買ってもらわないとあわないな」

さらに値上がりしたときの地主
「売ったら譲渡益課税にキャッシュのままならさらに相続で
　半分消えてなくなる。金利が安いから賃貸マンションでも建てよう」

かくして上がり始めた土地はめったなことで売られない。

デフレ時は土地を売った地主が「マネーの価値が目増えして」得した。


土地を売る人が増えたからますます地価が下がった。

デフレからインフレに流れが変わるならいまさら逆をやって資産を
減らす愚か者はいない。

土地を売る人がい少なくなるから地価が上がる。


地方都市は、地価が低迷したまま、低収益賃貸物件が売りたくても
赤字のまましこっている。

金利がもう一段あがったところで投売りが出てくる。
そこで回復基調だった地方地価はまた下がり始める。

東京のワンルームも変動で借りて赤字というのが少なくない。
サブリース期間が終われば家賃は下がり手取りのマイナスは増える。
金利が２段上がれば繰上げ返済できないサラリーマン大家は
売りが増える。
その場合中古ワンルームは買い叩くチャンスかも。
喜んではいけない。
一棟のマンション全部が売られはしない。
地価に与える影響はボリュームとして小さすぎる。

すべては金利次第。
上がれば地価は抑制。

今のままなら様子見で需要にあわせて徐々にあがっていく。

土地が流動化し、規制が緩和されたことで、
都内に居住可能（販売可能といったほうが正しい？）
スペースが大幅に増えたんですよ。
ミニ戸建と同じ発想。
狭いスペースにぎっしり詰め込むことができるようになった。

かつて都内が高かったことは、
現在や今後の高値を保障することには全くなりません。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
外的環境が変わったのに高値覚えをしていては誤りますよ。

昔、都心が高くなりすぎて
新宿当たりの副都心が開発されました。
また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。

時代は変わり、
バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
ました。さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に
放出され、安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰
が実現しました。

この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
ことになり、日本の景気回復に水を差します。
大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
発展して行きます。
将来の地域間競争激化は避けられません、まだ若者の人口が多いこの
時期にどのような人口移動が起こるか、これが将来の地域の明暗を
大きく分けることになります。

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。

一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。
田園都市線では既に通勤定期の販売数が減り始め、川崎市の宮前区は
高齢化が進んでいます。金妻のロケ地にもなったこの沿線も、乳母車を
押して坂をのぼる年寄り達であふれる。こんな光景もすぐそこまで近づいています。
千葉県では、幕張などは注目されていますが、検見川浜や稲毛などは高齢化が進んでいます。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な田舎に過ぎません。

都心部も郊外も共通して言えることですが、
不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
。
但し、商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。

>>577

そういう意味では都心は20年とか30年後はジジババばっかりのスラムになりかねんねｗ。

>>579
私は都心回帰が続くかどうかは
都心臨海部と都心東側のマンション供給が
今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
思います。
これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき、
東京の都市構造自体が大きく変わり、
諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。

>>576
私もリートや不動産株を見ていますが、
いよいよバブル崩壊が始まったように思います。

都心の＊＊高い物件を売って地方のゴージャスな物件＋キャッシュを
手にするのが安全だね。しばらくは高級賃貸にでも住みながら
金利上昇による投げ売りを待つ。

金利があがると、払えなくて投げ売られる。

不動産株等やリートのマーケットでの価値が
なくなり土地バブルが崩壊し（景気が悪くなり）
投げ売られる。

二反律のような気がするが。

マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、
現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
これが原則です。

都心だけは下がらないという意見が多くなってきましたが、
都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
あるいは、与えるはずです。
また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。

いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、
ここまでは高くて、ここからは安い、などという状況は長続きしません。

都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

ハイテクとかバイオとかと同じく、
都心マンションという商材でおきたミニバブルだったわけでしょ。
熱が冷めれば是正されるのは当然。

ハイテクやバイオだって、突然無価値、不要になったわけじゃなくて、
熱狂による根拠薄弱な投機熱が冷め、沈静化し、
過剰だった期待分のプレミアムが剥げ落ちただけのこと。

マンションも同じ。消耗品として経年劣化していく、
ごくまっとうな状態に戻るだけの事。
資産価値なんてものを望むからバブル終焉が怖いのであって、
住むための使用価値としては、大した問題はありません。

>>575
一見まともそうに見える意見が購入者をミスリードする。

不動産流動化は、保有者が証券化手法を用いない限り
「流動化」しない。不動産の流動化はスペースが増えたことと
無関係

賃貸供給が増えたということはいえる。その結果、新築優良賃貸と
不良狭隘老朽賃貸、郊外賃貸との優位差があきらかになった。

規制緩和といっても、面的に容積率が緩和されたわけではない。
住宅用途に限って「市街地住宅総合設計制度」や「廊下階段
等の面積を容積率から除いた。
つまりマンションが建設しやすくなったということで、できたマンションの
土地は少なくてすむが、現状の地価が安くなったわけではない。
土地の有用性は増した。
だから、地価が同じならマンションの床あたり土地は少ない分だけ
安くなるが、土地を買う段階では同じ条件で競争入札する。

狭いスペースにぎっしり詰まらない。まず、南側にタワーマンションが
できる。北側の低利用の土地に同じタワーが建つか？
建つが、売れない。商品にならない。死に地になるだけ。
マンション以外の用途にする。
逆にタワーが建った南にタワーは建つ。ただし先に建てたタワーは
価値がさがる。
それがわかっていたから、規制緩和後先を争ってデベは建てて
売った。どこがまだ建てられる土地か、どこが「死に地」
になったかできてから気づいても遅い。

かつて都内が高かったことは、規制緩和が全国規模である
ことから相対的息関係はかわらない。
郊外が売れない、地方都市が売れないという結果になる。
おいしいレストランが一日１００食しか出さなかったのが
１０００食出しても値段を下げる必要はない。
まずいレストランが１００食が１０００食出しても、売れ残る。

＞現在や今後の高値を保障することには全くなりません。
それは、無尽蔵に供給過剰になればそのとおりだが
事実、都心は既存の使用中の建物を壊す以外に土地供給が
ないでしょう？
買いにいってすぐに売る地主ばかりなら世の中マンションだらけ。
使っている建物・土地を売るには移転先が必要なんだけど
今の場所がコストが安くて便利なら売りませんよ。
大抵は根抵当つけて銀行から運転資金とか借りてます。土地は
地主事業のの与信根拠でもある。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
どうなるかというといいもの、悪いものの差がひらく。
過去のように、みんなまとめて資産インフレにならない。
金の集まる場所の価値がより高まり
相対的に価値の低いところは供給過剰で下がる。
それだけです。
逆に都心でも老朽狭隘ワンルームは空室が目立ち一括して
売られ別のものになる。
地方では買い手もないままただひたすら家賃がさがり続けるだけ。

付け加えると、既存都市計画の規制のなかで、集合住宅だけは
容積率関して有利な規制緩和をした。それに斜線制限などの緩和
が加わって狭い道路でも高さのある建物が建つようになった。

これはデベにとって有利というより、地主が気づいて自前で
マンション建てたら一番得ということ。だから土地が出てこない。

ゼネコンは仕事がないから賃貸マンションの提案から不燃公社や
金融公庫の融資まで手伝って賃貸マンション建てている。

賃貸は供給過剰かといえば
賃貸は、２３区でも坪単価６千円〜３万円までグレードと立地に
幅がある。広くて質の高い賃貸は今現在でも供給不測と言える。
２３区が供給過剰になって空室が出るのは郊外。
オフィスでも供給過剰の時期何がおきたか。
横浜関内やさいたまや幕張が空室になっただけ。
もちろん入れ替えは起きる。池袋にいた不動産屋がこぞって新宿西口
に移転してきた。築地や渋谷のボロオフィスから新築オフィスへ
移転する動きもあった
練馬から世田谷、世田谷から港へと賃貸需要も玉突きで動く

>>577

＞昔、都心が高くなりすぎて
＞新宿当たりの副都心が開発されました。
というより、１９６０年代霞が関ビルによって地震国である日本でも
超高層オフィスが可能ということがわかって、７０年代の不況のなかで
内需拡大策として７０年代後半にかけてゼネコンを食わせるために
新宿副都心が作られた。むしろ都心などオイルショックで土地は
あまっていた。森ビルがばんばん地上げして第２５森ビルとか作って
いた時代。
結果できても入居者が足りずにゼネコンが入居したり小口の金融や
不動産が雑居ビル同然に２００テナント以上詰め込んだのが
新宿副都心の実態だ。


＞また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
時代が大きくづれてます。
新宿副都心は７０年代後半。田中角栄の時代です。
その後建設不況と中曽根内閣の内需拡大東京の国際金融センター化
があって、オフィス供給不足が喧伝されて地上げ暗躍は１９８６年以降。

＞結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
＞これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。
居住は確かに都心から消えて、住民税が減って中央・港は学校など公共施設の
維持が困難になった。しかし都心の地位は外資系企業の進出
サントリーホールアークヒルズが８５年にできて、９０年代に大手町に新しいビルが
増えて、インテリジェントビルブーム。都庁も移転し９４年には
恵比寿ガーデンプレース。その後海外ホテルブームなどが続きパークハイヤット
ウエスチンなどができ、商業施設でも新宿や南青山のブランドショップや
セレクトショップが数多くできた。
都心の地位など少しも衰えていない。

＞バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
都市再開発は、既存ビルの建て替えからはじまり、国鉄生産事業団の土地の
汐留、品川、ＪＴの品川シーサイドなど大企業の土地法出やＵＲの仕掛けた
晴海トリトンなどで２００３年まで続いた。
マンションブームは、公共事業をなくして悲鳴をあげるゼネコン救済策として
「都市再生」で打ち出した・・というかゼネコンがＵＲと組んでしかけた自主プログラム。
それにデベが一枚加わっただけ。
都心回帰は、そもキャンペーンのキャッチフレーズ。


＞さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に放出され、
＞安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰が実現しました。
安定していたら豊洲が高いとかだれも文句いいませんよ。
現実は先を争うように竣工競争をした結果価格が下がった。それだけ。
正当な価格を主張したグローヴは２００５年と２００６年では評価が１８０度変わった。


＞この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
＞ことになり、日本の景気回復に水を差します。

基本的にオフィスもマンションも１０年分を５年で集中的につくりあとはお休み
そういう動きを業界はくりかえしているだけ。

＞大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
＞取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
＞発展して行きます。

でもない袖はふれない。おにいちゃんばっかりいいなぁと泣かれても仕方ない。
郊外を買ってくれという話になるだけ。供給はあるし住めない通えない場所でない。
というか現に８割は郊外から通っていませんかね？

でも、郊外が売れ続けるってことは、総数が減ってきたとき
ありうるの？　都心を売って郊外に住む人が増えない限り
ありえない。でも、それもほとんどない。どうせならもっと
田舎に行くだろうし。

マンションは北から売っていく、まさにそんな感じですよね。
売ってからどんどんその物件を囲んで新しいマンションを建てる。
最終的に一番いい場所は、賃貸にして自分で保有。

既存の物件の価値が落ちても、売り払ったあとは自己責任。
重説で注意喚起したでしょ、で済む話。

乱立でタワー団地の日陰棟になったようなところなんかは、
確実に価値落ちるでしょう。
ただ、そういうところが安く売られるようになったからといって、
買いたいかどうかは別ですがね。

東京都の人口ピラミッドです。
港区に女性が多く住んでるとは知りませんでした。

http://www3.grips.ac.jp/~depopulation/01009.pdf

２０００年と２０３０年の比較

どこに購入するかのマンション購入の参考にしてください

３５年のローンが完済になるころを皆さん予想してください。

２０３０年の予想ですが、これが事実なら・・・・

都心三区以外買えない？

それとも、一生賃貸が良い？

あなた次第！

>>578

＞戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
＞結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
＞きています。

それでいいのですよ。そういう場所はまとめて再開発される。あなた昔の
アークヒルズの元の土地、今の六本木ヒルズのできる前をご存知か。
デベロッパーのやくわりは、そういうエリアの面的再開発。

＞一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
＞人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

そりゃたまたまいい時期に売ったあざみ野郊外、王禅寺周辺あたりの
話でしょうね。でも新百合側の王禅寺はみなさん高値づかみ。
総じて郊外は港北ニュータウンも千葉ニュータウンも地価が高い時期に
買った人ばかり。だから消費性向が低いので商業も栄えない。

高齢化が問題のようにいいますが、いずれはお亡くなりになり相続の
段階で空き家になるだけ。問題は個人の問題。

＞都心部も郊外も共通して言えることですが、
＞不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
＞商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。


話がおかしな方向に向いていませんか？
郊外はバブルの時高くて高値で買ったひとが動けなくて年老いている
だけでしょう。それも１９８５年から現在までの１７年間でしょう？
それ以前から住んでいるいる人もいたし、売ってほかに移った人も
いますよ。

都心の住宅地も田園調布も成城学園も小石川も大和郷も白金も南麻布も
松涛も東が丘も高すぎますが、別に将来がないとは思えませんねぇ。
あなたはただハイソサエテイの住宅地を知らないだけでしょう。
確かに、立地とかけはなれたチバリーヒルズは問題外ですがね。

郊外は値下がり確実なら賃貸しかないんじゃない？
もう郊外でも便利なところは高くなっているから、でも値下がりは
郊外からだしね。
都心を無理して買うか、賃貸か、でしょうか。

>>580
＞私は都心回帰が続くかどうかは都心臨海部と都心東側のマンション供給が
＞今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
＞思います。

都心回帰はもうしなくていいんです。都心も今十分居住者いますから。
港区なんて税収ふえたしこれ以上増えてもらって困るというのが実情。
デベを儲けさせようという政策ではない。
ゼネコンとゼネコンに金貸した金融の不良債権をなんとかするのが課題。
それを一般消費者にローンという形で肩代わりしていただいた。
住宅ローンは郊外戸建でもずいぶん借りていただいたし都心タワマンで
もかなりの貸し出しになった。
ゼネコンはデベにたたかれデベが儲けたが事業継続はできている。

＞これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき
そういううたい文句はすでに７年前のＵＲがさんざんふれまわっていた。
それは都心３区の人口が増えて十分実現したでしょう。良質な賃貸住宅
も数多くできた。もうすでにそうなっていますよ。
、
＞東京の都市構造自体が大きく変わり、
いまも変わり続けています。
＞諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。
庶民を安く都心にすまわせている諸外国がどこかにありますかね。
そこそこの値段でいいのではないですか？
エルメスのバッグが１万円で買えたら、いい社会になりますかね。
つまんないですよ。
希少価値というのがあるから、人間向上心を持つのではないでしょうか。

>>584
＞マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、

勝手にくくらないでくれませんか。

＞現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
それも極論。
８０年代ならいざしらず、今の９０平米クラスのタワーマンション結構
長く住めそうですよ。
昔の都心マンションでも
①自分で住んで
②人に貸して
③古くなれば改装して事務所貸し
で３５年以上持ち続けている人がいます。
消耗品のマンションは転売価値のない郊外。それも結果的に
そうなってしまっただけ。
戸建志向もいればマンション定住志向もいていろいろ。

＞難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
＞これが原則です。
そりゃあなたの原則ｗ
普通は、価値があれば買う。必要性がなければ買わない。

＞都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
してるのは足立区と都下だけ
川で明確に区切られている。
これが大きい。
川辺は逆に交通不便で安い。宇奈根、葛飾、江戸川。
城東は川が幾重にも重なるから土地の連続性がない。

都心というのも高架の新橋、上野間　をのぞき鉄道も分断する
要素だ。

＞必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
逆です。
都心が上がってその影響で郊外が上がる。
都心が下落すれば郊外がそれより高くはなりえない。

逆に郊外が安くなろうが、火事で燃えようが犯罪が多発しようが
都心は痛くも痒くもない。川という自然の城壁でまもられている。

＞あるいは、与えるはずです。
そりゃ都心は周辺区に、周辺区は郊外に影響与えます。
逆はない。
ユニクロがユナイテッドアローズに影響を与えない。
せいぜいグリーレーベルでＧＡＰに対抗するだけ。

＞また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。
あなたの願望を書かないように。


＞いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、

下落は都心からおきて周辺に波及した。それは事実。バブルも都心のオフィス需要から
オフィス用地が買われてそれが住宅地へ波及した。
それ以前のインフレ地価の時代から「絶対的価格の階層構造」は存在しています。


＞都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
＞都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

こういう考えの人は、いつマンション買うのでしょうか。
地価が下がると庶民がマンションを買えるのでなく、不動産不況がくるだけですけど。
不景気で誰がマンション建てて売りますかね。下がり続ける最中は誰も怖くて買いません。

地価は年率２％程度で上がっていうのが健全な経済です。
需給を無視して下がるという話にならんですよ。

バブルは、上昇で家が買えなくなったことより下がり始めて９０年代みんなが郊外の
マンションや一戸建てを買ったあたりの被害が一番大きいのですよ。

９０年以前は大抵が住み替えだから、３０００万のマンションが１億の戸建になっても
今また元値にもどっただけ。

下がれ下がれはいいけど下がり始めて買うのが一番リスクが大きい。
下げ止まる保障はどこにもない。
湾岸タワーだって暴落するとほざいた人がやまほどいるなかでみんな不安な中で
自分の必要性と価値尺度で買っていたのですよ。

価格論でなくて自分がどういう場所に住みたいのか、どういうライフスタイルを
求めているかということで、それさえしっかり持っていれば、いつがチャンスかは
おのずとわかりますよ。

>>589
大きなすり鉢状の器で真ん中が深く、周辺が浅く広がるお皿のような
ものが首都圏の不動産市場。
ざっくり言えばそんなこと。
人口が減るってのは、そこになみなみと注いであった水が蒸発する
ようなもの。周辺が先に干上っていき、都心は最後まで残る。

都心には、サラリーマンなど住んでいない。住んでいるのは湾岸タワマンだけ

都心は昔から金持ちが住んでいて、その資産を相続した金持ちの子孫が
住む場所。

もちろん新しい金持ちも金持ちの愛人も師弟も住んでいたりはする。
外資系金融社員やパイロットや開業医は住んでいるけど比率は金持ちの家に
生まれた２代目３代目が圧倒的。
地方出身でも実家が豊かなら都心の不動産を入手する機会に恵まれる。
格差社会の根底には世襲社会がある。

とはいえ、初代東京サラリーマンが資産を築くには、価値ある不動産を
低い固定金利で安値で買うのが近道に決まってるだろう。

かつてのバブルのときに相続税の免罪範囲が大幅に軽減された。
課税評価額　５０００万＋１０００万×法定相続人数

デフレになってもそのままだから、かつて「相続税によって
資産家が解体された」社会平等化機能が損なわれた。

富裕層の子は楽して富裕層であり続け、平等社会は
相続税によって格差社会になってしまった。

庶民は郊外に住み、まともな資産を残せず、
金持ちは都心の不動産を子孫に残す。

株など相続しても配当だけでは知れている。
売らない限りは金にはならないが、不動産は物件価格が
値下がりしようが賃料が入る。
自分が相続して住んでから売って新しい物件を買っても
譲渡益課税が繰り延べできる。

金持ちに優しく庶民に厳しいのが税法・・というより金がないのに
税法勉強する人はいない。金が入れば税理士に相談もするだろう。

庶民は社会は平等であるべきという建前を主張するだけで仕組みを
学ぼうとしない。
だから庶民の購買力が地価を左右するはず、などと勝手な思い込みで
リスクを避ける。
リスクをテイクすることが実は世の中の仕組みを知るチャンスだったり
するのだが。
基本的に怠惰で傲慢な消費者と勤勉で専門家の人脈も多い富裕層と
どちらがチャンスにめぐまれるかよく考えてみたらいいだろう。

×免罪範囲
○免税範囲　　スマソ

こういった掲示板の大まかな流れは、庶民は価値の逆転があらま欲しき方向に誘導したがるし、しかも無行動が成功するシナリオを欲す。金持ちは逆だろう。

きちんと論拠を示しているからいいんでないの？

みんな職場の近くに住みたい。
都心湾岸部、都心東部で大量かつ適正価格、高すぎず、安すぎずで
マンションの供給ができれば都心回帰は続き、
都心部の都市構造は大きく変わって行きます。

>>605
都心回帰はいますでに郊外に住む人口も含めて全員がしたい
わけですよ。
４０００万人が全部都心にはすめない。そうなると
何で選別しますか？
　
お金の出せる順,お金借りて返せる人順ですよね。

高値続く都心ってどこまでよ。東京駅半径5キロくらい？

>全ての気に入らない投稿に噛み付いて、いちいち反論するのは見ていても不愉快

間違った箇所を直してあげたつもり。あなたこそ批判が嫌なら
ブロ愚でもどうぞｗ

私はここに書くことで自分の思考が深まればそれでいい。
そういう使い方は別にマナー違反でもないし、嫌なら読み飛ばすだけで
いいわけで、初学者が間違った解釈で読み手をミスリードするのは見ていても不愉快

>>607
ですから、２００６月１０月時点で坪単価２５０万超えていた地区（物件）とそうでない地区・・・以前書きましたけど。

2006年10月時点でって、そのときまでに売買された物件ってこと？
それともその時点で青田買いでまだ住んでもいない物件とかも入るの？

>>610
都心でグローヴの二期、ＰＣＴなどが２５０万前後で売られたのが
最後という意味。
それ以前完売した廉価なＴＴＴやＣＭＴなどもちろん竣工後
２８０〜３００万／坪で売り出して買い手がつくでしょう。

マンションは「実用品」と割り切って考える人と
ライフスタイルにあった質を求める層とにユーザも二分している。

立地も
近ければいいという人と、自分の求める都市機能がないと嫌だという人
とにかくじぐらいが大切という人などそれぞれ。
共通しているのは、「将来価値があまりさがらない」という観点。

「都心に住みたい」という裏には、「高い買い物して損をしたくない」という
のが万民共通の気持ち。

郊外でも「下がらない」場所が出てくれば、人気がそこに集中するはずだ。
武蔵小杉やバス便で浦安にはその気配が感じられる。

×バス便で浦安
○バス便ですら人気の浦安

＞バス便ですら人気

これは危険。
今は単なる人気で購入する人もいるかもしれないが
実際の利便性、将来性など考えると人気は長くは続かない。
よくある「不便な田舎の元新興住宅地」にしかなり得ない。

浦安はマンションの乱立がすごいよね。だからその中でバス便となると、
品薄の今はいいけど、先々中古の時代になったとき競争相手が多すぎ
ない？　駅に近い便利な場所ならいいのかもしれないけど、普通は
地域で唯一みたいな物件のほうが重要なんでない？

いやぁそういっても三井のハワイ風の１００平米マンションとか
大人気でしたよ。そもそも暴落した底値で売っていたようなもの。
安かったですよ。１２０㎡で４０００万円台。

当時そういう発言しようものなら、真っ先に削除。
マリナイーストご存知ないですか？「不便な田舎の元新興住宅地」と
いうにはあまりにも金がかかってます。
公団も無茶なことが平気でやれた時代があったんですねぇ

浦安は、京葉線が出来るまえは「新浦安」がなくて全部バス便。
いまでも駅近のタワーは別格でしょう。
駅近くの弁天あたりは８０年代の公団のテラスハウスが秀逸ですね。
この辺買った人は先見の明というか運がよかった。

ん？今売っている物件の話しているんじゃなかったの？
武蔵小杉と浦安バス便の人気って書いているから当然そうかと。
過去の底値の即日完売物件の話だったのね。。。

京葉線の開通って21年前ですよね。
そのころのバス便の話ですか？
今は徒歩圏になっている。それは当然賢い買い物だったに誰も異存
はないと思いますが、誰もそんな話だとはわからないですよ。。。

>>601　

＞・・・しかも無行動が成功するシナリオを欲す。
感動的に同意。

しからば、どういう行動がいいか。

価格があがれば購買能力を上げる。
自己資金が１０００万ならそのうち５００万で５０００万コンパクト
マンションを買って人に貸す。
値上がりしていたらそれを売って頭金を増やす。

金がないと不動産による運用はリスクの備えがないから無理。

というか、そこそこの自己資金のある人間は妥協できる線で
機敏に動いて買っているはず。
１年前に買っておけば買えている。
買いたいけど買えなかった人は
一年前も下がる下がると思っていたの？
千葉に住んでいて気が付かなかった？

え？ローン審査通っていたのに抽選に落ちた？
少しだけ割高の部屋にすれば買えたでしょうに。
いつでも「安く、安く」って考えすぎ。
そんなところでケチるからチャンスを逃すのだろうね。

駅前を避けて買った人がその中にいたとしたら大誤算ですね。
世の中皆が駅近に住みたいと思ってるわけではないでしょうし。
毎日のバス便はつらいけど、その三井のハワイ風のマンションみたいにリゾート感覚味わいたい人にとったら、バス使うくらいのゆったり立地が良いでしょうから。

>>620
コンパクトマンションを踏み台にするアイデアは底値だった時なら有効でしたが、もう今からでは無理ですよ。2002〜2004当時に1LDKをとりあえず買っておくという作戦はよく言われてましたよね。
私も2004に1LDK買いましたが、当時まだ建築中だった時は17万の賃貸相場が、竣工した時は22万で貸せました。（新築プレミアムも多少はあるでしょうが）貸してる方が短期転売して多く税金払うよりも安全です。おかげで利回りかなりアップしましたが、今同じことやると確実にマイナス要因かかえることになりますね。

>>622
その通りなんですが、
築浅コンパクトは探せばまだまだいいものがありますよ。

例えば２００１年頃の日本橋（三越前）の１ＬＤＫ。
いまだに割安ですね。
供給が一時期に集中したので時々売りが出る。
さすがにすぐ買い手がつくようですが
屋上に近い階なら検討の価値はある。
賃料が１．３万とれて２６０万／坪なら表面利回り６％
同じ時期に集中した麻布十番ワンリーム、白金１Ｌに
比べ店子の質も入居も安定しているようです。

東京駅周辺のアメニティ向上、三井の再開発、日銀周辺の
地銀各行の入っている古いビルの建替えなどで地価があがる
要因は多そうです。

>>619　
２０年前でも調べればわかるのが将来の都市計画。
汐留シオサイトも品川インターシティも計画がもちあがったのは
国鉄民営化の直後。今から２０年前だ。

1986年西船橋駅〜千葉貨物ターミナル駅間が旅客線として開業。
1988年１２月新木場駅〜南船橋駅間、市川塩浜駅〜西船橋駅間が開業。
京葉線が旅客化されたのは１９８９年の幕張メッセと
１９８３年東京ディズニーランドの開園を睨んでの話。
線路は高架で存在したし、駅も出来ることはわかっていた。

将来東京駅直通になることもＴＤＬ誘致活動の段階で構想はあったらしい。

今回の台風で23区中、水害に強い地域と弱い地域が鮮明になりましたね。
インフラ整備が進まなくて同じ問題を繰り返している様。
地主が多い地域は整備が難しいのかな？

＞６２４
もういいですが、分からないというのはそういう意味ではなくて、
話の流れから、今売っている浦安のバス便の話だと思う人が多い、
そんな昔の話を言っているとは分からなかったということです。

>>625
最近では湾岸の水害の強さは抜群のようです。
反面西部の世田谷、杉並などは河川氾濫予測でビクビク住民、
避難勧告発令で住民行列行進など、なぜか高台といわれるところが
水害に弱いようです。ここ５０年でわずかしか整備が
なされてないというよりは、環８に代表されるように、
住民エゴの＊＊で自己中多くて行政係官の苦労も
大変だなと感じますね。。

都心集中で内需景気を起こし過熱すると分散を唱える。
不況になるとなりふり構わず空けた土地に何でも建てさせる
これが日本の都市行政だ。

輸出主導の経済が行き詰まると内需拡大に政策をかえる。
財政が行き詰まるのも省みず都市のインフラに金を投入する。
地価が急上昇するのは長期政権の時期だ。
道路特定財源がなくなったから、都心しか地価は上がらない。

長期政権といえば、佐藤、吉田は別格として近年では
田中内閣、中曽根内閣、小泉内閣。
経済成長が続けば支持率が上がり長期政権になる。

大都市に人口が集中すればインフレ傾向と重なって地価は上がる。
一方宇部、北九州などの地方の企業城下町は衰退する。

東京の人口が増えるとそのあと必ず機能分散がでる。
７０年代の大都市集中のあとは１９８５年の筑波科学技術博。
研究開発機能の移転を促進させた。かずさアカデミアパークや
厚木、横須賀、京阪名に研究開発を集約し関西のポテンシャルを
あげようともした。
８０年代９０年代大学の多くが八王子などに移転した。

移転させた公的機関の土地を民間に開発させて内需拡大。民営化で
空けたＪＲの土地。研究所跡地。
東京フォーラム、第二国立劇場さらにはミッドタウン、新東京美術館
などができ、都心の機能はより華やかになった。
なんのために移転させて何のために土地活用を図ったのか長い期間
では曖昧になる。臨海副都心も全く同じことだ。
オリンピックなど隠れ蓑にせずとも早急にカジノを合法化してコンベンション
観光都市を目指せばいいのだ。

２０００年は、湾岸の工場移転を促進させ高層マンション供給に拍車をかけた。


経済を輸出工業と内需の土建屋が金融機関と結託して交互に盛り上げる。
その繰り返し。

いまは、政局不安定期だから、機能分散とかまたぞろはじめて、５年後に空いた
場所に土建屋がいろいろ建てて景気回復を図るシナリオ。

次は２０１４年あたり舛添内閣が出来たら面白いだろうなぁ。都知事は猪瀬 直樹
東京がまたもう一皮むけて面白くなる。
ここ５年は８０年前半くらいに不景気で２％から５％程度に緩やかに地価が上昇。

それでも　まだ東京の土地相場は世界から見たら　安いのであった！

というか、金利が安すぎなんだよ。
価格はさておきいまほど買いやすい環境はない。

>>623
居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
上階にしてコストかけるよりも低層階で少しでも良い立地にしたほうが賢明だと思います。
表面利回り6％。。やはり今は手を出すべきではないと思いますが。

暴落確定

>>631
だめだよ。
手出せるときに動かなくちゃね。ただ待てというなら、
この場合だと、次に動けるときは、現役リタイヤ⇒
年金生活⇒せめて賃貸継続（買うなんて到底できない）
つーーことで、何年待つかわからん賭けは出来ないよね。

＜菓子メーカー＞価格そのまま、内容減量で実質値上げへ

６３４　上手い表現。
中古マンションも価格が価格が上がり築浅が横ばいならば実質値上がり

＞居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
私の場合、賃貸物件を買うときは、とにかく圧倒的優位な条件がひとつ
ないと怖くて買えません。一つあれば妥協します。
都心立地ははずせませんが。

①駅徒歩１分なら低層階でも可
②駅徒歩７分なら階数が可能な限り上
③近隣に類似物件が多いなら上層階角部屋、眺望採光有利な部屋。


利回りっていい物件はそれだけのリスクを織り込んでいます。
賃料が高く新しくて価格が安いなんてありません。

あれさえなければなんの騒ぎもなかった。

２００３年分譲価格
三茶、駒沢、用賀、二子玉川は、底値は２６０万／坪
文京区、白山、大塚、駒込は２７０万／坪
港区　麻布、高輪は２８０万／坪
千代田区、三番町、麹町、九段　神保町　は２９０万／坪
これらは港南湾岸戦争に少なからず足をひっぱられた結果だ。

そういう底値なら誰も都心を買おうなどと思わなかったはず。

タワー内陸向き低層階が「処分価格」の１５０万／坪から
でていて高層階でも中住戸北向きなら１８０万／坪で買えた。
角で２３０万
それが２４０になり２６０になり最後は３００を越えた。

いまにして思えば、内陸物件デベにとっても買えなかった消費者に
とっても湾岸タワーは「悪い夢」だったのかもしれないね。

城東、城北で求心力のある魅力的な土地ってどこだろう？

小岩ってレトロでしぶい。好きだな。

清澄白河は、飲食店が少ない。マルエツしかない。門仲？
木場なら深川ギャザリアがある。バスで豊洲ってのもなぁ・・

錦糸町はどうしてもイメージが悪い。ロッテ会館ではよくボーリング
楽しんだけど地方都市だ。今は北欧系からいろいろいる国際風俗都市？

向島は旧大蔵省の役人が料亭で卑猥な接待受けてるイメージだし
曳舟は京成線の駅という感じで大川渡れば吉原じゃないか。
電波の影響で町がよくなるとも思えない。

いっそ南千住がいい感じなんだけど、都電終点の
コツ通りの先の商店街の
ディープな空気は昭和３０年代そのまま。
どこかひとつ選ぶなら、私は三ノ輪はいいと思うよ。
７０過ぎたら、明治通り沿いのマンション買って毎日夕方
吉原のソープの前を冷やかして歩く。
買い物は上野松坂屋だ。
日暮里も西日暮里も再開発で化ける。谷中が遠いぶんだけ
西日暮里が有利。

北はだめだね。通勤の便からいけば板橋だが。暗いね。
実際遠いのに三田線乗るとなんだか方向感覚が狂う。
荒川の向こうは千葉と埼玉だし・・・