23区内の新築マンション価格動向（その14）

なるほど。湾岸万歳ですな。僕も買います。

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株の場合、機関投資家でいえばインカムゲイン（配当）かキャピタルゲイン（値上がり益）しかないから、利益ベースで見たバリュエーションの重要性が高い。商用不動産も同じ。でも居住不動産の買い手は個人が多く、賃料から導かれるバリュエーション以外のたとえば地縁や住み心地、デベへの信頼感といった個別事象も重要な価格決定要因となる。株で言えば、空運株やソフトバンク等個人投資家の割合が高い銘柄みたいなもので、利益が大幅に低下しても理論株価よりもかなり高い水準で株価が付いている。

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墨田区の南部もデジタルタワーができたら大化けするんじゃないか？
タワー下には大きな商業施設ができるし、何といっても眺望が良い。
隅田川の花火もあるし、
でも難点は小さな町工場をつぶしてになるから、大規模マンションは難しいね。
業者のみなさん地上げ頑張って、いっぱい供給してください。

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ＧＳのプライシングが誤っている、って
言い切り論調の人がほとんどだけど、そうかねえ。

彼らは、独自のシナリオでＥＸＩＴもＩＲＲも当然測ってる。
数年後になってみたら大当たりだった、という可能性だってある。

否定１００％を止めて、色々な角度から可能性を考えたいね。
自分は、完全肯定派じゃないが、上げも下げも横ばいも考えてる。

自分以外が、皆バカに見える時って、自分がカモの時だよ。

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そりゃそうです。GSが何も考えず買うわけが無い。

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だからＧＳは円高を見越してるんだってば。

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地所の社長も日経でコメントしているように、日本経済が順調に回復基調を歩み、銀行の低金利路線も継続して、長期金利が不動産利回りを下回る状況が続いているわけだから、急に日本の不動産相場が低迷するシナリオは考えにくいよね。
実際問題、中国やロシア等の１５年前から突然、資本主義をはじめた新興国の急成長が世界経済を牽引している間は、需要面の不安は少ないから、このまま好景気が続いて、日本もそのおこぼれで景気回復が続くシナリオに乗っていれば、大きな間違いはない気がするけどね。

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GSは、もちろん何か仕組んでるよ。

単に円高見越してるだけでは説明できない。

ティファニーとの長期賃貸借契約に、色々な特約付いてるのでは？

だから、高値購入でも足が出ない。

しかも、今後も不動産価格吊り上げるための　プロパガンダとしても有効と睨んだ動きだろ。実際、このスレ見ても、アフォい連中がまだまだ上がると煽られ釣られてるわけだからねｗ

ティファニーの一件が報道され、都心一等地に本社ビル等不動産を保有してる会社の株が上がったらしい。

そういったこと含め、アナウンス効果で株や不動産を短期釣り上げして売り逃げ狙いだろう。

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>>385

だからさあ、バブル期に某日本企業が、ロックフェラーセンターとか買ったよね。確かに、当時は円高だったから、ドルの世界で割高でも、円の世界で割安な値段に見えたから、買ったのだろう。

で、その後どうなったか知ってるのかな？　なぜ今回、同じことが起きないと云えるのかな？

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売り豚がブヒブヒ元気な内は相場は下がらないよ（＾＾♪

ここの売り豚は数年前のオイルの売り豚みたいで笑えるｗ

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木村さんもそりゃ天下の地所の社長の立場ですからそう言うでしょうね。
発言自体はそのとおりだと思います。一番上澄みだけ見てるでしょうし。
といって過剰な値上げやオーバーシュートが看過される訳ではない。
特に収益物件と別個に過剰な値上げを迫るエンド向け新築分譲では。
GSとか別にどっちに転んだっていいです。死ぬほど儲けたでしょうし。

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それは所得少ない人の考え方であり、妄想でもある。

今後供給も少なくなるんだから、富裕層、高所得者で
充分価格は維持される。確かに今後さらに上がるまではいくかは
分からないが。

低所得者は自動的に郊外に追いやられる、ただそれだけ。

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日本経済の状況を考慮すると・・・・・・
あと10年間は現状価格維持が一番良い、購入検討者も購入済みの方も。
リーマンの給料が下がっている言われる人達が多いが・・？？？です。
私の廻りの人達はむしろ上昇している人達の方が多い。
ただし、生活はいたって質素、バブルの再現なんて実生活には無い。
また、当時と比較すると仕事の質が全く異なる。（sox法等の影響）

これ以上のマンション価格上昇は購入者にとってダメージが大きいが、
下落も望まない。

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横ばいってありうるのかなあ。
都心だけじゃなくて便乗で郊外上がっている昨今。
儲けられるときに儲ける、突き進んでいるような。

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394さんに同意です。

2000-2004にマンション価格が下がったのは，エンドがついて来れなくなったからではないことは，周知の事実。
安く作れたから安く売っただけ。

物の値段は競争が無ければ下がらない。
一時期の湾岸みたいにぼんぼん売り出せば競争で値段は下がってくる。
でも，そんなことは2度と起こらない。

出しているものが売れ残れば，値を下げることもあるだろうが，売り出し価格を下げることは無い。売れなければ作らないだけ。

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高額物件は、「高くても買える人」が買う。

質を吟味するというより、自分の嗜好にあったもの見つけたら
欲しいと思えば時価で買う。
彼らは「欲しいもの」を固定して、どうすればより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。


会社名義で買って自分が借りるか、
どのくらいを自己資金でどのくらいをローンにすればいいか。
ローンの組み方、金利、固定か変動かについて綿密に思考する。

高額物件はもともと希少性がある。
それが下落するときはそれより安いものは全て下落する時だ。一般むけ物件は、「高くては買えない人が安くなって」はじめて買う。
質を吟味するというよりも、自分の購買力を基準に
金利が下がって、相場も下がってきて、さほど欲しくない時ても
安値ならとりあえず買う。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。

彼らは自分の購買力を固定して、いつどれうを買えばばより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
このまま家賃補助を続けて賃貸住まいが得か、ローン金利は今後まだ
下がるかどうか。
今後自分の所得はどこまで伸びるか
について綿密に思考する。

しかし未来のことを綿密に思考するほど
無駄なことはない。結局切羽つまって思考結果と無関係に
必要なときに買える物件を買うしかなくなることが多い。

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中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

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http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

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給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

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新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

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406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

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いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

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おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

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おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

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４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。

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ワンルームの賃貸管理会社の社長が、都心ワンルームの
中古を買えという主旨の本を書いていた。
その主旨は、老後のためだと言うのが笑わせる。
今の３０代が退職する頃には築２０年のマンションは築４５年に
なっている。


長期安定収入だから、築２０年の中古など今から買えない。

一番いいのは自分の敷地にアパートを建てることだが、あいにく
親の土地を東京で相続できる立場の人は多くない。
地方都市で借家とか相続した人はすばやく売って
都心コンパクトマンションに乗り換えるほうがいい。


中古でも、条件のいい都心中古は手に入りにくい。
頭金がそこそこあれば４０００万〜５０００万の都心周辺１Ｌが
買える。

どうしてもいい場所を確保するなら新築で買って赤字ぎりぎりの
低い利回りで貸すのもあながち悪い話ではない。
都心のコンパクトマンション３つ持てばローンつけたままでも
一部繰上げ返済で１８万くらいの手取りは可能。
退職金運用のポートフォリオの上でも、早いうちに不動産を
「予約」しておいて賃貸で残債を減らしておく。

３０年ローンなら１５年後に残債は結構減っているものだ。

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コンパクトマンションは今安いの？？

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安いかどうかは、主観の問題。
下落しているという意味では安くはない。
ただ、富裕層むけの高価格物件に比べたら急騰していない。
坪単価は３６０万止まりが多い。

すでに賃貸マンションを買っている４０代のサラリーマンが
手が出ない価格ではない。何より新築ならアパマンローンでも
上場企業サラリーマンなら金利優遇がつく。
そういう意味で買いどきかも。

競争して値崩れするほどになっていないから逆に安心という面もある。

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新富裕層がこれからも都心高額物件を購入するから下がらないとか言ってる人がいますが、
富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。
他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

さらに、みんなが右肩上がりの成長を信じていた80年代末のバブル期と違って、
今は、富裕層ですら今後の景気動向に不安を感じています。
なので、相変わらず流動性が高い現金（預金）志向が強いのです。

3億くらいの資産家なら1億超えのマンションを購入するだろうけど、
彼等はかなり少数ですし、すでに不動産持ちでしょうから、新規購入層としては期待できないでしょう。

いくら都心物件のブランド価値や利便性を強調しても、割高と感じたら、誰も買いませんよ。

それと、
投資用コンパクトマンション。貸しそびれたら自分で住むくらいの覚悟でなきゃ買わない方がいいですよ。

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コンパクトにすれば建物坪単価は上がるが、絶対価格が下がるから
デベは売りやすくなる。個人事業主など賃料を払うより買って
老後は人に貸そうという人もいたりする。

周辺部や駅遠の都心は新築賃貸がものすごい数で建ちはじめている。
物件選びはかなり慎重にやらないといけないだろう。
築浅も視野にいれて。

お勧めは三井が本格的に開発をはじめた三越前駅から徒歩７分圏だ。
築浅の出物が少ないエリアだが、こまめにさがせば見つかる。
２０００年当初、規制緩和で供給ラッシュになった。
坪単価が割安。
３割は１Ｌでないとワンルームマンションが作れないという規制も
あって、ＩＬの築浅は結構ある。
賃料水準は、１．３万／月坪。
利便性の向上で値上がりもありうると思っている。

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自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。

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世界中の金持ちで不動産をまったく
買わずに株や債権だけで資産家になった人はどれだけ
いるかな。

フォーチュンで世界のビリオネアの名前が出るが
資産形成の理由にリアルエステートと書いてある人が
どれだけ多いか。
石油の採掘権も、ホテル王も本質は不動産。
場所を読んでリスクを負いながら将来のインカムゲインを
得る。

ウォーレン・バフェットだって長期投資という視点では
不動産投資に似ている。なぜなら長期投資をするなら
注意深く投資対象を育て維持管理しないといけない。

短期の売り抜けばかりを投資と思い違いするのは下衆だと
思う。コンパクトマンションというのも社会資本になるような
良質なものを選んで投資すれば立派な社会貢献。

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私の懐具合がどうしてキミにわかるんだろう。ｗ
>>420
自分の身の回りのことだからリアルに語れるのだとなぜ
わかんないのかね。

このスレが３０代の世間知らずが馬鹿なことばかり書き連ねて
迷走するのは見るにみかねて書いている。

待てば下がると主張するのは、ある意味見等違いだとオレは思うぞ。

>>421
格差社会で最もいけないのは、ねたみと平均値をみて安心することだ。

受験勉強でもそう教わってこなかったか？

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>423
別にあなた単独のこといったわけではないけどね。
このスレ全体で富裕層を語っているのが笑えるということ。
証拠はだせないけど、あなたのその余裕のない返答をみればなんとなく推測はつくよ。

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下から目線で、貧乏人騙すやつよりはましだと思うぞ。

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ちがうよ、元祖匿名はんのことだ。
地方都市の中古一棟買いを管理ができてイールドギャップが
とれたらやるべきと言っていた。

実際しらべて見ると多くはバブル期につくられた狭隘ＲＣ
（鉄筋コンクリート）ワンルーム
一方どの地方都市も、いまや地主が大東◆託など受託型の
新築アパートに押されて大苦戦。
リスクは折込住みとかいうけど、今後地方都市の経済発展
や所得格差の解消策が見えない限り
都心家賃と地方の格差が広がるというのが私の結論だ。

>>428
まじめに書いているのに読まずに茶化すようコメント書くなよ。

あなたがそう思う理由をあなたに問いかけてごらんよ。
勉強になるから。それを言葉にしてみよう。

一般的に言われていることは８割正しく２割は嘘だ。
２割の中に別のものの見方がかくれている。

だいたい、人が真剣な口調になると、説教垂れていると思い違い
する癖は直さないと、誰からも知恵を授からない人になると思うよｗ

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↑そんなにマジトークにならなくても。

大人なんだから落ち着いて。
世の中そんなに白黒、勝ち負けで判断できるほど単純じゃないから。

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すでに不動産を持ってる富裕層を購入層としてカウントしてもしかたないのでは？
買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
なんか矛盾してませんか？

さて、
新たに高額マンションを購入する新富裕層としては
株長者、企業経営者、高給サラリーマン、医者、弁護士、スポーツ選手、芸能人、ホスト、などなどが考えられます。

彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。
さらに収入が安定してない人も多い。

新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。

420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

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