23区内の新築マンション価格動向（その14）

というか、賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
ところの経済不安で下がることはないですかね？？

＞当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
＞どの程度の効果が期待できるんですかね？
＞高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、

低いこと自体が大問題なのですよ。
金利はマネーの生産性の指標です。高ければ預金に走るでしょう。
ここに５０００万の金があって預金金利が７％なら誰も不動産など買わず
とも年に３５０万の金利収入が得られます。
しかし、預金金利が０．何パーセントですからこりゃ現金を持った人は
安定した長期収益を生むものに投資しないと食いつぶして終わりですよね。
ですから、地主はアパートを立てて、富裕層はマンション一棟買いをする。
サラリーマンは中古マンションを複数買う。そういうことでマネーを
長期的に利息を生む装置に替える。
一般サラリーマンは、普通にして１５万はかかる居住コストを自己資金を枕に
１１万くらいのローンに置き換えて、コスト削減を図ろうとする。
幸い長期金利は安い。

これが全て。他に説明すべきことはないですよ。

＞いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
金利を低くしてもベースマネーが増えるだけでマネーサプライが増えないのは
日本の信用創造の仕組みが長いこと壊れていたからです。
とはいえ、銀行は収益確保のために預金を増やして（タダみたいな資金調達）
貸し出しを増やそうとしています。１０月には預金比率資金量ともに莫大な
ゆうちょ銀行が誕生します。
銀行は、国債を買ったりして長期貸付の資金を調達しますが、預金金利ほど
廉価な到達はありません。ゆうちょ銀行は脅威なはず。

ということで、中小企業でも返済実績のあるところには積極的に融資しはじめて
いるらしいですよ。
不動産を保有した中堅企業にはこれでも融資は積極的ですが、企業の設備投資
意欲が今ひとつ。
だから融資先の主体は小口の住宅ローンをまとめて処理できる大規模
マンション。ですから物件優遇金利で安く貸したがる。
長期１０年で１．５％優遇されたら３０００万で月３万近く返済額が安くなりますよね。

＞こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。
ですから先にも申し上げたように、金利が上がれば国債の利払いも上がってしまうのです。
年間２２兆円も払っているのに政策金利が４％になると確か国家予算が全部国債の
利払い償還で消えてなくなるみたいですよ。

こういう事態って？地価が上がったこと？円キャリートレード？何を指しておっしゃってますか？
地価が上がることにについて別に都心限定なら何も経済的弊害はないでしょう。

＞賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
＞ところの経済不安で下がることはないですかね？？

今までのことは私以外多くの人が同じことを言ってます。ここから先は
全くの私見と推測です。
今や大阪を抜いて日本の人口ＮＯ１は横浜市。三浦展氏の調査では
富裕層居住数のＮＯ２も横浜市らしいです。

となれば、足立区、葛飾区、江戸川区よりも横浜の山手とか青葉区が長期的価値は
維持できそうな気がしますけど。
まずは現状の賃料相場を見てみたらいかがでしょう。東急沿線にはやたら駅前
高級賃貸物件の新築がありましたよね。
ゆうくりだけど犬蔵も売れているみたいだし、玉川高島屋ＳＣ人気は変わらない。
横浜そごう周辺もすごい商業集積になってきました。鴨居も決して不便ではない。
あなどれないですよ。ＭＭは殺風景すぎていまいちですが。郊外とはいえない場所ですから
のぞくとして。
郊外一律下がるなんてことはない。郊外ではむしろ駅近が希少価値を持っていますよね。
今の新築どこでもいまは徒歩１２分だから。
らぞーなだって気がついた人だけ買って得した感じでしょ。
郊外駅近は新駅含めて要チェックでしょう。
おおたかの森や柏の葉でも駅一分なら貸せますよ。郊外でも。
安いけど。

×日本の人口ＮＯ１は横浜市
○日本の人口ＮＯ２は横浜市　　阿呆＞自分　スマソ

ここにいる評論家たちが経済順調に回復しつつと言われているんですが、
でも給料も全然上がってくれないし、どこが回復しているんでしょうか？
まさか激安中国製のおかけでみんなさんは回復を感じでいるじゃないんですよね！

そんな強気な価格設定で妥当と思いますか？？？
おれは全然思わないです。

投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

＞今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
外資が貢献したのは、たまたまのタイミング。
マンション供給一辺倒で危うく供給過剰で値崩れし始めた都心の商業地を
ビルごと買う動きが中心。更地も仕込んだみたいだけど、多くは完成物件買い。
別に、地価上昇に貢献したというより、マンション用地払底に貢献しただけ。

＞それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
別に彼らが売り逃げするわけでもなくて、証券化した時点で日本の個人投資家や
地銀などが買っているわけで、資本が引いて実物不動産がエンドに安売りされる
わけではないでしょう。
昔、バブルのバルク買いでＨＫ物件をモルスタなどが買って、しばらく持ってすぐに
もうからないと転売しましたよね。あれとは違う。かりにも賃料も下がっていないとき
売ったにしろ安売りせねばならないいわれはない。

＞政策云々ではないような・・・
あのさ。地価が下がって景気がよくなる世の中はどこにもないよ。景気をよくする
事以外に、今政策が目指すべきことってあるかい？福祉？年金？まず景気回復して
消費税上げてそれからでしょうよ。これ基本。

>投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

そんなの銭湯で子供がで小便した程度の話で何が下がるの？
ボリュームつかんで話しましょうよ。
それと外人さんだって電卓持っているから計算して売ると思うが。
仮に安く出たら真っ先に転売業者が買いまくる。
貸せばいいんだもん。一年抱いたって金利知れてる。
外人さんはドルが高いときに円に替えて物件買っている。
ドルが安くなった今両替のチャンスと見て売っているだけ。
パチンコの交換率が２円７０銭のときやめるより４円のときやめる
ほうが得でしょ。だけどいつまで円高が続くかねｗ
これが１０７円までいけば円建てで買った外人はあきらかに動く
けどそれを買うのはリートか業者ですよ。

しかし預金金利も当面、低いわけだし、株も安い割には先行き不透明だし、不動産に至っても４％程度の利回りでなかなか賃料が上げられないし、おまけに海外通貨に投資しようとしても、米国、豪州、英国そろって不動産バブルが崩壊しつつあるし、いったいどこけ資金シフトしたらいいのかマジで難しい局面になってきましたよね。
消去法でいくと、２％で資金調達して、賃料が下がらないエリアの収益不動産を利回り７％ぐらいまで値切って買うって感じですかね。
資本家が潤わないと経済も活性化しないし、このスレで給与が上がらないと騒いでいる方にも一切、お金がまわらないのにね。

なんか外人頼みの乞食みたいな話をしているけど、今までが
ジャパンマネーが銀行通じてフレディマック、ファニーメイに流れて
米国住宅バブルを引き起こし、米国のファンドマネーがデフレの
東京地価を正常に反転させた。
でもよくよく考えてみたら、日本は米国同様借金国家だが、
個人の金融資産は１５００兆円もある。乞食じゃないんだよ。
構造改革を迫ったのは米国だが、米国の儲ける土壌づくりのために
やったわけではないだろう。

これは日本の全収益不動産を買っても余りある金額だそうだ。
さて、そろそろ国内の投資は国民のマネーで支えていけるはず。
外資が出ていって首都の地価が下落するかどうか楽しみにみたらいいよ。

まずは外資の引いた国内株式市場をゆうちょ資金が買い支える。
どこと組むかしらないけどゆうちょ銀行だって、ポートフォリオに
国内株入れるでしょ。１０月が大きな転換期だよ。

日本が自立する方に賭けるか、はしごを外されて自滅に賭けるか。

>>990

自分が働けるうちは働けばいい。今３５でも３０年先は６５だ。
今４５だったら２０年先に備えて利回りが低かろうがなるべく長持ちしそうな
物件を複数買っておく。３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。
とにかく、家賃でローンを払って、２０年先に残債を「一部だけ」繰上げ償還
するだけで、３室くらい持っていたら２０万くらいの月収は硬い。
坪単価３５０万程度のコンパクトマンションは結構出回っている。
何もしないでいたらただ嘆くだけ。サラリーマン大家やっている人は多いよ。
３０代は無理しないほうがいいが４５歳くらいから考えたほうがいいよ。

自分が働けるうちは働けばいい。今３５でも３０年先は６５だ。
今４５だったら２０年先に備えて利回りが低かろうがなるべく長持ちしそうな
物件を複数買っておく。３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。
とにかく、家賃でローンを払って、２０年先に残債を「一部だけ」繰上げ償還
するだけで、３室くらい持っていたら２０万くらいの月収は硬い。
坪単価３５０万程度のコンパクトマンションは結構出回っている。
何もしないでいたらただ嘆くだけ。サラリーマン大家やっている人は多いよ。
３０代は無理しないほうがいいが４５歳くらいから考えたほうがいいよ。

とはいえ、上場企業とかに勤めていて年収がある程度ないと融資は
してもらえない。誰でもできる芸当ではない。
逆にいうと、せっかく信用度の高い企業に勤めていながらその信用を
マネーに替えることを考えないのはもったいない。
自分の住宅ローンはもとより、老後の生活、子孫への遺産、いろんな
いみで不動産は持っていてじゃまになるもんじゃないよ。
リスクリスクって言う人ほどやらずに人の話も聞かず、６０近くなって
お前はいいなぁとか言うんだよ。

また、二重投稿になってしまった。すいません。

素朴な疑問なんですけど、せっかくの低金利融資をなんで国内企業に貸さずに外資系に貸してしまい、海外に大切な資金を流出させてしまうんでしょうね。
大企業が成長市場を求めて欧州や新興国へ出て行くのは自然の成り行きなんでしょうけど、海外の工場新設だけでなく、国内の不動産を利回り５％ぐらいの水準で買えば、１％台の資金調達であれば、簡単にROE15％が達成できるのにね。
15年の暗黒期間を経て、底打ちした底堅い日本の不動産買いが、急成長はしてるが、ボラティリティの高い海外進出事業の安定バランサーになるであろうことは、ファイナンシャルリテラシーがある程度あれば、誰でもわかることだと思うんですが。
銀行の方と国内大企業の経営企画部門の方いかがですか。

上げ上げ論者の方が下げの意見を執拗かつ徹底的につぶそうとしてますね。
レスポンスも異常に早いし。まるで監視しているかように。
下げの意見を半年前なら笑って流せていたのにね。

この状況が今の現状を如実に表しているように思えます。

下がるもんは下がる。どうがんばっても、上げ→下げに転じたのを引き戻すことはできません。

e-mansionの他の掲示板は（執拗な上げ上げ論者が少ないから）既に”下げ”の流れができていますよ。

>993
>３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。

では、現在築35年のマンションでちゃんと賃料を生んでいるものを教えてください。（但し一般の人(年収1000万円以下)が買えるもので）

金融関係者でなくてすみません。
外資は外銀通じてはインターバンクの市場で翌日物とか調達するだけで
邦銀が買っているのは米国債とか米国債についで安全なフレディマック・
ファニーメイでしょう。これがどうも半端な額ではないらしい。
聞いた限りでは、日銀がベースマネーを増やしても、大企業が借りてくれない
し、ベンチャーは直接金融。不動産も証券化で直接金融。
１５００兆円の過半は預貯金ですけど、個人の資金も外国株や投信で
海外に投資されている比率が大きいですよね。
どうもメガバンクは蚊帳の外。大和證券ＳＭＢＣとか、信託銀行経由で
しか様子がわからない。金融自由化で扱い商品が増えて右往左往。
支店はやたら若い男の子ばかり。うーーーん。
安定した運用先でそういう債権になる。もちろん国債も死ぬほど買っている。
国債買って長プラ決めたりするわけでしょ。


＞底打ちした底堅い日本の不動産買いが、急成長はしてるが、
＞ボラティリティの高い海外進出事業の安定バランサーになるであろうことは、
＞ファイナンシャルリテラシーがある程度あれば、誰でもわかることだと
＞思うんですが。

この一文は感動的ですね。今日はいい日だ。

>>984
鋭いですね

私は横浜駅徒歩5分の物件を坪1.5万で貸してる

＞では、現在築35年のマンションでちゃんと賃料を生んでいるものを教えてください。

はい。いくらでもあります。私が好きなのは
ビラ・モデルナ　渋谷区渋谷1-3-18　築３５年　全面改装済み。　ＳＲＣ１０階建て

基本的に５坪から７坪のワンルームです。先週まで売りに出てました。私はかなり
悩んだ。ビラ・ビアンカ（神宮前）も時々出ます。

>>996
悲しい人だね。小学校の学級委員長みたいに何でも多数決できめるのかな？
まぁいいけど。
ここまで書いてもあなたには読解力というか学習意欲がないのだね。

ネットの世論が動かせるのは、株価？それも幻想だったんじゃないの。

リアルエステートっていうくらいだから流言蜚語で安くなるような
ものじゃないよ。
ここで不買運動呼びかけた人がいたけど正直椅子からずり落ちる
ほどビックリしたね。
正気の沙汰ではない。
個別の物件なら営業妨害だし今の都心物件もはやネットの層とは
無関係な年代が動かしていると思うよ。

まず、自分のローン枠を知って、帰る物件が日々遠のいている現実を
しっかり直視しようよ。