購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

23区隣接市各停駅近の戸建て持ちですけど、うちの近所の低層マンション、時々価格調べたりするとすんげえ高くて、よく売れるなぁ、って感心する。80平米くらいで7000万ってところ。条件悪い部屋で6000万くらい。6000万あれば30坪の注文建てられる地域だと思うんだけど何故マンションなのだろう？7000万って頭金2000万出しても5000万ローンっすよね。僕からみたらすごいセレブっす。夫単独で年収1000万はないと、5000万のローンは怖いっすよね？しかもその年収かそれ以上を35年維持する自信があるなんて。想像もつかない世界っす。

>>482
横だか本人だか知らないが、本当に文章力と表現力、理解力ないやつだね。一戸建ての優位性を強調する理由でマンションの劣性を表してるんだろ!老人ホーム入れないほど貧乏なら「戸建ての人もマンションの人も」困る状況と捉えられるが、次に続く「管理費修繕積立金で困窮」って、一方的にマンションのこと言ってるじゃないか。
　多分本人だろうから言っとくけど、一方的にマンションの住民を貧乏と「仮定する」理由または根拠は何?　怒りに任せて何も考えず反論すると更に知性の無さを露呈するよ。

賃貸高級マンション→金持ち
分譲マンション→100m2以上なら金持ち、70m2より下は貧乏、その他は普通
戸建て→60坪以上の家なら金持ち、それ以外は普通
建売→貧乏
アパート、賃貸マンション→貧乏

まぁでもこの前死んだ親戚のじいちゃんは崩れそうな戸建てに住んでたけど資産一億以上で避難用バッグに帯つき5本入ってた。はした金でも避難時は役にたつと言っていたらしい。

老人にとって家建て替えるか否かって、難しいよね。生活の質の向上か老後資金の確保か...。かといってお金をあの世に持って行ける訳じゃないし...。

>>473
前にも誰か書いていたけど、選択肢が多くてもほとんどの人は金銭的な事情で選択したくても出来ない状態なんだよね。可能性だけで語るなら、どんなストーリーだって組み立てられるでしょ。リアリティーがない。

老人なら古家解体し土地を売っぱらい、マンション買うか賃貸にすれば良い。

資産はあるが現金が無いというパターンが多いらしい。

賛成じゃないけど、一理あるかな?

http://www.geocities.jp/tirara88/

年取ってから建て替えするならキャッシュ無いと。
不動産担保だけじゃ銀行カネ貸してくれないでしょ？！
無職、年齢でも年取ってからのローンは厳しいでしょうね。

年齢いくと収入あっても新規でクレジットカード作れなくなったりするからな

>>494
私は>>471　じゃなくてその前のレス>>470　を書いたものだけど、
住いと金持ちか貧乏かは完全に正比例はしない。それはあなたの言う通り。

マンションは維持費が高い。それも毎月の固定費として必ず取られる。それは、施設に入って家がもぬけの殻になっても、帰る見込みが無くなっても掛かり続ける。これは、とりあえず補修はしないでおく、あるいはそこで生まれ育ったという愛着を持ったわが子に管理を任せる、業者に委託する、という選択ができる戸建てと比べれば完全なデメリット。
「お金払えるから平気」って結論なら戸建てもマンションも両方買えば良い。コンシェルジュが欲しいならお金を払って家政婦を雇った方が断然便利。つまり、お金があるからデメリットではないとはならない。

ただ、5000万で戸建てを買った人とマンションを買った人の40年後は土地代の分確実に資産が多い。

>>493
ちょっと違うな
土地代から解体費を差し引いた資産は保証されるって感じかな
マンションでもリノベーション業者に売れる奴もあるし

住んでなくても
ずっと維持費を払うマンションと、そうでない戸建ての違いは大きい。

>>495

その分戸建てには無い便利で楽しめる共用施設があるんだからしょうがない。

それが便利で楽しめるものと価値を感じるヒトは戸建ではごく少数だろうな

今いる場所で思いっきりジャンプできますか？

おっと戸建でも危ない人はいるかｗ

住んでなかったら共用設備の価値がまったくない･･･

>>497
価値を感じる人は戸建てなんか選ぶわけないじゃん

>>494
解体費用って良く使うけど幾らか知ってる？撤去費用込みで400万も見れば十分。
400万でトントンになっちゃうような土地は資産価値とは言わない。
5000万の戸建で注文なら2600万が土地で2400万が建物と外構、建売なら3300万が土地で建物が1700万程度。双方40年後でも解体費用抜いて2000万と2900万が残る。
築40年の古マンションでリノベ業者の買値なんてそれこそタダ同然。少なくとも新築時5000万のマンションの40年後に2000万も出す無能業者はいない。

土地価格は情勢に応じて下がる事もあれば上がる事もある。
ただし、起点がデフレ不況の現在の価格なら40年で半額とかいう事態にはならない。もし、そうなれば日本が財政破たんしたという事になる。外資系が軒並み日本から引き揚げ、失業率は高騰。円は紙屑になり、家を売るとかそういう次元ではないだろう。40年で3割下がれば日本に未来は無い。
当然、そんな状況ならマンションの管理費修繕費なんてほとんどの人が払えない。治安が悪化した中でノーセキュリティーのマンションが当たり前になる。
それに備えるというのなら円で蓄えるよりかは土地で持っていた方が幾分マシ。ドル建てか金にでもしておいた方が無難。

>>501
今、築４６年の元実家マンションは3,000万弱購入、今1,000万だよ。

土地によってはマンションより売りにくいんだよね
マンションってのは企画ものだから相場があるけど、土地は同じ地区でも形状とかサイズとかで単価がバラバラ

解体費は土地価格、古家付きで売りに出してしまえば、買主負担にできると思いますが。

>>504
その分、売値が下がるから同じ話

古家付土地って売れないからね

>>503

こればっかりは物件によりますよね。
駅からの距離であったり、周囲の施設の利便性であったり、住宅街としての雰囲気であったり。
常にその周囲で土地を探してる人がいるような希少立地であるかどうかが重要と思います。

サイズはともかく、土地形状や接道はそれぞれ数%マイナス査定の一般的計算式がありますから、そもそも購入時それに準じた価格で購入しているはずですし、売る時も同じように査定するだけですが、マンションの角部屋と中住戸とかの差は購入時の価格差をそのまま維持するのは難しい気がします。

>>505

老後の資金繰りで売却ということなら、更地で売るということは、30坪くらいの土地だったら200万くらいの解体費用を払って、別の住居に越してから土地を売りに出す、ということになるので、

現実的には住みながら、古家付きで時間をかけてゆっくり売るのが現実的じゃないでしょうかね？
土地が売れたら、老夫婦2人で小さめなマンション買うとしても、仮住まいとか転居が増えるとその分手間も費用も掛かりますし。

古家付きでもすぐ売れる土地もあれば売れない土地もあります。こればっかりは物件次第です。

>>501

バブル前の当時の給与水準で3000万のマンションが今1000万って、かなりの下落ですよね。区分所有の土地代だけが残ってる感じですかね？

>>508
そりゃ売れるけど更地渡しより値段が下がるのが常識

古家付き土地はなかなか売れないよ
なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

都区内だと、分譲地は分筆規制ぎりぎりで狭いから、古家付きの土地のほうが狙い目だよ。
34～40坪の手頃な土地、なかなか、思い通りには出ない

更地渡しよりかなり安くなるな
これ常識

>>513

世の中そんなにお得な話ないっす。普通に更地との差、解体費用や諸経費見積もるだけ。余分にディスカウントなんてありませんよ。

あと、売主が取引を急いでて値引き交渉に応じるかどうか、という話だと思います。ゆっくり適正価格で売れるのを待てばいいだけの話だし、物件に自信があれば多少高く出しても売れる土地は売れますよ。

うちの土地買った時も仲介業者が周辺の取引事例持ってきたけど、適正価格のもあれば、あれ？ずいぶん安く売ったな？というのもあれば、高いなぁ、というのもありました。

仲介業者も、これは売主が急いでたから安いだけです、とか、適正価格はこれくらいです、とか、強気で売ればこれくらいの価格でも売れる土地です、とか説明してました。

うちのマンションの話みたいだ。

中古戸建でも大手の仲介業者は、外部の専門会社に、土地と家屋の詳細検査をやらせる。
地積や基礎、家屋内外の状態に問題なけれぱ業者が保証をつけて販売する。
自分の家を売る時も、時間をかけて詳細な検査を受けたから、自宅の状態が確認でき、安心して売りにだせた。

>>502
＞今、築４６年の元実家マンションは3,000万弱購入、今1,000万だよ。
かなり難解ですね。
そのマンションは現在築46年。
元実家のマンションである。と、いう事は昔に売ったという事ですか？それはいつ頃で築何年？売値は幾らだったのですか？
それは昔3000万で購入した。新築時ですか？中古ですか？
今、1000万で販売されているんですか？売れた額なのですか？

いずれにしても築46年で1000万の売値はかなりの強気ですから何らかの付加価値がある希少物件なのでしょう。
何と言っても1968年、昭和43年の物件、あの大東亜戦争が終わって僅か23年後の建物です。
もしも自分が独身、一人暮らしで賃貸で家賃2万なら住んでも良いかな程度です。
1000万で買うなんて正気の沙汰とは思えません。

更地にして売るにしても、売れるまでは解体しないよ。税金が高くなるから。
更地売りならら、いついつまでに解体あるいは古屋付でその分値引きって商談になるんだよ。
建売業者によっては安く解体できる方法を持ってる事があるから、その場合は300万掛けて解体しておいてもらうより300万値引いてもらった方が利益が出。
それと、地質調査、確かに重要だけど今の家ってほぼ例外なく地盤調査してある。
つまり、何らかの地盤改良は必要かもしれないが最低でも現在と同等の建物は建つという事。それが理由で売れないとかは普通は無い。土地の相場は地域が軟弱地盤か否かが含まれてる。
23区でも城東だけは土地価格がずば抜けて安いのは軟弱地盤という事が主要因。
坂の下、川の横、崖の上。地盤もダメであろう地域はもともと相場が安い。

城東は、海抜の低い所が多いのも地価が安い理由のひとつ。
海抜0mや一桁の地域がほとんど。
マンションなら水没しても住めるかもしれないが、戸建てには適さないだろう。

40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする。
いまの地盤の保証なんてアテにならない

>>495
空き家は地域の迷惑です。金かけてでもメンテしてください。

確かにマンションの空き家って･･･

マンションの空家オーナーからも管理費を回収できているのか？

人口減って来るとこういう問題が深刻化してくるね。古い公団の分譲や分譲ニュータウンは同じような世代が一斉に入居してるから、オールドタウン化するのも早い。

>>524
住んでいないオーナー? 投資用の区分所有の空室? 別の不動産から利益上がってれば、管理費は費用で落ちるので節税になります。

>>523
草ぼうぼうの戸建てで家のくたびれ方も酷いけど、停めてある車がすごいなんって、タイヤの空気が抜けてぺしゃんこでワイパーはガラスに引っ付いてちぎれてるし、ボディー全体になんか緑色の苔状の汚れが付着して不気味です。ナンバー付いてるので自動車税どうしてんだろうと思います。車は家と比べて猛スピードで劣化します。

>>521
＞40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする
凄い理論。ウチも40年後に1坪くらい大きくなってたらいいな。（笑）

ちなみに地盤保障って言うのは土地に付くのではなく、「その建物の地盤」に対してのみ付くのですよ。
この土地のこの位置、この形状、この重量、設計のこの建物のこの基礎の地盤です。
実際には「特定の建物の地盤保障」ですから建て直す際は再度の地盤調査が無いと新し建物の地盤保障は受けられません。
要するに、「一度地盤保障を受けた土地」なら「例え軟弱地盤であっても何らかの地盤改良で建物は建てられる」という事で「この土地の地盤は安全だ。いくらでも好きなように建てるがいい」という保証ではないのですよ。

マンションは様々な問題で、蝕まれてしまいそうですよね。赤の他人との共有は難しい。

> 511

> 古家付き土地はなかなか売れないよ
> なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
> 解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

実際に土地を売買した経験ない人だね。
更地でも、地盤調査が出来るところは基本ないよ。
それに、建てる家の設計が終わらないと、
実際どの地点の地盤調査をすれば良いかも分からない。

それから、解体費は上物の構造、大きさで変わるけど、
典型的な金額は100～200万円くらい。
更に安い解体業者も居るけど、
そのようなところは不法投棄などの可能性があるので普通は使わない。

土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

>>530
どんな問題がどういう風に蝕むの? とっても抽象的で意味不明だ。既にあなたが何かに蝕まれてるんじゃない?　別荘地売ってやろうか?　半径5㎞以上赤の他人は全くいないぞ。そう言う赤の他人のあなと誰も同じコミュニティには属したくない。

>>531
>土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

　堅実な方ならこういう土地の入手方法もいいですね。建て替え中に一時的に住居できる実家が近いとかであれば尚良しですね。

>>518
東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。ご実家のマンションは相当いい立地に建っているんですね。

＞東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。
＞もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。

そんな土地は買う人がいないから安くしただけ。

23区西部にある実家の駅徒歩7分の整形地は、築50年以上の古屋付きで坪120万円で売れた。
50坪で6000万円ほどになったから、いい介護施設に入れたと親は喜んでた。

具体的に何処の駅？

>>532
管理費、修繕費滞納者問題。→連帯責任
駐車場空き問題。→連帯責任
賃貸部屋の増加問題。→マナー低下
マンションの空き家問題。→連帯責任
外国人のシェアハウス問題。→連帯責任

維持費が高額な買い手の付かない、別荘地マンションの様になると思うよ！人口減だから…

>具体的に何処の駅？

京王線と井の頭線2線の23区内の駅で、どちらからも徒歩数分の土地。

>>535
わかりますか、「二つとして同じものがない不動産」っていわれてるのはわかりますね？　いい例を出された方に対して、こんな悪い例もあるんだよ、といったお話しですね、今回は。売りにくいものがあれば売りやすいものがある。みな、個別性のある「商品」だからね。あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。
既存不適格、旗竿ってことは、買ってくれる人が出てくるまで値段下げなきゃダメってこと。
　しっかし、本当にここに登場する特定の方々は文意をつかめない人多いですよね。

>>536
南武線の矢野口～立川にある駅だ。築古、既存不適格&低額なので、銀行融資はまずつかない。よって現金での購入となる。冷やかしじゃなて本当に検討するなら不動産屋を紹介する。

>あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。

環境のいい利便性の高い立地という、不動産に要求される一般的な条件でしょ。
自分も10年前に建てた戸建ては、似たような条件で土地を選んだ。

いくら駅近でも、アクセスの悪い田舎駅やバス便立地の不動産は購入しないほうがいい。
旗竿みたいに地形の悪い物件は買わないよ。
こんな物件を望む人は特別な人。

>>542
その通りですね。でも、首都圏を見てみるといいですよ。旗竿なんて一杯ありますから。でも、条件悪くてもいろんな事情で何かを妥協せざるを得ない人もいるのです。人それぞれその物件の使用価値って違ってきますから一概に否定はできませんよね。

売るときに今と同じ外部環境や価値観とは限らないけどな
整形地30坪がちょっと頑張れば手に入るなら、25坪くらいの土地や非整形地の価値は下がるだろうし

東京23区内でも旗竿(敷地延長)は特殊な物件ですよ。
瑕疵物件に近いから安値でたたき売られる。
市場性のある不動産を購入したほうがいいというのは事実。
価格が安いだけの特殊物件を例示する必要はありません。

買う時に長所のある土地を買えば安心だよ。
都内の20坪程度の土地なんて売れないとか必死の人いるけど、南向きとか整形地、多面道路とかで状況が変る。
旗竿40坪より南道路整形20坪の方が引き合いは多い。
20坪切ると再建築不可とか低層住宅専用地ではないとかマイナス要因が多い。20坪と間口の広さ、数が目安になる。

そう言うとこですね。

>>545
皆が市場性のある23区内の土地を買えればいいでしょうけどね。そもそも敷延って売れないから市場にあまり出てこないです。売り物じゃない物件は結構ありますよ。

城西の駅から徒歩10分の40坪東南角地なんて、古家付きでもいい価格ですぐ売れたよ。

あのなぁ。

物件にひとつとして同じもの無し。

南道路でも道路交通量が多く騒音や外部からの視線が気になるような整形地がもあれば、南側がひらけてる旗竿地もあり、北道路で薄暗くジメジメした整形地もある。

ばかばかしい。

>>545
旗竿地、路線価の90%くらいの価格で普通に多数売買されてますが。

売る時も同じ価格設定ですよ？叩き売りって何のこと？

旗棹が路線価の90％はないだろ
仮にそうだとしても、将来売るときに同じ需要があるとは限らない
みんな長く接道した整形地が欲しい

旗竿オーナーの相場9割書き込みは眉唾。
見かけ上の敷地面積が広くて、車2台駐車可なんて甘言に騙されて
安いだけが取り柄の土地なんか買うと後で困るよ。

旗竿値なんて買う時も売る時も安いんだから
使い方次第でどうにでもなるんじゃない？

なんで高く買って安く売るみたいな感じになってるんだか。

敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

正確な計算式知らないけど90%、そんなもんじゃないかな。

30坪建売として、敷地延長じゃないとこが、坪150、上物1500で6000万、敷地延長が坪135で5550万、だいたいこんなもんでしょ。もし1000万も違ったらむしろ敷地延長お得過ぎるだろ笑

都区内の、分譲地だけど、
整形地30坪、敷地延長34坪と13%ほど、広くて300万ほど安く分譲でした。

方角、日当たりがよかった（南東側が公共地で開けてた）ので決めました
容積率に余裕があるので、間取りも自然にできたのと、
竿から真っ直ぐ風が抜けるので、風通しもよかったです。

あとは、駐車場2台と、玄関アプローチと坪庭がとれて、玄関開けても、道路側から中が見えなく、
こどもが外にでても安全なのがメリットでした。

住むには不都合なく快適ですよ。
日当たりのよい敷地延長はお勧めしますね

※この時期、西日が隣の家で入らないのもよかったです。

旗竿地でも車使わないひとなら何も問題ないでしょ。
不人気故、安く買えたならいい買い物。
売る時に高く売ろうなんて考えるのが間違えだね。

＞敷地延長は安い、底辺だって思いたいヤツがいるみたいだが、実際4件分譲のうち2件が敷地延長なんてのはよくある話だし、個々の物件で同じ敷地延長でも状況は様々でしょう。敷地延長でも角地でも住みにくい立地ってのはありますし。

旗竿は分筆地の建売り住宅には多いかも知れないが、宅地単独の販売だと旗竿地は不人気。
建築工事がやりにくいから割り増しになるし、建蔽率や容積率の厳しい地域だと斜線規制などで設計が制約される。
せっかく戸建てを建てるなら、道路付けのいい整形地のほうがいい。

何がなんでも旗竿地ディスりたい人っているんですねぇ。。

他人の住居みて、俺ならもっとこうする！とか熱く語って何が楽しいんでしょうか？

住居にどういうことを望むかなんて人それぞれなのに。

近隣にこんな人達住んでたら嫌だろうなぁ。

>>557

竿部分を駐車場にしてる家多いと思うんですが。

>>557

その理屈だと、南道路や角地以外は、全部買った時より売る時ガクっと地価が下がるってことになりますが、実際はそんなことないですよね。どういう妄想ですか？笑

あと、相続などした土地を分筆して売ってるってことは、例えば100坪を3つの分譲地に分けた方が売れやすいからですよね？

要はその方が需要があるってことですね。

需要があるかどうかで地価って決まっていくのは知ってますよね？笑

旗棹地は整形地の70～90％の価格ってのが業界の常識
まぁ80％と思っておけばよい

整形地でも前面道路に7mくらいは面してないと価値が下がる

接道がなんであれ、購入時妥当な価格で購入してれば、売却時も妥当な金額のままです。角地や南道路だからと相場より高い金額で購入したら、妥当な金額まで下がると思います。当たり前の話です。

マンションと同様に、旗竿建売り戸建ての良さがわかりません。
なんでわざざわざ旗竿地を選ぶんでしょう。
価格以外に整形地に比べてメリットありますか？

角地や南道路は相場より高いんだから、相場より高い値段で売れるのが妥当だろ

旗棹は相場より安いんだから相場より安い値段で売れるのが妥当だろ

>>566
ない
安いことが全て

単純に旗竿地にも良い条件の物件、悪い条件の物件があるというだけの話ですよ。接道だけで土地の良し悪し語るのは無理があると思いますが。

>>569
それは角地や南道路についても全く同じだってば
まぁ旗棹が整形地の70～90％ってのは業界の常識だから

人通りが多い道路に面しててプライバシー×とか、その地域の車がよく通る道路に面してて、車やバイクの騒音がうるさい、とか、南道路、角地でもダメなものはダメ。

同じ土地なんてひとつもないのだから、一概に語ろうとするのが、そもそもの間違い。

にしても旗棹を整形地の坪単価で買う馬鹿はいないから

北道路に接道している３方囲まれた整形地もありますね。

>>570

上の方のレスにもあったように、敷地延長は同じ分譲地内の整形地より10%程度区画を広めにとってるから、結果トータルの資産価値は5%くらいしか変わらんよ。それも購入価格に反映されてるから、損も得もないだろうに。何を言いたいんだか。

旗棹が必死すぎるな
道から我が家の全体像が見えない家など住みたくないわ
旗棹は難物件、訳あり物件

旗棹は昔はほとんど無かったんだよな
年月が経って価値観が変わればなかなか売れなくなるかもな

http://旗竿地.com/

旗竿地買って注文住宅建てるのは、余計な費用がかかるし面倒。
分筆建売りならいいかも。

旗竿礼賛くんは建売り営業？

まぁ、放置ですよね笑

>>573
北道路は意外とお薦めですよ？

特にプライバシーを気にする人は

旗ざお地
駐車スペースの無い戸建て


こんなところに住むくらいならマンションを選ぶ。

旗竿地も捨てたものじゃないというレスであって、南道路や整形地、多面道路と比べて優れているとは誰も書いていないんじゃないの？いきなり更地から旗竿地を選ぶのはどうかと思うけど、建売や分譲で周囲の建物が把握できているなら一概に無しとは言えないと思う。
昔の旗竿地で竿部分の間口が2メートル未満で建て替えできない物件もあるけど、最近のはそこまで酷いのもないし。

ちなみにウチは南道路が絶対条件で探しましたけど。

>旗棹は難物件、訳あり物件
>南道路が絶対条件で探しました


旗竿ネガもそうだし、南道路ポジもそうだけど、
どちらも狭小地（60坪以下）の土地が前提だからそうなる。
広い100坪の土地があるなら、北道路接面のほうがプライバシーも保てるし、
ファサードに窓が不要なので、デザインもいい注文住宅が建つ。

旗竿も同じ。
4ｍ接道の旗竿地で100坪もあれば、その竿部分をアプローチに、
専用私道に奥まった突き当りの家にできる。

要は、狭いことを前提にしているから、
「旗竿とか住めない」という意見になる。

「夏には庭でバーベキューやってる」と聞いて、
「うわ、なんて近所迷惑！」と思うのは、
自分の想像できる庭が狭小なことを白状しているようなもの、
というのと、まったく同じ。