購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

確かにマンションの空き家って･･･

マンションの空家オーナーからも管理費を回収できているのか？

人口減って来るとこういう問題が深刻化してくるね。古い公団の分譲や分譲ニュータウンは同じような世代が一斉に入居してるから、オールドタウン化するのも早い。

>>524
住んでいないオーナー? 投資用の区分所有の空室? 別の不動産から利益上がってれば、管理費は費用で落ちるので節税になります。

>>523
草ぼうぼうの戸建てで家のくたびれ方も酷いけど、停めてある車がすごいなんって、タイヤの空気が抜けてぺしゃんこでワイパーはガラスに引っ付いてちぎれてるし、ボディー全体になんか緑色の苔状の汚れが付着して不気味です。ナンバー付いてるので自動車税どうしてんだろうと思います。車は家と比べて猛スピードで劣化します。

>>521
＞40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする
凄い理論。ウチも40年後に1坪くらい大きくなってたらいいな。（笑）

ちなみに地盤保障って言うのは土地に付くのではなく、「その建物の地盤」に対してのみ付くのですよ。
この土地のこの位置、この形状、この重量、設計のこの建物のこの基礎の地盤です。
実際には「特定の建物の地盤保障」ですから建て直す際は再度の地盤調査が無いと新し建物の地盤保障は受けられません。
要するに、「一度地盤保障を受けた土地」なら「例え軟弱地盤であっても何らかの地盤改良で建物は建てられる」という事で「この土地の地盤は安全だ。いくらでも好きなように建てるがいい」という保証ではないのですよ。

マンションは様々な問題で、蝕まれてしまいそうですよね。赤の他人との共有は難しい。

> 511

> 古家付き土地はなかなか売れないよ
> なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
> 解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

実際に土地を売買した経験ない人だね。
更地でも、地盤調査が出来るところは基本ないよ。
それに、建てる家の設計が終わらないと、
実際どの地点の地盤調査をすれば良いかも分からない。

それから、解体費は上物の構造、大きさで変わるけど、
典型的な金額は100～200万円くらい。
更に安い解体業者も居るけど、
そのようなところは不法投棄などの可能性があるので普通は使わない。

土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

>>530
どんな問題がどういう風に蝕むの? とっても抽象的で意味不明だ。既にあなたが何かに蝕まれてるんじゃない?　別荘地売ってやろうか?　半径5㎞以上赤の他人は全くいないぞ。そう言う赤の他人のあなと誰も同じコミュニティには属したくない。

>>531
>土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

　堅実な方ならこういう土地の入手方法もいいですね。建て替え中に一時的に住居できる実家が近いとかであれば尚良しですね。

>>518
東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。ご実家のマンションは相当いい立地に建っているんですね。

＞東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。
＞もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。

そんな土地は買う人がいないから安くしただけ。

23区西部にある実家の駅徒歩7分の整形地は、築50年以上の古屋付きで坪120万円で売れた。
50坪で6000万円ほどになったから、いい介護施設に入れたと親は喜んでた。

具体的に何処の駅？

>>532
管理費、修繕費滞納者問題。→連帯責任
駐車場空き問題。→連帯責任
賃貸部屋の増加問題。→マナー低下
マンションの空き家問題。→連帯責任
外国人のシェアハウス問題。→連帯責任

維持費が高額な買い手の付かない、別荘地マンションの様になると思うよ！人口減だから…

>具体的に何処の駅？

京王線と井の頭線2線の23区内の駅で、どちらからも徒歩数分の土地。

>>535
わかりますか、「二つとして同じものがない不動産」っていわれてるのはわかりますね？　いい例を出された方に対して、こんな悪い例もあるんだよ、といったお話しですね、今回は。売りにくいものがあれば売りやすいものがある。みな、個別性のある「商品」だからね。あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。
既存不適格、旗竿ってことは、買ってくれる人が出てくるまで値段下げなきゃダメってこと。
　しっかし、本当にここに登場する特定の方々は文意をつかめない人多いですよね。

>>536
南武線の矢野口～立川にある駅だ。築古、既存不適格&低額なので、銀行融資はまずつかない。よって現金での購入となる。冷やかしじゃなて本当に検討するなら不動産屋を紹介する。

>あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。

環境のいい利便性の高い立地という、不動産に要求される一般的な条件でしょ。
自分も10年前に建てた戸建ては、似たような条件で土地を選んだ。

いくら駅近でも、アクセスの悪い田舎駅やバス便立地の不動産は購入しないほうがいい。
旗竿みたいに地形の悪い物件は買わないよ。
こんな物件を望む人は特別な人。

>>542
その通りですね。でも、首都圏を見てみるといいですよ。旗竿なんて一杯ありますから。でも、条件悪くてもいろんな事情で何かを妥協せざるを得ない人もいるのです。人それぞれその物件の使用価値って違ってきますから一概に否定はできませんよね。

売るときに今と同じ外部環境や価値観とは限らないけどな
整形地30坪がちょっと頑張れば手に入るなら、25坪くらいの土地や非整形地の価値は下がるだろうし

東京23区内でも旗竿(敷地延長)は特殊な物件ですよ。
瑕疵物件に近いから安値でたたき売られる。
市場性のある不動産を購入したほうがいいというのは事実。
価格が安いだけの特殊物件を例示する必要はありません。

買う時に長所のある土地を買えば安心だよ。
都内の20坪程度の土地なんて売れないとか必死の人いるけど、南向きとか整形地、多面道路とかで状況が変る。
旗竿40坪より南道路整形20坪の方が引き合いは多い。
20坪切ると再建築不可とか低層住宅専用地ではないとかマイナス要因が多い。20坪と間口の広さ、数が目安になる。

そう言うとこですね。

>>545
皆が市場性のある23区内の土地を買えればいいでしょうけどね。そもそも敷延って売れないから市場にあまり出てこないです。売り物じゃない物件は結構ありますよ。

城西の駅から徒歩10分の40坪東南角地なんて、古家付きでもいい価格ですぐ売れたよ。

あのなぁ。

物件にひとつとして同じもの無し。

南道路でも道路交通量が多く騒音や外部からの視線が気になるような整形地がもあれば、南側がひらけてる旗竿地もあり、北道路で薄暗くジメジメした整形地もある。

ばかばかしい。

>>545
旗竿地、路線価の90%くらいの価格で普通に多数売買されてますが。

売る時も同じ価格設定ですよ？叩き売りって何のこと？

旗棹が路線価の90％はないだろ
仮にそうだとしても、将来売るときに同じ需要があるとは限らない
みんな長く接道した整形地が欲しい

旗竿オーナーの相場9割書き込みは眉唾。
見かけ上の敷地面積が広くて、車2台駐車可なんて甘言に騙されて
安いだけが取り柄の土地なんか買うと後で困るよ。

旗竿値なんて買う時も売る時も安いんだから
使い方次第でどうにでもなるんじゃない？

なんで高く買って安く売るみたいな感じになってるんだか。

敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

正確な計算式知らないけど90%、そんなもんじゃないかな。

30坪建売として、敷地延長じゃないとこが、坪150、上物1500で6000万、敷地延長が坪135で5550万、だいたいこんなもんでしょ。もし1000万も違ったらむしろ敷地延長お得過ぎるだろ笑

都区内の、分譲地だけど、
整形地30坪、敷地延長34坪と13%ほど、広くて300万ほど安く分譲でした。

方角、日当たりがよかった（南東側が公共地で開けてた）ので決めました
容積率に余裕があるので、間取りも自然にできたのと、
竿から真っ直ぐ風が抜けるので、風通しもよかったです。

あとは、駐車場2台と、玄関アプローチと坪庭がとれて、玄関開けても、道路側から中が見えなく、
こどもが外にでても安全なのがメリットでした。

住むには不都合なく快適ですよ。
日当たりのよい敷地延長はお勧めしますね

※この時期、西日が隣の家で入らないのもよかったです。

旗竿地でも車使わないひとなら何も問題ないでしょ。
不人気故、安く買えたならいい買い物。
売る時に高く売ろうなんて考えるのが間違えだね。

＞敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

旗竿は分筆地の建売り住宅には多いかも知れないが、宅地単独の販売だと旗竿地は不人気。
建築工事がやりにくいから割り増しになるし、建蔽率や容積率の厳しい地域だと斜線規制などで設計が制約される。
せっかく戸建てを建てるなら、道路付けのいい整形地のほうがいい。

何がなんでも旗竿地ディスりたい人っているんですねぇ。。

他人の住居みて、俺ならもっとこうする！とか熱く語って何が楽しいんでしょうか？

住居にどういうことを望むかなんて人それぞれなのに。

近隣にこんな人達住んでたら嫌だろうなぁ。

>>557

竿部分を駐車場にしてる家多いと思うんですが。

>>557

その理屈だと、南道路や角地以外は、全部買った時より売る時ガクっと地価が下がるってことになりますが、実際はそんなことないですよね。どういう妄想ですか？笑

あと、相続などした土地を分筆して売ってるってことは、例えば100坪を3つの分譲地に分けた方が売れやすいからですよね？

要はその方が需要があるってことですね。

需要があるかどうかで地価って決まっていくのは知ってますよね？笑

旗棹地は整形地の70～90％の価格ってのが業界の常識
まぁ80％と思っておけばよい

整形地でも前面道路に7mくらいは面してないと価値が下がる

接道がなんであれ、購入時妥当な価格で購入してれば、売却時も妥当な金額のままです。角地や南道路だからと相場より高い金額で購入したら、妥当な金額まで下がると思います。当たり前の話です。

マンションと同様に、旗竿建売り戸建ての良さがわかりません。
なんでわざざわざ旗竿地を選ぶんでしょう。
価格以外に整形地に比べてメリットありますか？

角地や南道路は相場より高いんだから、相場より高い値段で売れるのが妥当だろ

旗棹は相場より安いんだから相場より安い値段で売れるのが妥当だろ

>>566
ない
安いことが全て

単純に旗竿地にも良い条件の物件、悪い条件の物件があるというだけの話ですよ。接道だけで土地の良し悪し語るのは無理があると思いますが。

>>569
それは角地や南道路についても全く同じだってば
まぁ旗棹が整形地の70～90％ってのは業界の常識だから

人通りが多い道路に面しててプライバシー×とか、その地域の車がよく通る道路に面してて、車やバイクの騒音がうるさい、とか、南道路、角地でもダメなものはダメ。

同じ土地なんてひとつもないのだから、一概に語ろうとするのが、そもそもの間違い。

にしても旗棹を整形地の坪単価で買う馬鹿はいないから