購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

東京23区内でも旗竿(敷地延長)は特殊な物件ですよ。
瑕疵物件に近いから安値でたたき売られる。
市場性のある不動産を購入したほうがいいというのは事実。
価格が安いだけの特殊物件を例示する必要はありません。

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買う時に長所のある土地を買えば安心だよ。
都内の20坪程度の土地なんて売れないとか必死の人いるけど、南向きとか整形地、多面道路とかで状況が変る。
旗竿40坪より南道路整形20坪の方が引き合いは多い。
20坪切ると再建築不可とか低層住宅専用地ではないとかマイナス要因が多い。20坪と間口の広さ、数が目安になる。

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そう言うとこですね。

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>>545
皆が市場性のある23区内の土地を買えればいいでしょうけどね。そもそも敷延って売れないから市場にあまり出てこないです。売り物じゃない物件は結構ありますよ。

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城西の駅から徒歩10分の40坪東南角地なんて、古家付きでもいい価格ですぐ売れたよ。

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あのなぁ。

物件にひとつとして同じもの無し。

南道路でも道路交通量が多く騒音や外部からの視線が気になるような整形地がもあれば、南側がひらけてる旗竿地もあり、北道路で薄暗くジメジメした整形地もある。

ばかばかしい。

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>>545
旗竿地、路線価の90%くらいの価格で普通に多数売買されてますが。

売る時も同じ価格設定ですよ？叩き売りって何のこと？

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旗棹が路線価の90％はないだろ
仮にそうだとしても、将来売るときに同じ需要があるとは限らない
みんな長く接道した整形地が欲しい

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旗竿オーナーの相場9割書き込みは眉唾。
見かけ上の敷地面積が広くて、車2台駐車可なんて甘言に騙されて
安いだけが取り柄の土地なんか買うと後で困るよ。

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旗竿値なんて買う時も売る時も安いんだから
使い方次第でどうにでもなるんじゃない？

なんで高く買って安く売るみたいな感じになってるんだか。

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敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

正確な計算式知らないけど90%、そんなもんじゃないかな。

30坪建売として、敷地延長じゃないとこが、坪150、上物1500で6000万、敷地延長が坪135で5550万、だいたいこんなもんでしょ。もし1000万も違ったらむしろ敷地延長お得過ぎるだろ笑

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都区内の、分譲地だけど、
整形地30坪、敷地延長34坪と13%ほど、広くて300万ほど安く分譲でした。

方角、日当たりがよかった（南東側が公共地で開けてた）ので決めました
容積率に余裕があるので、間取りも自然にできたのと、
竿から真っ直ぐ風が抜けるので、風通しもよかったです。

あとは、駐車場2台と、玄関アプローチと坪庭がとれて、玄関開けても、道路側から中が見えなく、
こどもが外にでても安全なのがメリットでした。

住むには不都合なく快適ですよ。
日当たりのよい敷地延長はお勧めしますね

※この時期、西日が隣の家で入らないのもよかったです。

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旗竿地でも車使わないひとなら何も問題ないでしょ。
不人気故、安く買えたならいい買い物。
売る時に高く売ろうなんて考えるのが間違えだね。

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＞敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

旗竿は分筆地の建売り住宅には多いかも知れないが、宅地単独の販売だと旗竿地は不人気。
建築工事がやりにくいから割り増しになるし、建蔽率や容積率の厳しい地域だと斜線規制などで設計が制約される。
せっかく戸建てを建てるなら、道路付けのいい整形地のほうがいい。

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何がなんでも旗竿地ディスりたい人っているんですねぇ。。

他人の住居みて、俺ならもっとこうする！とか熱く語って何が楽しいんでしょうか？

住居にどういうことを望むかなんて人それぞれなのに。

近隣にこんな人達住んでたら嫌だろうなぁ。

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>>557

竿部分を駐車場にしてる家多いと思うんですが。

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>>557

その理屈だと、南道路や角地以外は、全部買った時より売る時ガクっと地価が下がるってことになりますが、実際はそんなことないですよね。どういう妄想ですか？笑

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あと、相続などした土地を分筆して売ってるってことは、例えば100坪を3つの分譲地に分けた方が売れやすいからですよね？

要はその方が需要があるってことですね。

需要があるかどうかで地価って決まっていくのは知ってますよね？笑

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旗棹地は整形地の70～90％の価格ってのが業界の常識
まぁ80％と思っておけばよい

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整形地でも前面道路に7mくらいは面してないと価値が下がる

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接道がなんであれ、購入時妥当な価格で購入してれば、売却時も妥当な金額のままです。角地や南道路だからと相場より高い金額で購入したら、妥当な金額まで下がると思います。当たり前の話です。

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マンションと同様に、旗竿建売り戸建ての良さがわかりません。
なんでわざざわざ旗竿地を選ぶんでしょう。
価格以外に整形地に比べてメリットありますか？

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角地や南道路は相場より高いんだから、相場より高い値段で売れるのが妥当だろ

旗棹は相場より安いんだから相場より安い値段で売れるのが妥当だろ

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>>566
ない
安いことが全て

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単純に旗竿地にも良い条件の物件、悪い条件の物件があるというだけの話ですよ。接道だけで土地の良し悪し語るのは無理があると思いますが。

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>>569
それは角地や南道路についても全く同じだってば
まぁ旗棹が整形地の70～90％ってのは業界の常識だから

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人通りが多い道路に面しててプライバシー×とか、その地域の車がよく通る道路に面してて、車やバイクの騒音がうるさい、とか、南道路、角地でもダメなものはダメ。

同じ土地なんてひとつもないのだから、一概に語ろうとするのが、そもそもの間違い。

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にしても旗棹を整形地の坪単価で買う馬鹿はいないから

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北道路に接道している３方囲まれた整形地もありますね。

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>>570

上の方のレスにもあったように、敷地延長は同じ分譲地内の整形地より10%程度区画を広めにとってるから、結果トータルの資産価値は5%くらいしか変わらんよ。それも購入価格に反映されてるから、損も得もないだろうに。何を言いたいんだか。

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旗棹が必死すぎるな
道から我が家の全体像が見えない家など住みたくないわ
旗棹は難物件、訳あり物件

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旗棹は昔はほとんど無かったんだよな
年月が経って価値観が変わればなかなか売れなくなるかもな

http://旗竿地.com/

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旗竿地買って注文住宅建てるのは、余計な費用がかかるし面倒。
分筆建売りならいいかも。

旗竿礼賛くんは建売り営業？

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まぁ、放置ですよね笑

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>>573
北道路は意外とお薦めですよ？

特にプライバシーを気にする人は

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旗ざお地
駐車スペースの無い戸建て


こんなところに住むくらいならマンションを選ぶ。

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旗竿地も捨てたものじゃないというレスであって、南道路や整形地、多面道路と比べて優れているとは誰も書いていないんじゃないの？いきなり更地から旗竿地を選ぶのはどうかと思うけど、建売や分譲で周囲の建物が把握できているなら一概に無しとは言えないと思う。
昔の旗竿地で竿部分の間口が2メートル未満で建て替えできない物件もあるけど、最近のはそこまで酷いのもないし。

ちなみにウチは南道路が絶対条件で探しましたけど。

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>旗棹は難物件、訳あり物件
>南道路が絶対条件で探しました


旗竿ネガもそうだし、南道路ポジもそうだけど、
どちらも狭小地（60坪以下）の土地が前提だからそうなる。
広い100坪の土地があるなら、北道路接面のほうがプライバシーも保てるし、
ファサードに窓が不要なので、デザインもいい注文住宅が建つ。

旗竿も同じ。
4ｍ接道の旗竿地で100坪もあれば、その竿部分をアプローチに、
専用私道に奥まった突き当りの家にできる。

要は、狭いことを前提にしているから、
「旗竿とか住めない」という意見になる。

「夏には庭でバーベキューやってる」と聞いて、
「うわ、なんて近所迷惑！」と思うのは、
自分の想像できる庭が狭小なことを白状しているようなもの、
というのと、まったく同じ。

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>>582
まあ、ぐだぐだ言っても価格が証明してるから。南道路が高い事実。


>>ファサードに窓が不要なので、デザインもいい注文住宅が建つ。

アホか。

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>582
予算無制限さんか、田舎の方か知りませんが
言いたいことはわからんでもないけど
開口４ｍ南向きとかの人達が話してる中に
あなたのような切り口で割り込んできても
「なに言ってるんだ、この空気読めない人は」となるだけですよ。

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まぁ、個人的に、居住用の土地であれば、近隣の風紀や交通量、プライバシー、日当たり、駅からの距離などの利便性、そして何よりも予算内であること、が大切なのであって、南道路や角地が全てとはまったく思わないですね。

以上。

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>南道路が高い事実。

笑
そう、100坪もあると、南道路が高くなることもなくなるんだよ
自分の無知ってひけらかすと楽しいの？笑

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>584

なぜ低予算前提ありきなの？
ここは貧乏スレですか？
それとも、都心限定スレ？

どちらでもないのなら、狭小地でない場合の検証もあって当たり前。
狭小地でなければ、旗竿も北接道も、別にさしたる問題はない。
メリットもデメリットもあるだけの話。

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>587
検証？
広い土地なら土地の形状は
ある程度どうでも良いという当たり前すぎる結論を出すのに
あなたは検証が必要なのほどレベルが低いのですか？

予算ありきで話をしてる人達に「俺は広い土地があるから関係ない」と
割り込まれても場がしらけるだけと言ってるのですよ。
誰も無関係なあなたに質問はしていませんし、無駄な意見は聞きたくもありません
空気が読めないと実生活でも言われませんか？

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予算ありきで南道路か角地限定なら、どんどん都心から離れて駅からも離れるだろうに。やれやれ、何が言いたいんだか。

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588「お、おい、貧乏くさいって、おれらをひ、否定すんな！」

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>>588
予算ありきなら、それこそ土地を広くとれるほうが
得という視点があって当たり前では？？？
土地が広ければ旗竿も北接道も問題ないんだから。
100坪はおおげさにしても、もし同予算で
60坪の3ｍ接面旗竿地と、40坪の間口8ｍの細長地なら、
まあ、60坪の旗竿のほうがいいと思うがね。

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土地の資産価値と自分の生活スタイルとのバランスでしょう。広くなければダメとか、角地、南道路でないとダメ、注文でないとダメ、大手ハウスメーカーの家でないとダメ、と要求が高ければ高いほど、不動産取得時の予算がきつくなるだけの話ですよね？

初期投資費用と維持費と資産価値、定年後のライフプランとのバランスは人それぞれじゃないでしょうかね。

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旗竿地は、概ね地価が150万程度の地域にメリットがあると思います。
100万以下なら、普通に土地も選びやすい地域と思いますし、
2割、割安になっても金額的な差は少ないですよね。

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アメリカの高級住宅街では、旗竿のほうが土地が高いらしいよ
道路に面しない分、プライバシーが保たれるし、
犯罪の被害にも会いにくい（と購入者が勝手に思う）らしいよ

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