23区内の新築マンション価格動向（その14）

＞５２０
そんなに質の悪い物件しかないなら、ますます買えないのでは？

>>522
そうです。買えませんよ。何か矛盾したこと言ってますか？

「Ｂ級立地」とは、どこですか？？

具体的におしえてください。

デベの立場で今後のマンション価格を考えてみたらどうですかね。

デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質なので、土地は上がってしまっているけど入札で高くても仕入れるしかない。でも土地を仕入れてもこれ以上庶民は高いと手が出ない。だとしたら今後デベが生きる道は、、、

１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。

他にはどうでしょうね。皆さんどう思いますか？

従業員を成功報酬型の給与体系にして、理論どおりの価格で売り切れば、給与が支払われるしくみにして、在庫リスクを従業員にシフトさせる。
で、高値の物件をエンドに押し付けられなくなれば、従業員側から金が稼げないなら他へと自然とリストラが進むと。

幼稚なデベ批判していると世間知らず丸出しがばれる

>デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質

どうかな。
マンション専業デベロッパーはそうかもしれないが
スミフ、三井、三菱など総合不動産は違うと思うよ。
オフィスで桁違いに利益をあげている。
マンション分譲など「住宅付置義務」がなければやりたくない
仕事の一つ。
専業デベでも宅地開発、戸建てにシフトしたり
総合不動産のスミフなど新築そっくりさんの売上げが伸びている。
ヤバイのは電鉄系だが、リートやマンション管理で伸びている。
別にマンションを都心周辺に１０年作らなくても仕事はほかにも
あるだろうよ。

＞１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
都心Ａクラス住宅地はこれでいくでしょう。
代官山、南平台、恵比寿南、広尾、麻布永坂

しかしポートフォリオとして廉価版薄利多売マンションも含めて考える。
基礎の深い免震のコスト高湾岸タワーはどこまでやりますかね。
今後は、横浜・川崎臨海部のいすゞ自動車跡地とか第二の武蔵小杉に
なるかどうか注目だ。


＞２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
ない。中古が売れない理由を新築が真似てどうする。
階高削ると、直床クッションフロアだが、あれは床鳴りが評判悪い。遮音性はいいけどね。
郊外廉価物件でもやっていない仕様にして売るくらいなら土地を仕入れない。
いま都心の土地を仕入れられるのは、「会員誌」を郵送で送る大手デベだけ。

＞３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
そりゃ湾岸でやってるじゃないか。


＞４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
ただし、大型物件はやらんだろう。


＞５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。
浮気って・・・。
大手不動産はもともとビル賃貸が本妻でマンションがおめかけさんというか不倫相手
みたいなもの。金まわりがいいから、ちょっと手をだしてみただけ。
東急、リクルートならいざしらずゴークレやフーや山田建設の資本力で貸しビルなんか
できませんって。

収益還元法で、都心のマンションが天井というなら仙台はどうなんだ？
人口１００万の政令都市とはいえ、アパはさておき三井も住友も
２５階のタワーマンションを建てている。賃料は月坪７０００円
グロスキャップ４％だからキャピタルゲイン狙いでしか買えないけど
新築は賃貸含め供給過剰。一番利回りがいいのは立体駐車場。
そんな土地でどうやって地価が上がる？？？

投資は仙台の都心でなくて東京の都心のほうがよっぽど「需要」という
点では確かな気がする。仙台の富裕層ってマンションに住まずに
お屋敷に住む。企業の仙台支店長社宅も８万円で立派なものが借りられる。
なにしろ単身赴任だし。

大阪見ても名古屋見てもマンション景気がいいのは東京都心部だけ。
長期的にみても長期金利がこれだけ安くなってこのありさまでは
先行き安穏としていられまい。

逆にグロスギャップの天井に至った仙台が売れるなら都心は
もっと高くてもいくらでも買い手がいるという話になる。
そっちのほうが可能性は高いだろう。
誰かが言ったように、金持ちの懐は庶民には覗いしれない。
結果が出てから「あんなのも買っちゃうんだ」ってのが庶民の驚き。

格差社会って、言葉は流行っても下流ばかりが目立って富裕層の
動きは目立たないものだ。
ここで富裕層の動きをマーケ的に語るのは損だからやめておくが
普通の東京の家持７０歳の１７％くらいは極めて豊かな生活様式。
例えばセコムのサービスを入れているクラスで・・・って「お前がそうか」
って言われるから教えない。

それにしても「自分が関心のないことは考慮にいれない。
自分が知らないことは無いことも同じ」ってのは
なかなかユニークな発想だ。

×グロスギャップ
○グロスキャップ　スマソ

マンション購入者はいままでちやほやされてタダでなんでも教えてもらって
きたから、上から目線や知らない世界は「嫌な奴」としか思わないんだろうな。
そういうのは将来スーパーのクレーマーにしかなれないと思うぞ。
知らないことを威張っちゃうと、自分が恥かいても威張っていたりする。
ここでデベの戦略を知ったかぶるやつも同類だ。

ネットの恥はかき捨てとはおもわないけど、無料の世界のマナーを
重んじるてりアル社会で恥かくのが平気ってほうがよほど「痛い」のでは？

恥をかくのはタダだしどんどんやるべき。知らないで損する
ほうが被害は大きい。

基本情報は、相場に全て折込済み。
中途半端に知っても一番損するだけ。

「会員誌」を郵送で送る大手デベも最近、都心物件掲載が減ったよね。
駅から徒歩10分以上の物件が増えてきているね。
Ｍ井レジは広尾・浜田山、池袋の物件販売したら暫くは休憩かね？
販売代理が増えてくると思う・・・それにしても購入検討物件が無く
なると言うのも悲しい話。

確かにもう、心躍る物件は無くなりました。
もう都心周辺では商売できないんでしょう。

しかし、金利は今後更に下がるね。神風だ。

将来の資産下落リスクを考慮すると郊外・バス便物件は
広くても、安くても買えないよ。当たり前だけどね。

とうとうカップヌードルも値上げ。
本格的な輸入インフレがいよいよ来るぞ。
マンションも家賃も上がって、
これに連れて給料が上がって行かない奴等は
年々生活が悪くなって、結婚も出来ないし、
家の購入なんてとんでもないって時代になるぞ。

インフレは、勝者に優しく、弱者に厳しい。
西側近郊の安アパートにお住まいの諸君、
早く定職を見つけないととんでもない事になりまっせ。

金利が下がって
インフレってなれば、
金は現物資産に流れて行っちゃう。
そして、現物資産インフレ
これが定番だけど。
家が一生買えない人が増えるのかなあ？
家賃が上がれば、無理しても狭い、汚い、古いアパートで我慢って
なるけど、一方で都心部マンションに住んでいる奴等を横目で見ると
結構神経荒んでくるかもしれないな。
アパートが多いところに治安はやばくなるぞ。

私もカップヌードル食べて、お金を貯めよう。

あしたのジョーにでてくるドヤ街が復活します

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万
20位　江東区　４％　１９万
19位　墨田区　４％　１１万

上位4位は元々は農地だったところですね。
西武沿線はキツイな・・・

木造住宅密集地域の定義

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

外人は既に売り逃げを始めた模様。
詳しくは株式ニュースなどで読んでください。

＞５４７

だから何？

安くなるってことじゃないの？

皆さんに聞きたい。

ここ1年でマンション価格は平均で30％程度上がった。

ゆり戻しで15％下がったら、マンション買いますか？

それとももっと下がるまで待ちますか？

やった！都心の新築マンションが安くなるのか！嬉しい！！
なんて訳ないでしょう・・が！　物件ないんだから・・
悲しくなってきました・・・

まぁ、安くなるのは欲しいとも思わない物件だったり間取りだったりでしょうから、結局は買わないと思いますよ。
自分が欲しいと思う物件は他の誰かも欲しいということでしょうから、値下がる理由はありません。

投資頭脳の優れた頭のいい人間なら地方中核都市の物件を買うと思います。

＞553さん

ということは地上中核都市にばっかり、そのような人が今後増え続けるのですね。なんとなく分からないし、元々、投資頭脳の優れた頭のいい人間、ってどんな人なのでしょうか。

今じゃあ、労務費が日本の１０分の１の中国北京のマンション価格が数千万ですからねえ。。一体誰が買うんだよ、と現地の方もおっしゃっていることでしょう。小学生の頃、何となく勘で親父に上海のマンションを薦めて買わせたことを思い出した。日本のバブル崩壊で差し引きゼロでしたが。分散という意味では、日本の地方都市より東欧なんかが面白いんじゃないか今は。どうやって買うか知っている人教えてください。

未完成含めるとかなり在庫が積みあがってきてるようです。
郊外や難アリ物件に関しては放出、都心部では損失補てんで益だし換金売りが出てくるかも。
価格上昇が止まると、キャピタルゲイン狙いの参加者は利益確定を急いでくるだろうし。

価格上昇の序盤で買い逃し、今頃買って、価格下落の序盤で売り逃し、含み損なんてシナリオは想像したくないですね。

利益確定したキャッシュを今度何に投資して増やすのか・・って考えると、多少上昇ピッチが鈍化しても換金売りは期待できないのでは。
誰もが都内で買えそうな時代が再び終焉を迎えるだけの話なのかも・・・

>556さん
損益とキャッシュフローがごっちゃになっていませんか？
郊外物件の新々価格が浸透しなくて粗利が下がるとすれば、
なおさら都心物件で粗利を確保するインセンティブが働き、
販売長期化しても価格は下げないというストーリーが自然です。
資金繰り上も仮に郊外を投売りしたら営業キャッシュフローが拡大するので
在庫を長く持つ余裕が生まれることになります。

もちろんこれは供給戸数が大きく財務基盤も強い大手デベの話。
弱小デベが資金繰りに詰まったら再販業者に投売りするかもしれません。

554>数年前の安い時に都心物件を買って含み益を出してる人が、
もはや都心物件は割り高とみて
出遅れている地方中核都市をセカンドハウスや投資として
買う動きが始まりだしています。

ふと思う。
１９７０年〜２０００年の３０年間、３０代の中堅サラリーマンが２３区に３ＬＤＫの
新築マンション買えた時代なんてあったっけ？と。
買えないのが普通で、買えたのは２００２年から２００６年の４年間だけ。

コープオリンピアとか広尾タワーズとか渋谷ホームズとかビラ・モデルナ、カーサ・ビアンカ
など初期のマンションはみな高額で、間取りは広尾タワーズみたいに普通に広いか
コープオリンピアみたいにコンパクトか、渋谷ホームズみたい混在型かに分かれた。
いずれも単価が高く、庶民には手が出なかった。当時、世田谷、杉並の戸建てが
人気で「ミニ開発」といって、１０００平米以下の宅地に取り付け道路を引き細かく割って
売るのが多かった。
マンションは８０年代に幹線道路沿いの「路線商業」のエリアを中心に、道路を囲む
塀のように、伸びた。
供給主体が、中小専業デベ、大手でも大京、秀和、長谷工、藤和で
大半が６０㎡以下の２ＤＫ、２ＬＤＫ、が主体。まともな間取りはなくて壁も、床も薄くて
単なる鉄筋アパートという感じのものばかり。

とにかく、マンションは戸建てにむけての仮住まい、売るにも、貸すにも大きすぎたら
始末におえないという意識が強かった。

田園都市線で、桜台ビレッジ、桜台コートビレッジなど７５平米クラスのファミリーマンションが
供給されたり、ガーデン山手、ガーデン目黒など、低層でデザイン性に優れた
マンションが建ったりもした。
購入層は、一般サラリーマンではない。

デフレとインフレの間にエアポケットのように生じた購入チャンス。
これを逃したことをいまさら悔やんでも遅いのだろう。
次のチャンスがまたくるためには、もっとひどいバブルと、もっとひどい
デフレ不況を経験したあとということになるだろう。

サブプライム問題の余波で大手デベの株が暴落しているね。
今日の日経でもオフィス需要は好調だが個人住宅部門に翳りが出ているとある。まだかつてのバブル期ほどの過熱感でもないのにもう息切れなんだろうか。

去年のいい時期に買った自分的にはこれ以上上がらなくてもいいからこのままの価格帯で推移してもらいたいがどうなんだろうか。

サブプライムは、これからが大変なんじゃないのかな。
ゆとりプラン？みたいに、後から支払いが増えるみたいだから。

結局、庶民にババを引かせるのは難しい、ということでしょう。

庶民がババを引きたくても上昇基調では金がなくて手がでない。


都内の賃貸の平均家賃が１５万。
とはいえ全額負担の人。補助のある人。立場はさまざまだ。
同じ１５万の家賃はエリアによって広さも変わる。
城南なら９千円／月坪なら５５㎡で狭い。古くて床も壁も薄い。
城北、城東なら７千円／月坪でも７０㎡
広さは増すが子育て環境で不安。

分譲は４３００万出しても坪単価２００万なら７１平米。
坪単価３００万なら４７平米しか買えない。

ケース①
毎月１０万ずつ貯金して頭金１０００万貯めるのに８年。
毎月２５万のほかに生活費がかかる。

毎月１５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
８００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

買えば、毎月１０万の貯金が貯まる。４０００万のローン
にして５０００万物件を買うこともありうる。


ケース②
１５万／月の賃貸に自己負担１０万（会社からの補助５万）。
１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月２０万のほかに生活費がかかる。

毎月１０万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
７００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

これが管理費等・税込み１５万なら月５万のゆとりが出る。
面積が同じでも立地が近所でも買ってよかったという話になる。

ケース③
たとえば、１５万／月の賃貸に自己負担5万（会社からの補助１０万）。
そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
これが管理費等・税込み１５万。
なら今の賃貸より条件がよくならないと嫌だろう。

ケース④
たとえば、２５万／月相当の借り上げ社宅に自己負担
5万（会社からの負担２０万）。
月坪１万のエリアで２５坪８２平米
月坪１．３万のエリアで６３平米。
銀行員、公務員はこのタイプ。

そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年はかかる。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

この場合も毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
こういう人たちは安くなっても買わない。少しでも長く社宅にいたほうが
得だと思うからだ。退職まで３０００万は楽に貯まる。

購入層が絞られるというお話の趣旨には反対しないのですが、

＞家賃補助5万（会社からの負担２０万）
家賃補助が５０％を越えると、給与扱いで課税対象ですので
ここまでしてくれる会社はうらやましいですね。

そうした人は結構いるのでしょうか。

都市再開発で土地を新たに供給してしまうと地価が下がるのは明白だ。
地方都市はその好例。駅裏に駅前通りをもう一つ作って地下鉄通せば
需要に対して供給が過剰になるのは目に見えている。

東京も湾岸再開発で大規模に供給して一時期相場が下がったが
それを上回る需要残（抽選漏れ）が残った。
価格帯によって需要に差があるのが住宅需要の特徴。
低い価格帯は無尽蔵に郊外からの需要を引きずりこむ。

逆に供給がへり，価格帯が上がれば、それにみあった需要しか顕在化しない。


ただそれだけの話だ。

>結構いるのでしょうか。
うちの会社がそうです。銀行などはほとんどそうでしょう。
彼らは住宅ローンは借りませんからね。
国家公務員でぼろい宿舎にいるのは中級職。学校の同窓会名簿とかみて
しらべたらだいたいわかります。
首都圏で給与住宅（社宅）の数は５０万戸あるようです。
借り上げや家賃補助を除いています。

給与の代わりという意味では、最近はストックオプション（一定
期間決れらた額で株が買える権利）を与える企業も増えましたよね。

いわゆる幹部社宅の話ですけどね。大企業でも良い場所の社宅は
社宅の看板つけずに社宅として建替えて幹部の社宅になっていますね。
意外な場所に意外な有名企業の社宅があります。
賃料坪単価１．３万で２０坪なら２６万ですからね。
結構都心６区なら大抵それ以上になるでしょうね。
都心６区に社宅を持たない大企業なんて聞いたことないですしね。
大抵隠して持ってますってば。

銀行など災害時に支店に人がかけつけないと店が開かない
店が開かないと、災害時に人に必要なお金を払い出しできない
ということで、わざわざ幹部を都心近郊の借り上げマンションに
住まわせてきた。おのずと家賃は２５万以上になりますよ。

メガバンク・信託銀行・生保・国家公務員（財務省は恵比寿）とか
あわせたら５０００戸ははるかに上回るでしょうね。

名が知られてる特別法人系の借り上げ社宅もすごいよ。
国家公務員よりずっといいよ。

社宅にいると金は貯まるけど大抵は退職時期や社宅定年の
時期に、高値で変な場所を買うというケースになる。