23区内の新築マンション価格動向（その14）

上がるとか下がるとかくだらないことは他でやってくれって
言ってる割には自分がいってるんだから救いようがないわな

あのな、俺は上がって欲しいとか下がって欲しいとか
チンケな書き込みしたことないよ。あんた方と違って。

東京で今元気な不動産は、商業、ホテルでしょう。９月１日ペニンシュラと有楽町の
複合商業ビルが同時にオープンします。

渋谷西武も、東急本店も死にそうなほど景気が悪そう。もともと渋谷は東急の
沿線客が頼りの郊外広域集客の商業拠点だったのが、途中の高島屋ＳＣの成長と
消費に積極的な人々が港区、中央区に移住したことで、中央線、小田急、京王と
いう広域郊外集客拠点の新宿に大きく遅れをとったようです。
百貨店業態そのものが、時代の波に洗われて、郊外はＳＣ、都心は高所得者向け
の立地に二分したのでしょう。

国が冨の再配分を公平に行なえない以上、小さい政府になって財政コスト
を下げて、安全と安心だけを守ってもらいたい。

社会のなかで格差が広がれば、治安が確かな場所が人気になる。
かつては高級住宅地といわれた田園都市線宮前区も９０年代から
妻が夫を殺す事件がおきたり
２０００年ではトンネルで殺人事件がおきたりする。

都心のセキュリティーの高いマンションが一番心安らぐ場所になっていく。
そんな気がします。

マンションはすでに表象価値（ブランド価値）のようなものを持ちはじめて
いる気がします。ことに新開地は、商業環境や街づくりの質が
あたらしい立地の価値を生むように感じています。
収益還元法もわかりますが、価格はあくまで想定にすぎませんし
家賃は経済価値。
個人の満足に個人が支払う価値は、人それぞれでいいのでは？

実際、郊外のマンションに住んでいる人が都心のマンションを羨んで
いるようにも私には思えませんし。
資産価値は相続した段階では大きく違ってくるとは思いますが。

でもさー金利面では一次取得者層にとってラストチャンスに近いよね。国内金利が正常化に向けて動き出してた中、これだけ長期金利が下がってくれたのは奇跡。

元祖さんは現状新築相場が賃貸利回りから見て割高との論拠で、そりゃファンドや転貸目的の人にとってはそれが正解なんでしょうが、過去の分譲価格推移において賃貸利回りに見合っていた時期がどれ位あったの？デベの強気のプライシングに腹が立つのは私も同じだけど、理論価格で買えるのを待ってたらエンドはいつになったら買えるんでしょうか。

単に買わなきゃいいのでは。
客にそっぽ向かれりゃ勝手に降りてくるでしょ。
過去も未来も単純な人たちですから。

新築坪単価が上がるなら、賃料坪単価も上がらないとおかしいでしょ。

明らかに賃貸の優位性が高いよ、都内レジは。法人自営でなくても。

瞬間的に金利下がったからってデベの値上げを甘受する域まで至らず。

そもそもあなたが言う表象価値をその効用的に孕んでいる自用レジが

輪をかけて、デベの利益が名前を変えて、表象価値のフリをする。

地縁的選好性がないエリアに魅力があるフリをしていずれ梯子をはずす。

収益還元とこれ以上乖離していくのに、まだ都合のいいこと言い出す輩は

マルチ商法と同じセールス。

>>304
若い人は長期金利に１．５％の優遇で２．６％で１０年固定が借りられる

でも親会社退職して子会社にいく５０代は、この際変動で借り換え優遇１.2％とかつけて1.425％というのも大変魅力ですね。

社宅を出る５０代も優遇で２．６％で１０年固定

借り換えできないのは２年前に購入した皆さん・・・ですか。

でも私は変動でも２年〜３年は平気という気がする。
１．２％優遇なら４回利上げがあっても固定よりは安い。

長期金利が低いというのは、利上げの見通しを市場が低いと
読んだ結果だから
今が金利がベストではないかも。

優遇するのは、新築マンションが激減したゆえのローンの借り入れ激減と
各種金融機関が増えて競争が激しいから。

へたしてサブプライム問題が長引いて金融不況になって、
利下げもあったりなんかして・・・今が金利がベストかどうか？？
勉強不足でまだわかりません。

＞元祖匿名はん。
私、実は建築学科出身で都市計画の教授からそういう教育＝洗脳
を受けているんですね。
米国のスラムクリアランスとか、ダウンタウンの再開発とか見て
まっとうに感動してしまう。
バッテリーパークシティーとかみて、感動してオリンピア＆ヨークが
倒産したとかバブルのことは全く無関心でした。
つい芝浦物件とか色が似ていて欲しくなったりします。
ミーハーな人間だからブランドバリューを信仰しちゃいます。
でもデブであることは認めますが断じて私はデベではないです。

私も不動産業界担当しているので物件価値は収益還元で決まるべきものとは思っていますが、じゃあ2004年頃に新築マンションが「利回りが良いから」と買われてきたかというと、そのころも「家賃よりもローン支払額（勿論35年、当初2年固定）の方が安いですよ」という話が決め台詞だったのでは。みんながみんな元匿さんのように客観的に見ていられる訳ではなく、ただ「先輩が一昨年買ったマンションより駅遠なのに1000万円も高いなんて・・・」という比較感で様子見している位ではないか。都心物件を握っているのは総合不動産が大半なので、エンドが我慢比べで勝てるとは思えない。

>>303
都心部への人口集中もまだ始まったばかりですよ。
地方出身者比率の増加とともに、都心部の人気は上がる一方。
比較的買いやすい東京駅から東側にどんどん人が集積して、
商業地図も大きく変わって行くよ。
デパート同士の提携をみても、東京駅、銀座周辺を強く意識している。
電鉄系のデパートは将来苦戦して行くよ。都心部に店舗が無いからね。

デベロッパーの中で淘汰の動きがでてきています。

いわゆる新興カタカナデベや、
エコノミータイプを大量供給しているような専業デベの物件は、
在庫を抱えきれなくなったり、会社の行き詰まり放出で、
実際価格が下がるケースが出始めるかもしれません。

一方、真の都心で、財閥系など余裕あるデベロッパーの企画した物件は、
待っていてもなかなか下がっては来ないでしょう。

購入層が二極化するのにあわせて、
供給側も二極化していくのでしょうね。

ていうか、もう百貨店の時代は終わった。だから業界再編。
若者ターゲットという考え違いをした西武は単に野球のチーム
というだけになる。池袋西武は、横浜そごうの出店みたいに
そごうカラーが強い。高額所得者中心の呉服屋商売の三越は若者シニアをカバーする
伊勢丹と一体化。

昔は、街に出る＝百貨店に行くということだった
今は百貨店が品揃えでデスティネーションになりえない。
外商さんに電話すれば電器屋より丁寧に取り付け修理もして
くれる。季節にはカタログにマルをつければリストの先に
贈答品を送ってくれる。
高品位無店舗販売が現在の百貨店の実像。
高額所得者の消費は街では行なわれない。百貨店に必要なのは
店舗の立地ではなくお得意様のリスト。
店舗はお得意が暇つぶしに来るサロン。

それでも日本橋の百貨店に行くより、銀座のブランドショップを
のぞくほうが、暇つぶしとして数倍楽しいし
豊かな気分になれる。気軽に美味い食事ができる。良い酒が飲める。

銀座は街自体が大きな百貨店のように祝祭性のある場所になっている
実は、ここまでグレードの高い商業に特化した街区が
一キロにわたって続くストリートは少ない。
表参道と銀座の商業集積の優位性は、百貨店店舗の比ではない。
１０年前、銀座はどうやって活性化するか悩んでいた時期がある。
表参道、銀座の街の変化を見るだけで景気が大きく上向いた
ことがわかる。

地価が上がることは全然悪いことなんかじゃない。そこに大きな
金が落ちた証拠でもある。
円安だから今はＮＹに行きたいと思わないが、ＮＹに行かなくても
東京の街もそこそこ楽しくなったような気がする。

マンションデベも時代遅れで業界再編に向かう。彼らは管理会社で稼ぐ
目的でマンションを大型化し管理の収益性を向上させてきた。
ビル管は小口建設業、設備保守、警備、清掃などのサービス業の元請。
２０００年以降できた首都圏５０万戸、約５０００棟の年間管理業務受託費
だけで１０００億円／年の新規市場ができたことになる。

これにららぽーとなどのＳＣ、や賃貸マンションのＰＭ受託サブリース
仲介など加えるとこの業界のマンションビジネスは、販売などと
いう波の激しいところは実はどうでもよくて長期のランニング利益と
長期修繕で息長く食って行こうという意図なのがわかる。
これからは、マンコミ板も主流は「管理板」だ。

サブプライムで下がった株価もブッシュとバーナンキの万全の
体制で望む姿勢でひとまず回復基調みたいだ。

雨降って　地固まる

・・ていうか、株価が調子いいとここの板に人が来るね。
オレは毎日いるけど

>>312
さらに先を見て行くと表参道の地盤沈下もありえる。
西側近郊の富裕層の高齢化は顕著。
新富裕層の都心回帰は顕著。

いずれ、西側近郊の戸建富裕層の数は高齢化で加速度的に減って行くから
その時都心から外れる表参道にわざわざ足を伸ばす都心部居住富裕層が
どれだけいるだろう？
湾岸部はまだまだキャパがあり、１０年もすれば富裕層の集積は
かなりの数に達するだろう。
これらを考えると、銀座エリアへの一極集中、一人勝ちが見えてくる。

また、今日の日経にも出ているが、大手町の連鎖開発が進んで、
マンハッタン化。仲通りへのブランドショップ集積が進むと、
山手線をはさんで２つのエリアにブランドショップ集積エリアが
できあがる。江戸情緒を強調した日本橋エリアを合わせた３つのエリア
の回遊性は、東京駅の大改造でますます増えて行くだろう。
地方、アジアを含めた全ての富裕層にとって、年を重ねて行くにつれ、
都心部の魅力は増して行く。高級ホテルの集積も続く。

これからの１０年間の都市構造の大変革により、
地価も不動産価格も大きく変わって行くだろう。
さらに上がるところと、横ばいから下落に移行するところ２つに分かれる。

今の都心回帰はひとえにマンション価格の下落が引き起こしたもの。
マンション大量供給が始まったのが94年、23区の坪単価も一般人に手が届くレベルまで下がったことで、96年以降都心の人口増加が顕著になった。その後も10年間マンション価格は下がり続け、2004年頃は団塊Jrの平均的サラリーマンでも都心とは言えないまでも湾岸タワーを買えるようになった。
この2年の価格上昇で単価は一気に94年水準を超えてしまった。今後はごく一部の富裕層がちょろちょろ入ってくるんだろうけど、人口構成を変えるような都心回帰はもうお終い。

元祖匿名はん

自分では認めてないようですが、あんたどう考えても下がる論者だよ。

でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

秋になればさらに高値をつけたマンションが発売されるよ。

結局、マンションの値段が下がらないから、下げようとして不買運動してるんじゃないの？

理屈こねてるけど、ひとつも当たってない。
笑わすなよ。

９月になって、中古市場のチャレンジ価格物件が増えてきました。
ただ、以前から売れ残ってるチャレンジ価格物件の在庫も多い。

秋の住宅販売シーズンが始まって、中古の買い手がどう動くか興味があります。
だって、来春には大量の築浅物件が中古市場に出てくるでしょうから。
来春の中古市場を占う前哨戦って感じかな。

REINS見てると、8月も更に中古価格は上昇し、取引件数までyoyで
増加してますな。
とはいえ、まあ天井になって欲しいという気持ちは良く分かります。
今年の5,6月あたりでも買っておいたほうが良かったと言ってももう
後の祭りですしね。

金利もなんかすごい下がってますし、買い時ですが、正直もはや
買うべきものがどこにあるのか分からない。枯渇もいいとこだね都心周辺は。供給が減って価格が下がる可能性は無いが、せめて高原状態であって欲しい気持ちは理解できます。

確かに、上がるのが既定路線だった金利の動向が、米国の不景気突入で、微妙な雰囲気になってきているのが、ホント読みにくいですよね。
2005年、2006年と２年連続で30％程度の上昇が続いてきただけに、そろそろ踊り場ではとの観測から、様子見が続いているんだろうけど、GSの銀座ティファニーで、やはりまだ上がるのかとの見方もでてくる。
国債の問題があるから、金利は上がってもせいぜい３％強との見方もあるから、ネット利回りで４％後半みれれば、思い切って買いでいいだと思うけどね。ま、都心部マンションの今の値付けだとせいぜい３％強のネット利回りだから、ちょっと腰が引けるけど、希少性の高い３Ａ物件であれば、まだ買いたい気はするね。

アエラを信じるのならね。

あがるっていっている人たちも上がるのは東京、都心の話なの？
だったら、上げどまりなんじゃない？
やっぱり全体的に上がらないことには先が見えているでしょう。

7月の23区のマンション平均価格、7109万円だって。
たしかに60平米台の部屋とかを入れると、
そのくらいの値段なのかもしれないですね。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200708130241.html

20年前と同じ道を日銀が歩んでいる以上、今回もそうなったということ。
既に価格上昇は一時的なもので無い。相当の値上がりになった。
高級住宅地以外で急速に価格が上昇している動きは、そりゃいつかは
落ち着いてくるでしょう。郊外にも既に波及しているわけですし、大分いいところまで来たかなという気がします。ここで日銀が段階的に利上げができれば、高原状態の可能性が高かった。

しかしながら、日銀は段階的に金利を上げる必要があったにも関わらず、今回できなかった。このジャブジャブのマネーによって、この先家賃上昇に伴って更に価格が上がってくる可能性があるわけで、中期的に前回のバブルを越える水準に達してもなんらおかしくないと思います。

結局、何の反省も無かったということだ。歴史は繰り返す。
誰が前回のバブルを超えることが無いと決め付けたんだろう。それが不思議だ。

資産インフレを止めたのは本当に総量規制だったのか、
しっかり調べた方が良いのではと思いますよ。

＞326
確かにそうなんだよね。
前回は西ドイツが、とどめの利上げをやってブラックまんでーが起きて、副作用として日本の過剰流動性に拍車がかかり、皆さんご案内のとおりの顛末となった。

でも、今回はまだこれから起こるか起こらないかのレベルなわけで、銀行への行政指導レベルで、ある程度はコントロールできる状況にあるんじゃない。

いずれにしても、この９月はら本格的にはじまる超都心部高額物件の動向とMSやGSといった最も感度レベルの高い買い手がどの程度、動くかで今後２、３年の動きが決まってくるってとこじゃないですか。

時価会計制度への移行と、保有土地不動産の放出切り離しで、
土地価格の乱高下による企業への影響は、
前回バブル時よりは軽減されているのでは。

土地を担保に借金を重ね、それで土地を買うような、
ダイエー型のまともじゃない企業はもうないでしょう。

たしかに株については、80年代バブルやITバブル時の高値を抜いた
銘柄がかなりある状況だよね。
そう考えると土地だって前回バブルを越えないって考えるのは
一種の固定観念か、妄信的な思い込みなのかもしれない。。。
前回より今の方が見方もシビアだし、少子高齢化が進むから
日本全国で前回みたいに土地が上がることは、流石にないだろうけど
昨今の再開発で魅力が増した都心部とか場所によっては
バブル後高値を抜くとこが出てきても全然不思議じゃないよね。
なんだかんだ言ったって、89年当時と比べても、
日本のGDP規模は確実に上がって来てるし、人口が減っても
労働生産性の向上で今後も上昇が予想されてる訳だし。。。
少子化で土地買う奴がいないって言っても、
前回のバブル時だって、地価を競り上げてったのは、
庶民の実需買いなんかじゃなくて、法人や投機マネーが
中心だったんだから、経済が好調を持続すれば、
いずれ企業とかもまた土地とか美術品とか買い出すかもしれない。
また、地上げ屋とかも復活してきてｗｗｗ

投資は、エンドがついてこなければ破綻する。

株にも利回り期待と値上がり期待があるように不動産でも収益利回りでの評価と希少性からくる値上がり期待がある。後者に該当するのは、麻布や青山の高級住宅地やランドマークマンション、田園調布や成城の住宅地などが対象となる。
前回のバブル時との比較でいうと、麻布・青山の土地やマンションは、まだ1/2、田園調布や成城でいうと、まだ1/3程度の水準。
不動産相場を見る場合、まずは銀座の商業地から動き出すことを考慮すると、銀座が上がり続けていることと、上記の超高級レジデンスの相場水準バブル時比較低水準であること、おまけに当面、金利が大きく上がる可能性が低いことから考えると、上昇ピッチが緩まることはあっても、上昇傾向が止まることまではないだろう。

上がる派の皆さんに質問です。

地価が下がり続けていたほんの４−５年前までと、現在及び当面の将来とで、何が決定的に違うのですか？

金利水準ですか？
物価水準や上昇率ですか？
実質及び名目経済成長率ですか？
富裕層の数ですか？
世界経済動向ですか？
個人所得の伸びですか？
個人保有金融資産金額ですか？
原油価格動向ですか？
海外不動産市況ですか？
サブプライム問題ですか？
米国景気減速懸念ですか？

それとも、気持ちの問題ですか？

そして、それが何故今後も継続し得ると予想できるのか、答えなさい。

不動産への資金流入量が決定的に違う

世界的な低金利によって今後も継続し得る

『答えなさい？』
なぜ上から目線なんだ？？

金が入ってくるから上がるのか、

上がるから金が入ってくるのか、

バブルの時は、どっちでした？？？

この数日で何故か値上り派が増えているような気が。。。
やはり株式市場の持ち直しがあるのかも。。。
株式とか不動産の投資する人は実際にはLongから入る人が多いのが事実。特に不動産をShortすることは物理的に難しいし。。。

ホント相場は難しい。。。
相場が一方に傾き、みんなが同じ方向を向くと何故か相場は反転する。
為替、株、商品もみんなそう。

個人的には不動産は値下がり派が健在な限りは、値上りするんじゃないでしょうか。評論で言ってもしょうがないので、私は値上りに賭けております。

値上がりに賭けて、投資をしているということですか？

バブルのときはそもそも入る金が少なかった。
物件は生で企業や個人が持ち、ローンは専ら銀行。もちろんリコース。
意外に思われるが、当時の不動産取引件数は驚く位少ない。取引のない中
株でいえば気配値だけが上がり続けた状態。実態が薄いから総量規制、つまり
ローンが出なくなった瞬間に不動産バブルが崩壊した。

今はREITが契機になり、不動産の流動性がかつて無いほど高い。不動産利回りと金利のイールドギャップも依然高い。外資だけでなく、REIT、私募ファンド、デベ等多彩なプレーヤーがそれぞれのバリューアップ能力を裏付けに不動産を買いに来るから、なかなか下がらない。

不動産を取り巻く環境がバブル期や90年代とは別のステージになっているのだから、昔ながらの不動産屋や個人投資家が「高すぎ、もう上がらない」と言っているのをよそに取引価格は上がり続けている。

まあ、バブルの頃は、不動産なら何でも上がる、と信じ込んで大失敗
こいた連中が死屍累々だったわけだが、

いまは、個別不動産を選別して投資してるから、個別不動産毎にきっちり
評価して投資しないといけないってこと。

銀座のティファニーが上がったから、まだまだあそこも上がる、ここも
上がる、ってのは危険な素人考え。売買の詳細条件が分からない限り、
その妥当性も評価できない。ＧＳはティファニーとの間で長期賃貸借
契約を結ぶわけだが、その契約から生じるキャッシュフロー水準とかが
分からないと、割高か否か判断できない。また、その水準が分かったと
しても、近隣類似物件が同水準のキャッシュフローを生み出す保証はなく、
そうしたところを確認せずに浮かれるのは　ただのうまとしか。

ＲＥＩＴも、不動産関連会社の株も、shortできるでしょ。

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、懸命な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

ゴールドマンなど米証券大手４社の利益見通しを下方修正−リーマン
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aYSVMDdvCc6...

８月30日（ブルームバーグ）：米証券大手リーマン・ブラザーズ・ ホールディングスは30日、同業のゴールドマン・サックス・グループと
モルガン・スタンレー、メリルリンチ、ベアー・スターンズの利益が 2008年末まで予想を下回るとの見通しを示した。
米サブプライム（信用 力の低い個人向け）住宅ローン市場の混乱を理由に挙げた。

リーマンのアナリスト、ロジャー・フリーマン氏は顧客向けのリポ ートで、ゴールドマンの株価見通しを214ドルに、
モルガン・スタンレ ーを81ドル、メリルリンチを106ドル、ベアー・スターンズを142ドル に引き下げた。
また07年第３、４四半期と08年通期の利益見通しも下 方修正した。

まあ、GSの思惑どおりにはいかんだろう

あんなの、今後何倍にも上がるわけないしね

数年後に売るときは下落して大損こいて日本市場撤退

責任者は当然クビ

それが外資の掟

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、賢明な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

GSの断末魔の叫び声か

本国ボロボロになると、穴埋めのためにも短期的にボロ儲けできないと
マズいから、一気に短期勝負に出たね

ここで、関連不動産物件や関連銘柄を上げといて、そこで儲けようって
魂胆。実に浅ましい。

やっぱ、人間の●●か、、、

ここのスレに、

「実は経済に善悪はない。損得と賢愚の差があるだけ」

てな内容を定期的に書込んでる輩いるよね。

どうやら、人間としての「魂」が腐ってるようだ。

猿知恵使って、他人を出し抜いてでも、金儲ければ勝ち、という価値観。

ルールすれすれでも、捕まらなきゃＯＫ　的な価値観。

ホ●エ●ンやム●カミを例に出すまでもなく　「善悪」の基準がない猿は、

結局　単なる愚者に過ぎず、最終的に大損し、多くのひとびとに罵られ、

その人生の末路は　あまりに暗くて　寂しい。

そうなって、初めて分かる　自らの愚かさよ。。。

>343,346
サブプライムで行き場を失った資金がNY、LDN、HKあたりより割安っぽく見える東京市場に流入する、というのは判るのだが、投資家とユーザーが仮装売買的な動きをしても得にならんだろ。東京からEXITして次はどこにいくのよ。上海の不動産は開示レベル・施工技術面で信用力が低く、リスクに敏感になった資金が向かう先としては不適。ドバイは経済力対比明らかに過大。経済力・低金利・不動産の信用力を兼ね備えたマーケットとしては、東京くらいしか思いつかないのだが。

ＮＹ，ＬＤＮとかのバブルがじきに弾けるから、そこで底値買いでしょう。

ただ、バブル崩壊で、本国は大損こくから、いってこいだけどね。

今度は、日本のファンドとかが、その辺を買い漁ってやれば良いとは思うが。

あとは、日銀の利上げと長期金利上昇のタイミングを見極めて、サヨナラでしょ。