23区内の新築マンション価格動向（その14）

554>数年前の安い時に都心物件を買って含み益を出してる人が、
もはや都心物件は割り高とみて
出遅れている地方中核都市をセカンドハウスや投資として
買う動きが始まりだしています。

ふと思う。
１９７０年〜２０００年の３０年間、３０代の中堅サラリーマンが２３区に３ＬＤＫの
新築マンション買えた時代なんてあったっけ？と。
買えないのが普通で、買えたのは２００２年から２００６年の４年間だけ。

コープオリンピアとか広尾タワーズとか渋谷ホームズとかビラ・モデルナ、カーサ・ビアンカ
など初期のマンションはみな高額で、間取りは広尾タワーズみたいに普通に広いか
コープオリンピアみたいにコンパクトか、渋谷ホームズみたい混在型かに分かれた。
いずれも単価が高く、庶民には手が出なかった。当時、世田谷、杉並の戸建てが
人気で「ミニ開発」といって、１０００平米以下の宅地に取り付け道路を引き細かく割って
売るのが多かった。
マンションは８０年代に幹線道路沿いの「路線商業」のエリアを中心に、道路を囲む
塀のように、伸びた。
供給主体が、中小専業デベ、大手でも大京、秀和、長谷工、藤和で
大半が６０㎡以下の２ＤＫ、２ＬＤＫ、が主体。まともな間取りはなくて壁も、床も薄くて
単なる鉄筋アパートという感じのものばかり。

とにかく、マンションは戸建てにむけての仮住まい、売るにも、貸すにも大きすぎたら
始末におえないという意識が強かった。

田園都市線で、桜台ビレッジ、桜台コートビレッジなど７５平米クラスのファミリーマンションが
供給されたり、ガーデン山手、ガーデン目黒など、低層でデザイン性に優れた
マンションが建ったりもした。
購入層は、一般サラリーマンではない。

デフレとインフレの間にエアポケットのように生じた購入チャンス。
これを逃したことをいまさら悔やんでも遅いのだろう。
次のチャンスがまたくるためには、もっとひどいバブルと、もっとひどい
デフレ不況を経験したあとということになるだろう。

サブプライム問題の余波で大手デベの株が暴落しているね。
今日の日経でもオフィス需要は好調だが個人住宅部門に翳りが出ているとある。まだかつてのバブル期ほどの過熱感でもないのにもう息切れなんだろうか。

去年のいい時期に買った自分的にはこれ以上上がらなくてもいいからこのままの価格帯で推移してもらいたいがどうなんだろうか。

サブプライムは、これからが大変なんじゃないのかな。
ゆとりプラン？みたいに、後から支払いが増えるみたいだから。

結局、庶民にババを引かせるのは難しい、ということでしょう。

庶民がババを引きたくても上昇基調では金がなくて手がでない。


都内の賃貸の平均家賃が１５万。
とはいえ全額負担の人。補助のある人。立場はさまざまだ。
同じ１５万の家賃はエリアによって広さも変わる。
城南なら９千円／月坪なら５５㎡で狭い。古くて床も壁も薄い。
城北、城東なら７千円／月坪でも７０㎡
広さは増すが子育て環境で不安。

分譲は４３００万出しても坪単価２００万なら７１平米。
坪単価３００万なら４７平米しか買えない。

ケース①
毎月１０万ずつ貯金して頭金１０００万貯めるのに８年。
毎月２５万のほかに生活費がかかる。

毎月１５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
８００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

買えば、毎月１０万の貯金が貯まる。４０００万のローン
にして５０００万物件を買うこともありうる。


ケース②
１５万／月の賃貸に自己負担１０万（会社からの補助５万）。
１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月２０万のほかに生活費がかかる。

毎月１０万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
７００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

これが管理費等・税込み１５万なら月５万のゆとりが出る。
面積が同じでも立地が近所でも買ってよかったという話になる。

ケース③
たとえば、１５万／月の賃貸に自己負担5万（会社からの補助１０万）。
そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
これが管理費等・税込み１５万。
なら今の賃貸より条件がよくならないと嫌だろう。

ケース④
たとえば、２５万／月相当の借り上げ社宅に自己負担
5万（会社からの負担２０万）。
月坪１万のエリアで２５坪８２平米
月坪１．３万のエリアで６３平米。
銀行員、公務員はこのタイプ。

そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年はかかる。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

この場合も毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
こういう人たちは安くなっても買わない。少しでも長く社宅にいたほうが
得だと思うからだ。退職まで３０００万は楽に貯まる。

購入層が絞られるというお話の趣旨には反対しないのですが、

＞家賃補助5万（会社からの負担２０万）
家賃補助が５０％を越えると、給与扱いで課税対象ですので
ここまでしてくれる会社はうらやましいですね。

そうした人は結構いるのでしょうか。

都市再開発で土地を新たに供給してしまうと地価が下がるのは明白だ。
地方都市はその好例。駅裏に駅前通りをもう一つ作って地下鉄通せば
需要に対して供給が過剰になるのは目に見えている。

東京も湾岸再開発で大規模に供給して一時期相場が下がったが
それを上回る需要残（抽選漏れ）が残った。
価格帯によって需要に差があるのが住宅需要の特徴。
低い価格帯は無尽蔵に郊外からの需要を引きずりこむ。

逆に供給がへり，価格帯が上がれば、それにみあった需要しか顕在化しない。


ただそれだけの話だ。

>結構いるのでしょうか。
うちの会社がそうです。銀行などはほとんどそうでしょう。
彼らは住宅ローンは借りませんからね。
国家公務員でぼろい宿舎にいるのは中級職。学校の同窓会名簿とかみて
しらべたらだいたいわかります。
首都圏で給与住宅（社宅）の数は５０万戸あるようです。
借り上げや家賃補助を除いています。

給与の代わりという意味では、最近はストックオプション（一定
期間決れらた額で株が買える権利）を与える企業も増えましたよね。

いわゆる幹部社宅の話ですけどね。大企業でも良い場所の社宅は
社宅の看板つけずに社宅として建替えて幹部の社宅になっていますね。
意外な場所に意外な有名企業の社宅があります。
賃料坪単価１．３万で２０坪なら２６万ですからね。
結構都心６区なら大抵それ以上になるでしょうね。
都心６区に社宅を持たない大企業なんて聞いたことないですしね。
大抵隠して持ってますってば。

銀行など災害時に支店に人がかけつけないと店が開かない
店が開かないと、災害時に人に必要なお金を払い出しできない
ということで、わざわざ幹部を都心近郊の借り上げマンションに
住まわせてきた。おのずと家賃は２５万以上になりますよ。

メガバンク・信託銀行・生保・国家公務員（財務省は恵比寿）とか
あわせたら５０００戸ははるかに上回るでしょうね。

名が知られてる特別法人系の借り上げ社宅もすごいよ。
国家公務員よりずっといいよ。

社宅にいると金は貯まるけど大抵は退職時期や社宅定年の
時期に、高値で変な場所を買うというケースになる。

１９７６年、住宅情報　は月刊誌で創刊された。
http://www.recruit.jp/company/history/year/1976.html
国会図書館に行けば全巻見られるのだろうが、
これをみれば２００３年から６年
都心周辺にここまで物件が豊富にあった時期は珍しいと
いうことが理解できよう。

それもまともに住める８５平米以上がここまで豊富に供給されたのは
マンションの歴史始まっていらいのことだろうと思う。

そろそろあきらめよう。安いのが異常で高いのが当然じゃないか？

×２００３年から６年
○２００３年から０６年

土地が下がる時の地主のとる行動
「いつでも売れるように駐車場にでもしておこう」

土地が上がるときの地主のとる行動
「競争入札で税金分くらい高く買ってもらわないとあわないな」

さらに値上がりしたときの地主
「売ったら譲渡益課税にキャッシュのままならさらに相続で
　半分消えてなくなる。金利が安いから賃貸マンションでも建てよう」

かくして上がり始めた土地はめったなことで売られない。

デフレ時は土地を売った地主が「マネーの価値が目増えして」得した。


土地を売る人が増えたからますます地価が下がった。

デフレからインフレに流れが変わるならいまさら逆をやって資産を
減らす愚か者はいない。

土地を売る人がい少なくなるから地価が上がる。


地方都市は、地価が低迷したまま、低収益賃貸物件が売りたくても
赤字のまましこっている。

金利がもう一段あがったところで投売りが出てくる。
そこで回復基調だった地方地価はまた下がり始める。

東京のワンルームも変動で借りて赤字というのが少なくない。
サブリース期間が終われば家賃は下がり手取りのマイナスは増える。
金利が２段上がれば繰上げ返済できないサラリーマン大家は
売りが増える。
その場合中古ワンルームは買い叩くチャンスかも。
喜んではいけない。
一棟のマンション全部が売られはしない。
地価に与える影響はボリュームとして小さすぎる。

すべては金利次第。
上がれば地価は抑制。

今のままなら様子見で需要にあわせて徐々にあがっていく。

土地が流動化し、規制が緩和されたことで、
都内に居住可能（販売可能といったほうが正しい？）
スペースが大幅に増えたんですよ。
ミニ戸建と同じ発想。
狭いスペースにぎっしり詰め込むことができるようになった。

かつて都内が高かったことは、
現在や今後の高値を保障することには全くなりません。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
外的環境が変わったのに高値覚えをしていては誤りますよ。

昔、都心が高くなりすぎて
新宿当たりの副都心が開発されました。
また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。

時代は変わり、
バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
ました。さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に
放出され、安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰
が実現しました。

この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
ことになり、日本の景気回復に水を差します。
大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
発展して行きます。
将来の地域間競争激化は避けられません、まだ若者の人口が多いこの
時期にどのような人口移動が起こるか、これが将来の地域の明暗を
大きく分けることになります。

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。

一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。
田園都市線では既に通勤定期の販売数が減り始め、川崎市の宮前区は
高齢化が進んでいます。金妻のロケ地にもなったこの沿線も、乳母車を
押して坂をのぼる年寄り達であふれる。こんな光景もすぐそこまで近づいています。
千葉県では、幕張などは注目されていますが、検見川浜や稲毛などは高齢化が進んでいます。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な田舎に過ぎません。

都心部も郊外も共通して言えることですが、
不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
。
但し、商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。