23区内の新築マンション価格動向（その14）

新聞記事から参考となる事実
・内外価格差が急速に縮小した
＝海外から見て日本が買いになり始めた
・２３区の繁華街人気は「東高西低」に
＝若者の人口が減り、需要の中心が３０代以上に移行
・都内の事業所数５年で４．７％減、従業者数１．８％増
製造業の事業所数は１６．６％減
＝産業構造の変化、成長分野の移り変わり
　中小企業の淘汰が進む

都合のいいデータを集めた、とみえなくもないですが。

> （07/08/30）潮目の変化？ばらつきが目立ち始めた不動産市場（石澤卓志）
>
> 　現在の不動産市場は好調で、大きな懸念要因はほとんど見当たらない——。一般的には、このようなイメージが強い。
>
> 　2007年の公示地価では、全国平均の地価が、バブル崩壊以降初めて、16年ぶりに上昇に転じた。東京23区のオフィスビル空室率は、2006年6月以降、過去最低水準で推移しており、新築ビルは「空室ゼロ」の状態が続いている。さらに、2007年以降はビル供給量が減少し、ビル不足が続く見通しである。このような認識から、不動産関係者の間では、地価やオフィス賃料は上昇が続くとの予想が大勢を占めている。
>
> 　しかし、実際は、不動産市場は必ずしも「磐石」とは言えないようだ。

http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20070828kk000kk&p=1

>>223
問題は限られた原資を
これからどのように分け合うかです。
派遣社員の増加で、正社員の取り分は増えましたが、
今後は同じ正社員でも能力による差を大きくするかです。
一般論としては、職業の流動化が進むと、優秀な人材をつなぎとめる
ため賃金格差を大きくせざるを得なくなります。

これが都心部好調、近郊・郊外不調の構造的な問題だよな。

>>220　消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。

って，どういう意味ですかね。
みんなでマンションを買わないってことですか？

2002年ごろの相場を基準に考えるから今が，高く感じるのではないですかね。
異常に安かったときから2-3割上がっただけで，大騒ぎするのはどうかと。
おそらく今が適正価格。
ここからあまり上がりも下がりもしないのではないですかね？

>>217
>まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか説明出来ない

私は「利上げしにくい環境がインフレ圧力になってはいる。」と書きました。
低金利がインフレ圧力。低金利がマンション価格を上げると申し上げたつもり。

１％の金利ならば、４０００万を借りても３５年元利均等で月々１１万
５％の金利ならば月々の返済２０万になる。
同じ所得なら金利が安いほど高額な物件が買える
金利が上がれば、同じ額なのに必要とされる所得額が増える。
金利が安ければ、利回りが低くても売れる。つまり高値でも買う人がいる。

マンション需要とは、買いたい人＝需要ではない
需要＝「買いたい人」でなおかつ「買える人」の数だ。


売り手は金利が低いときは都心の物件でも「買える層」が多いので都心に
軸足を置く。金利が上がってくれば都心を買える人が減るので郊外に軸足を
移す。金利が安いままだと都心に「買える人」が集中し、
需要＞供給になりマンション価格があがる。

今の100万円のほうが1０年後の100万円よりも価値がある。キャッシュの価値は
同じ金額であっても、現在と将来とでは異なる。お金には時間的価値というもの
がある。
毎月１０万づつためて１０年後に１１００万受け取りそれを頭金にして
５％の２５年ローンでマンションを買うより
毎月３％の３５年固定ローンで今買ったほうが得だと考える人が多いから
マンションが売れる。
マンションが売れ行きがよくなれば、土地の取得難がおこりマンション価格が
上がるというのは貴兄のおっしゃるとおり。

>>228
上昇が2、3割？どこのハナシしてんの？
それ、販売・契約時の価格から、決済取得時ににわか不動産屋が出す
出し値にオンした割合でしょ。

適正価格なぞ販売用の台詞と心得るべし。ってか、嘘はいけないよ。

２３区全体や近郊郊外を含めた物件の値上がりのことなんじゃないの？
バス便の場所などを含めば、上昇率は下がるから。

おいおい、広範なエリアの平均値をハナシに上げて
中心部の1.5倍や2倍以上は無視ですか。なにそれ。販売員め。皆買うな。

>>218
＞この数年で消費者物価指数は
＞コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
＞既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

消費者物価指数にはエルメスのバッグもフェラーリも含んでいない
しかしマンション価格だけなぜ全国でなく首都圏だけピックアップ？

消費者物価指数、住宅地全国平均の指数は１９７０年から
それぞれ、３倍、４倍という数値です。

1.2×1.2×1.2×1.2・・・小学生の算数わかります？
1.2×1.3×1.3・・・。
1.5×1.5×・・・

それで、面積や設備は倍になったの？豪華になったの？

え？？

1.3×1.3／0.8／0.8・・・

このスレの参加者も2極化してるな。
もう話がズレまくりで。

だれか23区内（1億以上）の新築マンション価格動向スレたててくれ。

アンカーつけて書けばいいんじゃないの？別にズレてないよ。

>>234
議論は、永続的なのか一時的なのか
範囲は広範に及ぶのか、限定的なのかをしっかり考えて
書いてくださいね。

よかったですね。土地値と、建築費の両方の上昇を皆さんで享受できて。
固都税も高くなりますかね。

え？安普請？
出口で売れない？？
賃付けできない？？？

大丈夫、金利も今んとこ上がらないし、給与も上がるし、そもそも都心は・・・

20%上昇が4年も続いたらそりゃ異常でしょう。

今起こっていることは、一部の高級住宅地の値上がり率に、周辺も急速に追い着いていて、であるが故に、値上がり率が高止まりしつつあるということでしょう。周辺の追い着きぶり、ここ1〜2ヶ月、強気派の私もびっくりです。

探せば割安なものがまだあると言ってきましたが、最近急速にそれも枯渇してしまっている。良い物件がかなり無くなりましたね。

高止まり、高原状態がしばらく続く。金利がこれほど全世界で低いままなら、また再度高値を伺う展開になる、と私は思います。
下がる、というのは今の金利状況を考えると可能性は低い。強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるというのはありますが、それは価格が下がるという意味では無いでしょう。

強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるということは、価格が下がるという意味でしょう。

デベが困ると441登場。ここは新築価格動向すれ。

新築オファー価格が下がったからといって、過去の同地域の新築案件よりも値段が高ければ、それは値段が上がっているということですよ。
オファーは誰でも好き勝手に設定できますからね。実際の取引価格で考えないと。

ほう。資産価値だと上がってると。
売らないと、価格実現しないと下がらないと言ってたのは誰？
上昇だけ未実現で計上ですか。だれか監査法人いない？

私は少なくとも上昇を未実現で計上するような物言いはしてません。
もう少し議論をする頭になって欲しいものです。

ってか、ずっと新築のままの前提？陳腐化は？競合激化は？供給過剰は？
グレードダウンしても、今の新築や将来のよりましってか。すごいね。

景気先行き不安
逆資産効果（株価下落）
長期金利下落

ということで、全面的ではないにせよ、
9月から住宅ローン金利がまた下がるようですね。
10年の当初金利優遇の大きいパターンで某都銀は
0.35%も下がるらしい。（俺が7月に借りた金利より更に安い！）

んー、金利下げは、いい話とばかりは言ってられないね。

住宅ローン金利は、底の時点から見れば上昇してるとかの議論はないの？
まあ、売れないから価格下げて、金利瞬間下がって、よかったね。買え買え。

え？？オファー価格が下がってない？

>>248
それって、変動も、長期もですか？

＞強気すぎるデベの新築価格設定が低くなる
豊洲、晴海のスミフの話なら興味ないからいいけど
普通は地価が上がり始めると、購入可能需要をマーケティングで
想定してエリアを選ぶと思うよ。
入札で気合が入りすぎた土地（文京区本郷、駒込、豊島区目白）
はかなり寸詰まりな間取りで戸当たり価格をおさえて売り切る姿勢。

大したボリュームじゃないから戸建ての住み替え、相続遺産のある人が
買えば終わり。

そのあとは、需要＝買える人のすくない東京都心は誰も分譲しない。
郊外で「買える人」が多い場所でかつ買いたくなる企画を考える
しかないでしょ。

城東・城北は川崎・横浜北部、都下より割安。
値段の城北・城東か
イメージの田園都市線か実質的な中央線か

日吉から先の東横線、京王沿線の一部地域、南武線沿線は
城北、城東とグレード面では変わらない
選択肢が多い中で、待てば待つほど物件が減るのは事実。

だいたい、自分が買える価格帯でより広い、より近いものを探すという
のが物件検討の本筋。
買えない価格帯で下がれとごねてみてもはじまらんだろう。

価格が上がって金利も上がった日には、城東すら買えなくなる。
ここで優遇枠でどんどん住宅ローン「固定で」貸し付けておかないと
銀行は利益をどこで出すのだろう。
住宅ローン低利で貸して、ついでにカードローン（無担保）作らせて
細かい金利稼ぎやってるのが現実。
サラ金子会社がだめならじかに８％の金利で住宅ローン負担者に小金を貸す
商売にでていたりする。

＞２３０，２３２
ここは23区のスレ，23区全体で考えれば上昇は2-3割程度。

渋谷，港などの話は都心スレですればよい。

２３０，２３２どちらも下がって欲しいと盲信している。
下がってもどうせお前らに都心は買えないのだから，諦めて郊外買えば良いのに。

どこを買えとか、人の批判もこのスレタイとは無縁だ。

そうですな。ただ下がって欲しい派は、どこまで下がれば自分が買うか、今のうちにしっかり決めておいた方が良いでしょう。時間はたっぷりあるんだし。

ＧＳが銀座の土地を２００３年の２倍以上の坪単価１．８億で買収した
ＭＳはじめ外資は日本の不動産を魅力的な市場と見ており積極的な投資が続いている現状が明らかとなった。

１９９１年以降世の中に出た人を仮に「デフレエイジ」と呼ぼう。
彼らの頭の中には、「現在価値」とか「割引率」とかいう概念がない。
今の１００万円と１０年後の１００万円では１０年後のほうが好き。
もらえないかもしれないというリスクを考えない。
複利で増えるということも実感として理解できない。
１０年先にはデフレが進んで買えるものが増える。
マネーの価値も増える。そういうアタマだ。

リクルートスーツは親が時１０万くらいしたポールスミスを
買ってくれた。
今はスーツスタジオで似たものが２万円で買える。
バーバリーブラックレーべルはアウトレットやファミリーセールで
４万位でまとめ買い。

金はなるべく使わずにおく。あとからどんどん安くていいもの
が出てくるから。
パソコン。薄型ＴＶ、ＤＶＤデッキ何でもそう。
結婚だって待てばまつほど、自分の価値があがって
年下の相手と結婚できると信じきっている。


マンションも今の値上げが業者の画策で待てば必ず下がる
というのが彼らの信念。

デフレエイジは、待つのは苦にならない。就職が氷河期なら
博士課程までいき、さらには留学までして時期をずらす。
好景気とバブルの識別がつかない。
価格が上がるのは悪だと信じている。
実は経済に善悪はない。
損得と賢愚の差があるだけなのだが
彼らを説得してみても始まらない。

なんだか、精神論が多くなってきたね。

２０代が消費しないってやつ？　じゃ、これからマンション
売れなくなるじゃん。

１９７５年以降世の中に出た人を仮に「インフレエイジ」と呼ぶ。
彼らの頭の中には、金利の激変ということがつきまとう。
今の１００万円と１０年後の１００万円では今の１００万がいい。
かつて積み立てた年金なり生命保険なりが、いい加減に運用され
て目減りしてきたこたか。
もらえないかもしれないというリスクは痛いほど知っている。
５．５％公庫金利やステップ返済で複利の怖さは肌身にしみている。

１０年先にはインフレが進んで買えるも買えなくなる。必要なもの
は買えるときに買っておく。必要な借金はいとわない。要はしておく。借金はインフレでいくらでも
目減りする。そういうアタマだろう。
実際にそうだったから。

マンションは３６００万くらいで公庫の5.5％金利で８０年代に買った。
今は中古で売りに出したら４２００万で売れた。
新しい住いは港区の湾岸タワーをを買った
親の代から持ち続けた優良株が、やっと高値になり昨年春まとめた
うったら２０００万くらいになっていた。
金はなるべく価値のあるものに使う。ものを見る目が大切で
安いうちにいいものを買っておくのが先々得。マンションがいい例。
ブランド時計、バッグ何でもそうだ。
結婚だって早くしたほうが、早く子供が巣立って楽になれると
考えている。待てばまつほど、相手の数が減るのは競争社会
ゆえ当然だと思っている。

マンションもいいものを買っておけば値下がりは少ないというのが
彼らの信念。
インフレエイジは、待つのは苦手。とりあえず決めた選択のなかで
最善をつくす。
好景気も度をすごせばバブル。不況でもモノの値段が上がる事実を
知っている。しかしモノの値段が下がる状況に好況はないというのも
リストラ減給された仲間を見てきて知っている。
人間が経済活動を続ける以上ゆるやかに価格が上がるのは
あたりまえだと信じている。
実は世界経済が、これから「中世の時代」に入っていき経済に
成長がなく衰退もない。とるパイが増えなければ貧富の格差が
広がるだけなのだが
いつまでもインフレの訪れをいらいらしながら待っている彼らに
それを説明してみても始まらない。

やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

お望みなら会話調に書き換えますけど。

「ねぇ、ねぇ。インフレとデフレどっちがいいの？」
「お前それまえに一度やったよ。」
「ごめん」

×やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

○やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身がオレには理解できない長文が多くなってきたな

東京湾北部地震ってこれ？
震度６強くらいじゃ、最近のタワマンや築浅物件は壊れませんよ。残念！
　

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/02/DATA/20g2h400.pdf#sear...'東京湾北部地震'

人の書き込みの批判して、意見を書いたつもりの人がいますね。
自分が買えないマンションは、安くなるべき
自分が理解できない長文は簡潔に判りやすく書くべきって
なんか一環した姿勢がうかがえて良いですね。
頑張ってください。

２６０みたいなバカが多いのも
今の時代の特徴だな。

すみません。スレ違いでした！

>>265
二次部材は壊れて、設備機械も壊れます。
なにより、都心３区の地区２６年超は旧耐震設計
そういうものを補強して買えという話。
安いぞ。

＞２６６
２６０読むと、インフレ待っている人への揶揄ではないの？？

>>267
文章だけみるとお前のほうが馬鹿が勝っている気がするぞ
論理で勝てないと「バーカ、お前の母ちゃんでべそ」と悪態つく
子供と同じだ。

２７０　ありがとう（；；）
やっとまともな人が現れた。

>>266
マンションが値下がりして誰もが港区、文京区、渋谷区に
坪１８０万くらいで新築が買える日がくるという理屈を
わかりやすく、やさしい口調で書いてくれたら
どんなに長くても、歓迎されるんじゃないのかね。
一度トライしてみる価値はあるな。

＞２７２
いや〜、うまいなあと思って読みましたよ(^^;)

>>273
書いてみたよ。これでいいかな？

土地の高値入札が「新築マンション価格高騰」の原因。
地価が上がれば、新築マンション価格は上がる。
デベが一社で買い叩けた時代（２０００年〜２００２年）
は、マンション価格は下がり基調だった。
公共土地（都立大跡地　大京　深沢ハウス、税関施設土地
ゴークレ　ベイクレストタワー）はその時代でも入札。
落札したデベは販売に苦戦した。

それでは、一時期に大量に土地を放出すれば、一つの土地の
応札は一社になり土地価格は下がるだろうか？

少子化で全大学の募集定員数より受験生の数が少なくなった。
それで各大学が入試競争倍率が１倍以下になっただろうか？

結果はあいかわらず受験生は有名校に集中し、不人気校は
定員割れしただけだ。

土地は同じ価値のものが二つとない。都内の国有地一斉売却も
よいものに各社が集中し悪い物件だけ売れ残る。

それならば土地の売却価格は国が設定し、ＵＲ都市機構に
一括売却する。それをＵＲ都市機構と共同売主として各デベロッパー
が売る。
それぞれ提案コンペで販売価格と企画の
バランスを審査して安くて優良な案をＵＲ都市機構が選び共同
事業者を決める。
一斉に行なえば事業者が無益な競争を避けてバラけるかもしれない。
これで庶民が買える可能性も出てくる。
民主党がこの政策を公約に掲げたら次の選挙で政権がとれるかも。

そうなると、恵比寿南の財務省宿舎も防衛施設研究所も売ることになる。
港南の都営住宅跡地定期借地権など霞んで倍率が下がって一挙両得。

財政再建にあまり貢献しないけど、野党らしい無責任さが都民ウケする。
格差社会を是正すると謳えばなおウケる。
周辺地価下落につながり資産デフレ再燃の火種という自民党の批判は、
もともと都市再生が無益な地価高騰を招いた。それを２００１年ベースに
戻すのだと胸を張って言えばいい。

マザーズなど新興株がライブドアショック以降大きく下げて四分の一に
なった。
マンション市場がこの悪影響を受けないはずがない。賢いのは
値崩れする前に一旦マンションを売って割安になっている小型株に
投資する。それで数年儲けた後に、値崩れしたマンションを買いなおす。

>>276
いくら株価が下がっても供給する用地がないのだから
値崩れは起きないよ。
ま、これ以上高騰もないだろうけど。
結局都心は高値安定で推移していくだろうよ。

バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

地価を下げるのは苦労はいらない。
今消費税を上げたらいっぺんに不況になって
今の地価では誰も家など買えなくなる。

１９９７年を思い出せばわかる。
中小企業の倒産リスクはたかまり銀行の保有金融資産が
暴落して貸しはがしが再燃金融危機に陥る。
バブルで生き延びた優良企業までも資金繰りで土地を手放す。
競売不動産が世の中にあふれて地価は下がる。

政府・日銀はやむなくふたたびゼロ金利政策、さらには
量的緩和を始める。
しかし下がり始めた地価は買う人間がいない限りとまらない。
買う人間は、個人の住宅購入しかない。
ローン減税を１５年まで延ばし、金利も地価も最低だと
国をあげて買い煽る。
買ったとたんにまた下がる。
下がり続けたら投資家も売る。住み続けるのは昔から
土地を保有している庶民だけ。
その先金利を上げる機会は見出せず
日本は永久に世界の投資家に低利資金供給する銀行の
役割を担い続ける。
なんか弱みにつけこまれ同級生にも下級生にもたかられる
金持ちのイジメられっ子みたいだ。

>>278
×バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

○ボクにわからない文章はみんなスルーしてるから、何を書いても
ボクには無駄だよ

>>276株が下がって底値で買った自分の家をあわててうる奴がどこにいる？

日銀が利上げを短期間に４回やれば地価は下がる。
政策金利は１．５％短プラは２．８％くらいになって
アパマンローンの変動金利は３．８％で
ノンバンク借り入れは４．８％になる。
個人の短期固定の優遇期間切れも結構きつくなる。

利回りは悪化する。新築マンションを値上がり期待で
目一杯レバレッジをかけている個人投資家は
イールドギャップが小さくなり売却が増える。
入居中なら利回りで買い叩かれ値が下がる。
空室ならローン返済に窮して値引き売りも出る。

利上げについては残念ながらそういう可能性は少ないと思う。

国債の利払いが連動しているから、政策金利を上げるには
とりあえず利払いが増える分だけでも税収を増やすのが先決。
所得税・法人税収入より消費税依存なのが国の税収構造。

消費税を上げるには景気拡大があきらかでないといけないが
政局が不安定ゆえに利上げも税収アップも期待薄。
８月サブプライムローン関連信用不安で利上げがなかっただけに
これから先どうなるのか。。。

今週号のエコノミスト石澤卓志氏のデータによれば

一方日本の不動産ストックは土地が1214兆円
建物が1138兆円　合計１１３８兆円
（内閣府　国民経済計算）

０６年１２月末の投資対象不動産
Ｊ−ＲＥＡＴが5.4兆円
私募ファンドが8.2兆円

意外と小さい。

サブプライムローン問題は米国の住宅ローン証券化市場の１割だから
大丈夫といいつつ再証券化で信用収縮の影響が広範に広がった。
（ちなみに米国のサブプライムローン証券化（仕組み債含む）市場
は約１００兆円。）

「スープ鍋に微量の毒が入ったけど微量だから平気ではなく
鍋全部が汚染された。」という信用収縮を表す表現は当意即妙。

それじゃＪ−ＲＥＡＴが下落して地価が下がるかといったら
そこまでの波及効果はない。金融機関が不動産ファンドの
資金を引き上げることは金利を支払っている限りありえない。
Ｊ−ＲＥＡＴから金融機関が資金を引き上げるのは、リートが
市場で買い手がなくなった場合、損を被るのは個々の投資家。
リートが破綻するような事態になれば、資金流失に対応する
ために保有するの優良不動産のエクィティを売らざるを得ない。
その場合でも売り先は他のファンドか不動産会社だろう。

リートの破綻は不動産投資熱への影響にはなるが、金融市場のように
流動性がないから「不動産市場」なのだ。影響は急激には
及ばない。ＧＳが銀座のビルを坪１８００億で買っても
マンション市場が急騰しないのと同じだ。

×坪１８００億で買っても
○坪１億８０００万で買っても　　すいません。疲れてます。

多分そんなノンキな話じゃなく、潮が引けば物件買わなくなりますよ。
REITの出口なんて、かなり以前に割安に仕込めたもの以外、私募や外資が
買いますかね。REITにせっせと納めてた人たちが、再度買い戻すとでも？
何回転もしてREITに入った物件が先祖がえりを起こすと？
エクイティ毀損したら個人も年金もREITにカネ入れられなくなりますよ。

プロパガンダに誰も驚かなくなってる反面、買おうにも買わない買えない
プレイヤーは多いでしょう。少なくとも都内限定であれば。地方除いて。

都内オフィスはいいんですよ賃料上がったから急激に。もうダメだけど。
レジはどうなのよ。2003だどうだじゃなく、本気で賃料が上がらん限り、
絶　対　レ　ジ　価　格は　上　が　ら　な　い。投資なら当然の理屈。

プロが買い控えるレジをエンドが必死でロジックつけてスッ高値買いして
大丈夫？買うなって言うと貧乏人め発言も結構だが、プロの資金規模から
見ればエンド投資家なんてハナクソ以下ですよ。

自用だからいい？供給がないから？カネが腐るほどあるなら止めないが
他人に薦めたり、講釈垂れるのはよしたほうがいいぞなもし。
そういう人は都心板とやらで好きにやっとくれ。デベのお仲間と一緒に。

２３区のマンション価格が下がるという妄想は、２３区すべてに新築物件が
なくなってはじめて消えるのでしょうか。

地価が再び下落して世の中全体が幸せになるとでもいうのでしょうか。

２００２年〜現在にかけてマンションを買った人は、２００５年３月危機とか
人間が住む場所ではないとかいわれるなかで、相応のリスクを負って、
資金も準備してほとんど２年以上前からモデルルームを見てまわり、自分の
納得と幾度かの挑戦の末やっと手に入れたという人が少なくないでしょう。

決して降って沸いた幸運だったわけでもない。不安と戦い努力した結果です。

これからは、国の景気がどうのこうのとかでなくて、グローバリズムの
なかで企業、個人が富むか衰えるか自分の身の振り方を自分で選ぶ
時代。
座して待つだけでチャンスが来ると本気で思っているのでしょうか。

価格動向を語るほど豊富な情勢変化すらない「２３区市場」では、せいぜい
人の書き込みに難癖つける程度のもりあがりしかないのが残念です。


結局、都市再生の規制緩和とタワマンブームは、金融危機＝地価下落の
歯止めというひとつの目的のために行なわれたことだと思います。
もう、地価が反転して地価下落による信用不安が払拭された以上
東京にこれ以上規制緩和も個人の住宅取得を容易にするための
テコ入れはないでしょう。

ここだけの話、初期の湾岸タワーの方位の悪い部屋の坪単価って１５０万くらい
だったんですよ。
当時の城南の価格とくらべてもいくらなんでも安すぎ。
西麻布でも２９０万だった時期があります。
２００２年の株安。景気低迷が
相当の危機感だったわけです。
ベンチャー経営者の中に自殺した人もいました。作ったはいいが本当に
売り切ることができるかという不安が２００２年販売当初にはあったこと
でしょう。この時期に政府に協力して都心の埋立地にタワマンを買っていただいた
方々は財務省から感謝状をだしたいくらいだろうと私は思います。
銀行⇒個人⇒不動産会社⇒ゼネコン⇒サブコン⇒職人・大量な雇用機会
さらには、家電家具に至るまで大きく消費を伸ばした。
都心の百貨店や飲食、量販店の売上げ貢献もした。


出来てから値動きもはっきりしてから、下がれ下がれとか言っている
人は一体どういう人なのでしょうか。
５年前２０代だったということは、もともとチャンスに縁がなかったということ
でしょう。今３０代のＤＩＮＮＫＳもいくらでも湾岸タワーに住んでいます。

２０年のうちにはチャンスはめぐってくるでしょう。
いま３４歳でも４６年は先がある。

待ってこれ以上安くならなくても、注意してみていたらチャンスは必ずあると思います。
２００３年以降供給の港区の１２０００戸を底値で買えた人は
たった１２０００人しかいないわけで、相応に注意力のあった人というべきです。すでに、住宅情報マンションズは、２３区が一枚のページに統括されましたよね。
城北、城東にしか目だった大規模物件がない状況で、このままいけば
１年先も今の物件が残っているだけ
もう、２３区で土地を仕入れてマンション分譲するには地価があがりすぎて
いるのだと思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44427/
ここも全然書き込みがないですし

幼稚な環状論は私の尊敬するスレ主の望むところではないでしょう。
根拠を示して書けば、話は専門的にならざるを得ない。

元祖匿名はん。こんばんわ。

上がらないは同意です。しかし下がるというお考えの根拠をお教えください。

国を挙げて住宅景気をもりあげて、反転した結果、これからは地方の
地価上昇＝都市開発投資を延ばしていくべきでしょう。

都市再生　特区は全国に展開していて大阪でも梅田北ヤード
仙台でも五橋近辺の通り沿いなど実際に再開発促進してきた。

地価が下落して困るのは、投資家なんてケチな話でなく金融の
世界全体じゃないですか。

地価が下落してその先どうなるんですか？
私はあなたの言うことが全然理解できないです。

買えててよかった俺偉いとか、買えないくせに僻むな貧乏人とか
そういう低レベルというか茶飲み話はブログか、他すれでデベとやって。
上がって欲しい、下がって欲しいも同じ。
過去数年などプロから見れば、上がるのは自明だったわけで。
要は上げ方、上がり方の問題。
マージン一気に食い潰して独走してどうするよ。
そもそも大手デベにせよ、この10年の不動産相場で言えば後発も後発。
用地高値漁りで潰しあってもしれたことか。客が付き合う必要なし。
みんなお人よし過ぎますよ。

こんばんは。

私、不動産価格が下がるって書きました？
欲かいたデベが想定利益逸失するだけという意味で
オーバーシュート分は普通にさがるでしょ。

Valueが下がると言ってない。値段が下がるだけ。
AskingでもOfferでもいいけど。

がっついてBidして内輪で上昇したマンション用地の「地価」など
下がろうが実体経済に影響ない。デベがてめーで勝手に苦しむだけ。
ファンドもデベの用地取得なんて冷めた目で以前から見てますよ。

賃貸マンションにしてもう値段が上がらないのに
分譲にしてドンドン値段が上がるなんてことは、普通にない。

それを聞いて納得しました。
豊洲を買う人も、これから晴海を買う予定の人も「下がらない」なら
安心して買えますよね。
誰も実需で値上がり期待はしていません。
下落が建物経年劣化分程度で（定額の償却率で0.022でしたっけ？）
でもって、物価上昇が今後平均２％あれば地価がさがらなけらば
買った意味があるというものです。

それと住宅ローン評価にもＬＴＶとＬＴＰの概念がシビアに入ってきたら
マンション価格は下がるでしょうね。プロは今それに直面だから。
そうなるかはわからないけど。ローンじゃぶじゃぶで値上げだけ続いて、
掛け目一定となると最終サブプライムと一緒になってくわな。

おい、俺の意見を勝手に歪曲するなよ。

今のPriceがValueに対して適切だなどと、俺は一言も言ってない。

既にスッ高値との認識だ。

新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

おっとここは２３区スレでいたね（＾＾；

「１．３×１．３／０．８／０．８」戦略のデベが便乗しようとするな。

>>294
おまえの書き込みも低レベルだから
他でやってくれ

>>292
これからの東京の開発計画見ると東高西低なのは明らかですから、
持ち家希望の人は割安な東京駅から東側狙いが鉄則ですね。

銀座の出店も盛んだし、
この秋には東京駅にツインタワーができるし、
日本橋、大手町と開発計画が目白押し。
永代通りが金融街化される計画もある。
デジタルワー効果もかなりなもんだろうし。
そんんなこんなで、東側の方が将来性があるだろ。

いまさら新宿、渋谷、池袋でもないだろ。
と言っても、親元近くしか選択肢が無い人はご愁傷様ｗ

気に入らない見解を低レベルとしか受け止められない己がレベルを恥じては。

＞元祖匿名はん

中古物件は時間とともに確かに「下がる」でしょう。
ことに都心の１９８１年以前のものは耐震診断が義務化された千代田区
では明白に価値が二分するでしょう。建替えは恐らく地区の再開発という
流れにつながると見ています。


不動産市場にそもそも相場性というものがあるのか
最近の「不均等な地価上昇」をみて思います。

私には固有性個別性が強く感じられます。
平均値はさして上昇しないけど、格差だけが拡大している。
また「二極化」で片付けようとしていると笑われそうですね。

昔は都心でも３３０万／坪が上限だったのが、気がつけば価格格差が
たった３年でここまでひろがりました。
バブルの時期は格差は開かずに相場として全体が底上げされた感が
強かった。

おそらく、大阪も仙台も建設ラッシュの地方都市は「物件価格差」が
開くのではないでしょうか。新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

上がるとか下がるとかくだらないことは他でやってくれって
言ってる割には自分がいってるんだから救いようがないわな

あのな、俺は上がって欲しいとか下がって欲しいとか
チンケな書き込みしたことないよ。あんた方と違って。

東京で今元気な不動産は、商業、ホテルでしょう。９月１日ペニンシュラと有楽町の
複合商業ビルが同時にオープンします。

渋谷西武も、東急本店も死にそうなほど景気が悪そう。もともと渋谷は東急の
沿線客が頼りの郊外広域集客の商業拠点だったのが、途中の高島屋ＳＣの成長と
消費に積極的な人々が港区、中央区に移住したことで、中央線、小田急、京王と
いう広域郊外集客拠点の新宿に大きく遅れをとったようです。
百貨店業態そのものが、時代の波に洗われて、郊外はＳＣ、都心は高所得者向け
の立地に二分したのでしょう。

国が冨の再配分を公平に行なえない以上、小さい政府になって財政コスト
を下げて、安全と安心だけを守ってもらいたい。

社会のなかで格差が広がれば、治安が確かな場所が人気になる。
かつては高級住宅地といわれた田園都市線宮前区も９０年代から
妻が夫を殺す事件がおきたり
２０００年ではトンネルで殺人事件がおきたりする。

都心のセキュリティーの高いマンションが一番心安らぐ場所になっていく。
そんな気がします。

マンションはすでに表象価値（ブランド価値）のようなものを持ちはじめて
いる気がします。ことに新開地は、商業環境や街づくりの質が
あたらしい立地の価値を生むように感じています。
収益還元法もわかりますが、価格はあくまで想定にすぎませんし
家賃は経済価値。
個人の満足に個人が支払う価値は、人それぞれでいいのでは？

実際、郊外のマンションに住んでいる人が都心のマンションを羨んで
いるようにも私には思えませんし。
資産価値は相続した段階では大きく違ってくるとは思いますが。

でもさー金利面では一次取得者層にとってラストチャンスに近いよね。国内金利が正常化に向けて動き出してた中、これだけ長期金利が下がってくれたのは奇跡。

元祖さんは現状新築相場が賃貸利回りから見て割高との論拠で、そりゃファンドや転貸目的の人にとってはそれが正解なんでしょうが、過去の分譲価格推移において賃貸利回りに見合っていた時期がどれ位あったの？デベの強気のプライシングに腹が立つのは私も同じだけど、理論価格で買えるのを待ってたらエンドはいつになったら買えるんでしょうか。

単に買わなきゃいいのでは。
客にそっぽ向かれりゃ勝手に降りてくるでしょ。
過去も未来も単純な人たちですから。

新築坪単価が上がるなら、賃料坪単価も上がらないとおかしいでしょ。

明らかに賃貸の優位性が高いよ、都内レジは。法人自営でなくても。

瞬間的に金利下がったからってデベの値上げを甘受する域まで至らず。

そもそもあなたが言う表象価値をその効用的に孕んでいる自用レジが

輪をかけて、デベの利益が名前を変えて、表象価値のフリをする。

地縁的選好性がないエリアに魅力があるフリをしていずれ梯子をはずす。

収益還元とこれ以上乖離していくのに、まだ都合のいいこと言い出す輩は

マルチ商法と同じセールス。

>>304
若い人は長期金利に１．５％の優遇で２．６％で１０年固定が借りられる

でも親会社退職して子会社にいく５０代は、この際変動で借り換え優遇１.2％とかつけて1.425％というのも大変魅力ですね。

社宅を出る５０代も優遇で２．６％で１０年固定

借り換えできないのは２年前に購入した皆さん・・・ですか。

でも私は変動でも２年〜３年は平気という気がする。
１．２％優遇なら４回利上げがあっても固定よりは安い。

長期金利が低いというのは、利上げの見通しを市場が低いと
読んだ結果だから
今が金利がベストではないかも。

優遇するのは、新築マンションが激減したゆえのローンの借り入れ激減と
各種金融機関が増えて競争が激しいから。

へたしてサブプライム問題が長引いて金融不況になって、
利下げもあったりなんかして・・・今が金利がベストかどうか？？
勉強不足でまだわかりません。

＞元祖匿名はん。
私、実は建築学科出身で都市計画の教授からそういう教育＝洗脳
を受けているんですね。
米国のスラムクリアランスとか、ダウンタウンの再開発とか見て
まっとうに感動してしまう。
バッテリーパークシティーとかみて、感動してオリンピア＆ヨークが
倒産したとかバブルのことは全く無関心でした。
つい芝浦物件とか色が似ていて欲しくなったりします。
ミーハーな人間だからブランドバリューを信仰しちゃいます。
でもデブであることは認めますが断じて私はデベではないです。

私も不動産業界担当しているので物件価値は収益還元で決まるべきものとは思っていますが、じゃあ2004年頃に新築マンションが「利回りが良いから」と買われてきたかというと、そのころも「家賃よりもローン支払額（勿論35年、当初2年固定）の方が安いですよ」という話が決め台詞だったのでは。みんながみんな元匿さんのように客観的に見ていられる訳ではなく、ただ「先輩が一昨年買ったマンションより駅遠なのに1000万円も高いなんて・・・」という比較感で様子見している位ではないか。都心物件を握っているのは総合不動産が大半なので、エンドが我慢比べで勝てるとは思えない。

>>303
都心部への人口集中もまだ始まったばかりですよ。
地方出身者比率の増加とともに、都心部の人気は上がる一方。
比較的買いやすい東京駅から東側にどんどん人が集積して、
商業地図も大きく変わって行くよ。
デパート同士の提携をみても、東京駅、銀座周辺を強く意識している。
電鉄系のデパートは将来苦戦して行くよ。都心部に店舗が無いからね。

デベロッパーの中で淘汰の動きがでてきています。

いわゆる新興カタカナデベや、
エコノミータイプを大量供給しているような専業デベの物件は、
在庫を抱えきれなくなったり、会社の行き詰まり放出で、
実際価格が下がるケースが出始めるかもしれません。

一方、真の都心で、財閥系など余裕あるデベロッパーの企画した物件は、
待っていてもなかなか下がっては来ないでしょう。

購入層が二極化するのにあわせて、
供給側も二極化していくのでしょうね。

ていうか、もう百貨店の時代は終わった。だから業界再編。
若者ターゲットという考え違いをした西武は単に野球のチーム
というだけになる。池袋西武は、横浜そごうの出店みたいに
そごうカラーが強い。高額所得者中心の呉服屋商売の三越は若者シニアをカバーする
伊勢丹と一体化。

昔は、街に出る＝百貨店に行くということだった
今は百貨店が品揃えでデスティネーションになりえない。
外商さんに電話すれば電器屋より丁寧に取り付け修理もして
くれる。季節にはカタログにマルをつければリストの先に
贈答品を送ってくれる。
高品位無店舗販売が現在の百貨店の実像。
高額所得者の消費は街では行なわれない。百貨店に必要なのは
店舗の立地ではなくお得意様のリスト。
店舗はお得意が暇つぶしに来るサロン。

それでも日本橋の百貨店に行くより、銀座のブランドショップを
のぞくほうが、暇つぶしとして数倍楽しいし
豊かな気分になれる。気軽に美味い食事ができる。良い酒が飲める。

銀座は街自体が大きな百貨店のように祝祭性のある場所になっている
実は、ここまでグレードの高い商業に特化した街区が
一キロにわたって続くストリートは少ない。
表参道と銀座の商業集積の優位性は、百貨店店舗の比ではない。
１０年前、銀座はどうやって活性化するか悩んでいた時期がある。
表参道、銀座の街の変化を見るだけで景気が大きく上向いた
ことがわかる。

地価が上がることは全然悪いことなんかじゃない。そこに大きな
金が落ちた証拠でもある。
円安だから今はＮＹに行きたいと思わないが、ＮＹに行かなくても
東京の街もそこそこ楽しくなったような気がする。

マンションデベも時代遅れで業界再編に向かう。彼らは管理会社で稼ぐ
目的でマンションを大型化し管理の収益性を向上させてきた。
ビル管は小口建設業、設備保守、警備、清掃などのサービス業の元請。
２０００年以降できた首都圏５０万戸、約５０００棟の年間管理業務受託費
だけで１０００億円／年の新規市場ができたことになる。

これにららぽーとなどのＳＣ、や賃貸マンションのＰＭ受託サブリース
仲介など加えるとこの業界のマンションビジネスは、販売などと
いう波の激しいところは実はどうでもよくて長期のランニング利益と
長期修繕で息長く食って行こうという意図なのがわかる。
これからは、マンコミ板も主流は「管理板」だ。

サブプライムで下がった株価もブッシュとバーナンキの万全の
体制で望む姿勢でひとまず回復基調みたいだ。

雨降って　地固まる

・・ていうか、株価が調子いいとここの板に人が来るね。
オレは毎日いるけど

>>312
さらに先を見て行くと表参道の地盤沈下もありえる。
西側近郊の富裕層の高齢化は顕著。
新富裕層の都心回帰は顕著。

いずれ、西側近郊の戸建富裕層の数は高齢化で加速度的に減って行くから
その時都心から外れる表参道にわざわざ足を伸ばす都心部居住富裕層が
どれだけいるだろう？
湾岸部はまだまだキャパがあり、１０年もすれば富裕層の集積は
かなりの数に達するだろう。
これらを考えると、銀座エリアへの一極集中、一人勝ちが見えてくる。

また、今日の日経にも出ているが、大手町の連鎖開発が進んで、
マンハッタン化。仲通りへのブランドショップ集積が進むと、
山手線をはさんで２つのエリアにブランドショップ集積エリアが
できあがる。江戸情緒を強調した日本橋エリアを合わせた３つのエリア
の回遊性は、東京駅の大改造でますます増えて行くだろう。
地方、アジアを含めた全ての富裕層にとって、年を重ねて行くにつれ、
都心部の魅力は増して行く。高級ホテルの集積も続く。

これからの１０年間の都市構造の大変革により、
地価も不動産価格も大きく変わって行くだろう。
さらに上がるところと、横ばいから下落に移行するところ２つに分かれる。

今の都心回帰はひとえにマンション価格の下落が引き起こしたもの。
マンション大量供給が始まったのが94年、23区の坪単価も一般人に手が届くレベルまで下がったことで、96年以降都心の人口増加が顕著になった。その後も10年間マンション価格は下がり続け、2004年頃は団塊Jrの平均的サラリーマンでも都心とは言えないまでも湾岸タワーを買えるようになった。
この2年の価格上昇で単価は一気に94年水準を超えてしまった。今後はごく一部の富裕層がちょろちょろ入ってくるんだろうけど、人口構成を変えるような都心回帰はもうお終い。

元祖匿名はん

自分では認めてないようですが、あんたどう考えても下がる論者だよ。

でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

秋になればさらに高値をつけたマンションが発売されるよ。

結局、マンションの値段が下がらないから、下げようとして不買運動してるんじゃないの？

理屈こねてるけど、ひとつも当たってない。
笑わすなよ。

９月になって、中古市場のチャレンジ価格物件が増えてきました。
ただ、以前から売れ残ってるチャレンジ価格物件の在庫も多い。

秋の住宅販売シーズンが始まって、中古の買い手がどう動くか興味があります。
だって、来春には大量の築浅物件が中古市場に出てくるでしょうから。
来春の中古市場を占う前哨戦って感じかな。

REINS見てると、8月も更に中古価格は上昇し、取引件数までyoyで
増加してますな。
とはいえ、まあ天井になって欲しいという気持ちは良く分かります。
今年の5,6月あたりでも買っておいたほうが良かったと言ってももう
後の祭りですしね。

金利もなんかすごい下がってますし、買い時ですが、正直もはや
買うべきものがどこにあるのか分からない。枯渇もいいとこだね都心周辺は。供給が減って価格が下がる可能性は無いが、せめて高原状態であって欲しい気持ちは理解できます。

確かに、上がるのが既定路線だった金利の動向が、米国の不景気突入で、微妙な雰囲気になってきているのが、ホント読みにくいですよね。
2005年、2006年と２年連続で30％程度の上昇が続いてきただけに、そろそろ踊り場ではとの観測から、様子見が続いているんだろうけど、GSの銀座ティファニーで、やはりまだ上がるのかとの見方もでてくる。
国債の問題があるから、金利は上がってもせいぜい３％強との見方もあるから、ネット利回りで４％後半みれれば、思い切って買いでいいだと思うけどね。ま、都心部マンションの今の値付けだとせいぜい３％強のネット利回りだから、ちょっと腰が引けるけど、希少性の高い３Ａ物件であれば、まだ買いたい気はするね。