マスタービューレジデンス

池尻！

住みやすそうですね。
まぁイメージですが

価格帯はどうなのでしょうか？

池尻大橋は渋谷から一つ目、三軒茶屋の手前ということで、地味ながらも良いイメージでは。
Masterview　Residenceの価格帯は、億ションが中心のようです。

高いね。

立地は良いが、庶民には価格が何とも言えないくらい高いな。

ここはもと公務員宿舎だったところでしょうか？

緑多い高台で、都心とは思えぬ静かさ。
建設地東側で、モデルルームを準備中のようでした。

プレミアム住戸は、8,800万（81㎡）〜23,500万（137㎡）。坪あたりになおせば、350万台〜560万台ということ。ペントハウス等はそれと別途ある。
赤坂や白金ならいざ知らず、池尻でこれは高いんじゃない？

MRに行ってきました。

億ションなのに、窓がかなり小さく、天井が2.5メートルというのも今どきやや寂しい。
最上階は別として、通常階はリビングの窓にカウンターと称するものがあり、床から50〜60cm窓をふさぐことになります。
営業マンは梁を目立たなくするためと説明していましたが、最上階はカウンターのない大きな窓を採用しており矛盾しています。
同じ鹿島建設のコートレジデンスタワーは、パノラマウィンドウなる大きな窓を採用していたので、とても残念。

＞10
確かに駐車場はスカスカどころか、1台しか停まってませんでした。
人気ないのかな？

予約制だからじゃ？

この手の高級人気物件はたぶん、あっと言う間に売れてしまいますよ。

↑現地を知っている人だったら絶対そうは思わないと思う。

15です
上の、「15台分」っていうのは、「だいたい15台分くらい」っていうことです。
私の主観的な感想ですので、もうちょっと少ないかもしれませんし、多いかもしれません。

↑なぜ怖いのですか？

そりゃぁ
ねぇ〜・・・・・

出るからさ

正式価格が15日から発表されるらしいけど、どのくらいなのでしょうか？
内部情報を知っている方はいらっしゃいますか？

別のマンション関連サイトに、下記のような投稿がありました。


本日発売の○○経済に、当該物件と推測される記事が出ていました。

販売時の推定坪単価400万円で大手ゼネコンが用地取得した。同エリアの現在の市場相場は坪300万円程度。実に3割以上の「切り上がり」となる。

上記のくだりで、秋からの「新価格」マンションを試すような物件例として挙げられたもの。

「新価格」とは、マンション完売時の地価上昇を見越し、それを価格に織り込んだもの。相場より3割程度利幅が上乗せされている。現在の価格、あるいは現在まで掛かった取得コスト等ではなく、将来の地価上昇を現在の価格に盛り込んでいるので、その通りにならなければ、購入者は大損することになる。

提示価格で購入するのは、ますます＊＊らしくなってきました。

この物件の学区は、多聞小学校、富士中学校と聞きました。
地元でないので状況がわからないのですが、両校の評判はいかがなのでしょう？

多聞小学校は以前は（今も？）この地区のモデル校で、PC等の設備も他行に先駆けていち早く導入
されていたとの事です。ただ、最近は学区外から越境でたくさんの児童が入ってくるほど人気が
あるような学校ではないようです（世田谷は近辺への越境は結構自由です）

＞27
ありがとうございます。
地元でないとわからないことですから、助かります。
越境入学も多いのですね。

会員向けには価格発表されていましたよ！
でも予定販売価格とほとんど変わっていませんでした。
あくまでも強気で、時間をかけてゆっくり売っていくそうです。
まさに「新価格」！！！

この物件、気になる物件なのですが池尻大橋という環境をあまり知りません。子育ての環境的にはどうなのでしょうか？友人に聞いたところこのあたりはあまり子育てには向かないといわれました。
どちらかというと、共稼ぎ夫婦（子供なし）や独身者、ご年配の方が多いと・・・
実際どんなかんじなのでしょうか？

緑道を歩くと、小さなお子様連れの親子は良く見かけますよ。
個人的にはご年配の方が多いという印象はありませんね。
人気路線で渋谷と三軒茶屋の間ですので、自然と若者は多くなります。

国道246と高速の高架がバーンとあるので、
初めての人はなんだかうるさいところと思うかもしれませんが、
一歩、駒場方面に入ると、閑静な住宅街で、
ひっそりと隠れ家的なおいしいお店もたくさんあります。
価格は安くはないですが、相対的には高くもないと思います。

私も環境に関してはそこまでは気にしていません。駒場野公園なども思ったよりも広く、子供にとってはかなり良い環境かと思います。確かに246は気になりますが、住環境としても当物件があるエリアまで来れば、静かな、とても良い住宅街とも言えると思うのですが。。。
他の掲示板を見てもかなりマイナスのコメントが多い気がしますが、本当にそうなのでしょうか。自分が気に入れば良い、という考えもありますが、やはり多少気になります。同じようにこの物件を気に入ってる方々がいらっしゃるようでしたら、情報のシェアが出来ればうれしいです。また、現在この近くに住んでらっしゃる方々でもこの地域に対するご意見いただければ幸いです。

ここをずいぶん安く見積もっていた人の嫉み投稿が半分のような気がします。
池尻大橋〜二子玉川までは、短期的にはこれからも価値が上昇するでしょうから、
これでもお買い得だと思いますよ。
短期的には、というのは、
長期のことは予想しても意味がないので、という意味です。

今度ご近所にすごい億ションが出来ると聞き、羨ましがっている者です。
約1年半前にご近所のマンションに越してきました。
一番の決め手になったのは、マスタービューから一分もかからない緑道です。
桜で有名な目黒川の上流を暗渠にして、沢山の緑を配し、ちょうどMVの当りから
246のそばまでは人口の小川が流れています。四季折々の草花、春に産卵・子育てを
するカルガモ、毎朝夕のお散歩犬ちゃん達、、、で我が家にとっては
最高のなごみスポットです。
246からはかなり離れていますので、けっこう静かですよ。
億ションの住人になられるならあまり関係ないかもしれませんが、どなたかが
書かれていたスーパーオオゼキをはじめ、物価はかなりお安めです。
高級志向の方には、車で10分以内に信濃屋というスーパーもありますし、
渋谷まですぐなので東急のフードショーもおすすめです。
近所は学校だらけの文教地区ですし、環境は良いとおもいますが、、、
MVのすぐ近所、淡島通り沿いにもうひとつ大きなマンションが同時進行で建設中です。
そちらも含め、一度現地をみられては？？

私も毎日緑道を自転車で通ってますが、近所の方がよく散歩してますね。カルガモの親子は
地元で有名ですよね。

>淡島通り沿いにもうひとつ大きなマンションが
これって駒場プロジェクトですか？↓
http://home.u01.itscom.net/ikejiri/index.html
反対運動、結構派手にやってましたよね。最近は少しは沈静化したのでしょうか。
しかしこの物件、どこの掲示板でも話題にならないですね。まだ売り出してない
からかな。工事は随分前からやっている印象がありますが。

ずっと前からこの物件、気になっていました。現地にも何度か足を運びましたが、やはり何度訪れても静かでよいところですね。私は小さい子供がいるので、緑道はとても魅力的でした。車のとおらない公園のような道で駅までたどり着けるなんて素敵だと思います。また、近くに教育施設が多いことから（特に息子がすぐ近くの○○大学附属中、高に入れたらいいな〜）なんて夢も^^。。。名門私立に入れなくても公立もかなり評判よいみたいですね。。男子校ですけど。

筑波大付属駒場高校　東京大学合格者数高校別ランキング２位
駒場東邦高校　同１０位
http://www.biwa.ne.jp/~syuichi/toudai-ranking.html
もう１つある都立駒場高校もかなりレベル高いです。

私は購入予定のものです。
気に入っているがゆえに、売り手の強気な価格設定の翻意を期待して、
今までマイナスコメントを出してました。
しかし期待に反し、強気の価格設定はほとんど変更されることなく、正式価格になってしまいました。

35さんのおっしゃる通り、2〜3年程度はマンション価格の上昇は続くでしょう。
人気路線である田園都市線の、特に渋谷〜二子玉川間は、その後も大きく値崩れする心配はなさそうです。
ゆえに新価格なので高いという不安（不満）を抱きつつも、結局は買って良かったということになるのかな。

秋に向けて、他の都心・城南地区の坪単価が目に見えて上昇してくると、相対的比較感からマスタービューの割高感が和らいでくる。
悔しいけれど鹿島の戦略は上手いかもしれません。

私も真剣に購入を考えています。
敷地が広いので緑も豊富だし、緑道のほのぼのとした雰囲気も良いですよね。

明らかに池尻4丁目におけるトップグレードのマンションだと思いますので、
そこの住民であるというちょっとしたステイタスが感じられそう。

何回か緑道の散策に出たことあるのですが、偶然（？）何度もホームレスの人を見かけてイメージダウン。ベンチで寝込んでいたり、昨日は池尻大橋の駅近くの公衆トイレでまたもや同じホームレスの人が何かをやっていました。。。近所にお住まいの方へ、ホームレスのひとはよく出没するのでしょうか？

４３さんへ
やはり都心から近い所ですと、ホームレスがいるのは仕方ないことと思います。
（もちろんあまりいないところもありますが）
渋谷から一駅ともなれば、ホームレスにとってよい住環境になってしまうのかなと思います。

41ですけど本当に購入予定者です。
販売予定価格を見た段階でかなり高いと感じ、かつ営業マンから正式価格段階では下がる可能性があると聞いていたので、同じような意見を持つ人の発言を導きだそうと、何度か高価格の問題提議をしました。
しかし、結局私の希望している南側の価格に変更はありませんでしたので、意図的に批判する目的がなくなり、前向きな意見交換をしたくなったのです。

関係者ではないのでご安心を(笑）

会員限定１次販売登録が今日までだったそうですが、登録に行かれた方いらっしゃいますか？

本日登録に行ってきました。
夜に連絡があり、めでたく当選。
明日は重要事項説明です。

私も登録しました。若い方から年配の方まで幅広い方々がいらっしゃいましたが、比較的若い方が多かったように感じました。

フォレストレジデンス（東側の棟）の専用庭付きの部屋を購入しようかと考えています。東向きとはいえ、半地下ではなく６ｍ強の奥行きがある専用庭のあるこの手の物件はあまりないと思うので希少だと思うのですが、いかがでしょうか？専用庭付きの戸数が少ないので第１期で埋まってしまいますかね？

4戸のうち2戸は販売候補にあげられていましたね。
実際に販売（登録）されたのかどうかは、わかりません。

私自身、自分の希望住戸しかみていませんでした（笑）

確かにプライベートガーデンは広いのですね。
間取り図を見てびっくりしました。

この物件は気になります。
三軒茶屋まで行くと、商業的でゴミゴミしすぎ。
用賀、二子玉川まで行くと、都心（特に丸の内側）から遠すぎ。

渋谷から一駅の池尻は、距離とそれなりの住環境という意味で良いと思う。

先日近くを通りかかったら、駐車場が結構うまっていました。

先着順と抽選の違いって、どう捉えれば良いのでしょうか？

人気ないってことですか？

人気無いっていうよりも、ともかく高い。

マンションのすごい近所に住んでます。
最初は結構がらがらだったけど、最近は週末なんかは結構きてるみたいですね。

確かに高い。特に南側は。

しかし、各社が販売時期を先延ばしして、より高い価格設定を目論んでいるのが現実味を帯びてきたのも事実。

微妙。

南側に限らず高すぎ。しかし、もしマスタービューが順調に売れれば、その後出てくる都内の物件はますます強気になるだろうなー。

確かにある意味指標かも。
でも後から出てくる物件との比較感から、割高感が薄まってくるのかな？

近隣（小児病院跡地）に建つ住友不動産の物件の価格設定は注目ですね。
住友ですから、おそらく強気？

住友はマスタービューを観察しているはず。マスタービューの販売状況によってはかなり強気でくるでしょう。住友は基本的に自らトレンドは作らず、トレンドを見てから売り出す戦略をとっている気がする。

結局、高いか安いかはある時点での消費者の相対的な判断でしかありません。バブル以降現在に至るまで約２０年のうち、もっとも土地が安かったここ数年の基準がまだまだ体に残っている消費者にとって、値上がり始めたマンション価格は高いと思うに決まっている。しかし、このまま数年地価が上がり続ければマスタービューは高かったと言う人はいなくなるはず。今、マスタービューを高いと思っている人が多いのはどうしてもここ数年の地価を基準に考えてしまうからで、これはしようがない。
個人的には、①長期的なサイクルを考えると、少なくともあと数年は地価は上昇する。②リタイア団塊世代、団塊ジュニア世代のマンション購入は未だ一巡していないのでいい物件の需要・供給のバランスはしばらくは崩れない。（需要・供給のアンバランスによる値崩れは考えにくい。）③５年以内に消費税upは確実。④９月の自民党総裁選、来年の参議院選挙など政治的不安定な時期が続き多額の国債問題の解決の目途がたたないとしばらく金利は上げられない。（長期の住宅ローン金利はマスタービュー引き渡しまでに、そこまで上がらない。）の理由で、今販売しているマスタービューは買いと思っている。

やっぱり買いですかね。
価格だけが私を躊躇させています。

立地、高級感、鹿島には文句ないのですが。

会員第一期2次（18日、19日）は、オーセンティック住戸が出てくるようなので申し込みしようかと考えています。
競合はどの程度なのでしょう。
前回も価格が低いところから売れていったようなので気になります。

オーセンティックは結構埋まるのは早いのではないでしょうか。社宅用に購入する企業もいると思われます。恐らく最後まで買い手がつかないのは２億以上のマーケティング戦略を無視した部屋でしょう。２−３億出すんならもっといいとこ住むでしょう。

会員第一期2次の販売戸数はどのくらいなのでしょうか？

販売戸数は向こうが決めているのではなく、結局、買い手がつきそうな戸数＋αが販売戸数になるのでよく分からない。どうしても買い手がダブってしまったら抽選になるということ。

１期３次の先着順販売は駐車場付の高額なお部屋限定みたいですね。
新聞にはたまに広告掲載してるみたいですが
情報誌に掲載したりしていなくてもそこそこお客さんがいるみたいで。
２期からは派手に売り出しにかかるんでしょうかねぇ？

しかし当方オーセンティック購入希望者です。
手が届きそうな安めのお部屋は今回で売れちゃうみたいです。
今週末登録・抽選ですが自分の希望している部屋はすでに希望者がかぶっているとのこと。。。。

当たりますように！！！

オーセンティックって坪いくら位なんですか？

私もオーセンティック住戸の購入希望者です。

72さん、当選すると良いですね！

私のところは今のところ重複者はいないと聞いていますので、
72さんのライバルではないようです（笑）

＞73
320万〜400万くらいではないでしょうか。

＞75
なるほど、結構差があるんですね。一番安いところで１階西向きでしょうか。
しかしオーセンティックで４００万はやはり結構なお値段ですね。

会員一期2次で申し込まれ方はいらっしゃいますか？
人気度はどうだったのでしょうか？

７２です。
申し込んで、みごとに外れました。。。
むちゃくちゃ気に入っていたのであきらめきれない！！
家具の配置まで考えてただけにショックは大きいですね。。。。
けど第二希望以下検討できる部屋はもううまっちゃってるみたいで。
誰か直前にキャンセルとか。。。なんて夢みたいなことないですよね（＞＜）

＞78さん
74です。
実は私も外れてしまいました。1週間前まではライバルがいないはずだったのでに・・・。
本当にショックです。
予算を少しオーバーして上の階を希望するか、現在夫婦で協議中です。
78さんの気持ち、すごくわかります。お互いついてないですね。

購入できました。
プレミアム住戸が良かったのですが、価格的にオーセンティック住戸にしました。
どうやら同じような考えでオーセンティックに流れてきた人が、結構いたそうです。

78さん79さん、ご希望のところが購入できると良いですね。

購入者です。
南側玄関予定地からあまり離れていないところに、近隣住民のゴミ置き場があります。
これを移動してもらうことは出来ないのでしょうか？
日々玄関から出入りする際に、視界にはいるのは何となく不快な気がします。
しかも私達マンション住民が利用するわけではないので。

この物件のスレ、盛り上がらないですね。
私はかなり前向きになっているのですが、
レスが少ないと、自分に見る目がないのかと心配になります。

MR行ってきました。
すごく高いんだろうなぁと覚悟の上で行ったつもりでしたが、やっぱり高かった・・・。

あんまりMRの数を見ていないのでわからないのですが、最近は多いのでしょうか？
「どこで靴脱ぐの？」的なお部屋。
フルフラットだということはわかりますが、あの玄関〜廊下がどうにも気になります。

それと、リビングのドアは蝶番が見えないようになっていておしゃれだとアピールされたのですが
そう言われちゃうと、トイレのドアはなぜそうしなかったの？と逆にちょっと気になりました。。

目黒川緑地の雰囲気は良く、渋谷一駅という立地も捨てがたいですが、やはりちょっと予算オーバー。
でも、竣工したら意味もなく近くまで見に行ってしまうかもしれません（笑）

このマンションってとてつもなく高いなりの理由があるのでしょうか？
イヤミじゃなくて本当に知りたいです。

「とてつもなく高い」というのが84さんの主観なので、
その理由は84さんの頭の中にしかないと思うけど。
「とてつもなく高い」かどうかは、竣工ギリギリまでわからないのでは。
私は半年くらい経てば「割安マンション」ということで、
あっという間に売れてしまうと思います。これも主観ですが。

値付が強気で、地価の上昇期待を織り込んでいるので、旧価格と比べると高いと言えるかもしれません。
しかし、半年〜1年後に割安とまでは難しいかもしれませんが、適正レベルにはなると思います。

＞84さんにお答えするとしたら、
・住居の王道である、南側高台立地。
・渋谷周辺の邸宅街の延長的位置づけ（レベルはまだ足りませんが）
・鹿島ブランド
こんなところでしょうか。

私も高いと思いましたが、最近の情勢を鑑み、坪400万未満の部屋を購入しました。

>85
まったくそのとおりですね。
ほしいのに買えないので愚痴ってしまいました。

86番さんは、営業の方ですか？

86です。
本当に購入者ですよ。
当初から高いと思いつつ、最終的には自分の考えを信じて踏み切ったのです。
もちろん、買った後も「本当に良かったのかな？」という不安は残りますが・・・。

それと私が購入したのは坪300万台です。
さすがに南側の400万台後半から500万超はどうなのかなと思っています。

鹿島で、ものは悪くないんだけどねえ。
南側高台立地といっても、マンションの場合階数とかの要素の
ほうが大きくて大したアドバンテージじゃないし、
渋谷周辺の邸宅街の延長って、山手通りを越えたらそうは言わないし
やっぱり世田谷区っていうのが引っかかるし
（この辺なら渋谷区、譲っても目黒区域に住みたい）
ということで、買えないやっかみ半分のレスすまそ。

P付先着順住戸の売れ行きはいかがなのでしょうか？

渋谷周辺の立地でこれだけのマンション適格用地（ただ単に広いのではなく、住まいとしての好環境）はまずないこと。　鹿島の仕様が目先の奇をてらうことのない質感のある建築資材にて
当たり前のしつらえをしていること。あたり前のものが少ない。たとえばバスユニットも白の
当たり前のタブで中央部が膨らんだようなタブではない。
建物を取り囲む植栽計画などは商業ベースだけの発想ではできない、思い入れが感じられること。
など少し考えただけでもリーゾナブルな値付と感じます。

同じ沿線のトワイシア用賀と比べると、このスレが盛り上がらないのは何故でしょうか？

ほとんどの住戸が億ションという事で、検討の余地すらないからじゃないですかね。

トワイシアより値段ともののバランスがまともということでしょ。

というか、最多価格帯が8000万を超えると、とたんに書き込みが少なくなりますね。

最近、都内の億ションが販売と共に完売だけど、一体誰が買うの？買えるの？だろう．．．。
このｍｖはお買い得なのかなぁ〜？

池尻ってどうなのかな？
これから伸びる（資産価値等）街ですか？

今週末、9000万円台の部屋を申し込もうと思っていますが。
抽選になるのかな？
なにか情報をご存知の方、教えてください。

＞97
契約者です。
私は普通のサラリーマンです。
＞99
駐車場付の2億超の部屋はともかく、この物件は値段が安い部屋ほど人気が高いようです。
私のような普通のサラリーマンが、背伸びして届く範囲の（笑）
99さんの部屋が抽選になるかわかりませんが、こういうご時勢ですので、購入者層の多い価格帯は予断を許さないでしょう。
＞98
現状からの伸び率という点では、湾岸には敵わないでしょう。
しかし、路線、立地という観点から資産価値が下がるリスクは低いと思っています。
大橋ジャンクション計画は、多少なりともプラスに働くことを期待しています。

一番高い4億のペントハウスや2億越えの部屋は売れてるそうです。
正直その価格出せば都心にいいところ買えそうなのに。。。
池尻も捨てたものじゃないですね。
一期はずれて、予算アップして今度こそ！と思っているのですが、
8000万以上出すならちょっと狭くてももっと都心もありかも。。。
と登録直前で迷ってます。
気に入っているのは間違いないのですが
大きな買い物で悩む時間がほしいってのが正直なところです。
普通の会社員なだけに決断力不足を痛感中です。。。。

101です。
そうですね、援助あればホント嬉しいんですけど。。。
親からの援助なしどころか逆にこちらが援助しなければならないかもって感じです。
子供の予定のない共働きなので会社員×２（世帯年収1700万くらい）ってとこで、
ただの会社員のくせに8000万オーバーなんて。。。背伸びしているのは事実です（＞＜）
この物件を気にいってしまって予算アップしてしまいましたが。。。
正直いろんな意味で悩み中です。
これが千代田区などであれば転売や賃貸にまわすことになっても有利なのかな？とか、、、
いまマンションを買うべきなのか、、、とか、、、
こんな貧乏くさい自分たちはこの物件にふさわしくないのかもしれませんね。
なさけない話ですが日曜日の夕方までずーっと悩んでる気がします。

100です。
うちの状況も101さんと似ています。
共働きで子供なし、世帯収入は多め、親の援助なしです。
違いは買換えありという点でしょうか。
自分でも普通のサラリーマンなのに背伸びしているのは自覚しています。
但し物件を気に入っていたこと、地価上昇や売り控えが目に見えてきたことなどを考慮し、決断しました。

立地、環境、外観は非常に気に入りました。それに比べると内部はそこそこな印象でしたが、とにかく場所で気持ちがぐっと乗りかけました。しかし、クルマを日々使う私として非常に気になったのは、駐車場のアクセスでした。二箇所の機械式出入り口ですべてのクルマを出し入れするのだと、朝など忙しい時に順番待ちをしなければならないことが起きそうです。
これだけのグレードのマンションなら、地下平面自走式で作ってもよかったのでは、と思うとそこが非常に残念です。
クルマをよく使う方はどう思われますか？

今日、申し込み（抽選の締切り）です。
最後まで迷っています．．．。
やっぱり、値段が少し高い様な。
同じ値段を出すならば、白金・広尾近辺の方が賢いのかなぁ。
どなたか、ご意見頂けますか？

本日の売れ行きは、どんな感じだったのでしょうか？
まだまだ、余っているのでしょうか？
すぐ売れないということは、いわゆる良い物件じゃないんですかね〜。どう思います？

今回の売れ行きはわかりませんが、今回販売分はそれなりに捌けているのではないでしょうか。
但し、全ての部屋を売り切っているわけではないので、購入するチャンスはあると思います。

この物件のエリア、立地、仕様等に関しては比較的評価は高いようです。
問題は価格でしょう。

いわゆる新価格というものなので、既に分譲開始しているものと比較すればやや割高かなと映っていました。
しかし今後の状況を考えれば、受け入れるのも仕方ないのかなとも思えてきています。

今回、やはり半分は売れ残ってるみたいです。
キャンセルも多々みたいです。
やはり、値段相応の価値は無いんですかね〜。

本日重説にいってきました。
都心と比較して迷ってましたが結局きめちゃいました。
今回の販売は木曜日までに会員登録した方限定だったらしいです。
これまでは派手に宣伝してなかったらしいのですが金曜日から新聞広告やDMをはじめたらしく、この登録期間中、新規の方でごった返してました。
新規の方ってアンケートとられてたり、シアターに入っていくのでわかっちゃいますよね！
日曜日にMRに登録にいったときには、その多さに「また抽選になったらいやだなぁ」とおもったのですがその新規の方々は会員が手を上げているところには登録できないようになっていて正直ほっとしました。
今回の販売で、フォレストレジデンスはほとんど売れてしまいそうですね。
逆に、さすがに新価格といっても眺望よいからってやりすぎじゃぁ？？？という中途半端な1億越えは苦戦してそうです。
購入者となるからには一般販売開始後の売れ行きは気になるところです。

私も契約者です。
ゆえに販売状況が気になっています。
とうとう広告を出し始めたんですね。
露出を少なめに粛々と販売していく予定と聞いてはいたのですが、売れ行きも気になっていました。
ペースアップしてくれば良いのですが。

物件はものすごく良いと思います
ただどう考えても高すぎませんでしょうか？

何に比べて高い、とお感じですか？
非常にバランスのとれたグレードの高いマンションだと思うのですが。
来年には、むしろ割安だったということになりそうです。

私も高級感のあるバランスのとれたマンションだと思います。
但し、南側の坪500万超はさすがにどうなのかなと。
逆に眺望を妥協した坪300万台は、そろそろお買い得感が出てくるのではないでしょうか。

明日基準価格が公表されるので、より地価上昇が確認されるかと思います。

購入します。

夜は虫の声が聞こえるほどの環境で、渋谷近傍の駒場文教地区というロケーション。
建築的にもいい建材を使ったシンプルなデザインが大変気に入りました。
鹿島の会社としての力の入れ方は感じる一方で、露出を抑えた販売戦略は見る目をもったお客様が来そう。

ただ、オーセンティックのＭＲインテリアはイマイチ気に入りませんが。
（ココでミッドセンチュリーっぽい感じはあわないと思う）

割安（小生は坪＠３００万円台）とはいえないと思いますが、この秋以降を念頭においた時にギリギリ我慢できる、、、と信じたい。
用賀トワアイシアとほぼ同じなら、こっちのがいいでしょ。

私もマスタービューレジデンスと用賀トワイシアの両方を見ましたが、
高級感は圧倒的にマスターに軍配が上がると思います。

前回（先週末？）の売れ行き、そして今後の販売の予定等、ご存知の方がいたら教えてくださいな。
全体の何％位、契約済なんだろう。

ＭＲ行った友達の話によると、まだかなり売れ残ってるらしいよ。

シーズンレジデンス（西側の棟）の半地下住戸以外で
2LDK以上で8000万未満の部屋はほとんど残ってないみたいです。
ここは南と西の棟が眺望がよいということで東の棟より高めの設定になってるのですが
眺望は期待できなくてもお得感のある（＠300台）東の棟から売れてるようです。
約240戸のうちまだ半分といったところでしょうが東の棟はほぼ完売に近いみたいです。
まったく宣伝してませんでしたしこれからなんですかね？
営業さんは今年一杯掛けて売っていくとおっしゃってました。
比較的単価低めでは70〜80平米の8000万円台で数は少ないもののまだ残っていました。
角部屋でもないのに＠450〜500の南向は次回販売予定（つまり希望者がいなかった）みたいです。
確かに南向きは高いですね。。。。プレミアム住戸買える方がうらやましい。
かく言う私も112さん116さん同様に＠300台の契約者です。
プレミアムの洗面室や各扉などの仕様が気に入ってたんですが、断念しました（＞＜）
オーセンティックからすべてプレミアム仕様にするとウルおぼえですが700万円以上しちゃうし
そんなに広くないんだからあきらめなくちゃと自分に言い聞かせています。
もちろんオーセンティックでも他に検討した物件より気に入ったから契約したのですが。

今後、この規模でここと同等以上の物件が出てくるとするとやはり都心にまだ多数残っている公務員住宅でしょうね。
国の国有財産売却の話がどの程度進んでいるのかわかりませんが、デベ、ゼネコンが委員となって検討しているわけだしそのうち出てくるのはほぼ間違いないと思います。

一斉に売却　→　供給過多でマンションの値段は落ち着く。
ちょっとずつ売却　→　飢餓のあるタイミングを見計らえば高騰。
以上、２つのシナリオが考えられるかと。

で、となりの警視庁社宅の所有者は東京都ですがどうなるのでしょうかね？
なにか情報ありますか？

>まったく宣伝してませんでしたしこれからなんですかね？
６月ごろに日経の夕刊で１面広告やってましたよ。
新聞にチラシ入れるようなのはやってないと思いますが。

場所＆質、共に問題ないんですけど、やはり値段が１５％程度高いと思います。
都心でも8000〜１億出せば買えますものね。

隣の警視庁社宅は店子が国で大家が東京都であり、売却話は纏まりにくい状況で当面無理な模様。

都心で場所、質、価格(８０百万円ー１００百万円）が同じような物件ありますか、あれば紹介してください。

ここ、本当に良いですよね。
やや高いとは思いますが、低層マンション派にはオススメの物件だと思います。
買える方が素直にうらやましい〜。
私は価格で断念し、横浜にしました。

私もかなり前向きな購入希望者です。
しかしながら、ヒルトップレジデンスの西側の土地（広場？）は敷地外ですよね。
ここって、将来的には？
ビルなんか建てられちゃったら最悪ですね。
どなたか情報御座いますか？

＞１２４さん
ありがとうございました。
営業の方がそう発言していたような気がします。

購入者ですが、あそこが建て替わってキレイになったらそれはそれでいいかなぁとも思っております。
北側斜線を考えれば大きなものは立たないでしょうから

＞127
西側の広場は、確かにマスターの敷地外です。
世田谷区が所有し、維持管理することになっています。

世田谷区が不動産会社や個人に売却するとは思えません。

また仮に第三者が購入したとしても、それほど広い敷地ではないので、
建蔽率の関係から高層ビルが建つことは不可能かと思われます。

>129
なるほど。
区の土地ならば大丈夫ですね。
レス有難う御座います。

かなり売れ残っているのは何故？
やはり、相場に対して高い？
今後の市場はどうなるんだろう？
株価は下がってるし。
日本の景気はどうなるのだろう．．．。

＞１３１
１００百万円を超える物件が即座に売れることはなく、販売開始、販売方法からみて売れ残っている
という状態ではないと思われます。
物件の価値を理解できた人で資金目処付く人は確実に購入してゆく物件です。
鹿島も価値を理解してくれる人に買ってもらうとのスタンスで売れてゆくと思っている様子。
不動産は固有の特徴を持った商品で同じものはなく相場商品ではありません。あくまで目安になる
路線価格の動きにスライドした尺度を当てているだけです。
過去にあった急激な景気の上昇、下降はなく景気は可もなく不可もなくで推移するのでは。

住まいサーフィンでは、カリスマ評価者がかなりの高評価をつけています。

新価格は今後どうなるか分からないので、ここで無理するのはやや危険。
確かに余裕でここが買えるならいいのかもしれませんね。

>132「物件の価値を理解できた人で資金目処付く人は確実に購入してゆく物件です。
鹿島も価値を理解してくれる人に買ってもらうとのスタンスで売れてゆくと思っている様子」
確かに資本主義社会において当たり前のことではある。
但し、価格設定及び販売姿勢によっては、売主及び販売代理店の社会性・信頼性を疑う。
マザーズオークションのようなオークションサイトで売買しているのではないのだから。
個人的には、この物件の価格設定は総合的に考えたら、坪当たり10％程度高い気がする。
その価格設定の程度が売主・販売代理店の販売姿勢であるので、この姿勢に対して信頼をおければ・・・。
購入するポイントは、価格だけではないですけどね。

購入者は物件の特性、価値をよく見ていると思うよ。
オーセンティクを中心に全体の約半分が販売済みということは、この物件がそれなりの価値が
あると判断し、高くないと判断して契約してると思う。　売主、代理店の社会性、信頼性を
疑うならこんなに売れないでしょう。
不動産という高額なものを、1割も高いと判断したら買わない、売れない。
耐震性欠如で何千万円も失うこと考えると、売主、代理店の信頼あるから売れているのでは？

お金に余裕があったら絶対欲しい物件です

サーフィンの100点評価は不思議な気がしますね。
100点付けている本人は、結果としては買わない、と言っているのですから。
コートジボアールに建つ素晴らしいマンションとかなら、
100点の評価はできても買わない（買えない）、という判断は分かるが、
検討地域のマンションで、100点で買わない、というのは、
ようはこの物件に関しては、評価者としての資格がない、ということなのでは、
と思いました。

結果として購入しないのは、奥様の同意が得られない為とのこと。
評価をする資格が無いとはどういうことでしょうか？デベの方であるとか、競合他社の方である
とかという理由以外は、誰が評価してもいいと思います。
住まいサーフィンで評価をして下さっている方の他物件の評価、
マスタービューレジデンス掲示板における評価を拝見しましたが、公平な視点で書いておられる
との印象を私自身は受けております。
私自身、購入者ですので既に思い入れがあり、それが故に公平な評価が下せませんので、
第３者の視点で書いて下さった今回の評価には、非常に感謝しております。

奥様にとっては100点ではなかったということでしょう。
その時点で公平さという点には疑問はあるけど。

カリスマ評価者の意見に何らかのバイアスがかかっていたとしても、信じる、信じないは自己責任ですし、それはそれでよいのでは。私は、全てに同意しているわけではありませんが、それでも大変参考になると思います。その評価内容の妥当性を議論するなら建設的ですが、本人が買わないから評価そのものが信じられないというのは、論点が少しずれているように思います。
さて、私自信は確かに少々割高かなとは感じているのですが、①2年前のパークハウス池田山公園でも同様に割高感を感じてしまったという自分の相場観のなさ、②そもそも、価格が上がり始める前の記憶が古くないため、割高感を感じるというのは仕方がないという割り切りから、今回は購入に踏み切ろうと考えています。

物件の良し悪しと、個人の置かれている環境は別問題なので、本人が買わなくても問題ないと思う。

投資用ならともかく、居住用であれば当然家族の意向もありますし、物件とは関係ない事情を評価に盛り込む方が公平性に欠けると思います。

評価者も500万というのは自分に対する言い訳で、他に事情があるとのことなので、もうそれ以上口出しするのは止めませんか？

いやでも、コストパフォーマンスも含めて「100点」と言っているわけだから、
500万円程度の資金不足で買わないとすれば、それは評価後のある段階で見方が
変わったとしか思えない。奥さんの反対意見にしても、それにある程度納得
したということであれば、やはり評価は変わったのでしょう。
そういったことを含め評価をしなおして欲しい、というのが多くの人の印象
でしょうね。

今後の販売スケジュールについて、ご存知でしたら教えて下さい。また、どのあたりが残っているのかもご存知でしたらお願いします。

ここって以前一度だけ資料請求した。その後、違う物件を見に行ったときに池尻大橋の駅の外を見て、毎朝・晩あの高速道路の排気ガスを吸うのにこの値段は出せないと思ってＭＲにも行っていないのに、4回も案内が来ている。

高くしすぎて短期決戦で売れなくてその分案内やら広告やらにお金をかけるなら、要は最終的に購入者が損をしているんじゃない？

このマンションの販売員の方って、営業としてすごくレベル低くないですか。
それともマンション販売って、どこもこんなものなのでしょうか。
彼らの接客態度、言葉遣い、セ−ルスト−ク等の全てが、価格不相応の気がします。
流行のタワ−マンションの販売現場であれば、まだ理解できるのですが、
坪400万を超える部屋が多数あり、億ションも含まれているというのに。
マンションそのものは気に入りましたが、あの営業レベルでは買うという決断には至れません。
皆さんは、どう思いますか。

>>152
私も同じ印象を持ちました。
Tシャツ短パンにでサンダル履きでMRへ行った私も悪いのですが、
「貧乏な暇人が何しにきたんだ？」と目が語ってました。
ちょいと名詞を渡すと態度が豹変して感じ悪かったです。
MR行かれる方は金持ちに見える格好をしていきましょう。

見学者です、152番さんの言うとおりですね！！！

見学者です。
MRに行った際、キッチン（ジーマテック）の棚に耐震ラッチが付いていませんでした。
こんなお値段なんだから、当たり前の小物くらいつけててくれてもいいのに。
御影石や大理石以前の問題だと思いますが。
それともお金持ち相手だからオプション？？？

＞152、153
私も同感です。
確かにこちらの販売員の方を通して、この物件を購入したいと思いません。
とても良い物件なんですが・・・。
具体的には、お願いしたことへの返事がない割には、購入希望者へは無理なお願いが多すぎ。
生涯の中でも、金額の高い買い物ですので、信頼できないにしても「人としてどうかな？」
と思うような人からは買う気がしません。
鹿島さん、この物件はいい物件だと思いますので、販売代理店の方々の現状を把握をしてはいかがでしょうか。
くどいようですが、良い物件ですので。
乱筆失礼致しました。


こちらの営業の方からは、

販売員の方が人として如何かな？と思われるような態度とはどんなものですか？
具体的にお知らせください。

ということは、販売員のクオリティさえ高ければ、当物件は買うに値するということですね？

>>153
で、どういう名刺渡したの？？

販売員に左右されるのは、自分の目に自信がないのかな。
物件の価値自体には全く関係ないと思うのだが・・・
まあ豪華MRが乱立する国だからしょうがないか。

私は購入者です。
ここの販売代理人の方のレベルは、低いとは言わないが、普通だと思います。
大手と言われるところの販売員とは多数接してきましたが、属人ベースでレベルの高い人もいましたが、通常この程度でしょう。

やることをやってくれれば、あとは物件で判断できますので、変に営業力の高い方に担当してもらうよりも、かえって客観的な判断ができると思います。

私は早い段階で契約したのですが、最近この物件の評価が高まっているようなので、自分の目にくるいはなかったと安心しています。

＞163

164さんと165さんに同意。
補足すれば、
・赤坂タワーレジのほうが平均すれば坪単価は高いだろう。
・目白ガーデンは2004年に分譲を開始した物件。地価やマンション価格がこれだけ上昇している環境下、坪単価で比較すること自体がナンセンス。
それを正気の沙汰・・・なんて言っているあなたこそ、恥ずかしくない？

＞１６３
確かに、カリスマ評価者をここで批判されても・・・・・。

私も163の人と同様カリスマ評価者の満点が気になってMR行きましたが、大したことなかったですね。立地はまだしも、建物はちょっと。。
あれでこの値段？？というのが個人的印象。

この物件には、高速道路の騒音の影響というのは、ないのでしょうか。
高速道路沿いのマンションはパスなので。

首都高からはかなり離れている（徒歩6分程度）ので、騒音の影響は皆無といっていいと思います。
離れている分、閑静な住宅街ですよ。

＞172
新価格という認識がある時点で矛盾してますよ。
最近の地価上昇等の事情から、「旧価格」「新価格」という区別がされているように、マンションの価格帯に変化が生じているのは周知の事実でしょう。
旧価格で販売された物件と、新価格と思われる本物件とを単純比較をするのはどうかと思っているのです。
10年経てば172さんの言っている通り、1年や2年の差は中古価格を見る上で影響は少ないでしょう。しかし、現在旧価格で買う選択肢があるなら比較をして問題ないですが、現実的に相場が上がっていて旧価格を購入できないのであれば、比較するのは意味がないでしょう。
今後旧価格やそれ以下に下がると予想されれば、待てばいいだけです。

みんなが誰も買わなければ新価格なんて認知されない。
しかし新価格を受け入れて買っていく人が実際にいるわけで、それを責めても嘆いても仕方ない。
自分も新価格なんて認めたくないし、デベの思惑とおりに価格が上昇していくのは面白くない。
だが、分譲される物件が仕様を高めて設計を煮詰めて価値を高めて、
業界全体に「進歩」が見られるようならそれはそれで意義のあることだと思う。

もっとグレードや仕様が高い物件があるかどうかは別として、
この物件が業界の動向に一石を投じているのは事実だと思う。

もう高い/安いの話はやめでいいんではないですかね。
この値段でいいって人が戸数分いればいいわけで、そういうことを
あんまり議論してもしょうがないと思うのですが。　

１７９さんの言うとおりです。既に皆様が検討対象の住戸は大半が販売済みで、残っているのは
オーバーミリオンの物件でありその購買層はこの欄に投稿する人たちではないので
価格の話は意味持ちません。

購入者、もしくは購入検討者で有意義な議論をしませんか？
この物件に興味がない方は、レスしていただく意味がないと思われますので。

貧乏人は口を出すなってことですよね。
自分も冷やかしでこのマンション見に行きましたけど、かなりいいマンションでした。センタートウキョウ購入者ですが、このマンションにすればよかったなって思います。
でも、センタートウキョウと同金額水準のマンションはすでにもう完売しているみたいです。
ここで議論されている方も、早めに購入決断しないと２３区内にマンション購入は難しくなりますよ。
確かに何十年か経てば、今と同じ水準かもしくは下がっているかもしれないですねどね。
でも何十年か経って、子供とか社会人になっていれば、都心に住まなくてもいいような気もします。
今都心に住むのと、何十年後に住むのとでは自分の環境も変わってますからね。

私も同意見です。会社近くの都心(青山)に１５年ほど住み、自分のライフスタイルの変化とともに
少し住みづらい処になったたため、買い替えを検討して目黒・恵比寿近辺を探してましたが
気に入ったものがなく、ここは立地と建物のバランスが良いなーと検討していたところです。
まぁ、すべての人にとって良いとはいえません。これからの私にとってはということになりますが。

自分もカリスマ評価者の方の評価を見て、この物件のMRに行きました。
すごくいいマンションですね。
池尻大橋をいうと首都高速、２４６というイメージが強く、除外してましたが、丘の上の高台で、全然イメージ違いますよね。
もっと早くＭＲに行けばよかった。もう買える間取りがなかったです・・・。
メチャクチャ後悔。。。。
このマンションは、湾岸地区の投機用とは違い、本当に住むための資産として良い物件かもしれませんね。

全く同感です。あとネームバリューぐらいでしょうか。が、それ以外の要素がどれも文句なしということで、購入を決めました。ラッシュは本当にひどいですけど、渋谷までの3分間の我慢と自分に言い聞かせています。

近くに住んでいる者です。ここは渋谷行きのバス路線が集まってきていますので、246の大橋バス停で待っていると2,3分でバスが来ます。（このマンションにより近い池尻大橋というバス停もあります）淡島通りにもバス停がありますのでこちらも使えます。渋谷まで早くて5分、多少渋滞しても１０分くらいです。階段の上り下りもないですし、渋谷まででしたらバスもとっても便利ですよ。

とても素敵なマンション。
でも高い！！
ここをあせって購入するよりは、もう少し待った方がBetterな気がします。
By　購入検討者

MR行ってきました。
仕様は合格。
しかし立地（池尻）は思っていたより安っぽかったかな。
よって、当案件はパス。

確かに高いですけど、１年後には適正価格になるのでは？
最近の大手デベの土地の落札価格半端ないですよ。
焦らないと、価格が上がっちゃいますよ。
ちなみに、このマンションは自分の予算では買えませんでした。。。。。
ちょっと前なら７千万台の部屋があったらしい。。。。。。
既に出遅れてる。皆さん、頑張りましょう。

池尻にこの額を出せるか否か、すべてはそこですね。

そうそう。
でも住所は池尻。
住所が池尻でなければ絶対に”買い”。

「池尻」って、なんでダメなのでしょうか？
アドレスとしては十分いいかと思いますが・・・
私は東京出身ではないのでよくわからないのですが、
「池尻」アドレスはどんなイメージなのでしょうか？？

NO.196さんの表現はうまい！！

追記で、
池尻： 庶民的

なるほど。
確かに庶民的イメージではありますね。
でも、このマンションが建つことにより、多少イメージが変わるのではないかと私は
予想しています。
だって、このマンションに住まわれるほとんどの方はセレブでしょうから。
MRに行ったときも、駐車場にはポルシェやフェラーリなど高級外車だらけで驚きました。
少しずつ「池尻」のイメージが良くなっていけばいいですね！

>198
っていうか、フェラーリだらけって逆に引いちゃう話なのでは？
ちょっと怖そうだなマンションかもと思ってしまいました。

ポルシェやフェラーリはあってもわずかでしょう。
（MRには10回くらい行っているが、フェラーリは見ていない。）
私が見る限りでは、BMW、ベンツクラスが多いように思います。