水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2014-06-27 19:47:42
資産価値を維持するには、万一の場合の安全性、と言うのが最重要ポイントでしょうか？
駅５分以内は、リセールで大きな強みです！
もちろん、分譲会社、施工会社も大事な要素。
管理を買え、といわれるように、大手デべ系の管理会社も事前のリサーチや比較を。
希に管理会社が大手デべ系から独立系にかわっているブランド中古もあるので。
しかし、2015年に価格設定された物件は、割高感ありますねー。いろいろ見てると中古の上げもすごいですね。それでも順調に売れてるから景気良いですね。アジアの不動産投資ファンド、恐るべしですね。オリンピックまでは上がり続けるんでしょうか。
この物件はまだ2014年価格のまま据え置かれてるので、今のマーケット環境下では、それなりにリーズナブルな価格と考えられますね。
>>806
8割方立地で決まると思いますよ。
施工会社はそこまで重視されないかな。
駅徒歩は私の感覚では6-7分超えると条件的に厳しい。
古くからの住宅街というのは、そこまで重要な条件かはピンとこないです。
ちなみにこのPC大山町のような物件は、一般的に人気の出る利便性条件はあまり備えておらず、ある特定層がターゲットになっていて我が道行ってる印象です。
ネット検索する時代だから、検索メニューにある徒歩10分がキーとなるのはある意味納得。
>>806にある通り、リセールには色んな要素が絡んで来ると思います。
その中でも自分はやはり災害に強いエリアかどうかを重視したいです。
マンションという数十年の保有を前提とする投資の場合、いくら他の色んな要素が優れていたとしても、長い期間に一度でも地震や火事や洪水などでダメージを受ける事があれば、一発で価値が毀損してしまいます。数千万円から数億円の投資をするのであれば、そのリスクは避けたいです。なので、いざと言う時の安全性に重点を置きたいです。
また、マンションは単なる投資商品ではなく人間が住む事によって価値が生まれるものなので、実需に基づいた手堅い物件が、中長期な投資としても、住むのにも適していると思います。
短期転売目的なら単なる人気だけで物件選びをすれば良いと思いますが、人気や流行は5年もすればガラッと変わる場合もあるもの。
もし中長期的な価値を追求するなら、伝統的な邸宅街にある定評あるデベ、施工の物件は、選択肢としては良いかも知れないですね。
いま「人気物件」と言われている都心部のゴージャスなタワマンは、中国やシンガポールのファンドからかなり人気らしいですね。
その様な物件では、新築物件の場合、引き渡し後に住んでる人が居なくガラガラだったり、中古物件を内覧をせずに中国やシンガポールから買い付けたり、と言う話は聞きます。
数年後に、サーっとファンドの資金が引いて値段が乱高下したり、10年後にチャイナタウン化する懸念点はありますね。
てかあからさまな他の欠点あげてここはいいみいたいなのいいですから。
逆効果ですよ。
物件評価関係のコメントは第一期開始前後に集中してほぼ出尽くすので、まぁこんな感じになりますかね。
特にここはいま4期5次と、このご時世にしては明らかに苦戦しているので、どうしても売主とか契約者の視点ぽい内容になるんでしょう。
ここは生活利便性を売りにする立地ではなく、価格も高いので、131戸という規模になると長期戦やむなしと思いますが、まあ焦らずとも時間が解決するのではないかなと思います。あえてタワマンなんかと比較しなくたって、一定のニーズはあるでしょう。
デザイナーズマンションだけあって、細部まで質感にこだわった造り。
学芸大学、二子玉川と並ぶＰＣの代表作と言えますが、それにしても高い。
かつてのパーク・ハイムみたいな、ＰＣとＰＨの中間ブランドの復活を望みたい。
本当に学芸大学や二子玉川に並ぶような出来栄えになればいいですねー。
ランドプランだけみると道路との距離に余裕がないのがなあ、、というところ。植栽できると雰囲気変わんだろうけど。
デザイナーズだけあって、閑静な邸宅街の大山町の中で、一際目立つランドマークになりそうですね。
価格はやはり代々木上原プレミアムが少し乗ってる感じでしょうか？
それでも2014年価格だけあって、2015年に入ってからの最近の都心部の高級マンションの値上がり具合と比べると、割安のようにも見えますね。
他に比べて安いとか最近の高騰ぐあいからして割安とかいらないです。
本当に割安なら自然と売れますよ。
時間が経つと、大山町も学芸大学や二子玉川に並んで、経年優化していくんですかね。他にもこの様な永く住めるマンションが沢山出て来ることを期待します。
>>822
毎度毎度いつもお疲れ様です。
仮にここが永く住めるマンションであったとして、永く住めない経年劣化するマンションとの違いは何だとお考えですか？耐震構造や使用している鉄筋、コンクリート等の違いですか？そういうのって素人には違いがわからないのですよね。緑化度合はここ今ひとつなので違いますかね。管理も今はまだなんとも言えませんし。。
なんとなく最近思うことを一言。
不動産側の人間を装って、経年優化という言葉を連発してる方がいらっしゃるのでは？
最初は三井さん、わざわざそんなの、、、と思ってたのですが、どうも業者サイドというには露骨すぎて馬鹿すぎる気がしなくもないのですが。。それに合わせて毎回、それを批判する方。いつも同じ方ですよね。
もちろん真偽はわかりませんが、毎回経年優化という言葉を批判するのに加えて、わざわざ別のネガティブなことを書き込んでいるように読めるんですがね。わざとらしすぎて、むしろ批判ありきに自ら書き込んでいるようにも見えるんですが、気のせいですかね。
にしても、おなじやりとりが増えましたね。ここって書き込まれない時は全く書き込まれませんから、よっぽどここを忌み嫌っている人がいるんですかね笑。ここって、もともとはなかなか投稿されない掲示板で、あまりマイナス面もないというコメントが多かったのですが、最近の書き込みはそういう流れからすると違う方向のようですね。
まあ、あくまでも推測なのでわかりませんが、業者の方ならこんな馬鹿の一つ覚えみたいなことをしないだろうと思った次第です。そういえば、ここが売り出される前か売り出された直後も、ネガティブなことを連発してた人がいましたねー。
都心、ベイエリアのタワマンと違い、
落ち着いた低層ハイグレードＭＳの供給は少ないですね。
三井のＭＳでも、人気エリアとなると、５年とか十年に一つぐらい。
この大山町以外では、選択肢は浜田山ぐらいでしょう。
826さん
825です。そうですね、確かに穿った見方かもしれません。
しかし、私には業者サイドがやっていると見るにはあまりにも稚拙すぎるのではと、思います。業者の方なら細かい情報をいっぱい持っているわけですよね？でもこの経年優化という書き込みっていつも公式サイトの情報に毛が生えた程度の同じことしか書いてないんですよね。不思議、というか大変失礼ですが、社会人として考えたら、ポジティブに煽ることを期待している上ではあり得ないレベルかなと思います。シンプルに言って、馬鹿だと思います。
にしても826さんもすごい早朝にコメント頂いて、ありがとうございます。朝5時にこの掲示板をご覧になれているということは、さぞご注目されているのですね。
まあどういうご認識であれ、新築マンションはある意味で見えない中で飛び込むわけですから、三井のパークコートというブランドをプレミアムを乗せて買うこと、すなわち勝手な安心の期待値に対して、管理や耐久性がご心配という気持ちが上回るのであれば、ご縁がないということでしょう。世の中たくさん新築がありますから、良い物件に巡り合えるといいですよね。
別に良いんじゃないの？経年優化だってある意味当たってるでしょ。
経年優化とは面白い言い方ですが、もちろん躯体は様々な老朽化による劣化が進みますが、
マンションを取り巻く環境などは優化するということもあるでしょう。
例えば、写真のような代官山キングホームズや広尾ガーデンヒルズなどヴィンテージ物件は、
庭や街路樹の緑が濃くなって、まさに邸宅のような佇まいを形勢しています。
ここは間取りなど、前述の都心部マンションより手狭そうですが、環境は経年優化で充実するといいですね。
キングホームズいいですよねー。
経年優化とゆうか（失礼）最初からお金の掛け方が半端ないですけど。リゾートホテルみたい。
清浄化されましたね。ヨカッタ。侮辱、嘲笑、邪推はいかんですよ。
そしてHP見たらなんとプレミアム住戸に申込みが！羨ましい限り。。
ここの経年優化のピークはいつですかね。
エイジングは樹木と石には期待できるけど、タイルやコンクリート、鉄筋に劣化はあっても優化はない。
水回りなんてどんどん残念なことになる。
良くて樹木が成長する３年後、良くて５年後だろう。
アイディアがナンセンス。
アイディアがナンセンスと言っている人がナンセンスです。
同じ価格帯の他の物件と比べても良い住居環境にある優良物件です。出来上がりを見てないので何とも言えませんが時間がたってもそれなりの雰囲気をもった物件になると思いますよ。経年優化という言葉にネガティブに反応過ぎです。別に経年優化という言葉がこの物件にあてはまると思う方がいても良いじゃないですか。一々批判することないですよ。日本ではマスコミの政治家批判や自分の国のネガティブなことばかり報道しているせいか人のマインドまでデフレスパイラルになっている気がします。こんな素晴らしい国は他にないですから他の人や物に対して粗さがしばかりしないでもっとポジティブになりましょうよ。物件の話に戻りますが大抵の人は限られた資金のなかでできるだけ自分に合った物件を探していると思います。相当な金額を出さない限り渋谷区や港区に完璧な物件など買えるわけがありません。必ずネガティブ要素は出てきます。この物件を批判されている方たちの書き込みを見ているといったいあなた達の予算はいくらでこの物件に対してネガティブなこと言っているのだろうと不思議に思います。もっと冷静に同じ価格帯の物件と比較して批判してください。場所をもっと良いところにしようとすれば広さは狭くなりますし、もっと駅の近くにしようとすれば静かな住宅居環境の確保は難しくなりますし低層も無理でしょう。ここは場所も比較的便利ですし低層物件で植栽にも気を使っているのでかなり良い物件になると予想します。
顔が見られないからと言って相手の人を攻撃的に批判しないでもっと仲良く意見交換しましょう。
三井のブランドラインナップには、
「パークコート」の代表的物件として、
二子玉川、学芸大学、市谷加賀町二丁目が例によく挙げられます。
庭園邸宅の風情、デザインの様式美、敷地のゆとり、保存樹などが融合し、
いかにも贅を尽くした二子玉川の壱番館、弐番館は、三井でも希有の物件。
いま大規模修繕中ですが、そんな築年数を感じさせません。
この大山町、正直、現地を見ると、疑問符がいくつも付きます。
ただ、パークコートシリーズでおなじみの光井純氏が関わっているので、
その分、出来上がりに期待は持てそうですね。
竣工前と竣工後で、物件評価が大きく変化することはよくあります。
果たしてここは・・・。
>二子玉川、学芸大学、市谷加賀町二丁目が例によく挙げられます。
パークコートというのは郊外専門のグレードなんですか？
港区ではパークマンションぐらいしか見ないし知らないので・・仕様はどうなんですかね？
おっしゃるとおり。タワマン型もあります。
でもパークコートは低層ハイグレードのイメージですね。
パークマンションは、古くは三田綱町。
そもそも絶対数が少ないので、現実にはパークコートのなかで、
トリプルＡと評価ができる物件が最上級ともいえます。
で、大山町の格付けは？
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK～4LDK |
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68.44m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5,698万円～7,098万円 |
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3LDK |
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63.05m²～75.02m² |
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総戸数 2517戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
