購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

土地によってはマンションより売りにくいんだよね
マンションってのは企画ものだから相場があるけど、土地は同じ地区でも形状とかサイズとかで単価がバラバラ

解体費は土地価格、古家付きで売りに出してしまえば、買主負担にできると思いますが。

>>504
その分、売値が下がるから同じ話

古家付土地って売れないからね

>>503

こればっかりは物件によりますよね。
駅からの距離であったり、周囲の施設の利便性であったり、住宅街としての雰囲気であったり。
常にその周囲で土地を探してる人がいるような希少立地であるかどうかが重要と思います。

サイズはともかく、土地形状や接道はそれぞれ数%マイナス査定の一般的計算式がありますから、そもそも購入時それに準じた価格で購入しているはずですし、売る時も同じように査定するだけですが、マンションの角部屋と中住戸とかの差は購入時の価格差をそのまま維持するのは難しい気がします。

>>505

老後の資金繰りで売却ということなら、更地で売るということは、30坪くらいの土地だったら200万くらいの解体費用を払って、別の住居に越してから土地を売りに出す、ということになるので、

現実的には住みながら、古家付きで時間をかけてゆっくり売るのが現実的じゃないでしょうかね？
土地が売れたら、老夫婦2人で小さめなマンション買うとしても、仮住まいとか転居が増えるとその分手間も費用も掛かりますし。

古家付きでもすぐ売れる土地もあれば売れない土地もあります。こればっかりは物件次第です。

>>501

バブル前の当時の給与水準で3000万のマンションが今1000万って、かなりの下落ですよね。区分所有の土地代だけが残ってる感じですかね？

>>508
そりゃ売れるけど更地渡しより値段が下がるのが常識

古家付き土地はなかなか売れないよ
なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

都区内だと、分譲地は分筆規制ぎりぎりで狭いから、古家付きの土地のほうが狙い目だよ。
34～40坪の手頃な土地、なかなか、思い通りには出ない

更地渡しよりかなり安くなるな
これ常識

>>513

世の中そんなにお得な話ないっす。普通に更地との差、解体費用や諸経費見積もるだけ。余分にディスカウントなんてありませんよ。

あと、売主が取引を急いでて値引き交渉に応じるかどうか、という話だと思います。ゆっくり適正価格で売れるのを待てばいいだけの話だし、物件に自信があれば多少高く出しても売れる土地は売れますよ。

うちの土地買った時も仲介業者が周辺の取引事例持ってきたけど、適正価格のもあれば、あれ？ずいぶん安く売ったな？というのもあれば、高いなぁ、というのもありました。

仲介業者も、これは売主が急いでたから安いだけです、とか、適正価格はこれくらいです、とか、強気で売ればこれくらいの価格でも売れる土地です、とか説明してました。

うちのマンションの話みたいだ。

中古戸建でも大手の仲介業者は、外部の専門会社に、土地と家屋の詳細検査をやらせる。
地積や基礎、家屋内外の状態に問題なけれぱ業者が保証をつけて販売する。
自分の家を売る時も、時間をかけて詳細な検査を受けたから、自宅の状態が確認でき、安心して売りにだせた。

>>502
＞今、築４６年の元実家マンションは3,000万弱購入、今1,000万だよ。
かなり難解ですね。
そのマンションは現在築46年。
元実家のマンションである。と、いう事は昔に売ったという事ですか？それはいつ頃で築何年？売値は幾らだったのですか？
それは昔3000万で購入した。新築時ですか？中古ですか？
今、1000万で販売されているんですか？売れた額なのですか？

いずれにしても築46年で1000万の売値はかなりの強気ですから何らかの付加価値がある希少物件なのでしょう。
何と言っても1968年、昭和43年の物件、あの大東亜戦争が終わって僅か23年後の建物です。
もしも自分が独身、一人暮らしで賃貸で家賃2万なら住んでも良いかな程度です。
1000万で買うなんて正気の沙汰とは思えません。

更地にして売るにしても、売れるまでは解体しないよ。税金が高くなるから。
更地売りならら、いついつまでに解体あるいは古屋付でその分値引きって商談になるんだよ。
建売業者によっては安く解体できる方法を持ってる事があるから、その場合は300万掛けて解体しておいてもらうより300万値引いてもらった方が利益が出。
それと、地質調査、確かに重要だけど今の家ってほぼ例外なく地盤調査してある。
つまり、何らかの地盤改良は必要かもしれないが最低でも現在と同等の建物は建つという事。それが理由で売れないとかは普通は無い。土地の相場は地域が軟弱地盤か否かが含まれてる。
23区でも城東だけは土地価格がずば抜けて安いのは軟弱地盤という事が主要因。
坂の下、川の横、崖の上。地盤もダメであろう地域はもともと相場が安い。

城東は、海抜の低い所が多いのも地価が安い理由のひとつ。
海抜0mや一桁の地域がほとんど。
マンションなら水没しても住めるかもしれないが、戸建てには適さないだろう。

40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする。
いまの地盤の保証なんてアテにならない

>>495
空き家は地域の迷惑です。金かけてでもメンテしてください。