23区内の新築マンション価格動向（その14）

＞大学教授さん

ご持論を楽しみに読ませていただいてます。
今後は東京駅を中心とした円心で発展。
よって現在地価の安い開発の遅れる東側が今後有望ということですね。
仰ること理解できます。
ただ、地方の有能な人材を入社させるため企業が福利厚生（特に住居費）に力を入れるとのことですが、
今の企業は年収制に切り替わっていく傾向に見えるのですが。
そして、手当て部分から人件費を削減したいと思っているのではないですか？
私は住居費はいくつかの手当ての内最初になくなるものだと思っていました。

最新の未来地図、是非読んでください。

これからの東京駅周辺の変貌はすさまじいです。

なんで東なの？　足立区とかが脚光をあびるってこと？

>>142さん

それだと余計、地価の安い東側しか選択肢がなくなることになりませんか？

先の参院選挙は、
選挙制度の元で、民主的に行われた百姓一揆です。
自民党におきゅうをすえたなんて生易しいもんではなく、貧困層による革命なのです。
格差社会に多数の国民がノーと言ったのです。

これから、地方は下がって、都心だけ不動産が高騰しつづけるなんて言ってる人。
多数の日本人の意見を無視した阿部総理なみの
勘違いさんか、自己中心的な考え方しかできない人ですね。

これから格差是正に政治の舵取りが変わる日本。
都心マンションだけが、高騰するわけありません。

106さんが言うようにこれ以上、格差が広がれば、
政府が規制を開始しますよ。

未来地図も大きく変わる可能性が高いでしょう。

>>146
自民党にノーではなく安倍内閣を拒否しただけですよｗ
ちゃんと真実を理解してください

長く政権に居座りすぎた与党にＮＯでしょ。

保守的だった年配有権者も直接的な被害をこうむって、やっと重い腰をあげただけ。難しいことなんて考えちゃあいませんから。

建築基準法・・都市計画法による用途地域の設定？
時代遅れの設定なのでは？なんか差別的な法律と感じます。
もし、この法律が変更されれば丸の内・大手町近辺及び、東京駅
へアクセスしやすい都心近隣地域の東部地域に優良住宅地が
創生される可能性はありますね。

そのなれば、東京未来図も変わるかもね。
今の都心住宅地は、戦後数十年で形勢された都市構造だからね。
江戸時代の街並区分に戻るかもね（笑
そうなったら根岸とかは隠居するにはいいかもね。

>>146
国のコントロールがそこまで効くわけなかろうに

てか、都心部が高騰するから、段々と人々が周辺エリアに移動するわけで、地方部の活性化は都市部の高騰が結果的に幸をもたらすでしょ。

マンション価格の高騰について
①時間的ひろがり
高騰は永久に続くものか
一時的なものか
②影響が及ぶ範囲
都心の地価の高騰の影響が及ぶ範囲は、限定的なものと考えるか
全面的な影響を及ぼすものなのか

①については高騰の原因が用地取得難によるデベロッパーの競争
　入札の結果仕入れ土地が高値になったことだとするなら
　もうこれ以上都心で土地が供給されなくなれば、高騰も止まる。
　（下がりはしない）
　下がる派の言い方は、永久に上がり続けるはずはないから下がる
　・・・
②については、デベの見方は全面的に影響が及ぶ。だから郊外も
　いずれは高値で売れるはず・・というもの。
　これについて、私は、影響は限定的。影響を受けるのは都心の中古市場
　と都心周辺の築浅市場だけという見方だ。
　なぜなら、都心を買いたいという人の予算は坪単価３３０万以下では
　ありえあない。しかし５００も７００も出せないとなれば中古を買うか
　距離を少しだけ妥協するか。

中古マンションも上がっているよ
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13485
郊外は新築との乖離が大きいからまだ上がる余地あり
賃貸の成約件数は10ヵ月連続で減っている
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13574
坪単価２５０万以上ださないと買えない「最寄り駅」が増えた
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13322

地価は全面的に高騰はしないがマンション需要は底堅く
賃貸から持ち家に移行する動きは続いているようだ。

でもさ、バブルの時みたいにまだまだ人口増えるという時代なら
分かるが、人口が減っていく中で、都市部だけでなく郊外まで
上がっていくことってあり得る？？
闘志が盛んになるからってこと？でも、借りてもどんどん増えないと
だし・・・

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

地価が下がったほうがいいなんていう馬鹿は、大不況待望論者と
いう自分の姿が見えていない。
一旦さがりはじめたらまた長期に不況になるよ。
ほどよく２００３年底値で止まる保証はない。
というかそこまで下がったら経済的損失は膨大なものだ。

地価が下がるというのは金融の根幹。あきらかな信用創造の
危機。心臓の鼓動が次第にゆっくりになることと同等だ。

地価は血圧。上がりすぎるのはヤバイが低血圧は運動機能
そのものが低下する。

騙されてはいけない。
郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱えて、いまでも引っ越しできず、郊外から通う50代。
それと同じ運命をたどりたいのか？
デベロッパーは売るのが商売だから、開発する土地がなくなれば、どんどん田舎へ土地を求めて行く。
そしてそんな土地に建つマンションをなにも知らない庶民を騙して売りつける。
売ってしまったらデベの勝ち。

人口がどんどん減っていくこれからの時代で価値のある土地なんて首都である東京23区（但し埋立地は住宅地としての価値なし）だけだよ。

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

人口１００万規模の地方都市でも、行政の無策の結果だろうがタダみたいに安い
マンションがごろごろしている。
これは、地価が低下したから地方経済が低迷したのか経済が低迷
したから地下が下がったのか判然としない。
東京の高騰と比較すると、そのギャップに驚く

真価を読めたら大儲けするチャンスなのかもしれない。
２００４年供給過剰大暴落説のさなかに大きな買い物した勇気は
ぜひとも地方都市の不動産投資でもう一度発揮したほうがいいのかも。
そう思う私は阿呆ですか？
いかがでしょうか、元祖匿名はん。

>>155
需要が減れば供給減らしてバランスとるでしょ。

供給減らして食えるかという話だけど
土地の仕入れがタダなら供給すくなくても利益は維持できる。
要は社員くわせればいいわけでしょ。
その社員だって平均年齢４５歳以上だ。大半は維持管理会社へ出向
残ったベテランは等価交換とか住民対応など昔取った杵柄。

業界の将来心配している人がいるけど、３０年超え、耐震診断アウト
マンションの建替えに容積率ボーナスでもつける法改正があれば
いっきに仕事は増えるでしょう。
心配いりません。

１５７さん
オレも５０代だけど郊外買えたのは下がりはじめてからだったよ。


＞郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱え
郊外が４５００万で３ＬＤＫ買えたのは１９８５年まで。
金利が高いからサラリーマンが買えるのは公団分譲。私鉄沿線は
都内のマンション転がしでないと手がでなかった。
当時のドラマ「金曜日の妻たち」で主役をやったのは、古谷一行
どうみても６０代だけどな。

郊外も上がるなんて誰もいってない。下げ止まると買ってに思い込んで
買ったのだよ。

今回は上げ止まると勝手に思い込んで買いの逃がすのが素人の
浅はかさだとオレは思うよ。

程度の差こそあれ、162さんの考えに同意。
せめてもの救いはまだ、金利が低い状態だということ。

素人の身勝手な思い込みは、損を防げても得を招くことはない。
オレはデブだがデベではない。そのデブが言っているのだから
間違いない。
地価というものの値動きを自分勝手な都合で解釈しないほうがいい。

優遇付の長期金利は今が最高のチャンスかもしれない。
ここで１０年固定で低金利で融資受けておかない手はないと
普通の人なら考えるけどね。

現在郊外に住んでおり、共働きのため、
都心に住めば、通勤が便利で、家族の時間が増えるには納得です。

ですが、
老後、都心のマンションでの生活に憧れはありません。
交通の利便性が良いとのことですが、60歳過ぎて、人ごみに紛れて、
駅の中をさまよい、電車に乗り、デパートを歩き回るのは、
疲れそうです。狭い空間ばかりで、なんか寂しいです。

また、何をするにも、すごくお金かかりそうですね。

そういう将来金銭的に余裕の無い人は無理して都心物件買う必要はないと思いますよ。
身の丈にあった土地に住めばよいだけのことです。

デパート歩き？
楽しいぞ。
好きな店だけ行って、好きな物だけ買って、何で疲れるの。

空間が狭い？
天井が高く広々としたショップやレストランを選べばいい。

駅の中をさまよう？
地下鉄はなるべく乗らない。自分の車か、飲む時もタクシー。

憧れ？
別に自然体で住むだけじゃん。

郊外？
パチンコ屋か、大規模モールしかないだろ。
多分、老後になっても、つまらないぞ。

結論都心はブランドや刺激や情報が欠かせない人が、年をとっても
買い続けるので、下がらないってことですかね？

睡眠７時間で１７時間起きているうち往復２時間の通勤なら
１５時間、勤務時間が残業（つきあい）込み９時から８時までの１１時間なら
平日家族とすごす時間は４時間
そのうち朝１時間なら夜は３時間。
帰宅後風呂とメシで１時間だから余暇は２時間。
こんな細切れ時間だれも貴重だとは考えないだろう。

これが通勤往復１時間節約できると大きく違う
朝６時におきて８時３０分まで２時間半家ですごす。
家庭の会話の時間としては貴重。
７時に会社を出てれば７：３０には家につく。
勢い仕事は速めに切り上げて家族と食事を
しようという気にもなる。

休日もそうだが平日家族とコンサートや外食する機会が増える。
家に金をかけているのだから寝に帰るだけではもったいない。
書斎を持ったら平日そこですごす時間も欲しくなるだろう。

会社と家が往復２時間。車ならまだしも電車で立って通うと
いうのは世界でもまれな忍耐力だとはいえまいか。

なぜ下がらないと言えるのか？

>>169さんの説も一理ある。
さらには人間の欲にはきりがないことと、現在のマンションは発展途上の形態だからである。
たとえば昭和のマイカーブーム初期を思い出してもらいたい。
軽はもとより大きくてもカローラやサニーで十分満足だった。
ところが今はミニバンや３ナンバーがスタンダードである。
要するに２０数坪では生理的に我慢の世界であって、田舎に行けば貧富の差に関係なく大型の住居になっているのが一つの証明でもある。
細かいところを言えば部屋の隣にトイレがあることだけでも、本来他人を呼ぶには不都合なのだ。
また、仮に少人数の暮らしだとしても物のあふれる現代だ、趣味の物だけでもすぐに溢れかえるだろう。

従ってもし物件が単純に半額になることがあれば間髪入れずに余裕のある人から隣を買い占めることになる。（このへんは矛盾のある書き方になってしまったし説明下手だが各自何かを当てはめて読み替えてほしい）
結論として、東京暮らし（都心は勿論、準都心も含めて）を望むのであれば
運良くこれから数年以内に（手が届くうちに）購入できる人が、次のステップへの最後の切符を手に入れたことになるであろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円
　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

>>159さん、

賛成です、良いと思います。稼動が読めて管理さえ出来れば、
歴然と有るイールドギャップは無視できないのではと思います。

あ、あくまで投資のハナシですね。まさか自用の田舎物件を買い捲れと言う趣旨ではないでしょうから悪しからず。

もう普通のサラリーマンは都心は買えないですよね。
だからその刺激やブランドや情報が大好きな人たちは
待つしかないんじゃないですかね？

>176
>日本不動産はまだまだ（相対的に）魅力があるのでは？
相対的とは、何に対してなのでしょうね、
近隣、アジアの元気な国で年率２０−３０％上がっている不動産が
あるのに、わざわざ日本で買う意味は？

こうした不動産の状況をみると、東京都心部の昨年の売り渋りなんて
かわいいものですよ。　買う方も無理やり占有したり、相手を追い詰めて
売らざるを得なくさせたり、あらゆるコネを使って買おうとしています。

円建ての安い金利が、海外で運用されているから日本の不動産が
上がらないのですね。

>>177
アジアは短期の投機でしょう。円高に振れると魅力が減りますよね。
円を借りて日本の不動産に投資する分には利払いに為替レートは関係ない。
ロンドン、ＮＹ市場の下げ幅よりも大きく下げるのは外資頼みの日本株市場の
特色。
最近は円高になると株安だからストックした利益を日本株とかで運用しながら
円安を待って自国通貨に替える。
これを繰り返すだけだから楽なもんだ。
かといって年0.25％上げても１．５％上げるのに６年かかる。
それだけあれば、十分稼げる見込みがある。
日本は米国の同盟国というより金融植民地のようなものかも。

国際会議、マカオ１０倍、日本かつての３分の１に減った
これってどうよ。
もうちょっと頑張らないと、アジアでの拠点の地位を失いそうでない？

コンベンションってカジノとかの娯楽がないと誰も来ないってだけ。

オレもそう思った。

海外から見て日本の不動産に投資する場合、意外にも地震のリスクが大きいのだそうです。むろん、正確に言えば地震に対する保険の費用が高いという意味ですが。その分どうしても投資先としての見方が厳しくなる。

日本人はすでに地震に対しては、慣れと、いい意味での諦めがあって、そんなことまで勘案していたらどうしようもないという感じですが。

外国人が本気で取得してくるのは、地震に対する保険をかけても、まだ利益の出せる土地、ということになるので、相当限られた物件になると思いますよ。

>>181。182
そこでボンスカ買場到来で、資金の
入れどこでもありますよね。
また、下げてくれるとウハウハ儲かりの
仕掛け針で入れ食いもありますしね。

サブプライム震源地米国に10日ほど行ってきましたが、確かに影響は長引きそうですね。元々消費動向は落ちていましたが、この問題がボディブローのようにきいてくる。
とはいえ、やはり米国も二極化。ハイクラスな人々の消費動向は全く衰えて無いです。

まだまだこれからでしょ。＞サブプライム

月々の支払い金額がアップして、払えない人がいっぱい出てくるよ。

アメリカのサブプライム問題が実態経済に影響を与えはじめたようですね。
不動産価格の上昇を期待すると大変な目にあうという、いい教訓なのでは。

自分の買った不動産は値上がりすると信じ込み
家を担保に借金を重ね、贅沢な暮らしをしていたアメリカ人を笑ってる場合ではないでしょう。

都心マンションは今後も値上がり続ける、家賃払うより得、と信じ込み30年ローンで物件を購入。
10年後くらいに下落。（下落の理由はいまさら書く必要はないでしょう）
いくら低金利といえ、元々都心物件の価格は高いので、
2〜3割の下落といえど数千万円になってしまう。

そんな悪夢が待ってる可能性は誰にも否定できないでしょう。
高いと思うなら無理して買わないのが正解。
高い金払って、わずか70平米の3LDK、わずか12帖のリビング、わずか5帖の寝室を買と、後で後悔する可能性大です。

超郊外に住んでいる１０代、２０代前半は
そのまま親元に暮らすんでしょうかね？

３０代は郊外と言っても超まではいかなかったから、
親元志向だったけど、
どうなるのかね？

超郊外ってどこのこと？檜原村？

日経アーキテクチュアに高層マンションの怖さがでております。
やはり高層マンションは人間が住むものではなさそうです。。。
プロの視点は鋭いぞ！

>>187
１世帯当たりの構成人数が減り続けているんだよな。
独身世帯も多くなったし、これが中年になったら結構貯金ができる。

こんな人達が都心部の狭めのマンションを結構高値で買うから
子有りのファミリー層は年々都心部に住むのが難しくなる。
広めの都心部マンションはセレブ化して行かざるを得ない。
都心部に住みたいのなら早くしないとダメやろ。