水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2014-06-27 19:47:42
ここは隣の東急で分かる通り旧アルス（≒パークホームズ）の立地ですよ。
旧プレステージ（≒パークコート～パークマンション）は某○井邸の隣にあります。
あの辺ならパークコートに相応しいと思いますけどね。
大山町アドレスに価値を感じるか、で価格の捉え方が全く変わるんでしょうね。
皆さん指摘されているように、この坪単価にしては仕様が低く抑えられているように感じられ、大山町アドレスにそれほど拘りが無い私はパスします。
同感です。
一般的な物件と比べれば悪い仕様ではないですが、「この値段だったら」もっと高い仕様を期待してしまいますので、大山町や代々木上原にこだわりや高い価値を感じる人向けの物件かと思います。
同様に、立地も悪いわけではないですが、「この値段だったらもっと・・・」と期待してしまいます。西側の戸建て群、東側の幡ヶ谷寮、北側の寮やマンションや消防学校に囲まれた感など、ちょっと残念な感じがあります。
それにしても、1億数千万円が中心の物件を買う人を131戸分も集めるなんてすごいですね。
上原近辺はまだ販売中のマンションが沢山ありますから、ここも売り切るには時間かかりそうですね。
ただ1億以下の部屋は早めになくなると思います。
物件価格もさることながら、（部屋によって違いはありますが）固定資産税・修繕費・管理費で毎月8万円以上。
固定資産税の5年間の減税特例以降や、年月とともに修繕費が上がっていくことを考えると、毎月10万円以上が必要になるかも。
その辺もきちんと踏まえて検討しないといけないかなと思いました。
>>325さま
おっしゃるとおりですね。
私も物件価格もさながら、管理費・修繕積立金、固定資産税のことが気になっています。一部ローンを組まないといけないかなという感じなのですが、それらの毎月の支出や固定資産税のことを考えるともう少し現金で払う部分を増やさないといけないのかなとも思っています。
本当は全額キャッシュで買えれば良いのでしょうが、1億前後となると私には厳しいです。資金計画って難しいですよね。
>>327さま
教えて頂きありがとうございます。
1億円を超える物件は住宅ローンは組めないのですね。お恥ずかしながら知りませんでした。今、住んでいるところもそんなに高い物件ではなかったので普通に住宅ローンが組めたもので。
当初は現在の住戸を売却して買い換えることを考えていたためローンのことは考えておりませんでしたが、ここを買うとなるとやはり売却し現金を用意する形で全額現金かプライベートローンになるわけですね。
勉強不足でした。
そこも含めて再度検討し直したいと思います。
このareaでは、プラウド上原がいいかなあと思っていましたが・・・こちらは三井のホンキ度をはかる物件ですね。
住宅ローンの上限が一般的には1億円までということで、物件の価格ではありません。
>>330さま
328です。
おっしゃる通りですね。自分でもっと勉強すべきだと思いました。
329さま、331さまがおっしゃることの意味も調べてみて理解できました。
ありがとうございます。
＞＞320さま
確かに大山町っぽいエリアがちょうど終わった次のブロックがこの物件のブロックという感じではありますが、この物件が完成すれば、この物件までがそうしたエリアという感じにならないですかね？将来的には向かいの社宅の場所も開発が予定されているようですし。蛇足ですがこの物件のお隣の角の工事中の箇所は、以前は白い巨塔（新しい方）の財前教授のお宅という設定になっていた素敵なお宅でした。
代々木上原は坂が多いから高台の場所は希少価値高いと思います。
実際にはお取引銀行に確認されるべき事項ですが、物件価格１億円は確かフラット35の商品設計上の限度額ですね。普通の住宅ローンであれば物件の評価額、本人の収入等の個別の審査はありますが、３億円の物件で１億５千万円の住宅ローン（且つ最優遇金利）を組むことも可能です。
但しHP上や店頭では通常の住宅ローンについては借入額１億円（銀行により５千万円とかも）が一応の限度額として掲載されています。それ以上は個別の相談・審査となるわけです。
>>335さん
ありがとうございます。
328です。
私が余計なことを書いたためにすみません。
ローンの契約内容等により色々と条件が異なることがよくわかりました。調べてみて大変勉強になりました。
住宅購入の先輩でもある両親に相談したところ、結局今回はローンを利用せずに現住居の売却代金と自己資金を足してみてあまりに不足している場合には今は買い換え時ではないと考えて購入は諦める方向で検討することにしました。残念ですけど身の丈に合わないということで。
ここも素敵でいいなぁと思いますし、まだ諦めたわけでは決してないのですが、無理をせず333さまがおっしゃって下さった情報も参考にここに拘らず引き続き検討していきたいと思います。
ちなみにここはやはり高台で稀少ですね。上原も迷っていますが、雰囲気は好きなんですけれど、坂道が多くて道が狭いのが気になります。グランドメゾンもなかなか良いなぁと思いつつ、やはり高いですね。
このスレは皆さん上品で、変な煽りや対立もなく、建設的な情報交換がなされているので大変参考になります。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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4900万円台～6900万円台（予定） |
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3LDK～4LDK |
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68.44m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5,698万円～7,098万円 |
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3LDK |
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63.05m²～75.02m² |
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総戸数 2517戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
